rozúčtování tepla mezi 2 SVJ

Vážený Sousede,

nastudujte prosím §1 odst.5. vyhlášky č.477/2006 Sb., a až po té poskytněte radu.

Matějka

S mým shora uvedeným stanoviskem vycházejícím z platné právní úpravy není § 1 odst. 5. vyhlášky č. 477/2006 Sb. žádným způsobem v rozporu.

Vážený Sousede,

povinností dodavatele tepla je, aby každý smluvní vztah odběru tepla byl vyhodnocován na základě „patních“ (objektových) fakturačních měřidel. Z dotazu vyplývá, že dodavatel nemá patní měřidla pro každý odběr (pravděpodobně z technických důvodů), bude se rozpočítávat dodané množství tepla dle jednoho měření pro dva smluvní vztahy – fakturační místa, a k tomu je potřebná vzájemná dohoda zúčastněných, jak se bude konat; tedy dle započitatelné podlahové plochy jednotlivých odběratelů.

Matějka

Dobrý den, moc děkuji za Vaši zprávu. Obě SVJ jsou přístupná dohodě. Částky fakturované Pražskou teplárenskou bychom mezi sebou považovali za zálohy, jednou ročně by pak náš správce vypracoval vyúčtování dle skutečné spotřeby. Stačilo by tedy uzavřít dohodu mezi dvěma SVJ, aniž by se měnily smlouvy s dodavatelem tepla, nebo je potřeba jednat i s Pražskou teplárenskou a podepsat dodatky smluv? Pražská teplárenská nám totiž dosud vytrvale tvrdí, že pro nás nemůže nic udělat. Mohl byste mi PŘÍP. navrhnout vhodnou formulaci dohody s druhým SVJ? Moc by mi to pomohlo. Marcela

Vážená paní Marcelo,

postupuji metodický návrh dohody:

Dohoda o Rozdělení nákladů na dodávku tepelné energie k otopu nákladů na poskytování teplé užitkové vody v zúčtovací jednotce mezi SV I. ….. a SV II. …..

Rozdělení nákladů na dodávku tepelné energie k otopu

1. Náklady za dodávku tepelné energie k otopu dle faktury dodavatele se rozdělí mezi SV I. a SV II. v poměru dle započitatelné podlahové plochy (ustanovení vyhlášky č.372/2001 Sb. §2 písm.e), která se stanový jako podlahová plocha vynásobená koeficienty uvedenými v Příloze č.1 části A. k vyhlášce č.372/2001 Sb; mají-li některé místnosti v zúčtovací jednotce rozdílnou výšku stropů nebo stropy zkosené, započitatelná podlahová plocha těchto místností se vynásobí koeficientem podílu objemu vytápěného prostoru k objemu vypočtenému z podlahové plochy a výšky stropu převládajících místností v zúčtovací jednotce.
2. Celková společná započitatelná podlahová plocha činí …. m², tj. 100%.

• Z toho pro SV I. připadá …. m², tj. …%, z dodaného množství v GJ a z celkové ceny,
• Z toho pro SV II. připadá …. m², tj. …%, z dodaného množství v GJ a z celkové ceny.

3. Obdobím zúčtování je vždy kalendářní rok.

Rozdělení nákladů na poskytování teplé užitkové vody v zúčtovací jednotce

1. Náklady na poskytování teplé užitkové vody v zúčtovací jednotce za zúčtovací období = kalendářní rok, tvoří náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody a náklady na spotřebovanou vodu.
2. Náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody se rozdělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30 % a spotřební složka 70 % nákladů.
3. Základní složku se rozdělí mezi SV I. a SV II. podle poměru součtu velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru jednotlivých SV k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů obou SV; přičemž podlahová plocha se určí dle vyhlášky č.372/2001 Sb. §2 písm.d) – podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt; do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků. Celková společná podlahová plocha činí …. m², tj. 100%.

• Z toho pro SV I. připadá …. m², tj. …%, z dodaného množství v GJ a z celkové ceny,
• Z toho pro SV II. připadá …. m², tj. …%, z dodaného množství v GJ a z celkové ceny.

4. Spotřební složka se rozdělí mezi SV I. a SV II. poměrně podle součtů náměrů vodoměrů instalovaných v jednotlivých jednotkách u SVI. a SV II.

5. Odečty instalovaných vodoměrů v jednotlivých jednotkách u SV I. a SV II. se provádí nejméně jednou ročně, vždy však ke konci kalendářního roku.

6. Neumožní-li vlastník jednotky instalaci vodoměrů, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto vlastníka jednotky spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky. Při výpočtu se postupuje podle Přílohy č. 2 k vyhlášce č.372/2001 Sb.

7. Úhrady vlastníků jednotek stanovené podle odstavce 6 jsou součástí úhrady spotřební složky nákladů na poskytování teplé užitkové vody.

8. Při obnovení odečtu na instalovaném vodoměru se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu vodoměru průměrná spotřeba stanovená ze spotřeby jednotky připadající na 1 m2 podlahové plochy za neměřené zúčtovací období bez zvýšení uvedeného v odstavci 6.

9. Náklady na spotřebovanou vodu použitou k poskytování teplé užitkové vody se rozdělí mezi SV I. a SV II. poměrně podle náměrů instalovaných vodoměrů v jednotlivých jednotkách u SV I. a SV II. Ustanovení odstavců 6 až 8 platí obdobně.

10. Podružné vodoměry podléhají pravidelnému metrologickému ověřování správné funkčnosti dle obecně závazných právních norem – každé 4 roky.

Matějka

Moc děkuji za fundovanou odpověď, jste velice laskav. Lze náklady na dodávku tepelné energie k otopu také (stejně jako v případě TUV) rozdělit na základní složku dle započitatelné podlahové plochy (cca 40%) a spotřební složku podle instalovaných kalolimetrů u jednotlivých bytů (zbylých 60%)? Nebo to nedoporučujete?

Vážená paní Marcelo,

náklady tepla k otopu v daném případě dělit na Zs a Ss nelze.

V případě tepla k otopu podle energetického zákona (zákon č.458/2000 Sb., v platném znění) je POVINNOSÍ držitele licence na výrobu a držitele licence na rozvod – t.j. váš dodavatel tepla Pražská teplárenská – dodávku energie odběrateli měřit, a to na své náklady; (jelikož chce mít samostatné smouvy s každým SV.) To je základní princip zakotvený v zákoně pro dodávku energie ve všech formách (elektřina, plyn, teplo).

Relevantní ustanovení zákona č. 458/2000 Sb.k Vašemu dotazu:

§ 78 odst. 1: „Povinností držitele licence na výrobu a držitele licence rozvod je dodávku tepelné energie měřit, vyhodnocovat a účtovat podle skutečných parametrů teplonosné látky a údajů vlastního měřícího zařízení, které na svůj náklad osadí, zapojí, udržuje a pravidelně kontroluje správnost měření v souladu se zvláštním předpisem“. (Pozn.:zvláštní předpis podle metrologického zákona.)

Výše uvedené platí, je-li provozovatelem výměníkové stanice Pražská teplárenská.

Provozuje-li výměníkovou stanici jedno společenství, platí ustanovení vzájemné „DOHODY“ (jak jsem uvedl minule), jelikož společenství pouze přeúčtovává náklady jiným „odběratelům“ a není držitelem licence na výrobu a držitelem licence rozvodu tepla; dle zákona č.458/2001 Sb. §2, odst.2. písm.c) odrážka 2: „dodavatelem tepelné energie fyzická či právnická osoba dodávající tepelnou energii jiné fyzické či právnické osobě; dodavatelem může být výrobce, distributor a rovněž vlastník nebo společenství vlastníků zajišťující tepelnou energii jako plnění poskytované s užíváním bytů či nebytových prostorů nebo k technologickým účelům“.

Matějka

Vážený pane Matějko,

znovu velmi děkuji za poskytnuté informace a rady. Vše jsme projednávali a obě společenství se předběžně shodla na následujícím: Veškeré účtované náklady na tepelnou energii od PT a.s. za kalendářní rok si mezi sebou SV přerozdělí dle vyhl. 477/2006 Sb. (teplá voda – tzn. 30% základní složka: účtování dle podl. ploch, 70% spotřební složka: účtování dle bytových poměrových vodoměrů) a dle vyhl. 372/2001 Sb. (ústřední vytápění – tzn. 40–50% základní složka: účtování dle započitatelných podl. ploch, zbylých 50–60% spotřební složka: účtování dle poměrových kalorimetrů v bytech).

Takto nám to bylo doporučeno jak naší správcovskou firmou, tak samotnou Pražskou teplárenskou.

Mám k tomu 2 doplňující otázky:

• Je v pořádku, že ve smlouvách s PT a.s. figurujeme jako solidární společníci a zavazujeme se hradit určité fixní

procento skutečné spotřeby, zatímco v dohodě s druhým SVJ budeme s vyfakturovanými částkami pracovat, jako by se jednalo o zálohy? Není to právně napadnutelné?

• Ve Vašem komentáři č.5 píšete, že v daném případě se s druhým SVJ nelze dohodnout na účtování dle Zs a Ss. Je tomu skutečně tak? Jak jsem naznačila, ze správy nemovitostí i z PT a.s. mám protichůdnou informaci.

Děkuji za trpělivost a budu se těšit na Vaši odpověď. Marcela

Vážená paní Marcelo,

žádná zákonná norma nemůže obsáhnout všechny skutečné stavy technických řešení všech objektů. Není-li tedy možné měřit samostatně dle požadavku předpisů z OPODSTATNĚNÝCH DŮVODŮ (technicky a finančně náročný způsob instalace měření všetně jejich kalibrace každé 4 roky) musí nastoupit krajní řešení = vzájemná DOHODA, přičemž odpovědnost v daném případě je na dodavateli tepla, jelikož on má povinnost instalovat měření na své náklady.

K druhému dotazu musím konstatovat, že užití Zs a Ss v daném případě je v kolizi s §1 odst.1. vyhlášky č.477/2006 Sb.

Matějka

Vážený pane Matějko,

omlouvám se, že mi se mi do problematiky daří proniknout tak pomalu (jestli vůbec). Pokud to správně chápu, tak:

• rozúčtování tepelné energie na teplou vodu řeší vyhl. 477/2006 Sb. (dle vaší rady v komentáři č. 3 je možné uplatnit dělení ne Zs a Ss).
• rozúčtování tepelné energie na vytápění řeší vyhl. 372/2001 Sb. (ale Zs a Ss nelze uplatnit, protože by to bylo v rozporu s §1 odst.1. vyhl. č.477/2006 Sb. – tato vyhláška ale řeší energii spotřebovanou na TUV, nikoliv na vytápění, nebo se pletu?).

Stále nemohu pochopit, proč u TUV nastíněná možnost rozúčtování celkové spotřeby energie mezi jednotlivé byty (a jejich součtem potažmo pro jednotlivá SVJ) existuje a u energie na vytápění se musíme smířit s poměrným procentem nákladů dle započitatelné podlahové plochy (poměrové kalolimetry u jednotlivých bytů nehrají roli).

Jak je možné, že správa nemovitostí ani PT a.s. nemají relevantní informace?

Moc děkuji za Váš čas a ochotu, budu se těšit na další zprávu. Marcela

Ještě upřesnění – z projektové dokumentace vyšlo najevo, že společenství nemají samostatně provozovatelné odběrné tepelné (sekundární) zařízení (tzn. samostatné 2 rozvody pro ÚT z předávací stanice do objektů). Předávací stanice byla naprojektována a postavena jen s jedním rozvodem pro oba objekty (PT a.s. stanici odkoupila až po kolaudaci a – protože neexistují 2 větve ÚT – nemá možnost na výstupech osadit objektové měření). Překvapuje mě, že výše popsaná situace vznikla v novém rezidenčním developerském projektu v Praze. Ani jeden z kupujících bytů (týká se obou společenství) nebyl na tuto skutečnost upozorněn a bohužel nikoho z nás nenapadlo se zeptat.

PT a.s. dělá smlouvy s vlastníky objektů, jak jí ukládá energ. zákon. Jsou-li na společném tepelném zařízení, jsou „solidárními společníky“, kde musí být dohoda na % rozdělení změřené spotřeby odběrného místa pro ÚT a TV.

Jaké máme nyní možnosti? Sloučení do jednoho SVJ v našem případě údajně není možné. Děkuji, Marcela

Vážená paní Marcelo,

řešíme (pleteme) dva problémy:

• 1. rozdělení nákladů za dodávku tepla k otopu a ohřevu TUV mezi dvě SVJ = fakturace mezi dodavatelem a odběratelem;
• 2. rozdělení-rozúčtování od SVJ mezi konečné spotřebetele/vlas­tníky.

k bodu 1.: celé řeší vyhl. č.477/2006 Sb.

• teplo dle § 1, odst.1., nelze aplikovat Zs a Ss;
• ohřev TUV § 1, odst.2. a další ustanovení vyhlášky;

k bodu 2.: zde se v plné šíři – případech uplatňuje vyhláška č.372/2001 Sb., včetne Zs a Ss.

Pozn.: jedná-li se o nový objekt/dům s kolaudací po roce 2001, je nutné uplatnit reklamaci, že nejsou dvě samostatné fakturační měření, třeba formou na výstupu z předávací stanice, jedná se o hrubou vadu projektu či realizace díla:

• u dodavatele stavby – nedodržení závazných předpisů – zákon č.458/2000 Sb.a jeho prováděcí vyhlášky, zákon č.406/2000 Sb. a jeho prováděcí vyhlášky, včetně předpisů o účetnictví a o cenách, včetně Cenových rozhodnutí ERÚ;
• u PT a.s., jelikož jako odborná firma neměla převzít k provozování zařízení, které je v rozporu se zákonem č.458/2000 Sb.a jeho prováděcí vyhlášky, zákon č.406/2000 Sb. a jeho prováděcí vyhlášky, včetně předpisů o účetnictví a o cenách, včetně Cenových rozhodnutí ERÚ, PZ a.s. jako vlastník a provozovatel je tedy povinna na své náklady instalovat měření na výstupu z výměníku pro jednotlivé objekty.

Matějka

Vážený pane Matějko,

opět děkuju za trpělivé vysvětlení, velmi mi to pomohlo, abych se v situaci jakž takž zorientovala. V našem případě se jedná o novostavbu kolaudovanou v roce 2007, takže reklamaci se určitě pokusíme uplatnit.

Snad již poslední otázka z mé strany: Lze uplatnit tento model (bod 1 i 2 zároveň)?

• ad 1. fakturace mezi dodavatelem a odběratelem:

předpokládejme, že ve smlouvách s PT a.s. budou obě SVJ i nadále figurovat jako „solidární společníci“ a dohodnou se na % rozdělení změřené spotřeby odběrného místa pro ÚT a TUV

• ad 2. rozdělení-rozúčtování od SVJ mezi konečné spotřebetele/vlas­tníky:

obě SVJ se dohodnou, že všechny vyfakturované částky jednou za rok sečtou a správce je jako celek přerozdělí dle platné vyhlášky mezi konečné spotřebitele (tj. mezi všechny bytové jednotky napříč oběma SVJ) = tedy v podstatě situace, jako by se jednalo o jedno jediné SVJ. Na základě tohoto by došlo k vyrovnání mezi SVJ.

S díky a pozdravem, Marcela

Vážený pane Matějko,

jen pro jistotu se ještě ptám: je možné uplatnit model, který jsem popsala v komentáři č. 10? Moc děkuju za všechny předcházející rady. Marcela

Vážená p.Marcelo,

domnívám se, že „model“ není správný a může být napadnutelný z pohledu účetního kýmkoliv, i vlastníkem uvnitř SVJ, jelikož každé SVJ je samostatná účetní jednotka (dle ZoVB) = samostatný konečný odběratel = samostatná zúčtovací jednotka (dle vyhlášky č.372/2001 Sb.).

Důvody, které vás k „modelu“ vedou chápu.

Vše je chyba DEVELOPERA, který z pohledu stavebně technického (vzájemné provázanosti obou budov) měl:

• vytvořit jedno SVJ; vymezit jednotky v obou budovách v jednom „Prohlášením vlastníka“ v souladu se ZoVB §4,
• nebo stanovit PRAVIDLA vzájemného vypořádávání se v případě nákladů tepla k otopu a ohřevu TUV; tzn. první SVJ (tam kde je výměník) bude jediným smluvním partnerem PT a.s., a zároveň poskytovatelem tepla k otopu a dodávky TUV pro druhé SVJ, přičemž druhé SVJ bude odběratelem tepla k otopu a odběratelem TUV od prvého SVJ.

Matějka

Dobrý den, k výše popsanému problému jsem od developera dostala následující vyrozumění:

"Ve Vašem dopise společnosti vytýkáte, že současný stav, kdy je z jedné výměníkové stanice dodáváno teplo a teplá voda do dvou budov, je v rozporu se zákonem. Zároveň se domníváte, že společnost Zahradní čtvrť, a.s. pochybila, když nevytvořila jedno společenství pro obě budovy, respektive, když nestanovila pravidla pro rozúčtování tepla a teplé vody.

Bohužel musím konstatovat, že se s Vašimi názory nemohu ztotožnit.

Stávající provedení dodávky tepla a teplé vody je v souladu se zákonem, způsob rozúčtování je, dle mého názoru, řešen vyhláškou č. 477/2006 Sb.

Pokud jde o Váš požadavek týkající se osazení měření pro jednotlivé budovy, měl by být s ohledem na znění § 78 odst. 1 a § 78 odst. 6 zákona č. 458/2000 Sb. směřován na dodavatele tepla a nikoliv na původního vlastníka budovy.

K Vámi předloženým variantám řešení si dovoluji uvést následující.

Podle platného zákona o vlastnictví bytů je možné vymezit prohlášením vlastníka jednotky a společné části domu pouze v jedné budově. Stejně tak společenství vlastníků může vzniknout pouze pro jednu budovu.

Vyhláška umožňuje upravit způsob rozúčtování dohodou vlastníků objektů, nemyslím si však, že by bylo vhodné požadovat toto po původním vlastníku dotčených domů. Z vlastní zkušenosti mám potvrzeno, že noví vlastníci domů nesou spíše nelibě, pokud je jejich sféra možného rozhodování omezena jednostranným úkonem prodávajícího. Z tohoto úhlu pohledu považuji za vhodnější, aby, pokud právní předpis dohodu umožňuje, byla tato projednána mezi jednotlivými vlastníky, kteří tak dostanou příležitost hájit svá práva a oprávněné zájmy.

Závěrem si Vám dovoluji navrhnout jednat s příslušným dodavatelem tepla a s odkazem na shora zmíněné ustanovení zákona požadovat osazení měřícího zařízení."

Poradil byste mi prosím, jak protiargumentovat? Děkuju, Marcela

Vážená paní Marcelo,

původní vlastník nepřímo „přiznal“ svoji chybu a přenesl plně odpovědnost na dodavatele, Pražskou teplárenskou, ve své větě: „Pokud jde o Váš požadavek týkající se osazení měření pro jednotlivé budovy, měl by být s ohledem na znění § 78 odst. 1 a § 78 odst. 6 zákona č. 458/2000 Sb. směřován na dodavatele tepla a nikoliv na původního vlastníka budovy.“

Na základě skutečností sdělených původním vlastníkem musí Pražská teplárenská, v souladu s ustanovením zákona č. 458/2000 Sb.§ 78 odst. 1: „Povinností držitele licence na výrobu a držitele licence rozvod je dodávku tepelné energie měřit, vyhodnocovat a účtovat podle skutečných parametrů teplonosné látky a údajů vlastního měřícího zařízení, které na svůj náklad osadí, zapojí, udržuje a pravidelně kontroluje správnost měření v souladu se zvláštním předpisem“, osadit měřiče na své náklady. Plně po „PT“ požadujte uvedení do stavu v souladu se zákonem pro průkazné dodávky tepla; nejedná se o malé peníze za dodávku tepla.

Chybou „PT“ bylo, že nové zařízení předávací stanice s takovým neprůkazným měřením dodávek tepla převzala k provozování. Pokud bude chtít „PT“ úhradu za dodatečnou instalaci měření dodávek tepla, musí tuto úhradu vyžadovat po tom, od koho k provozování zařízení převzala (dle informací vámi poskytnutých převzala zařízení k provozování přímo od původním vlastníkovi).

Matějka

Dobrý den,

před časem jste mi dal cenné rady k situaci s měřením tepla v našem objektu (viz komunikace výše). Ukázalo se, že osazení fakturačním měřidlem není možné, bylo by totiž potřeba vybudovat samostatný rozvod z předávací stanice do našeho objektu). Za současného stavu mají oba objekty jen jednu splečnou trať. Napadá Vás nějaké schůdné řešení? Ocenila bych příp. i kontakt (doporučení) na nějakého dobrého právníka, který se v této problematice vyzná.

Děkuji, Marcela

Vážená paní Marcelo,

technicky lze měřit teplo do SVJ 1 na výstupu teplovodu ze SVJ 2 před obvodovou základovou zdí SVJ 2, tedy z odbočení z jedné společné trati. Na tomto potrubí by tedy měl být již napojen jen objekt SVJ 1. Naměřené teplo dle tohoto podružného měřiče, včetně případných ztrát v zemním teplovodním kanále, by již hradilo pouze SVJ 1.

Systém účtování = fakturování

1. Do SVJ 2 je dodáno množství tepla dle fakturačního měřidla za jednotkovou cenu.
2. Tato jednotková cena na vstupu do výměníkové stanice se v souladu s kalkulačním vzorcem ceny tepla dle Cenového rozhodnutí ERÚ navýší o náklady za provoz, servis, údržbu výměníkové stanice SVJ 2, jsou-li takové, dostaneme novou jednotkovou cenu tepla na výstupu z výměníkové stanice.
3. SVJ 1 uhradí naměřené množství tepla dle podružného měření na výstupu ze SVJ 2 x nová jednotková cena.

SVJ 2 uhradí množství tepla jako rozdíl mezi fakturačním měřidlem a podružným měřidlem x nová jednotková cena.

Pozn.: fakturační i podružný měřič musí být stejného typu a stejné konstrukce.

Matějka