Rozúčtování nákladů v bytovém domě
Dobrý den, měl bych dotaz k rozúčtování nákladů v bytovém domě. Konkrétně mi jde o položky „Náklady společenství“, „Náklady na rozúčtování“, „Odměna statutárního orgánu“. Doposud je naše SVJ rozdělovalo standardně podílem podlahové plochy. Letos udělali opravné vyúčtování a použili koeficient, který nazývají „100 % výše předepsané částky“. Je to zlomek, kde jako čitatele vezmou mnou zaplacené zálohy za danou položku/službu a jako jmenovatele vezmou sumu zaplacených záloh (aspoň si to myslím). Jestli to správně chápu, tak tím pádem ten, kdo platí poctivě zálohy, tak v těchto konkrétních položkách doplácí na neplatiče. To je nějaký nový předpis? Setkal jste se s tím někdo? Děkuji.
Pane Procházko,
jak vidíte (čtete), budete se muset nakonec rozhodnout, komu tady budete věřit, ke kterému právnímu názoru se přikloníte, dokud daná věc nebude prosouzena.
S p. Justitianem se přít nebudu, pouze jen, pokud se odvolává na § 1 NOZ, aby přihlédnul též k § 978.
Pane Zdenku, ustanovení § 978 pouze rozšiřuje platnost § 1.
- Podle obecného § 1 se mohou od znění zákona odchýlit pouze účastníci ujednání (pouze s účinky mezi sebou navzájem).
- Podle speciálního § 978 bude takové odchylné ujednání dopadat i na třetí osoby (to jest na ty, kdo nebyli účastníky původního ujednání a nikdy s ním nevyslovili souhlas).
Třetí osobou bude např. kupec, dědic, obdarovaný či jiný nabyvatel jednotky v domě. Nebo přehlasovaný vlastník. I když nikdy neschválil prohlášení, ani nehlasoval pro stanovy SVJ, i přesto tato dvě soukromoprávní ujednání plně dopadají i na něj. O tom by jej poučil každý soud.
Vaše směšná poznámka že tato věc dosud „není posouzena“ ukazuje že máte základní mezery nejen ve znalosti právních předpisů, ale i ve znalosti konstantní judikatury.
Ustanovení § 978 tedy rozšiřuje platnost ujednání (např. prohlášení či stanov SVJ) na širší okruh osob, než je tomu v § 1. Takže mám pravdu ohledně dispozitivnosti § 1180 a ohledně závaznosti stanov konkrétního SVJ.
Justitianus
P.S. Tím zároveň odpovídám i na otázku pana Taky vlastníka.
Ohledně závaznosti obsahu prohlášení doporučuji přečíst si §
1166. Při tom podle § 978 platí, že změněné prohlášení bude
závazné i pro ty kteří s ním nevyslovili souhlas, a samozřejmě je
závazné i pro všechny budoucí nabyatele jednotky (§ 1169 odst. 2).
Ohledně závaznosti obsahu stanov doporučuji přečíst si § 1200. Při tom
podle § 978 platí, že změněné stanovy budou závazné i pro ty kteří
hlasovali proti jejich přijetí, a samozřejmě jsou závazné i pro všechny
budoucí členy SVJ (§ 218, § 220 odst. 2, § 1200).
Pane Procházko,
položky „Náklady společenství“, „Náklady na rozúčtování“, „Odměna statutárního orgánu“, které uvádíte, jsou nejspíš náklady „vlastní správní činnosti“ SVJ podle § 1180/2 NOZ a § 8 NV č. 366/2013 Sb., které se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
Zdenku, jste zcela mimo realitu. Budu citovat NOZ:
| § 1 (2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. |
Za prvé: Veškeré náklady spojené s rozúčtováním poskytovaných služeb jsou náklady podle zákona č. 67/2013 Sb. To nemá naprosto nic společného s vlastní správou právnické osoby. Pletete si pojmy.
Za druhé: zřejmě jste od roku 2012 ještě nezaznamenal, že § 1180 odst. 2 je dispozitivní, takže pravdu mám já: může to být tak nebo tak (podle ZoVB nebo podle NOZ), a rozhodující je pouze jaká práva a povinnosti si členové SVJ ujednali ve stanovách.
Za třetí: Vzhledem k dispozitivnímu charakteru § 1180 odst. 2 je také celé nařízení vlády č. 366/2013 Sb. dispozitivní (kromě části určující výpočet podlahové plochy v jednotce(2012)). Takže pravdu mám já: může to být tak nebo jinak a rozhodující je pouze jaká práva a povinnosti si členové SVJ ujednali ve stanovách.
Justitianus
Pane Justitiane,
z Vašeho oblíbeného § 1 neplyne, že práva a povinnosti ujednaná jinými vlastníky odchylně od zákona ve stanovách platí pro vlastníka resp. přecházejí na vlastníka, který tyto stanovy nepřijímal a tudíž se na jejich ujednání nepodílel.
Nemáte výklad v tomto ohledu? Judikaturu nebo literaturu.
Nerozumím vůbec tomu co píšete o způsobu rozúčtování těch tří položek. Co jste napsal je pro mne nejednoznačné, neurčité a nesrozumitelné. Pravidla rozúčtování máte mít ve stanovách. Ještě by se dalo připustit, že to bylo schváleno v nějakém rozhodnutí shromáždění – v tom případě je SVJ povinno předložit Vám zápis z tohoto shromáždění, pozvánku, prezenční listinu a případně hlasovací listinu. Nebudu se dohadoat o nějakých nejasných a nepodložených informacích které jste si sám vydedukoval. Jediné co vím je toto:
☀ Náklady na rozúčtování
Tím jsou asi míněny odečty indikátorů a vodoměrů, rozúčtování a vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. a náklady na povinné informování příjemců služeb podle novely zákona. Ty náklady se mohou rozúčtovat různým způsobem; zpravidla to bývá stejná částka na jednotku. Mělo by to být ve stanovách, protože toto neupravuje žádný právní předpis.
☀ Náklady na odměny členů orgánů společenství
Zákon č. 72/1994 Sb. výslovně uváděl v § 9 odst. 8, že „[n]áklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu“. Takže je rozhodujicí zda jednotky v domě jsou jednotky podle ZoVB, nebo podle ObčZ. A je též nutné přečíst si stanovy, zda máte úpravu rozúčtování těchto nákladů podle spoluvlastnických podílů (à la ZoVB), nebo na každou jednotku stejně podle dispozitivního § 1180 odst. 2 NOZ.
☀ Náklady společenství.
Jde o tzv. vlastní náklady právnické osoby SVJ (náklad na vlastní správu pránické osoby). Tedy to, co zbude když škrtnete všechny tyto položky:
- náklady na odměny členů orgánů
- náklady na správu domu a pozemku
- náklady na poskytování služeb spojených s užíváním bytů
- náklady na rozúčtování služeb a na povinné poskytování informací
- náklady na pronájem společných částí a poskytování služeb třetím osobám
- náklady na pojištění domu
V některých SVJ se náklady vlastní správy rozúčtují stejně jako náklad na správu domu (podle podílů). V některých SVJ se tato položka rozvrhne „na každou jednotku stejně“ podle dispozitivního § 1180 odst. 2. Opět platí, že toto máte mít ve stanovách černé na bílém.
Justitianus
Justián: Náklady na rozúčtování … se mohou rozúčtovat různým způsobem; zpravidla to bývá stejná částka na jednotku. Mělo by to být ve stanovách, protože toto neupravuje žádný právní předpis
cit. §17/b nařízení vlády 366/2013 Sb.cit. „…náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména…“náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo
Nechápu proč lžete, že to neupravuje žádný předpis.
„rozúčtování a vyúčtování“ je vlastní správní činností
rozúčtovávanou „podle počtu jednotek“.
Pravdomile, proč čtete a papouškujete ty nesmysly v nařízení vlády? Nemáte snad hlavu a v ní vlastní mozek?
Já už jsem to zde napsal, ale protože jste natvrdlý, zopakuji to: Činnost „poskytování služeb spojených s užíváním bytů“ nemá naprosto nic společného s vlastní správou právnické osoby podle § 1180 odst. 2. Jen blb a členové české vlády mohou tvrdit něco jiného.
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je ve svém § 17 nezávazné – to jest nevymahatelné pro nikoho. Je to pouhý mylný názor ministerských úředníků, kteří připravovlai pro vládu znění toho předpisu. Tak se z toho nepočůrejte strachy.
Pokud to nevíte, nařízení vlády (stejně jako vyhláška či jiný celostátně platný podzákonný právní předpis) může upravit pouze to, co je výslovně uvedeno v zákoně ve zmocňovacím ustanovení. Bez existence zmocňovacího ustanovení je podzákonný předpis pouhý blábol bez jakéhokoliv právního významu.
Je k tomu judikatura, včetně judikátů Ústavního soudu. Jednoznačně to uvádějí i Legislativní pravidla vlády České republiky (usnesení vlády č. 188/1998 v platném znění). Cituji:
|
Legislativní pravidla vlády České republiky (1) Jestliže zákon předpokládá vydání vyhlášky, musí zmocnění
k jejímu vydání |
Zmocňovací ustanovení § 1222 však neobsahuje zmocnění k tomu, aby vláda jakkoli regulovala vnitřní rozhodování SVJ ohledně nákladů na vlastní správu. Takže ta část není právně závazná pro nikoho. A samozřejmě platí, že nesprávné přiřazení nákladů na služby pod vlastní správu právnické osoby je nesmyslem – je to jen k smíchu, ale vážně to nemůže brát nikdo rozumný. Lidi, k čemu máte ten mozek?
Justitianus
„Činnost „poskytování služeb spojených s užíváním bytů“ nemá naprosto nic společného s vlastní správou právnické osoby podle § 1180 odst. 2.“ (Vložil Justitianus, 28. Červenec 2022 – 20:24)
To máte pravdu. Protože § 1180 odst. 2 o vlastní správě právnické osoby nic neříká. Možná byste si pro začátek mohl jako bývalý předseda výboru SVJ § 1180 odst. 2 přečíst.
Bavit se s hlupákem o jeho hloupostech je těžká, vysilující dřina. Měl bych za to být placen.
Vlastní správa == vlastní správní činnost
Zahrnuje správu právnické osoby samotné a správu majetku právnické osoby.
Náklady vlastní správní činnosti jsou ty náklady, které by SVJ vynakládalo, i kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami.
Justitianus
„SVJ použili koeficient, který nazývají „100 % výše předepsané částky“. Je to zlomek, kde jako čitatele … mnou zaplacené zálohy za danou položku/službu a jako jmenovatele … sumu zaplacených záloh (aspoň si to myslím)“
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Rozúčtování by mělo být jasné a srozumitelné. Pokud máte vstřícnou (nikoli „komisní“) účetní, tak se na algoritmus zeptejte přímo jí. Na odkaz na dokumenty (stanovy, rozhodnutí shromáždění) se ptejte „osoby zodpovědné“ viz § 1190.
Dle 67/2013 Sb., § 7
Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků
(1)
(2) ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby … se všemi potřebnými náležitostmi, … tak, aby výše … rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
Poslední komentáře