Rozhodování shromáždění (SVJ(2000)): je § 11 odst. 5 ZOVB v rozporu s NOZ?
Dobrý den, nejen na tomto portálu se vyskytuje názor, že § 11 odst. 5 věta druhá ZOVB je třeba vykládat tak, že rozhoduje souhlas 3/4 většiny podle osob, nikoliv spoluvlastnických podílů. Ať už to považujeme za chybu nebo záměr zákonodárce, soudím, že taková zvláštnost se do NOZ nedostala. Jedná se mi o SVJ(2000) a vím, že budu poučen, že bytové spoluvlastnictví podle NOZ se na něj nevztahuje. Ale obecná část o spoluvlastnictví (zejména § 1126 a ve věci modernizace, rekonstrukce, stavebních úprav a oprav pak § 1129) jasně definuje rozhodování podle podílů. Je nebo není hlasování podle osob v rozporu s NOZ? Je neplatné příslušné ustanovení (vzorových) stanov? Jaké kvorum by se tedy v takovém případě použilo? Díky, Nalott
Podotýkám, že nadpis Vašeho příspěvku je nesprávný: ustanovení § 11 odst. 5 se vůbec netýká rozhodování nejvyššího orgánu SVJ(2000), nýbrž jde o činění právního jednání spoluvlastníků domu ohledně jejich společného majetku. To za ně SVJ jako jejich sluha nemůže nikdy samostatně činit. Tyto záležitosti jsou přece – kromě oprav – mimo omezenou právní způsobilost SVJ(2000). Viz § 9 odst. 1 ZoVB. Výběr z judikátů ohledně omezené právní způsobilosti SVJ(2000): http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby.
Formulace o hlasování tříčtvrtinové většiny vlastníků jednotek byla do NOZ zavedena teprve novelou č. 171/2005 Sb.. Obsah původního ustanovení § 11 odst. 5 a ustanovení po novele je porovnán v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby#….
Paskvil ZoVB byl tehdy novelizován dalším paskvilem. Text „… je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek“ byl nahrazen textem „… postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek“.
Zákonodárce si neuvědomil, že v tomto případě nejde pouhé sčítání hlasů v nejvyšším orgánu právnické osoby. Jde o přímé právní jednání jednotlivých osob – vlastníků jednotek. Správně mělo zřejmě být uvedeno „… postačuje souhlas vlastníků jednotek, kteří mají alespoň tři čtvrtiny hlasů“. Taková jednoznačná formulace však v ZoVB není, takže se tím otevřel prostor pro různé výklady a dohady.
NOZ již obsahuje formálně správný text, viz 1206/2, § 1207/1, § 1233/2.
lake
Pane Lake, děkuji. Nejsem právník a dovolím si téma převést na úroveň praktické správy domu. Shromáždění se koná zítra. Má se na něm rozhodnout právě o „opravách“ nebo „rekonstrukci“ víceméně havarijního stavu střechy a fasády (ovšem včetně zateplení). Nijak se nemění účel domu, jeho vnitřní dispozice, apod. Jak toto v podmínkách vzorových stanov (které obsahují ustanovení odpovídající § 11 odst. 5 v části rozhodování shromáždění) odhlasovat? 3/4 hlasů všech (a je jedno, jestli osob nebo podílů) nebylo nikdy v historii hlasováním dosaženo. Nalott
Rozhodnout o odstranění havarijního stavu (hrozí-li škody na zdraví a majetku) může i výbor. S tím zateplením ale musí prokazatelně souhlasit 3/4 většina všech (pro jistotu podle obou výkladů). Tady bych byl nekompromisní. Pokud ho např. třetina nechce, tak se jim asi nevyplatí. S tím nic nenaděláte.
Bylo to tu už řešeno se závěrem, že rozhodující jsou platné stanovy SVJ (ty jistě obsahují nejdůležitější ustanovení ZoVB). Domnívám se, že …„souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků“ se nedá vykládat jako hlasování podle podílů. Na základě dosavadní zkušenosti z SVJ si rovněž myslím, že u zcela zásadních rozhodnutí by mělo být zachováno co nejvyšší kvorum. Pokud chcete hlasovat podle NOZ, změňte si stanovy …
Nic proti přísným kvorům. Podle stanov (i ZOVB) by však 75% všech vlastníků bylo potřeba i k odsouhlasení „oprav“. To mi případá, že paralyzuje i udržovací práce, natož potřebné opravy. Dům je starý 50 let…Jasně, řešením jsou nové stanovy.
Většinou jsou opravy naplánované, ale pro případ nouze čl. SVJ pověřili výbor, že může nutnou opravu do 50tis. rozhodnout sám (havárie i více, informace se zveřejní na nástěnce a webu). Samozřejmě v duchu „péče řádného hospodáře“. Pokud jsme ale měnili vstupní dveře a schránky, bylo to projednáno na shromáždění a v plánu oprav.
Nepřesně jsem se vyjádřil. Nejedná se o havárii, jejíž likvidace by nesnesla odkladu. Tkví to v tom, že střechou občas zateče, z římsy občas něco odpadne, fasáda praská. Nic, co by se nedalo čekat po 50 letech bez řádné údržby. Rekonstrukce těchto společných částí je objektivně nutná, není na tom moc co projednávat. Zateplení samozřejmě nezbytné není, ale dost těžko si představit generální opravdu střechy a fasády bez něj (přinejmenším by se nesplnily aktuální normy). Podle zákona je toto třeba odsouhlasit 3/4 všech vlastníků, což je v našich podmínkách vyloučeno, protože ani účast na shromáždění nikdy nepřesáhla 70%.
Pane Nalotte, hledáte umělé překážky tam, kde žádné nejsou. Vlastníci se samozřejmě mohou rozhodovat i podepisováním listiny či listin. K tomu není nutné aby se všichni sešli na jediném místě.
A pokud se nenajde tříčtvrtinová většina k odsouhlasení zateplení, pak se prostě zateplovat nebude. Máte vůbec spočítanou návratnost takové investice?
A pokud se nenajde tříčtvrtinová většina ani pro opravy, pak je čas prodat jednotku a odstěhovat se. Opravy prostě nebudou. Ale toto víte přece už dávno. Pokud neexistuje Reserve study a nejsou odsouhlaseny zálohy, postačující k reprodukci majetku, pak bylo jen otázkou času kdy nastane stav, který popisujete. Na jaký zázrak jste čekal?
Až začnou odpadat kusy omítky a tašky ze střechy budou ohrožovat chodce, přikáže Stavební úřad vlastníkům provést opravu.
lake
Pane lake, máte pravdu, poněkud jsem se v tom zamotal, možnost rozhodnout podepsáním smlouvy mě nenapadla. Zateplení se možná nevyplatí, ale bude-li se rekonstruovat dům, zřejmě bude nutné vyhovět současným normám pro energetickou účinnost. Zálohy na reprodukci majetku postačují, stačí jen rozhodnout o způsobu jejich vynaložení. Do domu jsem se nastěhoval před 5 lety a od té doby usiluji (jako člen a později předseda výboru) o jeho „reprodukci“. Zázrak nečekám, hledám řešení. A nyní pár doplňujících otázek:
- Podle §1129 NOZ by tedy stačila dvoutřetinová většina hlasů vlastníků?
- §1206 NOZ předpokládám podle Vašeho názoru nelze pro SVJ(2000) použít. A pokud ano, stejně by se uplatnilo přísnější kvorum podle §1129 NOZ.
- Skutečně je v praxi obvyklé, aby na opravu typu rekonstrukce fasády byla sepisována smlouva o výstavbě či jiná podobná listina?
Díky, Nalott
Nikdo zde nepíše o potřebě smlouvy o výstavbě. Prostě vlastníci mohou vyjádřit svoji vůli i mimo zasedání podpisem listiny – souhlas s provedením prací. Dům nemusí vyhovovat současným předpisům, ale jen předpisům platným v době vydání stavebního povolení na jeho stavbu. Prostě buď se vlastníci dohodnou na zlepšení parametrů nebo ne. Já jsem nechal udělat energetický audit a předložil vlastníkům rozpočet na nutnou opravu fasády a další na zateplení. Zvedli jsme ze země japonské peníze (zelená úsporám) a vlastníci pochopili, že to ekonomicky vychází. Dnes prokazatelně šetříme vypočtených 30% plynu a vlastníci mě děkují, že jsem je přesvědčil. Bez argumentů a kalkulace to prostě nejde.
Poslední komentáře