Rekolaudace jednotky + užívání infrastruktury budovy
- Rozvinul debatu nad právem vlastníka jednotky VS právem většinového vlastníka společných částí domu.
- Dal dohromady další lidi, kteří sdílejí podobný pohled na bytové spoluvlastnictví a současný stav jim vadí.
Můj pohled, a rozumím tomu, že jsou zde zástupci velkých SVJ, kteří chtějí pevně držet vlastníka jednotky ve své moci, je takový, že tam, kde vlastník jednotky nebrání ve stejných právech jiným vlastníkům jednotek, tak by nemělo být uplatňováno právo silnějšího „majorizace“ takovým způsobem, aby byl vlastník s menším podílem válcován.
V tomto ohledu ze své zkušenosti vidím dvě roviny:- Společná infrastruktura domu a právo všech vlastníků ji využívat. Ve svém případě i v mnoha dalších případech z načtené judikatury se setkávám s tím, že vlastník jednotky se chce připojit na rozvody vody, komínu, plynu nebo jakékoliv jiné. Nebo je do domu nově přiveden internet. Ale SVJ mu to jen z důvod osobních antipatií zakáže. Do soukromoprávní roviny se poté mixuje rovina stavebního zákona, kde jsou rozhodnutí a názory úřadů zcela odlišné napříč celou ČR. Můj pohled: Pokud je v domě například rozvod plynu a jako vlastník na jeho instalaci a údržbu přispívám a jsem jeho spoluvlastník, tak nemá nikdo další právo mi bránit v užívání majetku v mém spoluvlastnictví, jen proto, že chce škodit.
- Změna užívání = rekolaudace. Podle jednoho z názorů NSS v bytovém spoluvlastnictví musí vždy probíhat v režimu řízení. Ovšem ve skutečnosti, pokud se nikdo neozve, tak běžně stavební úřady vydávají souhlas. Nikdo není schopen odpovědět na otázku, zda je potřeba souhlas jen vlastníka jednotky, souhlas všech vlastníků jednotek, souhlas SVJ atd. Konečný názor, co konkrétní označení užívání znamená, zda ho vlastník dodržuje, leží na bedrech jednoho úředníka na stavebním úřadě. Neexistuje definice, seznam. Není ani odpověď na otázku, zda rekolaudace = změna způsobu využití dle katastrálního zákona a v jaké souvislosti je s občanským zákoníkem.Můj pohled: Pokud se jedná o rekolaudaci. Například z prodejny hraček na prodejnu oblečení a nebo cokoliv jiného, tak ať probíhá řízení. Ať se všichni další vlastníci mají možnost vyjádřit a hájit své názory. Ovšem nesouhlasím s tím, že by měl postačovat prostý nesouhlas. Pokud vlastník jednotky získá všechna potřebná závazná stanoviska. Naopak v případě, že chce vlastník provést změnu prohlášení vlastníka tím, že změní způsob využití dle katastrálního zákona, například z bytu na jiný nebytový prostor, tak zde dle mého názoru musí být také souhlas dalších vlastníků jednotek a prostý nesouhlas postačuje. Na tomto místě jen podotýkám, že si spousty vlastníků jednotek se způsobem využít byt neovědomuje, že se rekolaudace netýká v konečném důsledku jen jiných nebytových prostorů, ale také bytů. Správně byste totiž měli v případě, že v pokoji jsou děti, ho rekolaudovat na dětský pokoj. Na tom chci jen poukázat, že požadovat souhlas „sousedů“ o tom, zda mohou být v bytě děti by byl absurdní stejně jako žádat o souhlas, zda budu prodávat boty nebo šály.
- svj zone: „Můj pohled: Pokud je v domě například rozvod plynu a jako vlastník na jeho instalaci a údržbu přispívám a jsem jeho spoluvlastník, tak nemá nikdo další právo mi bránit v užívání majetku v mém spoluvlastnictví, jen proto, že chce škodit.“
Naprosto neurčitá deklarace. Není o čem vést diskusi.
K připojení zpravidla bude vlastník muset prokázat že splnil požadavky (např. technické, normové, legislativní). Nemá žádný smysl diskutovat o naprosto neurčité situaci, kterou jste tu jen mlhavě naznačil.
- svj zone: „Nikdo není schopen odpovědět na otázku, zda je potřeba souhlas jen vlastníka jednotky, souhlas všech vlastníků jednotek, souhlas SVJ atd. “
Nemáte pravdu. Na tuto otázku dává odpověď občanský zákoník.
Podle § 1166 platí, že při rozdělení práva k nemovité věci na
vlastnické právo k jednotkám se v prohlášení uvedou (…) údaje
o jednotce (…) s určením účelu užívání.
Podle § 1169 platí, že týká-li se změna účelu užívání bytu na
základě žádosti jeho vlastníka, ke změně prohlášení postačí
souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
Vyřešeno.
- svj zone: „Konečný názor, co konkrétní označení užívání znamená, zda ho vlastník dodržuje, leží na bedrech jednoho úředníka na stavebním úřadě. Neexistuje definice, seznam.“
Nemáte pravdu. Na tuto otázku dává odpověď stavební zákon.
Neexistuje sice „definice, seznam“, ale existují kriteria která stavební úřad povinně zohledňuje. Je totiž zjevně nemožné zpracovat nějaký uzavřený a konečný seznam, jak si to asi představujete Vy.
Podle § 126 platí, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Z uvedeného plyne kde je třeba začít hledat definici „účelu užívání“ a „způsobu užívání“ konkrétní stavby.
Dále § 126 odst. 3 vyjmenovává hlediska, kterým musí stavební úřad přihlížet při rozhodování o změně účelu užívání stavby. Změna v užívání stavby musí být v souladu s
- územně plánovací dokumentací,
- s cíli a úkoly územního plánování,
- s obecnými požadavky na výstavbu,
- s veřejnými zájmy chráněnými tímto zákonem a
- se zvláštními právními předpisy.
I kdyby snad vlastník neplánoval žádnou změnu účelu užívání stavby, stavební úřad má podle § 126 odst. 2 rozhodovací právo i při plánované změně:
- v provozním zařízení stavby,
- ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření,
- v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit (I) život a veřejné zdraví, (II) život a zdraví zvířat, (III) bezpečnost, nebo (IV) životní prostředí.
Vaše námitky spočívají v tom, že jste nebyl úspěšný s Vaší konkrétní žádostí. Nepodařilo se Vám však zpochybnit systém podle kterého se řídí rozhodování stavebních úřadů.
Justitianus
Ad souhlas
- Potvrzujete, co jsem psal, že ke změně způsobu využití potřebujete souhlas ostatcích vlastníků, jak píšete. Ovšem k rekolaudaci odpověď není. Běžně probíhají rekolaudace bez souhlasu jiných vlastníků a se souhlasem stavebního úřadu.
- Do prohlášení se označuje, co požaduje katastr nemovitostí. V důsledku to nesouvisí se skutečným aktuálním stavem, který vzniká přirozeně v důsledku různých rekolaudací. Při rekolaudaci místnosti z ložnice na dětský pokoj určitě nedáváte návrh na změnu prohlášení?
Ad stavební zákon.
- Stavební zákon opravdu nespecifikuje. Vše záleží na konkrétním posouzení úředníka, které se napříč ČR liší. To nevylučuje nic z toho, co jste napsal.
Že se mi nelíbí pravidla hry, ve které silnější vlastník může šikanovat menšího vlastníka? Ano, a o tom je můj úvodní text. Chápu, že máte jiný názor.
- svj zone: „Potvrzujete, co jsem psal, že ke změně způsobu využití potřebujete souhlas ostatních vlastníků, jak píšete.“
Nepravda. Nic jsem o tom nenapsal. Vymýšlíte si.
- svj zone: „Běžně probíhají rekolaudace bez souhlasu jiných vlastníků a se souhlasem stavebního úřadu.“
No a? To se netýká způsobu vyyužití jednotky, ale například stavbních úprav, měnících půdorys a určení místností. Nebo jde o změnu způsobu užívání. Nebo o jinou změnu, jejichž přehled už jsem vypsal jinde. Každý případ je specifický. Podle § 1175 platí, že vlastník jednotky má právo (…) uvnitř stavebně upravovat svůj byt (…), nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
- svj zone: „Do prohlášení se označuje, co požaduje katastr nemovitostí.“
Nepravda. Nic takového zákon neobsahuje. Vymýšlíte si.
Už chápu proč jste neúspěšný v boji s úřady a soudy. Překrucujete texty, vymýšlíte vlastní fantazie – a pak se divíte, že je nikdo nebere vážně.
Justitianus
- „Potvrzujete, co jsem psal, že ke změně způsobu využití potřebujete souhlas ostatcích vlastníků, jak píšete.“
Já jsem přece toto nenapsal! LOL.
Občanský zákoník – kupodivu – nikde nezmiňuje způsob využití jednotky (což je pojem z oblasti rejstříkové evidence věcí nemovitých). Používá tam výhradně odlišný pojem z oblasti stavebního práva – „způsob užívání stavby“. Což je samozřejmě odlišný pojem pojmově i obsahově, definuje jej jiný právní předpis, a toto ozačení má odlišnou povahu. Způsob využití jednotky – to je pouze hrubé rozlišení a statistický údaj.
| Pojem | Povaha | Definice | Kdo užívá | |
| A | způsob užívání stavby | konstitutivní | zákon 183/2006 Sb. (stavební zákon) | stavební úřady |
| B | způsob využití jednotky | deklaratorní | zákon 256/2013 Sb. (katastrální zákon), vyhláška 357/2013 Sb. |
katastrální úřady |
Pokud to snad některý soud spletl, prosím citujte. Já to podrobím kritice a vysvětlím v čem soudci chybovali a co v zákoně nepochopili.
Justitianus
Viděl jste někdy písemně rekolaudaci místnosti z ložnice na dětský pokoj, nebo o ní pouze teoretizujete?
„byste totiž měli v případě, že v pokoji jsou děti, ho rekolaudovat na dětský pokoj“ (Vložil svj zone, 26. Březen 2023 – 15:45)
Odkud takto soudíte?
Z reálné zkušenosti se stavebními úřady + stavební zákon.
odst. 1 § 126 zákona č. 183/2006 Sb.
Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby.
Ohledem 1) mate pravdu a nesetkal jsem se s tim, ze by nekdo timto zpusobem omezoval spoluvlastniky. Samozrejme je asi nejlepe na vase naklady vse uvest do puvodniho stavu.
Minimalne ne od doby rozsudku o vrut, kde blbe SVJ zkouselo zakazat vrut do steny v garazi a rozsudek stal SVJ rekneme tak 110.000 Kc?
Ad 2 prodejna hracek na prodejnu obleceni? To snad je nesmysl ne? To je za mne stejny typ prodejny a re-kolaudaci dle meho nazoru nepotrebujete.
Horsi to je kdyz chcete kolaudovat na hlucny provoz nebo potravinarsky, tam vam nikdo soudny souhlas neda.
Co se tyka holicstvi, tak to nevim, pokud budou tvrdit ze k tomu nejsou podminky, nevim jak je to s hygienou, tak asi smula, muselo by se resit KONKRETNE. Asi malokdo chce v bytovem domu Barbershop :-)
Můj názor je ten, že jiným vlastníkům není nic do toho, jestli ve své jednotce provozuji cokoliv, pokud to nijak přímo nezasahuje do jejich práv. Stejně jako mně se nikdo nemusí ptát na to, jestli v bytě má ložnici nebo obývací pokoj. Nebo mi není nic do toho, jestli v bytě někdo podniká.
Četl jsem případ, kdy SVJ demontovalo okna a odvolávali se na to, že to jsou společné části domu s cílem zbavit se vlastníků. A znám osobně bývalé vlastníky, které takto donutil většinový vlastník opravit a následně prodat pod cenou jejich podíl jemu.
Myslíte si tedy, že existuje hranice, míra, tak jak o ní hovoří některá judikatura nebo jakmile se jedná o společné části domu, tak si většinový vlastník může dělat co chce, absolutní zásada majorizace?
„jiným vlastníkům není nic do toho, jestli ve své jednotce provozuji cokoliv, pokud to nijak přímo nezasahuje do jejich práv“ (Vložil svj zone, 26. Březen 2023 – 18:14)
Váš prvotní dotaz je ovšem o něčem jiném. Nebo snad chcete provozovat holičství internátní formou, tj. bez příchodu a odchodu personálu, klientů a dodavatelů?
Teď jsem úplně nepochopil, jak to myslíte? Například v mém případě mám vlastní vstup z ulice, jestli jste narážel na pohyb osob přes dům. Ale i tak konstatovaly soudy a drží se toho stavební úřady, že pohyb osob není problém.
Ad1 Můj původní dotaz směřoval k užívání společných částí domu a bránění ze strany SVJ.
Ad2 Druhá část se týkala rekolaudace.
„konstatovaly soudy a drží se toho stavební úřady, že pohyb osob není problém.“ (Vložil svj zone, 26. Březen 2023 – 18:41)
Jaká je spisová značka? Tvrdíte tedy, že je možné násobně zvýšit počet pobývajících a pohybujících se osob (a zvířat v případě některých provozoven), než s jakým bylo uvažováno při návrhu výtahů a únikových cest? (Při provozovnách v bytech ve vyšších patrech výškového domu, např.)
Ten postup je ale jiný. Pokud závazná stanoviska potvrdí, že je vše v pořádku, tak jen samotný pohyb zákazníků není důvodem k zamítnutí. To je v souladu s tím, co jste napsal.
Například k pohybu osob po společné chodbě:
Rozsudek NS 28 Cdo 2062/2003 ze dne 23. 12. 2004
Dovolací soud však tuto úvahu nesdílí. Je toho názoru, že zjištěný stav užívání sklepních prostor nelze právně posoudit tak, že by procházení pacientů zubní ordinace po společně užívané chodbě, během pracovního týdne v ordinačních hodinách, samo o sobě ztěžovalo či dokonce bránilo žalovaným v užívání jejich sklepů nad míru přiměřenou poměrům. Nutno uzavřít, že přiměřená proporce užívání sklepních prostor, byť se nepochybně poměr vychýlil na stranu žalobců, je stále ještě zachována.
Jestliže máte vstup z ulice, tak kde je problém A jak je pravdivý důvod toho, proč by vás někdo chtěl omezovat?
Pokud ovšem váš nebyt přímo sousedí s nějakým jiným bytem, tak chápu, že není zájem, aby ve vaší nebytové jednotce bzučely nějaké strojky a neustále tekla voda…
Jednou se jedná o bytový dům, a tam by se mi to také nelíbilo, pokud by to emitovalo hluky a pachy.
Poslední komentáře