Pronajem pouze spoluvlastnickeho podilu na pozemku. Je to mozne?

Dobry vecer, nevim jiste, zda jsem nalezl to, co po me zadate. V Prohlaseni vlastnika, sekci „Uprava prav k pozemku“ stoji, ze zminena parcela „je spoluvlastnictvim vlastniku jednotek“ a ze velikost spoluvlastnickeho podilu je totozna s vysi spoluvlastnickeho podilu u jednotlivych jednotek. Tot vse. Dekuji.

Jestliže je v Prohlášení vlastníka zapsáno pouze to, co uvádíte, pak to znamená, že parcela není věcně příslušná k domu podle § 121 odst. 1 ObčZ. Její vlastnictví je tedy zcela odděleno od vlastnictví jednotky. Nemáte pravdu, když tvrdíte, že „neni mozne prodat jen pozemky bez bytu“.

Jinými slovy: kdokoliv může zcizit (prodat, darovat, směnit) svůj byt, aniž by byla automaticky převedena spoluvlastnická práva k parcele s parkovištěm. Kdokoliv může zcizit svůj spoluvlastnický podíl na této parcele, aniž by se to jakkoliv dotklo vlastnictví jeho jednotky. Ostatní spoluvlastníci parcely mají zákonné předkupní právo k prodávanému podílu. Dříve či později se bude skupina vlastníků jednotek v domě odlišovat od skupiny spoluvlastníků parcely.
-----------------------------------------------------
K Vašemu dotazu:
Pokud Váš soused tvrdí, že k jejich bytu náleži nějaké parkovací stání, mýlí se. Je podílovým spoluvlastníkem celé parcely. O způsobu užívání parcely „rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů“ (podle Občanského zákoníku, to jest mimo shromáždění a mimo SVJ).

Pronajem pouze spoluvlastnickeho podilu je právně nemožný. Váš soused je – stejně jako Vy – vlastníkem ideálního podílu na CELÉ parcele. Jeho pokus o pronájem určitého konkrétního parkovacího stání na společné parcele by byl absolutně neplatným právním úkonem. (K tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 26/2009, ze dne 19. 1. 2010.) Pronájem parcely je možný pouze s většinovým souhlasem spoluvlastníků a po tom, co byla věc všem spoluvlastníkům předestřena, aby se k ní mohli vyjádřit (viz § 139 ObčZ).

lake

Dobry den, diky za vas prinosny rozbor. Jakym zpusobem by tedy, prosim, melo probihat rozhodovani o osudu one parcely, kdyz by to melo byt mimo shromazdeni a SVJ? Dokud nedojde k odliseni vlastniku jednotek v dome a na pozemcich, tak to muze byt reseno v ramci shromazdeni, nebo i to by bylo spatne? A rozhoduje nadpolovicni vetsina? Dekuji.

Pane galaxiane,
způsob rozhodování o společné věci je zcela nezávislý na tom, zda spoluvlastníci parcely jsou tytéž osoby jako členové SVJ. Je-li parcela v katastru zapsána jako samostatná nemovitost, zcela odděleně od domu, rozhodují o ní její spoluvlastníci většinou podle ObčZ.

Spoluvlastníci mohou jistě rozhodovat kdekoliv: hlasováním v hospodě, v diskusi na chodníku před domem, nebo během přestávky v průběhu shromáždění SVJ. Mohou rozhodovat i odděleně, v různých dobách, podepisováním listiny (per rollam). Rozhodování o parcele je zcela mimo působnost SVJ; o parcele ani o jejím využití nelze platně hlasovat na shromáždění podle ZoVB.

lake

Pane Lakeu, diky moc odpovedi, musim se priznat, ze jsem z toho drobet vykolejeny a zrejme mi neco unika. Prosim Vas proto o trpelivost. V Prohlaseni vlastnika je krome citace, kterou jsem uvedl vyse, uz jen u kazde z jednotek napsano, na kterych pozemcich ma vlastnik jednotky spoluvlastnicky podil a jeho vyse. V katastru nemovitosti jsou vsechny parcely vedeny pod jednim LV. Kdyz dochazelo k prodeji jednotlivych jednotek, tak vzdy s odpovidajicimi podily na vsech dotcenych parcelach – pres katastr toto bez vyjimky proslo. Pokud by platilo, co jste psal vyse, mel by investor podily na ostatnich parcelach, ktere prodaval s bytem, nabidnout ostatnim spoluvlastnikum k odkoupeni. Pochopil jsem to spravne? Velmi se omlouvam za ty nejasnosti.

Nerozumím. Investor mohl s bytem samozřejmě prodávat i podíly na jakýchkoliv parcelách které nejsou pod domem. Fakt, že k prodeji došlo ve stejnou dobu a stejné osobě ovšem ještě neznamená, že jsou spolu byt a podíl na parcele nějak svázány.

Rozhodující je, zda tato parcela je výslovně v Prohlášení uvedena jako příslušenství domu (věcná příslušnost podle § 121 odst. 1 ObčZ). Najdete to v Prohlášení vlastníka. Je-li vše zapsáno na jediném listu vlastnictví, pak zřejmě katastrální úřad došel k názoru, že parcela je příslušenstvím domu, i když to v Prohlášení nemáte výslovně uvedeno.

Ohledně postupu katastrálních úřadů při zápisech viz http://www.portalsvj.cz/…ni-pod-domem

lake

Dobry den, v Prohlaseni vlastnika tam odkaz na Vami zminovany paragraf nemame. Jak to muzeme zpetne vyresit? Kazdopadne mnohokrat diky za Vase rady a nazory.

Pane Galaxiane, jedna věc (parcela) se nestane příslušenstvím jiné věci (domu) pouze tím, že developer do Prohlášení vlastníka hloupě napíše „parcela je spoluvlastnictvim vlastníků jednotek“. Skutečnost, že dvě věci mají v určitém okamžiku shodného vlastníka, ještě neznamená, že by jedna z nich se stala automaticky příslušenstvím té druhé.

V Prohlášení byste měli mít uvedeno jednoznačně, že parcela katastrální číslo XYZ je příslušenstvím domu ve smyslu § 2 písm. (g) Zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Nebo že je „věcně příslušná k domu“. Takové vzájemné „svázání“ dvou nemovitostí měl učinit původní vlastník na základě svého tehdejšího vlastnického práva k oběma nemovitostem. Tuto možnost však nevyužil.

Píšete, že katastrální úřad zapsal dům i parcelu na jediný list vlastnictví. Tedy i při nejasném znění Prohlášení zapisující úředník usoudil, že vůlí původního vlastníka je, aby se parcela stala příslušenstvím domu. Právní podklad k takovému závěru však v Prohlášení vlastníka zřejmě chybí.

lake