problém s nebytovými prostory
Dobrý den, ve společenství VJ máme kromě bytových jednotek ve vlastnictví jejich majitelů ještě nebytové prostory (kanceláře a obchod) a ty jsou ve společném spoluvlastnictví těchto majitelů se stejnými podíly jako na celém baráku. Problém je v tom, že se jeden majitel chystá 2 svoje byty prodat a 1 byt a svůj celý podíl na nebytech si nechat.
Nastane tedy takovýto problém: Noví majitelé bytů nebudou mít odpovídající náklady, kt. budou vynakládat na správu a zisky plynoucí z baráku. Třeba já, jako správce, budu placenej od nových majitelů i za správu nebytů ale oni z nich nebudou mít ani korunu. To samé s opravama těch nebytů.
Zkrátka chci se zeptat: Dalo by se do stanov SVJ dát, že novému majiteli jednotky vznikne zároveň nárok na odpovídající podíl na nebytových prostorách? Nebylo by to nějak právně závadný pro povinnost majitele prodat i část svého podílu na nebytech, i když nechce? Případně jak byste takovou situaci řešili? Děkuji Ondra
Vážený pane Ondro,
je nutné, aby jste váš dotaz upřesněnil. Jsou prosím nebytové prostory uvedeny v „Prohlášení vlastníka“ a KN jako samostatné jednotky nebo jsou nebytové prostory součástí společných částí domu?
V případě, že nebytové prostory jsou vedeny jako společné části domu, jedná se o klasický nájemní vztah: pronajímatel = SVJ = spoluvlastníci společných částí domu x nájemce nebytových prostor = specifické části společných prostor domu.
Matějka
Vážený pane Ondro,
nevidím ve vašem původním dotazu problém, který popisujete. V souladu s platným ZoVB není rozdíl mezi vlastníkem bytové či nebytové jednotky. Takže skutečnost, že vlastník několika jednotek některé jednotky prodá, v daném případě bytové, a zůstane mu pouze ve vlastnictví jedna jednotka – nebytová jednotka, podílí se tento vlastník nebytové jednotky na správě a nákladech domu v souladu se zákonem č.72/1994 Sb. v platném znění, např. dle ustanovení §8, §9 opdst.5, §12, §13 odst.1, §15 odst.1, 2.
Vlastník nebytové jednotky je platným členem společenství se stejnými právy a povinnostmi jako vlastník bytové jednotky.
Pozn.: výše uvedené platí, pokud jste se v některých záležitostech, které dovoluje ZoVB nedohodli jinak.
Matějka
Dobrý den,
i vlastnictví nebytové jednotky zakládá spoluvlastnický podíl na společných částech domu. A podle tohoto podílu povinnost přispívat na správu domu. Vy jste si schválili jiná pravidla? Co říká Prohlášení vlastníka?
Co se týče prodeje nebytové jednotky, vlastník suverénně rozhoduje zda a komu prodá nebytovou jednotku či podíl na ní. Tedy – s výhradou respektování předkupního práva ostatních spoluvlastníků.
G.X.
Jiné podmínky jsme si nestanovili. Problém je v tom, že nastane situace, kdy vlastník jednotky (s nulovým podílem na nebytech) bude přispívat i na správu nebytů (správa se nedá oddělit), ač z nich nebude mít žádné výnosy.
Vlastnictví bytové jednotky je na stejné úrovni jako vlastnictví nebytové jednotky.
Společenství zajišťuje správu společných částí domu, ze zákona.
I když je to nestandardní, bývá akceptováno, že SVJ zajišťuje i správu některých jednotek – např. nebytové jednotky – hromadné garáže, protože je to účelné. Pak je samozřejmé, že tyto náklady rozúčtuje POUZE mezi spoluvlastníky takové jednotky.
Je nepřípustné, aby se z poplatku za bytovou jednotku dotovala správa nebytových jednotek.
Z vlastnictví bytové jednotky nelze dovozovat vlastnictví nebytové jednotky ani naopak. Jsou to samostatné nemovitosti , a mohou být předmětem převodů, které nemá SVJ v kompetenci nijak omezovat.
Nerozumím, kde vzniklo pravidlo uplatňované u vás (proto zde byl dotaz na Prohlášení vlastníka), ani důvodu, proč správa se nedá oddělit .
G.X.
Vážený G.X.,
kde jste se dočetl, že nebytové jednotky jsou samostatně hospodařící od bytových jednotek, respektive že není možné aby bytové jednotky dotovali nebytové jednotky a obráceně.
Zákon hovoří pouze o jednotkách! Viz ustanovení §2 písm.h) „jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona,“.
Takže všechny jednotky tvoří jeden správní celek = společenství se stejnými právy a povinnostmi, pokud v „Prohlášení vlastníka“ daného domu není stanoveno jinak či není uvedeno jinak v platných stanovách společenství pro daný dům.
Všichni vlastníci všech jednotek daného domu mají stejná práva a stejné povinosti, pokud se nedohodli jinak v mezích zákona.
Rozlišujte v odpovědích pro tazatele prosím „příspěvky na dlouhodobou zálohu“ (tzv.FO) a „příspěvky na služby“ spojené s užíváním jednotky = provozní náklady jednotky.
Matějka
Vaše interpretace není přesná.
Jednotky jsou samostatnými entitami (bez ohledu na typ), a jejich správu zajišťují jednotliví vlastníci, primárně.
Není přípustné, aby SVJ vybíralo peníze na správu spol. částí domu za bytové jednotky a financovalo z nich správu nespolečných částí domu – jiných jednotek. Tím spíše , pokud jsou ve vlastnictví obecně jiné množiny vlastníků. To je případ případ v dotazu p. Ondry.
Vy prosím důkladně rozlišujte správu společných částí domu a správu jednotky jako takové.
G.X.
Vážený G.X.,
všichni vlastníci všech jednotek bez rozdílu přispívají na správu domu dle velikosti svého spoluvlastnického podílu, pokud není v „Prohlášení vlastníka“ či stanovách či dohodou vlastníků stanoveno jinak v mezích ZoVB.
Dům má pouze jednotky a společné části domu stanovené-vymezené v „Prohlášení vlastníka“, které jsou společné všem vlastníkům jednotek dle závazného ustanovení §8 odst.2 ZoVB, pokud není v „Prohlášení vlastníka“ v souladu se ZoVB §4 odst.2 písm.c) a g) uvedeno jinak.
Matějka
tomuto obecnému, co nyní píšete, minimálně my dva jasně rozumíme :)
ALE věnujte prosím pozornost následujícímu:
z dotazu p. Ondry cituji „placenej od nových majitelů i za správu nebytů ", "To samé s opravama těch nebytů“ čemuž rozumím, že SVJ vykonává nad rámec správy spol. částí i správu těchto jednotek jako takových (třeba opravy vnitřního vybavení jednotek…)
Možná tedy pouze nejasná formulace v dotazu a nechť tazatel vysvětlí, co a z jakých peněž se vlastně hradí.
G.X.
Vážený G.X.,
proto každému doporučuji, aby se prvně seznámil se ZoVB v platném znění, s „Prohlášením vlastníka“ (dle mého názoru se jedná o „rodný list“ domu) a stanovami daného společenství. Po té žádám tazatele, ať dotaz položí opět s blížší specifikací.
Řada tazatelů si z neznalosti plete pojmy a neumí se vyjádřit. Tazatel se také vyjádřil o ziscích z baráku – o jaké zisky se jedná, když společenství nic nepronajímá, vše jsou zapsané jednotky, jak uvedl v doplňujícím příspěvku.
Matějka
Ano, pan G.X. to chápe správně. Naše SVJ vykonává nad rámec správy bytů i správu nebytů, kt. jsou ve společném spoluvlastnictví. Zatím mají všichni majitelé jednotek stejné podíly na bytech (když se plocha jejich jednotek sečte a podělí celkovu plochou baráku) i na nebytech. Např. podíl jednotek MJ činí 3/15 a stejně takový podíl má i na nebytových prostorech. Takže doteď problém není ale co až se tyto podíly změní? Budu muset vést správu odděleně?
Nevím , jestli to chápu správně, protože to píšete stále nejasně.
Uvedu (smyšlený) modelový případ, aplikuji standardní pravidla.
Nechť vy máte ve vlastnictví byt , který má podíl na spol. částech domu
10%.
Dále nechť je v domě nebytová jednotka , která má podíl také 10%.
Z ní nechť vlastníte například podíl 1/4. To znamená na spol. částech
z titulu spoluvlastnictí této jednotky máte 10% krát 1/4, tj. 2,5%.
Celkem tak máte jako vlastník podíl na společných částech domu 10+2,5 =
12,5%. Úměrně tomu se podílíte na nákladech na správu společných
částí domu.
Bytová jednotka i nebytová jednotka i podíly na nich mohou být
předmětem převodů a to samostatně. Nelze tak dovozovat, že vlastník bytu
musí vlasnit i podíl na nebytovce nebo naopak. Pokud to takto děláte, je to
chybně (s výhradou toho, že stále jste neobjasnil, zda je to nějak
ošetřeno Prohlášením vlastníka)
Všimněte si dále, že nyní hovořím o „správě společných částí domu“. Nikoliv že by SVJ spravovalo vnitřnosti těchto jednotek, které k nim vlastnicky náleží (v bytě je to asi jasné že se to neděje, u nebytovek to tak jasné vždy není) – tím by se váš dotaz dále komplikoval.
Kdybych to měl nějak stručně uzavřít, pak asi tvrzením „pro bytové jednotky platí shodná pravidla jako jednotky nebytové“… když se zamyslíte, tak z toho plyne vše, co se zde pracně diskutuje.
G.X.
Vážený „svao“,
ujasněte si prosím pojmy v souladu se ZoVB a „Prohlášením vlastníka“. Spoločenství zajišťuje provoz technických zařízení a dodávku služeb pro všechny jednotky v domě včetně rozúčtování (nerozlišuje se samostatně dle vaší úvahy správa bytů a samostatně /dle vás nad rámec/správa nebytů).
Dále společenství zajišťuje správu společných částí domu; zde mohou být prostory, které nejsou samostatně zapsány jako jednotky, jsou předmětem možného „nájmu“. Vše co je společné je povinností společenství spravovat, není to tedy nad rámec.
Kladu vám opět otázku, speciofikujte prosím: Jak jsou v „Prohlášení vlastníka“ určeny vámi uváděné nebyty?
Pozn.: jinak je diskuse a rady o ničem.
Matějka
Máte pravdu, že tvrzením „pro bytové jednotky platí shodná pravidla jako jednotky nebytové“ je to asi celé vyřešeno a zkrátka kdyby někdo vlastnil jen obchod v baráku a žádnou bytovou jednotku, tak se bude muset smířit s tím, že jeho platby do FO budou třeba užité na nějakou opravu týkající se jen bytové části a naopak.
V prohlášení vlastníků jsou u vymezení jednotek jak byty tak nebyty na stejné úrovni (to sem myslel, že je jasné, omlouvám se).
Myslím, že se můj problém vyřešil a děkuju za odpovědi.
Poslední komentáře