Převod zůstatku DZO od správce na vzniklé SVJ
Mám teď nějaké spory s SVJ ohledně dlouhodobých záloh na opravy a potřeboval bych poradit se zajímavým problémem. Náš dům byl původně ve vlastnictví SBD. Před 1.7.2000 byl převeden první byt a tedy vzniklo společenství bez právní subjektivity. Správcem družstvo ustanovilo samo sebe. SVJ se tedy částečně řídilo zněním ZoVB před 1.7.2000 i po tomto datu (§ 9, § 11, § 15/2). Tento stav trval až do vzniku právnické osoby SVJ(2000) před několika lety (podíl BD klesl pod 1/4). Podle původního znění § 15/2 se zálohy skládaly zpravidla jen na následující rok, tedy žádné DZO. Družstvo ale uzavřelo s každým budoucím vlastníkem smlouvu o zajištění správy (podmínka převodu bytu), kde se vlastník zavázal hradit správci i DZO v konkrétní výši (podle m2). Podle smlouvy změnu částky musela schválit většina vlastníků (to se stalo jednou). O použití DZO musela taktéž rozhodnout většina (ani jednou jsme se za tu dobu nesešli). Žádné velké opravy se nedělaly, jen drobnosti. Když vzniklo SVJ(2000) byl zůstatek na účtu DZO u správce v řádu milionů. Správce převedl tento zůstatek na účet vzniklého SVJ (samozřejmě s nějakou prodlevou), které je automaticky zaúčtovalo jako vlastníky složenou DZO (na účet 955).
Otázka zní z jakého právního důvodu? Mám zato, že správce měl DZO s vlastníky vyúčtovat a zůstatek jim vyplatit. Ve smlouvách správce s vlastníky bytů o správě se vůbec neřešil osud zůstatků záloh při ukončení správy. Krátkodobé zálohy byly vyúčtovány a vypořádány (za kalendářní rok), ale o DZO ticho po pěšině. Jako kdyby žádná změna v osobě správce nenastala (mimochodem BD dál zajišťuje vedení účetnictví SVJ) a SVJ bylo jakýmsi nástupcem správce.
Podle mého názoru by o tom nemohlo většinově rozhodnout ani shromáždění, neboť smlouvy vlastníků s předchozím správcem se SVJ nijak netýkají. Shromáždění by nanejvýš mohlo rozhodnout o složení mimořádné počáteční DZO v příslušné výši. To se ovšem nestalo, nikoho to nenapadlo. Každý považoval za zcela přirozené, že DZO složené předchozímu správci se automaticky převede vzniklému SVJ.
Hledal jsem v zákonech, zda se převod zůstatku DZO neuskuteční ze zákona, ale nic jsem nenašel. Původní znění § 15/2 ostatně ani žádné DZO nepředpokládá.
Další otázka: pokud mám pravdu, tak co teď s tím? Mohu dodatečně požadovat vyplacení převedeného zůstatku (je to již déle ne 3 roky)? Mohu tvrdit, že mám DZO na léta dopředu předplacené (jedná se asi o 50 tis. Kč)?
Mám s výborem principiální spory týkající se DZO a pomůže mi každý argument. Kdyby jinak bylo u nás všechno okolo DZO v pořádku (vyúčtování, plán oprav, atd.), tak bych nad tím samozřejmě mávl rukou.
První Váš problém byl, že jste s družstvem uzavřel „nevolnickou“ smlouvu. Zavázal jste se platit dlouhodobé zálohy na neurčitý a neznámý účel s neznámou dobou použití, i když podle § 15 zákona o vlastnictví bytů Vám taková povinnost nevznikla. Takže se nedivte, že družstvo s těmito prostředky nějak naložilo podle své úvahy.
Kdyby se jednalo o případ změny v osobě správce po účinnosti NOZ (od 1.1.2014), šlo by o případ právně jednoduchý, protože je v NOZ podrobně upraven:
- „Správce předloží beneficientovi při ukončení správy vyúčtování. Vyúčtování předloží i správci, který nastupuje na jeho místo.“ (§ 1445 NOZ)
- Pak by končící správce měl spravovaný majetek předat „… beneficientovi nebo nově nastupujícímu správci v místě, kde se tento majetek nalézá, ledaže je dohodnuto něco jiného“ (§ 1446 NOZ)
Převod dlouhodobé zálohy se uskutečnil nejspíše za účinnosti zákona č.40/1964 Sb., který toto neupravoval. Bylo na Vás, abyste družstvo vyzval k předložení konečného vyúčtování a k vrácení Vašich záloh. Neučinil jste tak, i když jste věděl, že tyto zálohy existují.
Předání záloh mezi bývalým a nastupujícím správcem před účinností NOZ se může posoudit jako postoupení závazku podle § 534 zákona č. 40/1964 Sb. V takovém případě se to Vás nijak netýká, dokud s tím jako věřitel nevyslovíte souhlas. Bez takového souhlasu jste stále v právním vztahu pouze s původním příjemcem Vašich záloh. Neupřesňujete ale, zda jste takový souhlas dal či nedal po vzniku SVJ.
Jestliže uplynuly už 3 roky, vyúčtování správy družstvem se už nedomůžete, ani výplaty přeplatků od družstva – došlo k promlčení. Kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází.
lake
Děkuji za odpověď.
Žádný souhlas jsem nedal. Nemohu s jistotou vědět, zda ostatní souhlas dali, ale silně o tom pochybuji. Vše okolo vzniku SVJ proběhlo v režii družstva. Zvolený výbor pak již jen podepsal s družstvem připravenou smlouvu o zajištění správy a vedení účetnictví a vše pokračovalo víceméně jako před tím. Nezměnil se ani předpis záloh, ani forma vyúčtování, ani způsob rozúčtování služeb, atd.
Družstvo ty vybrané DZO prokazatelně převedlo na účet 955. SVJ nezačínalo od nuly, což je zřejmé z předkládaných informací o stavu finančních prostředků SVJ. Žádnou nepoctivost nepředpokládám. Je mi jasné, že jsem zaspal. Nyní mi tedy nezbývá nic jiného než v dalším postupu mlčky předpokládat, že všichni vlastníci-věřitelé (včetně mne) s převodem závazku vyslovili souhlas.
Je tu však ještě jeden problém. SVJ převzalo zůstatek DZO jako celek, ale nedostalo informaci o výši dílčích závazků vůči jednotlivým vlastníkům. Výbor tvrdí, že dílčí závazky jsou neustále v poměru velikosti spoluvlastnických podílů a tedy stačí pracovat jenom se souhrnnou hodnotou. Pro toto tvrzení ale neexistuje žádný důkaz, naopak z určitých skutečností je zcela zřejmé, že tomu tak není.
Poslední komentáře