Mám teď nějaké spory s SVJ ohledně dlouhodobých záloh na opravy a potřeboval bych poradit se zajímavým problémem. Náš dům byl původně ve vlastnictví SBD. Před 1.7.2000 byl převeden první byt a tedy vzniklo společenství bez právní subjektivity. Správcem družstvo ustanovilo samo sebe. SVJ se tedy částečně řídilo zněním ZoVB před 1.7.2000 i po tomto datu (§ 9, § 11, § 15/2). Tento stav trval až do vzniku právnické osoby SVJ(2000) před několika lety (podíl BD klesl pod 1/4). Podle původního znění § 15/2 se zálohy skládaly zpravidla jen na následující rok, tedy žádné DZO. Družstvo ale uzavřelo s každým budoucím vlastníkem smlouvu o zajištění správy (podmínka převodu bytu), kde se vlastník zavázal hradit správci i DZO v konkrétní výši (podle m²). Podle smlouvy změnu částky musela schválit většina vlastníků (to se stalo jednou). O použití DZO musela taktéž rozhodnout většina (ani jednou jsme se za tu dobu nesešli). Žádné velké opravy se nedělaly, jen drobnosti. Když vzniklo SVJ(2000) byl zůstatek na účtu DZO u správce v řádu milionů. Správce převedl tento zůstatek na účet vzniklého SVJ (samozřejmě s nějakou prodlevou), které je automaticky zaúčtovalo jako vlastníky složenou DZO (na účet 955).

Otázka zní z jakého právního důvodu? Mám zato, že správce měl DZO s vlastníky vyúčtovat a zůstatek jim vyplatit. Ve smlouvách správce s vlastníky bytů o správě se vůbec neřešil osud zůstatků záloh při ukončení správy. Krátkodobé zálohy byly vyúčtovány a vypořádány (za kalendářní rok), ale o DZO ticho po pěšině. Jako kdyby žádná změna v osobě správce nenastala (mimochodem BD dál zajišťuje vedení účetnictví SVJ) a SVJ bylo jakýmsi nástupcem správce.

Podle mého názoru by o tom nemohlo většinově rozhodnout ani shromáždění, neboť smlouvy vlastníků s předchozím správcem se SVJ nijak netýkají. Shromáždění by nanejvýš mohlo rozhodnout o složení mimořádné počáteční DZO v příslušné výši. To se ovšem nestalo, nikoho to nenapadlo. Každý považoval za zcela přirozené, že DZO složené předchozímu správci se automaticky převede vzniklému SVJ.

Hledal jsem v zákonech, zda se převod zůstatku DZO neuskuteční ze zákona, ale nic jsem nenašel. Původní znění § 15/2 ostatně ani žádné DZO nepředpokládá.

Další otázka: pokud mám pravdu, tak co teď s tím? Mohu dodatečně požadovat vyplacení převedeného zůstatku (je to již déle ne 3 roky)? Mohu tvrdit, že mám DZO na léta dopředu předplacené (jedná se asi o 50 tis. Kč)?

Mám s výborem principiální spory týkající se DZO a pomůže mi každý argument. Kdyby jinak bylo u nás všechno okolo DZO v pořádku (vyúčtování, plán oprav, atd.), tak bych nad tím samozřejmě mávl rukou.