Převod bytů ze s.r.o.

Souhlasím s Vámi, ale je to případ kamaráda, který mne kontaktoval až po rozhodnutí společníků o záměru na převod bytů, kdy má v ruce stanoviska dvou advokátů, která jdou proti sobě.

Já bych se dobrovolně do SVJ nehnal.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Dobrý den, paní Heleno, díky za zájem.

Stáhnul jsem si z NS pár judikátů a tak vím o možné absolutní neplatnosti (skoro vše soudí Štenglová s 29 senátem).

Já se domnívám, že úplatný převod nepřichází do úvahy, protože tržní cena je cca 10–15 vyšší než cena zaplacená obci. § 196a/4 (v rámci běžného obchodního styku) podle mne nelze využít a § 196a/3 prodej za cenu stanovenou znalcem je také nereálný. S.r.o. by dosáhla ohromného zisku, který by musela zdanit.

Využití § 196a/1 – bezúplatný převod – se mi zdá také nesplnitelný.

Jednak se mi nezdá, že „podmínkami obvyklými v obchodním styku“ je bezúplatný převod bytu jednatelům. A za druhé, moje právnička mi sdělila, že byla na přednášce JUDr. Čápa, ze SMBD Těšnov, podle kterého se prý vlastně nejedná o bezúplatný převod, protože jednatelé přece do společnosti vložili peníze o které vlastně „bezúplatným“ převodem bytu přijdou. A tak se vlastně jedná o úplatný převod s povinnostmi podle § 196a/3.

Já navrhuji transformaci na družstvo a pak převod, protože na členy představenstva družstva se § 196a nevztahuje.

Proti mému návrhu však stojí jedno stanovisko advokáta, který tvrdí, že bezúplatně lze převádět již z s.r.o. Úplně pomíjí „podmínky obvyklé v obchodním styku“.

Druhý advokát je z bezpečnostních důvodů pro transformaci na družstvo.

Klaus již 2.4.2008 podepsal nový zákon o transformací a letí fáma, že to má být jednodušší. No nevím, podle § 366 nového zákona se stejně musí provést audit mezitímní účetní závěrky, ostatní jsem ani nečetl.

Jak jsem vyrozuměl ze slov mojí právničky, tak se byty vesele ze s.r.o. převádějí, na § 196a se moc nehledí a s.r.o. pak hned putuje do likvidace. To v případě kamaráda zatím nechtějí, protože jsou tam nebyty a byty v nájmu nečlenů s.r.o.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Vážená paní Jano, nevím, jaká je Vaše kvalifikace, ale předpokládám, že právník nejste. Pan Pavel položil zcela jasnou otázku, kterou nelze řešit pouze na základě selského rozumu, zejména ne pokud (jak se z Vaší odpovědi jeví) neznáte obsah citovaného ustanovení ObchZ a hlavně dopady a rizika, které může jeho nerespektování přinést. A ta jsou v tomto případě naprosto zásadní. Vaše odpověď sice správně popisuje, jak vzniká SVJ, ale ve zbytku je zcela zavádějící. Neberte tuto výtku, prosím, osobně. Považuji za nutné na to upozornit proto, že tento portál čtou i lidé, kteří se v dané problematice detailně neorientují a pokud by se Vaší odpovědí řídili, mohlo by se jim to silně nevyplatit.

Paní Heleno, máte pravdu, hned 2×. Právník nejsem a s právníky mám své zkušenosti. V případě, že s.r.o. je „čistá“ (má splaceny vklady, nemá závazky) a valná hromada se usnese o změně právní normy, nevidím důvod ke komplikacím. Naopak z vašeho vyjádření cítím silné právnické lobby. Když mluvíte o rizicích a dopadech-což je „A“, řekněte taky „B“. Jaká rizika? Jaké dopady? Jesli se něco silně nevyplatí, což je „A“, řekněte co. Tento web je předpokládám k tomu, aby si lidé pomáhali. Ale toto není pomoc, to je strašení. Vaši výtku neberu osobně, doufám, že učiníte totéž. S úctou Jana.

Myslím, že jsem to v odpovědi panu Pavlovi řekla zcela jasně – nebude-li při převodu jednotek z s.r.o. na společníky respektován obch. zák., budou smlouvy absolutně neplatné. Pokud si někdo nedokáže představit, co to znamená, tak doplním: bez ohledu na stav zápisu v katastru, se kupující, ač přesvědčeni o opaku, nestanou vlastníky jednotek, neplatné budou veškeré další převody, fakticky nikdy nevznikne SVJ (a to i přesto, že rejstříkový soud ho zaregistruje, protože ten bude vycházet ze stavu v katastru) atd. Zjistit chyba se může hned, ale taky mohou všichni žít desítky let v přesvědčení, že vlastníky jsou, dokud někdo z jakéhokoliv důvodu platnost smlouvy soudně nenapadne. Jak by se za 20 let všechny tyto vztahy narovnávaly, to si opravdu nedokážu představit. Taky se to nemusí zjistit nikdy. Jde o to, jaké riziko je kdo ochoten nést…

A pokud jde o tu lobby – věřte mi, že změnit právní formu společnosti na družstvo a teprve pak byty převádět je z hlediska času i peněz podstatně náročnější než „pouhý“ převod bytů. Je tu prostě krok navíc, ze kterého si jistě každý advokát, Vašimi slovy, rád vezme svou „výslužku“. Proto to považuji za komplikaci a zbytečné.

Paní Heleno, tak jsem byl uveden v omyl.

ÚS řešil situaci, kdy na počátku postupných převodů nemovitosti je odstoupení od smlouvy a nikoliv absolutně neplatný obchod. Holt důvěřuj ale prověřuj. :-))

Já sice měl podezření, ale když ty výroky soudů jsou tak často neuvěřitelné.....

Citace z ÚS: "Shrnutí nálezu pléna Ústavního soudu k účinkům odstoupení od smlouvy o převodu vlastnického práva na vlastnické právo třetích osob, které nebyly účastníky smlouvy zrušené odstoupením

Právní věta: „Odstoupením od smlouvy podle § 48 odst. 2 občanského zákoníku se – není-li právním předpisem nebo účastníky dohodnuto jinak – smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, a nezaniká.“

Konec citace.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Svět je krásný, pane Pavle. Dobrá věc se podařila, věrná láska zvítězila. Selský rozum také není k zahození. Asi kdybych se dostala k řešení podobného problému, taky bych sháněla informace ve všech dostupných kanálech. Takhle jsem si dovolila jen ten „selský“. Mějte se hezky. Jana

Paní Heleno, naše příspěvky se křížily, ale já tu transformaci na družstvo nepovažuji za zbytečnou. A finanční zájem na tom nemám, je to dlouholetý kamarád. :-))

Jednak pro § 196a a absolutní neplatnost, jednak pro riziko zdanění. V literatuře Svazu účetních jsem dokonce našel názor, že by se převod bytů mohl překvalifikovat ze strany FÚ na podíly na zisku. Raději vycházím ze zajištěné obrany a proto jsem pro transformaci na družstvo.

Jinak prý Ústavní soud relativně nedávno řešil něco s těmi postupně převáděnými nemovitostmi na jejichž počátku byl neplatný obchod. Ale dlouho jsem si judikaturu ÚS nedopřál a tak až vyjde čas, kouknu se na jeho moudra.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Pane Pavle, nemyslím, že by se naše názory nějak zásadně rozcházely. Já transformaci považuji za po všech stránkách asi nejnáročnější variantu, nepopírám ovšem, že s ohledem na individuální okolnosti případu může být ta nejvhodnější či dokonce jediná vhodná. Ale myslím, že si v tom rozumíme. Detailně jsem to rozvedla jen proto, že jsem tu byla osočena z jakési právnické lobby. Za tu mohu říct jen jedno, kéž by bylo více takto poučených klientů, jako jste Vy. Jsem přesvědčena, že v tuto chvíli jste již v dané věci daleko fundovanější než leckterý právník, mě nevyjímaje. :-) Přeji pěkný den.

Paní Heleno,

oprávněná pochvala mne vždy potěší! :-))

Hezký víkend! PavelSVJ@centrum­.cz

Na základě:

1. Kobliha, I., a kol., Obchodní zákoník – komentář, Praha, LINDE, 2006
2. Holejšovský, J., Neplechová, M., Olivová, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, Plzeň, Aleš Čeněk, 2008
3. Dvořák, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha, ASPI, 2007
4. Dvořák, T., K problematice převodu bytů ve vlastnictví společnosti s ručením omezeným do vlastnictví jejích společníků, Bulletin advokacie 7–8/2007
5. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3.1.2001, sp. Zn. 29 Cdo 2011/2000
6. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.3.2002, sp. Zn. 29 Odo 159/2002
7. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.10.2007, sp. Zn. 21 Cdo 3335/2006
8. Účetní poradce, otázka č. 3894, Svaz účetních
9. Hlaváč, J., Daňové a účetní aspekty převodu bytu z bytového družstva na nájemce (člena družstva), Zápis z jednání Koordinačního výboru MF a KDP/2005/09
10. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník,
11. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník,
12. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů,
13. Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí,

Se domnívám, že

• nelze doporučit úplatný převod jednotek ze s.r.o. na její společníky, protože tento převod by musel probíhat podle § 196a odst. 3 ObchZ za cenu stanovenou znalcem. Společnost by vykázala značný zisk, který by musela zdanit daní z příjmů. Pokud by převod neprobíhal za cenu stanovenou znalcem, jednalo by se o absolutně neplatnou smlouvu podle § 39 ObčZ. Nelze vyloučit, že správce daně by doměřil do ceny obvyklé s odvoláním na § 23 odst. 7 ZDP.
• nelze doporučit bezplatný převod jednotek ze s.r.o. na její jednatele (a členy dozorčí rady), protože společnost velmi pravděpodobně neprokáže, že k převodu došlo za podmínek obvyklých v obchodním styku
• postup transformace s.r.o. na družstvo a následný bezúplatný nebo úplatný převod je zatížen nejmenším rizikem z hlediska obchodního práva i z hlediska daní

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Dobry vecer pane Pavle Vracim se k tematu, ktery jste zde nekolik let zpet docela odborne a dle meho nazoru velmi strizlive a vecne rozebirali. Pro nas se stava aktualnim prave nyni a proto se chci zeptat, zda a jakym zpusobem jste nakonec prevod bytu resili a jaky je Vas pohled na vec nyni. Jedna se nam o prevod bytu z sro do svj presne podle Vaseho zadani vcetne soucasneho zachovani sro s nebytovymi prostory. Za jakykoliv nazor od kohokoliv zde budeme vdecni. S pozdravem Boris

Řešíme obdobný problém, využívám proto této nadmíru zajímavé diskuse k dotazu nezasvěceného hlupce: Kolik činí konkrétně v tomto případě pro SRO daň z toho „značného zisku“? Děkuji předem KarelM

20%

Hezký den!

Pavel

Děkuji, to je obvyklá daň pro sro tusím, myslel jsem, že v tomto případě je to jiné, menší. I Vám hezké dny

Vážený pane Pavle,

tuhle zajímavou diskuzi jsem „zachytil“ poněkud pozdě, ale přece jen bych si dovolil něco poznamenat.

S Vašimi závěry víceméně souhlasím; nicméně berete v úvahu pouze:

• úplatný převod jednotek ze s.r.o. na její společníky (§ 196a odst. 3 ObchZ)
• bezplatný převod jednotek ze s.r.o. na její jednatele (a členy dozorčí rady) (§ 196a odst. 1 ObchZ)
• transformace s.r.o. na družstvo a následný bezúplatný nebo úplatný převod

a nikoli variantu

• bezúplatný převod jednotek ze s.r.o. na její společníky, kde by se dle mého názoru aplikovalo ust. § 196a odst. 4 in fine ObchZ, tj. že k převodu by bylo třeba pouze souhlasu pouze valné hromady a nemusela by být naplněna podmínka obvyklosti převodu v obchodním styku.

Jednatelem by ovšem musela být dočasně zvolena nějaká třetí osoba, na kterou by se jednotka nepřeváděla.

Dobry den, zajimavy poznatek, zakon opravdu hovori v tomto pripade pouze o souhlasu VH. Mate nejake prakticke zkusenosti, jak tato forma prevodu bude vypadat danove v pripade, ze se v prvni fazi prevede pouze 1 jednotka z celkovych sedmi, ktere jsou urcene v prohlaseni vlastnika?

A co se stane s podilem spolecnika ve spolecnosti v pripade, ze v ni nadale bude mit zajem setrvat? V tu chvili ma totiz spolecnik v soukromem vlastnictvi nemovitost „zadarmo“ a s.r.o je vlastne o tuto vyvedenou nemovitost „chudsi“. Jinymi slovy – co z toho ma spolecnost? Jedine snad do budoucna vidinu toho, ze kazdy dalsi spolecnik, kteremu to bude schvaleno, bude mit prevedenu jednotku podle stejnych pravidel az do chvile, kdy v s.r.o. nebude majetek nebo bude spolecny vsem. Nicmene, kde je zarucene, ze se zminenemu spolecnikovi neprevede zadna dalsi jednotka a on se tim neobohati o dalsi? Pokud VH rozhodne, vse je asi mozne..

diky J.

Ještě krátké doplnění – dle mého názoru by také bylo možné zahájit likvidaci s.r.o., s tím, že by vypořádání podílu na likvidačním zůstatku bylo provedeno věcnou formou (tj. nepeněžitým plněním). Před tím bych samozřejmě změnil i společenskou smlouvu v tom směru, že bych v ní výslovně sjednal i tento způsob vypořádní.

Dobrý den,

velice zajímavá debata. Jak však vyřešit situaci, kdy je bytový dům tvořen jen 4 bytovými jednotkami a SVJ je možné založit až od 5 bytových jednotek? Zůstává dále funkční s.r.o., které následně supluje funkci SVJ jakožto správce domu a společných prostor? Bezplatný převod na jednotlivé společníky však chápu jako méně komplikovanou variantu, jelikož se jedná o darování, což § 196a umožňuje. Daňovou otázku bych též neřešil, zákon v tomto případě pamatuje na výjimky a sazba daně je v tomto případě nulová.

Díky za odpověď.

Jan Matouš

Společenství vzniká ze zákona v domě s nejméně 5 jednotkami.

V domě s menším počtem jednotek jsou následující možnosti:

1. Vymezit pět jednotek. Počet jednotek v domě určuje vlastník (= dohoda 100 % vlastníků). K tomu stačí např. vymezit část společných prostor jako jednotku, je-li to technicky proveditelné, její vlastníci budou vlastníci ostatních jednotek v domě v poměru svých spoluvlastnických podílů a na jejím užívání se nic proti stávajícími stavu nemění. Společenství pak vznikne ze zákona.
2. Nic nebrání tomu, aby společenství vzniklo i v domě s menším počtem jednotek, a to na základě dohody. V zákoně není nic, co by takovému postupu bránilo. V zákoně jsou speciální pravidla pro rozhodování ve společenství s počtem vlastníků tři a méně, přičemž malý počet vlastníků může (ale nemusí) znamenat malý počet jednotek.
3. Nic nebrání tomu, aby se vlastníci dohodli, že se při správě domu budou řídit pravidly platnými pro společenství, aniž by společenství vzniklo.

PetrF

S body 1. a 3. lze souhlasit, vždy lze v domě vymezit pět jednotek nebo se dohodnout, že se vlastníci budou řídit pravidly pro společenství.

To lze dokonce vylepšit, převod rozdělených částí jednotky lze na sebe navázat tak, že bude možné dále převádět pouze obě části současně, takže se proti stávajícímu stavu nic nezmění. (Toto je jeden z důvodů, proč není vhodné cokoliv rozpočítávat na jednotku.)

S bodem 2 je potíž. Podle ZoVB společenství vzniká ze zákona, jinou možnost vzniku zákon nepřipouští.

Napište, prosím, zda skutečně znáte společenství s méně než pěti jednotkami.

Bod 2. není realizovatelný, viz ZoVB a literatura, např. T. Dvořák.

Hezký den!

Pavel