...předpokládané náklady...
Zdravím,
rád bych se zjistil jak by v realitě vypadalo nějaké průkazné zjištění
dle §15/2 cit. „…Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením
shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady,
které bude nutné vynaložit v následujících měsících
i v dalších letech…“
Odpovídá uvedenému např. takovýto návrh ??
Dotaz: Jak výši předpokládaných nákladů doložit a odůvodnit (schválení nestačí):
(A) náklad se každoročně opakuje, odhadnu výši ze skutečných nákladů předchozích několika let (v praxi nečiní problémy),
(B) náklad je jednorázový, vyjdu z odborně stanoveného plánu jednorázových nákladů pro následující měsíce i další léta, z něhož bude nade vší pochybnost zřejmé, že se jedná o náklady, které bude nutné vynaložit (pokud toto neprokáži a nedoložím, nemohu předepsat k úhradě, a pokud přesto předepíšu, nemohu očekávat, že bude hrazeno).
Téměř všechny náklady se opakují, jen s různou periodou. Těch opravdu jednorázových je jak šafránu. Náklady na správu bych rozdělil následovně:
(A) náklady na samotnou činnost SVJ (právnické osoby)
Tyto náklady se až na nepatrné výjimky opakují každoročně, jejich výše je známa, u rozhodující části dokonce zcela přesně. Vypočítat zálohy tedy nečiní problém. Jsou to zejména odměny výboru a osobě pověřené správou, náklady na vedení účetnictví, poštovné, bankovní poplatky, právní služby, webové stránky, apod.
Zálohy na tyto náklady bych každoročně vyúčtoval a přeplatek nejspíš i vracel. Také si všimněte, že podle NOZ se tyto náklady rozúčtují stejným dílem na jednotku, a ne jako dosud poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. I proto bude nutné v budoucnu tento typ nákladů oddělit.
(B) náklady na revize, údržbu, opravy, výměnu částí domu
Zde bych udělat tabulku. Každý řádek by obsahoval:
- popis o co jde
- měsíc a rok posledního provedení
- cena
- perioda
- měsíční záloha (= cena/perioda v měsících)
Například:
revize plynu, duben 2012, 4800 Kč, 2 roky, 200 Kč/měs.
vymalování, květen 2008, 120.000 Kč, 10 let, 1000 Kč/měs.
výměna výtahu, září 1995 (nový), 1,8 mil. Kč, 30 let, 5.000 Kč/měs.
( C) jednorázové akce, pokud jsou naplánovány
(Zálohy se počítají jinak než v B)
Nakonec bych posčítal jednotlivé měsíční zálohy B a C a dostal bych celkovou dlouhodobou měsíční zálohu, např. 70.000 Kč/měs. Na té se pak všichni podílejí poměrně podle svého podílu. V předpisu záloh mají položku „Tvorba dlouhodobé zálohy“ (DZOÚ) jako pan Dotaz, přílohou je tabulka. Celková měsíční DZOÚ je v podstatně ekvivalent měsíční amortizace společných částí domu.
Je jasné, že v domě, kde je většina vlastníků bez peněz a zadlužených, nebude velká ochota nějaký maximalistický plán schválit. To jim ale nikdo nenařizuje. Mohou na schůzi licitovat, ale nad plánem. Mohou třeba prodloužit periodu některých akcí (např. malování), tím se jim záloha sníží. Nebo mohou některé položky vypustit. Asi se nenajde moc vlastníků ochotných skládat zálohu na nový výtah za 30 let, když ho právě vyměnili.
Z tabulky lze také vypočítat, kolik má být právě na účtu a jaký je deficit (příp. přebytek) proti plánu. Na celé věci je zajímavé i to, že lze i dodatečně vytvořit plán tak, aby přesně odpovídal kdysi naslepo schválené výši zálohy a aktualnímu zůstatku.
Poznámka: zálohy na služby zde nezmiňuji, to je jiná kapitola.
1)neznám předpis, který by předpokládané náklady nějak podrobněji definoval. V dalším tedy pouze oznamuji, jak to děláme u nás.
2)pro shromáždění připravuji tabulku, ve které jsou sloupce s údaji:
rok n: plánovaný rok
rok n-1: plánované údaje roku v době
konáni shromáždění (listopad)
rok n-2: skutečnost
rok n-3: skutečnost
rok n-4: skutečnost
Domnívám se, že z údajů jednoho roku nelze nic usoudit. Z historických dat za skutečnost 3 let už lze něco usuzovat. Pokud je významný posun od předchozích let, tak je to doprovázeno komentářem (odhadované zvýšení ceny, zvýšení DPH, snížení ceny vlivem zateplení atd.).
3)řádky máme přibližně stejné. Máme jich 17 výdajových. Ten detail, z čeho se skládají ostatní služby, je podle mého nadbytečný, resp. já ho ke schválení nedávám.
4)zaráží mne plánovaná záloha na teplo. Je prakticky stejná (u Vás 0,910 mil., u nás 0,912 mil. Kč) ale oproti Vašim 5 605 m2 máme skoro 10 000 m2. Náklady na teplo máme tedy přibližně poloviční. A to plánuji tak, aby byl nějaký přeplatek při průměrném průběhu zimy.
5)neumím si vysvětlit výši sociálního a zdravotního tzv. „pojištění“. To Vám předložil SBD Stavbař? Sazba sociálního je 25% a zdravotního 9%. To má platit SVJ za funkcionáře. Vy uvádíte základ pro výpočet odměn 140 000 Kč. Potom mi vychází soc/zdr na 35 000/12 600. Přitom v podkladu je 84 000/32 000. To je dost velká odchylka. Při 5 členech výboru a 3 členech KK by šlo rozložením výplat většinu sociálního eliminovat. Já bych se zkusil zeptat výboru, co je to za čísla.
6)proti nám máte také dost velkou spotřebu el. energie společných prostor. U Vás 120 tis. u nás 126 tis. U nás jsme zrušili přebytečné elektroměry, kde byly v podstatě jen stálé poplatky. Dále jste zavedli čidla, která rozsvítí pouze to patro, kde je pohyb.
7)způsob rozdělení záloh na příspěvky na správu a na služby máme tedy podobný. Nevím, zda máte nějaký podrobnější rozklad položky 14 Tvorba dlouhodobé zálohy. U nás pro tuto položku předkládám plán údržby, revizí, oprav a modernizace na 10 let. Pokud to nemáte, tak tam bych viděl slabinu Vašeho „Rozpočtu…“. Netvrdím, že musí být 10 let, ale jeden rok by mi osobně nestačil a začal bych se ptát.....
8)výše uvedený postup, jak ho praktikujeme u nás, členům SVJ vyhovuje a proto ho, včetně záloh na příspěvky a služby, zachováme i v podmínkách NOZ.
Hezký den!
Pavel
Tvorba dlouhodobé zálohy v předpisu záloh tazatele je určena pouze celkovou cílovou částkou. To je nedostačující pro jakoukoliv i elementární kontrolu. Je tedy třeba vyžádat si podklady, z nichž se při plánování vycházelo. Pokud se tedy vůbec něco plánovalo …
Plánování výše dlouhodobé zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB není jen plánování jak nahrabat peníze na neznámý účel. Určité a kontrolovatelné plánování výdajů na údržbu a opravy domu na více let dopředu je pouze jedna část plánu – výdajová. Zároveň k tomu neoddělitelně patří i plánování části příjmové. Tedy finanční plán tvorby a čerpání záloh na správu domu. Výbor musí být schopen doložit odpovědi na tyto otázky:
- Na co se bude dlouhodobě vybírat pravidelná záloha, v jaké výši a na co je určena.
- Zda se budou vybírat i jednorázové zálohy a příspěvky, kdy, v jaké výši a na co.
- Zda SVJ bude v budoucnu překlenovat svou finanční nedostatečnost půjčkami či úvěry, kdy k tomu (podle plánu cashflow) má dojít, o jakou částku se bude jednat, s jakou dobou splácení a s jakou očekávanou výší úroků (tedy co SVJ zaplatí jako „cenu peněz“).
- Jakým způsobem bude SVJ nakládat s přijatými dlouhodobými zálohami, do jakých produktů finančního trhu je uloží, jaké bude očekávané zhodnocení těchto prostředků.
Toto vše musí fungovat dohromady, nelze plánovat pouze samotný výběr nějaké tajemné částky ve stylu „22 Kč/m2“. Takové neurčité stanovení záloh není v souladu s § 15 odst. 2 ZoVB. Nepomůže ani plánovat opravy bez předběžného vyčíslení předpokládaných nákladů a plánování jejich finančního krytí. Sestavuje se:
- plán krátkodobých výdajů oprav a údržby na základě dosavadního vývoje nákladů v předchozích letech
- dlouhodobý plán výdajů na větší opravy a údržbu na základě analýzy stavu a zbytkové životnosti jednotlivých částí domu
- plán technického zhodnocení domu
- z toho se odvodí finanční plán tvorby zdrojů a způsobu krytí uvedených nákladů (plán cashflow)
- a z toho vychází předpis záloh.
Nazývám toto všechno souhrnně Reserve Study (podle běžně užívaného legislativního termínu v zákonech o bytovém vlastnictví v USA, Kanadě i jinde). Definice viz štítek „Reserve Study“. Jde o plán toho, co se s domem má dít v budoucích 20 či 30 letech, včetně plánování finančních toků. Tento materiál by měl být v SVJ pravidelně aktualizován a schvalován, např. jednou za dva roky.
Poznámka: Některým se v diskusích nelíbilo, že používám cizí výraz. Zejména těm členům výborů, kteří nikdy neslyšeli o plánování. Až mne někdo přesvědčí, že v češtině existuje běžně používaný a všem srozumitelný ekvivalent, začnu používat české označení.
lake
Poslední komentáře