Tvorba dlouhodobé zálohy v předpisu záloh tazatele je určena pouze celkovou cílovou částkou. To je nedostačující pro jakoukoliv i elementární kontrolu. Je tedy třeba vyžádat si podklady, z nichž se při plánování vycházelo. Pokud se tedy vůbec něco plánovalo …

Plánování výše dlouhodobé zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB není jen plánování jak nahrabat peníze na neznámý účel. Určité a kontrolovatelné plánování výdajů na údržbu a opravy domu na více let dopředu je pouze jedna část plánu – výdajová. Zároveň k tomu neoddělitelně patří i plánování části příjmové. Tedy finanční plán tvorby a čerpání záloh na správu domu. Výbor musí být schopen doložit odpovědi na tyto otázky:

• Na co se bude dlouhodobě vybírat pravidelná záloha, v jaké výši a na co je určena.
• Zda se budou vybírat i jednorázové zálohy a příspěvky, kdy, v jaké výši a na co.
• Zda SVJ bude v budoucnu překlenovat svou finanční nedostatečnost půjčkami či úvěry, kdy k tomu (podle plánu cashflow) má dojít, o jakou částku se bude jednat, s jakou dobou splácení a s jakou očekávanou výší úroků (tedy co SVJ zaplatí jako „cenu peněz“).
• Jakým způsobem bude SVJ nakládat s přijatými dlouhodobými zálohami, do jakých produktů finančního trhu je uloží, jaké bude očekávané zhodnocení těchto prostředků.

Toto vše musí fungovat dohromady, nelze plánovat pouze samotný výběr nějaké tajemné částky ve stylu „22 Kč/m2“. Takové neurčité stanovení záloh není v souladu s § 15 odst. 2 ZoVB. Nepomůže ani plánovat opravy bez předběžného vyčíslení předpokládaných nákladů a plánování jejich finančního krytí. Sestavuje se:

• plán krátkodobých výdajů oprav a údržby na základě dosavadního vývoje nákladů v předchozích le­tech
• dlouhodobý plán výdajů na větší opravy a údržbu na základě analýzy stavu a zbytkové životnosti jednotlivých částí domu
• plán technického zhodnocení domu
• z toho se odvodí finanční plán tvorby zdrojů a způsobu krytí uvedených nákladů (plán cashflow)
• a z toho vychází předpis záloh.

Nazývám toto všechno souhrnně Reserve Study (podle běžně užívaného legislativního termínu v zákonech o bytovém vlastnictví v USA, Kanadě i jinde). Definice viz štítek „Reserve Study“. Jde o plán toho, co se s domem má dít v budoucích 20 či 30 letech, včetně plánování finančních toků. Tento materiál by měl být v SVJ pravidelně aktualizován a schvalován, např. jednou za dva roky.

_{Poznámka: Některým se v diskusích nelíbilo, že používám cizí výraz. Zejména těm členům výborů, kteří nikdy neslyšeli o plánování. Až mne někdo přesvědčí, že v češtině existuje běžně používaný a všem srozumitelný ekvivalent, začnu používat české označení.}

lake