Povinnosti člena SVJ
Dočetla jsem se, že SVJ může svým členům ukládat povinnosti. Nedočetla jsem se, jaké povinnost může SVJ svým členům ukládat. Prosím o příklady takových povinností, které může SVJ svému členovi ukládat.
Takové povinnosti, které si odhlasujete, dohodnete se na nich a nejsou v rozporu se zákonem a dobrými mravy (pdívejte se do OZ – zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Třeba že za neuklizení spol. prostor nebudete liskat. Už to víte?
užse diskutovalo, jestli je možné uložit povinnost uklízet na chodbě a jednou za x týdnů schodiště před domem.
Je vůbec nějaká povinnost, kterou může SVJ svému členovi uložit?
(Úklid chodby a schodiště to není.)
Může SVJ uložit nějakou povinnost? Jakou?
(Ponechme prosím placení stranou. Placení je povinností ze zákona, nikoliv z rozhodnutí SVJ, a povinnost platit patrně nikdo nezpochybňuje. O placení bylo napsáno dost na jiných místech.)
Joseph
Cornelia má pravdu v tom, že hrazení záloh u vlastníků jednotek(1994) podle ZoVB plyne přímo ze zákona (je podrobně upraveno v § 15 odst. 2 ZoVB).
V domech rozdělených podle NOZ na jednotky(2012) je situace zcela jiná: NOZ nestanoví žádnou povinnost skládat zálohy na správu, a odkazuje ve všem na stanovy SVJ(2012). Povinnost k úhradě záloh (a přípustný důvod těchto záloh, a způsob určení jejich výše) musí tedy být uvedeny ve stanovách. Nu, a stanovy SVJ(2012) musí být schváleny všemi vlastníky jednotek v domě.
lake
Pane laku,
vím, že se stalo, co se stát nemělo – ale stanovy SVJ(2000)byly už v r. 2014 změněny a odsouhlaseny podle NOZ.
Jisté povinnosti jsou v nich stanoveny – nebyly odsouhlaseny všemi vlastníky v domě na schůzi shromáždění, ale že se musí bránit soudně, že na ně byla ušita bouda,ovšem nikdo z řadových vlastníků v tom r. 2014 netušil.
Pochopil jsem tedy, že definitivně Vámi zmiňovaný požadavek, že „stanovy SVJ(2012) musí být schváleny všemi vlastníky v domě“ je i takto naplněn?
Jestli to chápu dobře, dům je rozdělen na jednotky podle ZoVB,stále platí prohlášení vlastníka, ale „pravidla silničního provozu“ pro dotyčné SVJ byla nově – a nevratně – zavedena dle NOZ.
Takže povinnosti vlastníků ohledně stanovování a hrazení záloh vlastníky se v případě tohoto hybridu mají jak vlastně?
Děkuji za odpověď.
Stašek
Pane Stašku, přečtěte si § 15, § 16, § 118 NOZ. Cituji z těchto ustanovení:
- Právní osobnost je způsobilost mít v mezích právního řádu práva a povinnosti.
- Svéprávnost je způsobilost nabývat pro sebe vlastním právním jednáním práva a zavazovat se k povinnostem (právně jednat).
- Právní osobnosti ani svéprávnosti se nikdo nemůže vzdát ani zčásti; učiní-li tak, nepřihlíží se k tomu.
- Právnická osoba má právní osobnost od svého vzniku do svého zániku.
Z uvedeného plyne, že SVJ(2000) je stále SVJ(2000) podle zákona č. 72/1994 Sb. ve znění novely 103/2000 a dalších novel, a to až do svého případného zániku.
**Pokus změnit stanovy a udělat z této právnické osoby SVJ(2012) byl nulitní (absolutně neplatný od počátku). To je zakázané jednání, to nelze změnit ani dohodou všech členů právnické osoby. Není tedy možné udělat ze SVJ(2000) právnickou osobu SVJ(2012). Zákon to nepřipouští.
Zajímavé ovšem je, že vlastníci jednotek se proti novým stanovám neohradili v zákonné lhůtě. Soud by to pravděpodobně vyhodnotil jako souhlas se stanovami, které jsou smlouvou sui generis. To znamená, že vlastníci jednotek se sami dobrovolně zavázali dodržovat určitá pravidla a přijmout nové povinnosti, i když právnická osoba SVJ(2000) jim tyto povinnosti nebyla oprávněna uložit.
Kdo jednou před zlem ustoupil, ten už se v ústupu nezastaví. Kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází.
lake
Pane laku,
Prosím, čistě teoreticky:
Může se vzpatovavší se SVJ „vrátit“ a odhlasovat si ve stanovách opětovně menší „menší zlo“?
Brání-li tomu něco, co to je?
Děkuji Vám.
Stašek
Pane lake, pokud je usnesení absolutně neplatné, pak se ho nemusím dovolávat a je zkrátka neplatné. To přeci žádná lhůta nezhojí?
Magda
Paní Magdo, NOZ přece nepožaduje, aby si osoby sjednávaly smlouvy písemně! NOZ je výplod bezuzdného právního relativismu.
| 89/2012 Sb. § 258 Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. |
| 89/2012 Sb. § 259 Právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. |
| 89/2012 Sb. § 260 (1) Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit. (2) Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře. |
Jestliže ve stanovách se členové SVJ zavazují k plnění nějaké povinnosti (například zaváží se, že budou hradit dlouhodobé zálohy na technické zhodnocení, ve výši předepsané výborem), pak tento dobrovolný závazek platí bez ohledu na to, že právnická osoba SVJ(2000) nemá právní způsobilost k rozhodování o technickém zhodnocení domu.
Tolikrát jsem zde už zopakoval, že jediná bezpečná cesta je obrátit se na soud v zákonné lhůtě …
lake
Nějak mi došel dech.
Vím, že jsem to od Vás již četla. Sedím si na vedení a chvilku trvá, než mi dojdou některé souvislosti.
Zákon, který výslovně povoluje porušování zákona. To je opravdu frustrující.
Díky lake za trpělivost, trvalo to, ale nejspíš jsem prozřela.
Magda
Magdo,
při porušení zákona se jedná o tzv. relativní neplatnost, tzn. že právo dovolat se relativní neplatnosti se promlčuje ve stanovené promlčecí době. Posiluje se autonomie vůle jednající osoby, která se sama rozhodne, zda se dovolá relativní neplatnosti, či zda se dovolávat relativní neplatnosti nebude, protože ji daný stav vyhovuje, přestože je v rozporu se zákonem.
NOZ preferuje hledisko relativní neplatnosti před neplatností absolutní, protože je to ve shodě se standardními přístupy evropské právní kultury. Není to tedy žádný nestandartní výmysl autorů NOZ.
Pane Karle, já myslela, že zákony jsou tu od toho, aby se dodržovaly. Teď se dozvídám, že zákony se dodržují pouze v případě, že se nám to hodí. V případě SVJ opět dostává slabší strana na frak od té silnější. Sláva relativní neplatnosti.
Právnická osoba rozhodne o něčem, co zasahuje do mých vlastnických práv. Myslíte, že to právnická osoba může udělat bez mého výslovného souhlasu? Je to normální? I relativní neplatnost musí mít nějaké meze.
Nejsem právník, neumím se s vámi dohadovat o tom, zda jde o standardní či nestandardní přístup. Začínám ale chápat, proč i odborníci, kteří musí vědět, že pro stará SVJ není retroaktivita zavedená, tak tvrdošíjně a bez argumentů stojí na svém. Ono je to totiž jedno. Stačí schválit protiprávní stanovy. Využije se situace, kdy nikdo nic neví (nebo dělá že neví). Do tří let je hotovo. Těch pár žalob, to je prkotina.
Cesta zpět není. Ze sluhy SVJ se může stát SVJ pán. .
Je mi z toho úzko. Začínám si šetřit na právníky. Protože i když vyhraji svůj boj u soudu a stanovy budou zrušené, nevadí. Na příštím shromáždění mohou být znovu schváleny. Za posledních 5 let se nestalo, aby naše SVJ neschválilo nějakou protiprávní hloupost. Už to vidím. Co rok, to nový soud. Až do úplného vyčerpání.
Co takhle zavalit soudy žalobami. Třeba pak někomu dojde, že všechno má své meze.
Magda
„právnická osoba SVJ(2000) nemá právní způsobilost k rozhodování o technickém zhodnocení domu.“ lake
Kde jste tohle vyčetl, pane lake? Čtu v zákoně opak.
Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Kde tady máte to technické zhodnocení?
Zkuste si najít § 11 odst. 5 téhož zákona.
"Společenství vlastníků jednotek …
§ 11 (1) Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. …
(5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. …"
BytZ tak výslovně dává společenství vlastníků pravomoc rozhodovat o následujích záležitostech:
změna účelu užívání stavby,
změna stavby,
modernizace společných částí domu,
rekonstrukce společných částí domu,
stavební úpravy společných částí domu,
opravy společných částí domu.
Vítku, četl jste a porozuměl znění zákona? O svém majetku rozhodují podle § 11 odst. 5 ZoVB vlastníci jednotek. Nerozhoduje SVJ – právnická osoba. Vždyť v zákoně je to uvedeno černé na bílém.
Psal jsem o tom velmi podrobně jinde, i s mnoha citacemi z konstantní judikatury: http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby. Najdete tam jedenáct judikátů Nejvyššího soudu a Nejvyššího správního soudu. To by Vám mohlo stačit.
Budu zde namátkou citovat z jednoho z mnoha rozsudků k věci; Nejvyšší soud judikoval:
| „Nejvyšší soud totiž považuje za zcela zjevné, že (…)
způsobilost společenství vlastníků bytových jednotek mít práva
povinnosti, jakož i způsobilost k právním úkonům je omezena na
věci správy domu a další činnosti vymezené v ustanovení § 9 odst.
1 zákona o vlastnictví bytů. Do pravomoci shromáždění
jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí přitom
nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé (a jimiž
navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již nabytých vlastnických
práv vlastníků jednotek). Uvedený závěr považuje Nejvyšší soud za natolik jednoznačný, že neshledává důvodu k jeho potvrzení připustit v projednávané věci dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.“ Usnesení Nejvyššího soudu 29 Cdo 406/2010, ze dne 30.11.2011 |
Takže – parafrázováno: Ve věcech týkajících se změny společné věci jsou oprávněni pouze vlastníci jednotek, kteří mezi sebou rozhodují podle § 11 odst. 5 ZoVB. Oprávněno však není SVJ, které funguje jako pouhý slouha, údržbář a opravář domu. Přečtěte si to v § 9 odst. 1 ZoVB, na který Nejvyšší soud odkazuje. Soud zdůraznil, že k rozšíření právní způsobilosti SVJ(2000) by musela existovat výslovná právní úprava, což není splněno. Změna v definici správy domu nastala až u SVJ(2012) podle NOZ.
Zákonodárce definoval v § 9 odst. 1 ZoVB pojem „správa domu“ jako taxaivní (úplný) výčet činností. Do tohoto výčtu však zákonodárce nezahrnul technické zhodnocení majetku vlastníků jednotek (nástavby, přístavby, vestavby, rekonstrukce a modernizace).
Berte to jako nezpochybnitelný fakt. Pravdu z hlediska práva mám já. Vy máte pouze ničím nepodložený dojem.
lake
Obvyklá lakeho oblbování nesouvisejícím judikátem. Citovaný judikát řešil případ, kdy se SVJ snažilo pouhým hlasováním shromáždění změnit obsah Prohlášení vlastníka a přesunout okna mezi společné části domu.
Samozřejmě, že s tím SVJ nemohlo uspět, to ale vůbec nesouvisí s technickým zhodnocením a § 11(5).
Ovšem všimněte si, kde souhlasem VŠECH vlastníků. Čili ne výbor, ne většina, ne čtvrtina, ale všichni do jednoho.
Čili všichni vlastníci se dohodnou. SVJ to jen zapíše.
Ale notak, Cornelie, 72/1994 Sb. § 11 odst. 5 přece nic neříká o právní způsobilosti SVJ, pouze (na nepříliš vhodném místě v zákoně) upřesňuje jak hlasují vlastníci o společné věci.
P.V.
Nejdříve chci poděkovat pí. Magdě za názory, které zde uvádí. Totéž platí pro p. Lakeho. K nulitní neplatnosti rozhodnutí, že když se nedá do tří měsíců žaloba u soudu, tak je i nulitní rozhodnutí platné, tak se přiznám, že je to velice zvláštní. I když nyní platí (jsem se dozvěděla) i pro katastr nemovitostí, že pokud něco katastr chybně zapíše nebo na základě nepravdivých údajů a vlastník nemovitosti do tří měsíců rozhodnutí nenapadne (přitom se o něm nemusí vůbec dozvědět), tak je zápis v katastru platný, tak to je opravdu děs. Pokud by to takto bylo s nulitou i u rozhodnutí SVJ, tak by vlastníci museli napadat-podávat k soudu každé rozhodnutí výboru, shromáždění, které je v rozporu se zákonem. Buď je to potom úmysl, aby se zajistila práce právníkům, z nichž stejně většina dává chybná rozhodnutí, protože pokud neznají do podrobna ZoVB, tak nemohou posoudit vztah NOZ k ZoVB. Nebo je to úmyslně vytvořený zástupní problém, aby lidé měli jiné starosti, než se zabývat tím, co nám předkládá politická scéna. A nebo takové zákony vytváří lidé, kteří tvoří zákony jen proto, aby něco vyplodili. Tak a teď dostanu na budku – hezký den – babule.
Podle ObčZ § 1128–1130 je lhůta pro napadení rozhodnutí třicet dnů od přijetí rozhodnutí; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.
Bylo judikováno a panuje shoda, že rozhodování SVJ je současně rozhodováním spoluvlastníků.
A toto by mělo platit třeba i pro znění článků stanov, které jsou v rozporu s ústavou, tj. např. že stanovy nahlížejí na jednotku dle ZoVB jako na jednotku dle NOZ? Platí tam taky 89/2012 Sb. § 260?
Před pár dny (v trochu jiné souvislosti – se soudním vymáháním zdravotnických poplatků zrušených Ústavním soudem) předseda Ústavního soudu pan Rychetský v televizi prohlásil, že co je protiústavní, to nelze vymáhat (zřejmě myslel soudně). Pro SVJ by to snad mělo platit také, nebo se mýlím?
Paní Bábule,
Ano, je tomu tak, že by museli napadat soudně každé rozhodnutí, které není v souladu – ale protože je po pár měsících vše zhojeno, legalizuje se i nemorální stav.
Tato skutečnost je pro občana demoralizující.
Je-li toto podstata právnosti „právního státu“, pak už zbývá jen modlit se…
Já vím, bránit se soudně – ale systém je nastaven tak, že počítá
– s nízkým právním vědomím
- s nezkušeností využívat tyto krajní prostředky
- s nedostatkem času a financí, které vyžaduje použití tohoto
A to nemluvím o oprávněné obavě o vlastní zdraví, tělesné i duševní.
Pan lake řekne, že ovčan si jiné nezaslouží.
Věřím, že to až tak nemyslí, protože ovčanům spadlým do nastražené pasti přece jen pomáhá.
Cyril
„by vlastníci museli napadat-podávat k soudu každé rozhodnutí výboru, shromáždění, které je v rozporu se zákonem.“ Babule
Bohužel je to tak, jak píše paní Babule a pan Cyril. Rozhodnutí je třeba napadat ve lhůtě (lhůta je podle NOZ někdy i pouhých 30 dní). K tomuto požadavku vede uplatňování principu samozhojení, který představuje vyslovenou pohromu pro právní jistotu občanů.
V kombinací s doručováním fikcí a s doručováním vývěskou tvoří tyto principy základ práva.
Já se neplatnosti u soudu dovolávám. Ale to je z důvodů právní jistoty. A samozřejmě doporučuji všem, aby se bránili a nečekali, jak to dopadne.
Ale domnívala jsem se, že pokud soud nakonec rozhodne, že retroaktivita pro SVJ zavedena v NOZ nebyla, tak stanovy mnoha SVJ budou v těchto částech, které odporují kogentním ustanovením NOZ i ZoVB neplatná.
Magda
Poslední komentáře