Použití fondu oprav
Prosím o názor z praxe jak postupovat. Před pěti lety jsme založili SVJ, koupili dům a provedli revitalizaci. Při té příležitosti jsme z úvěru mimo jiné provedli zasklení 9 balkónů, 1 vlastník si zasklení nepřál a dva byty balkóny nemají. Nyní se nepřizpůsobivý vlastník odstěhoval, byt za 1,5 mil. prodal a nový vlastník požaduje zasklení balkónu úhradou z fondu oprav, protože převzal povinnost splácet úvěr. Dokonce chce vystoupit s tímto požadavkem na shromáždění vlastníků a věří, že většina vlastníků s tím bude souhlasit. Můj názor je že je to nesmysl, on byt koupil vědomě s nezaskleným balkónem nikoli od SVJ a jak by k tomu přišli vlastníci kteří do fondu oprav pravidelně přispívají, nehledě na to, že vlasníci bytů bez balkónu přispívají větší částkou protože mají větší byty a proč by tedy měli ze svých peněz financovat balkón sloužící jinému vlastníkovi. Pokud má někdo nějaké fundované vysvětlení či podobný problém tak bych chtěl vědět, jak bychom se jako výbor měli zachovat. Viktor Nový
Pane Nový, tážete se konkrétně: „tak bych chtěl vědět, jak bychom se jako výbor měli zachovat.“
Na to je jednoduchá odpověď: zachováte se tak, jak vám přikáže shromáždění, které je nejvyšším orgánem SVJ. Pochopitelně pouze v případě, že usnesení nebude protizákonné; v tom případě je naopak povinností výboru usnesení ignorovat. ;-)
Pokud chcete vědět, jak je to s balkony a jejich zasklením, musíte zjistit kdo je vlastníkem, kdo si zasklení objednal, u koho, a komu vznikla povinnost za objednané dílo zaplatit. Zkuste se podívat do smluv, které byly tehdy (před realizací zasklení) sjednány. O co vlastně šlo?
- Nechalo SVJ zhotovit zasklení balkonů jako společnou část domu? V tom případě je zasklení takto uvedeno v Prohlášení vlastníka budovy.
- Nechalo SVJ zhotovit zasklení balkonů jako společnou část domu, společnou pouze některým vlastníkům jednotek? V tom případě je zasklení takto uvedeno v Prohlášení vlastníka budovy.
- Nebo snad SVJ provedlo práce na objednávku jednotlivců, a zasklení je v individuálně v majetku každého z nich? V tom případě o tom v prohlášení nenajdeme nic – a každý si to měl uhradit sám.
- Nebo si SVJ pořídilo zasklení svým nákladem? To by byl ten nejabsurdnější možný případ, ale pokud to společenství objednalo svým jménem, uhradilo ze svých prostředků a nepředalo ani nenaúčtovalo nikomu, pak je SVJ vlastníkem zasklení na cizím domě.
Takže si napřed zjistěte, co vlastně v domě máte a jaké jsou vlastnické vztahy k zasklení. Zatím jste se o tom vůbec nezmínil. Při tom právě toto je nejdůležitější informace. Teprve pak je možno začít řešit požadavek nového vlastníka jednotky.
lake
Předpokládám, že tři vlastníci se na úhradě zasklení nepodíleli, odpovídající částky jim byly vráceny.
Za prvé: žádný fond oprav neexistuje. Takže ve skutečnosti jde o něco úplně jiného.
Píšete, že nový vlastník „převzal povinnost splácet úvěr“. Pokud tedy taková povinnost existuje (o čemž pochybuji), jde pouze o dvoustrannou smlouvu mezi dvěma osobami (kupujícím a prodávajícím), kterou SVJ může a musí ignorovat. Viz § 1889 NOZ. Vzájemně se ti dva domluvili, že pan B bude hradit nějaké částky za pana A přímo na účet věřitele. SVJ o tom oficiálně neví a nijak se to společenství netýká. Pro SVJ je dlužníkem stále původní vlastník pan A; původní smlouva platí v plném rozsahu. V případě, že dlužník bude v prodlení se splácením, úhradu by na něm mělo SVJ samozřejmě vymáhat.
Domněnka, že pouhé smluvní převzetí povinnosti hradit cizí dluh by mělo údajně dávat plátci nějaká práva vůči věřiteli – to je zcela mylná představa. Plátce je pouze povinen platit věřiteli na základě své smlouvy s dlužníkem. Vůči samotnému věřiteli však žádná práva nemá.
lake
Děkuji za odpověď, ale zasklení balkónů bylo součástí projektové dokumentace při revitalizaci a zateplení budovy vč. výměny oken. Dům je ve vlastnictví SVJ. Balkóny jsou vedeny jako společná část a nepočítá se do celkové plochy bytu i když slouží pouze vlastníku jehož bytu je součástí. Zasklení a montáž držáků na prádelní šňůry, rekonstrukce výtahu, zateplení sklepů a pod. a veškeré náklady vyčíslené dodavatelem byly hrazeny z úvěru SVJ, vlastníci nehradili ze svých prostředků nic, splátka úvěru je rozpočítána na jednotlivé jednotky s dobou splácení 20 let, nový vlastník podepsal prohlášení že bude splácet zbývající část úvěru vstahujícímu se k jeho nově nabyté jednotce. Fond oprav u nás existuje, vlastníci hradí 30 Kč/m2 bytové plochy a zálohy na elektřinu osvětlení společných prostor, používání výtahu a úklid, individuálně pak zálohy na studenou a teplou vodu a topení na společný účet SVJ. Z toho se platí veškeré opravy a úpravy v domě, splátky úvěru bance a koncem roku se provede vyúčtování jednotlivým vlastníkům. Proto nový vlastník usuzuje, že když vlastně nikdo ze stávajících vlastníků nehradil před pěti lety nic ze svého, že i on má právo nyní požadovat stejnou službu i když koupil byt protože také splácí svoji část úvěru vůči bance i když o pět let později.
mě teda jímá hrůza když předseda svj napíše, že dům je ve vlastnictví svj. asi muž na správném místě.
Pane Viktore, dům není ve vlastnictví SVJ. Určitě ne. A vlastníci jednotek nemohou splácet úvěr. Určitě ne. Vždyť úvěr si vzalo jedině SVJ a splácí jej samo, přímo bance. Splátky úvěru nemohou být rozpočítány „na jednotky“, protože jednotka není osoba. Jednotka nikomu nic nedluží.
Pokud fondem oprav ve skutečnosti míníte příspěvky na správu domu,
proč tedy používáte zmatečný pojem, který s tím nemá nic
společného?
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Položil jsem Vám jednoduchý dotaz: kdo je vlastníkem onoho zasklení. Odpověď-neodpověď zněla-nezněla, že jste o tom nic nenapsal. K tomu jsem čekal, že upřesníte, zda zasklení je uvedeno v Prohlášení vlastníka budovy jako společná část domu. Nepíšete o tom nic.
Abychom se někam dostali, budu dále předpokládat, že zasklení bylo pořízeno jako společná část domu. (Jak bylo financováno vynechávám, protože to je nevýznamné.) V tom případě neexistuje spravedlivý důvod, proč by některému vlastníkovi mělo být upíráno právo požadovat zasklení balkonu,který užívá. S tím nemá naprosto žádnou spojitost fakt, že snad tento vlastník splácí jakýsi blíže neurčený dluh za předchozího vlastníka. O zasklení ať rozhodne shromáždění. Přépadně rozhodne soud, pokud se na něj obrátí přehlasovaný vlastník.
lake
Děkuji za připomínky. Dům není samozřejmě vlastnictvím SVJ ale jednotlivých vlastníků kteří přispívají na správu domu v poměrných částkách podle plošných rozměrů bytů na účet SVJ, ze kterého pověřený správce provádí dohodnutou měsíční úhradu úvěru bance a dalších provozních záležitostí. Vlastníkem zasklení jsou patrně všichni členové společenství, neboť je bráno jako společná část domu a tak je to asi uvedeno i v Prohlášení vlastníka budovy. Nám šlo pouze o to jak rozhodnout když po pěti létech někdo koupil byt s vědomím nezaskleného balkónu, je tedy vlastníkem bytu a nyní požaduje úhradu zasklení. Ovšem odpověděl jste že tato věc záleží na rozhodnutí shromáždění, tudíž předpokládám že bude-li odsouhlaseno nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků, pak není co řešit. Děkuji Viktor N.
Pane Viktore,
jedna rada: jako člen výboru nesmíte říkat, že je to ASI
uvedeno v prohlášení vlastníka. Jako člen výboru jste povinen znát obsah
prohlášení vlastníka. Bez toho nelze vykonávat funkci řádně. Je to jako
by řidič autobusu tvrdil, že nezná zákon o provozu na pozemních
komunikacích, ale že to zvládne, protože na silnicích se
ASI jezdí vpravo. Vy byste s ním chtěl někam jet?
Ohledně zasklení jste se mylně domnívali, že to nějak přímo souvisí s jeho bytem. Nesouvisí. Zasklení je společnou částí domu. Bylo odsouhlaseno a pořízeno jako nová společná věc pro celý dům. Avšak SVJ tehdy nezřídilo zasklení všech balkonů v domě. Nyní není žádný důvod diskriminovat některého vlastníka jen proto, že před pěti lety se všichni nedohodli na jednotném řešení. Chce pouze to, co ostatní již více let užívají. A protože to bylo pořízeno ze společných peněz, chce logicky totéž řešení i pro balkon, který užívá on.
lake
Na základě Vaších příspěvků jsem nepochopil princip, jak se posuzuje správně charakter vlastnctví u nově vzniklé věci. V tomto případě jste aplikoval princip „kdo objednával a financoval“ (společně vlastníci, společný zdroj nebo indiv. vlastník na jeho náklad), takový je vlastnický charakter nové věci. Vznikne-li nová společná část, má být doplněna do prohlášení vlastníků? Posuďme případ dle NOZ, pak podle mého laického názoru je „zasklení balkonu“ je přílušenstvím věci balkonu a hlavní věc a část musí mít společného vlastníka a proto jsem se domníval, že znát charakter vlastnictví balkonu je kriteriální pro posouzení správného způsobu financování zasklení. Jsou-li balkony ve vlastnictví indiv. vlastníků pak způsob financování zasklení bylo chybné a výbor by měl řešit nápravu. Nicméně považuji-li zasklení „jako nové okno do fasády“, tj. příslušenství spol. fasády, pak je vlastnictví společné. Prosím co je dobře/špatně?
Pane AsiTak,
zasklení jistě může být „příslušenstvím balkonu“. Stejně tak by
zasklení mohlo být pokládáno za příslušenství fasády
domu, nebo za součást obálky budovy. Jak je libo.
Z toho vlastnické vztahy k zasklení odvodit nelze. K tomu slouží
prohlášení vlastníka.
Navíc tazatel pan Viktor netuší čí ty balkony vlastně jsou. Napsal přece „Balkóny jsou vedeny jako společná část a nepočítá se do celkové plochy bytu i když slouží pouze vlastníku jehož bytu je součástí.“
Z toho je vidět jaký zmatek panuje mezi členy společenství: balkon je
údajně součástí bytu (tedy patří vlastníkovi bytu), ale zároveň prý
je veden jako společný. Kde je takto veden tazatel neví, protože nezná
obsah prohlášení. Netřeba dodávat, že nemůže platit obojí zároveň!
A s těmito znalostmi-neznalostmi o rozsahu majetku se vlastníci pustili do
revitalizace a pořizování zasklení. A s těmito znalostmi-neznalostmi
chtějí dnes řešit oprávněný-neoprávněný návrh vlastníka-nevlastníka
balkonu a k tomu nám podávají informace-desinformace.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Vyšel jsem z toho, co je nepochybné – ze způsobu pořízení zasklení. Peníze Vám řeknou nejpřesněji komu co náleží a jaký byl úmysl plátce. Vlastníci vyjádřili jednoznačnou vůli, že zasklení má být pořízeno ze společných peněz na účtu SVJ, určených na společné části domu. Na tento účet dodnes splácejí dlužnou částku podle spoluvlastnických podílů, takže zasklení je od počátku v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Žádný z nich se proti tomu tenkrát nevymezil, žádný neprotestoval – takže mlčky vyslovili souhlas s pořízením nové společné části domu. S vlastnictvím samotného balkonu to nemá žádnou přímou spojitost.
Správně mělo být k tomu následně upraveno prohlášení vlastníka. Nevíme zda se tak stalo – tazatel neurčitě připustil, že asi ano. Pokud snad prohlášení nebylo upraveno – pak zde máme přesně takový právní zmatek, jaký popisuje pan Viktor.
Jaký by byl pohled na věc podle NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1076 (1) Nelze-li určit jediného vlastníka nové věci, náleží věc do spoluvlastnictví vlastníků zpracovaných věcí. Podíly se stanoví podle hodnot zpracovaných věcí; není-li to možné, jsou jejich podíly stejné. (2) Spoluvlastníci zaplatí společně a nerozdílně odměnu za práci tomu, kdo věc zpracoval." |
lake
Používám neustále starý výraz „Fond oprav“, který se u nás stále používá i když se jedná o „Příspěvky na správu domu a pozemku“, tak mě prosím nechytejte za slovo. Děkuji, Viktor
To že používáte ty výrazy až tak moc nevadí, kdo Vám chce rozumět asi vi o co jde. Ale podstatný je, že KDO JE VLASTNÍKEM BALKONŮ to nejdůležitější jste nenapsal! A bez toho nelze nic posoudit, ani oprávněnost zásahů minulých, ani oprávněnost požadavků stávajících a budoucích!
Hned na začátku jsem uvedl že balkony jsou vedeny jako společná část domu, zasklení bylo provedeno úhradou z úvěru nově založeného SVJ společně s ostatními úpravami při revitalizaci domu před pěti léty. Vlastník který nyní byt prodal si nepřál zasklení, tak jsme chtěli vědět, zda je reálné aby nový vlastník, který vědomě koupil byt s nezaskleným balkónem požadoval úhradu ze společného účtu všech ostatních vlastníků. Viktor
Poslední komentáře