Podíl na pozemku před bytovým domem
Dobrý den, rád bych se zde obrátil na Vás s následujícím dotazem: Koupil jsem bytovou jednotku včetně podílu pozemku pod nemovitostí. Realitní kancelář zamlčela podíl na pozemku u bytového domu (paneláku). Tento podíl vlastní stále bývalý majitel, který má na tomto podílu nařízenou exekuci. V současné době jsem byl osloven SVJ s tím, že mám v nadcházející dražbě odkoupit zmíněný podíl. Podíly na pozemku nejsou stejné pro všechny členy SVJ. Cena podílu byla exekučně stanovena na cca 76.000,–Kč. Výpočtem směrné hodnoty tohoto konkrétního podílu jsem zjistil, že cena orientační je 41.870,–Kč. Dotazuji se tedy: 1) Je moji povinností jako člena SVJ odkoupit tento podíl ? 2) Může mi SVJ zamezit vstup do bytového domu, když nevlastním tento podíl ? 3) Jaký navrhujete postup při řešení nastalé situace ? Děkuji za odpovědi.
Dobrý den,
pokud nechcete ten pozemek využívat jinak než k přístupu do domu, já osobně bych se v takovém případě koupí toho pozemku vůbec nezabýval. Není to vaší povinností a kdyby bylo úplně nejhůř a spoluvlastníci vám dělali problémy, můžete se obrátit na soud pro určení práva nezbytné cesty. Ale vzhledem k tomu, že přístup využívají úplně všichni uživatelé domu, problém by nastat neměl, maximálně ve smyslu zhoršení vztahů se sousedy, kterých se vaše jednání osobně dotkne.
„Koupil jsem bytovou jednotku včetně podílu pozemku pod nemovitostí.Realitní kancelář zamlčela podíl na pozemku u bytového domu… “
Jak zde již bylo napsáno,důležité je,co je o tom pozemku, uvedeno v PV a na KN.Bez toho se nedá fundovaně poradit!Pozemek nemusí náležet k domu,jako jeho součást,ale může být zapsán, jako podílové spoluvlastnictví určitého počtu vlastníků.
„Podílové spoluvlastnictví totiž znamená, že nějakou věc (nemovitost, pozemek, firmu atd.) vlastní několik lidí. Počet lidí může být různý. Pokud nejsou ve smlouvách stanovený podíly, tak mají všichni úplně stejné podíly. Z jednotlivými právními úkony musejí vždy souhlasit úplně všichni, z toho také pak často vznikají problémy.“
Přeji hezký den.JaVa
Podíl na pozemku v dražbě samozřejme odkoupit nemusíte. Pokud je na pozemku přístupová cesta do domu, tak je situace složitejší pro vás. SVJ vám nic zakázat nemůže, není kompetentní vám cokoliv zakazovat. Problémy vám ale pak můžou dělat spoluvlastníci. Měl byste vědět, co vás může čekat, když ten podíl nevydražíte. Ovšem musíte počítat s tím, že se může najít někdo, kdo cenu pozemku záměrně navýší.Já osobně bych tuto situaci bez právník neřešil.
Pane mirku77, napřed si obstarejte Prohlášení vlastníka budovy. V něm zjistíte co bylo zahrnuto do Vašeho majetku. Ovšem toto jste měl udělat před koupí bytu!
Zjistěte si, zda ten druhý pozemek (nikoliv pod domem) je či není v Prohlášení uveden jako „příslušenství domu“, nebo „pozemek věcně příslušný k domu“. V Prohlášení podle zákona č. 72/1994 Sb. to bylo označeno právě takto. V Prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb. jde o „součásti nemovité věci“.
Pokud v Prohlášení ten druhý pozemek nenajdete, pak nemá naprosto nic společného ani s domem ani s Vaší jednotkou. Je v katastru veden odděleně, na samostatném listu vlastnictví. Spoluvlastníci onoho pozemku mohou své podíly svobodně zcizovat (prodávat, darovat či směňovat) bez ohledu na to, zda jsou či nejsou vlastníky jednotek ve vašem domě. (Ostatně jak sám vidíte, nejméně jeden ze spoluvlastníků pozemku už není vlastníkem jednotky v domě. Možná je takových případů více.)
Takže chcete-li si pořídit spoluvlastnický podíl na onom pozemku, nikdo Vám v tom nebrání. Nechcete-li, nikdo Vás nemůže do koupě nutit. Takovou povinnost nemáte.
SVJ Vás samozřejmě nemůže omezit v přístupu do domu. Šlo by o trestný čin „Neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru“ podle § 208 Trestního zákoníku. SVJ přece nevlastní ani dům, ani pozemek pod domem. SVJ je pouhý správce cizího majetku. A už vůbec nemá žádná práva k onomu dalšímu pozemku vedle domu. Nemůže Vám tedy nic přikazovat ohledně cizího pozemku.
Justitianus
Děkuji všem za rychlé odpovědi na položený komplexní dotaz. Reaguji na příspěvky a dále uvádím:
- Prohlášení vlastníka PV bylo podle zákona č.72/1994 Sb. (PV prozatím nemám)
- V KN je pozemek před domem veden na samostatném LV,takže pravděpodobně nemá nic společného s domem ani jednotkou.
- Chápu, že nemusím takový pozemek odkoupit, nicméně v rámci dobrých vztahů se členy SVJ takovou možnost zvažuji.
- Jako schůdné se mi jeví oslovit exekutora a přihlásit se do dražby a pozemek koupit např. za vyvolávací cenu, což by mělo být ve výši 2/3 celkové ceny. Ostatně nepředpokládám, že by podíl koupil někdo další z nečlenů SVJ.
Přiznám se, že mi trochu uniká smysl odkupu pozemků před bytovým domem právě v těchto případech. Pozemky mohly zůstat např. ve vlastnictví dotčených městských částí. Ostatně příklady z praxe jsou známy. Mirek77
„2.)V KN je pozemek před domem veden na samostatném LV,takže pravděpodobně nemá nic společného s domem ani jednotkou.“
Pokud to je v KN uvedeno na samostatném LV,pak se v tomto případě jedná o tzv.„podílové spoluvlastnictví inkriminovaného pozemku“ a Vy nejste, ani nemusíte být jeho spoluvlastníkem,pokud se k tomu sám svobodně nerozhodnete.Budete k tomu ovšem potřebovat písemnou dohodu, všech dosavadních spoluvlastníků tohoto pozemku.
Přeji Vám hezký den.JaVa
V žádném případě není potřebná písemná dohoda všech dosavadních spoluvlastníků. O čem by se vlastně měli dohodnout? Jde přece o exekuční prodej podílu na nemovité věci. Tazatel (pokud má o podíl zájem) se prostě přihlásí do dražby a bude přihazovat.
Justitianus
Ano máte pravdu,zapomněl jsem,že se v tomto případě jedná o exekuční prodej spoluvlastnického podílu na tomto pozemku a nikoliv o prodej podílu,který spoluvlastní všichni současní vlastníci stejným dílem.Jen se divím,že tem díl nekoupí současní vlastníci sami.Děkuji za upozornění a přeji Vám hezký den.JaVa
Pane Spoluvlastníku věci,
při exekučním prodeji se předkupní právo spoluvlastníků uplatňuje
speciálním postupem. Spoluvlastník podílu se může přihlásit do dražby a
pokud dorovná (vyrovná) nejvyšší nabídku jiného dražitele, bude
předmět dražby přiklepnut jemu.
Justitianus
Pan Iustitianus dobře popsal současný nevhodný právní stav a důsledky z něho vyplývající.
Zajímavý je rovněž názor, že tento nevhodný současný právní stav je zodpovědná realitní společnost, která převod zprostředkovávala. Podle mého soudu je za současný nevhodný stav zodpovědný zejména zákonodárce, který tento stav neměl umožnit, v druhém sledu pak sepisovatel prohlášení vlastníka (tj. vlastník domu a souvisejícího pozemku), který nesvázal podíly na souvisejícím pozemku s vlastnictvím jednotek a ve třetím sledu převodce a nabyvatel, kteří nepřevedli podíl na souvisejícím pozemku. Zodpovědnost realitní společnosti nevídím, ta je pouze zprostředovatelem.
Žádoucí stav je ovšem jiný: Navázat podíly na souvisejícím pozemku na jednotky změnou prohlášení vlastníka (v daném případě je nutný i souhlas exekutora).
Koupě v dražbě je vhodná, dá se čekat, že kromě současných spoluvlastníků nikdo další nebude mít zájem. Vyčkejte do dalších dražeb, cena se bude snižovat.
Poslední komentáře