Platnost usnesení
Dobrý den. Naše SVJ změnilo správcovskou firmu. Původnímu správci jsme platili 120 Kč/byt. Nový správce stojí 75 Kč/byt. Výbor si nechal odhlasovat toto: „Shromáždění společenství vlastníků schvaluje platbu za správu bytů s platností od …… ve výši 120,– Kč měsíčně za byt s tím, že rozdíl 45,– Kč bude úsporou do fondu oprav“. Následně nám nový správce vydal výpočtový list, kde je původní „fond oprav“ nazván „fond oprav dlouhodobý“ a oněch 45 Kč je označeno jako „fond oprav“. Domnívám se, že výše uvedené usnesení je právně neplatné a z toho důvodu 45 Kč nehradím. Mám pravdu? Dále by mě zajímalo, zda lze takto vytvářet různé fondy oprav. Jen dodám, že z nově vytvořeného dlouhodobého FO se hradí všechny platby SVJ.
• Za prvé:
Usnesení je absolutně neplatné pro rozpor se zákonem. Odměnu správci
nehradí jednotliví vlastníci jednotek každý za sebe, nýbrž jde o výdaj
SVJ – právnické osoby. Veškeré úhrady na správu domu (ke krytí
nákladů na činnost SVJ) mají být rozpočítány podle spoluvlastnických
podílů (§ 15 odst. 1 ZoVB).
• Za druhé:
Zákon nezná žádný „fond oprav“, ani „fond oprav dlouhodobý“.
Vybírat a vymáhat lze buď příspěvky, nebo zálohy na správu domu. Takže
nejste povinen reagovat na předpis týkající se jakéhosi záhadného
„fondu“. Předpis hoďte do koše a neplaťte nic, tím je věc vyřešena.
Počkejte až si výbor a správce přečtou zákon o vlastnictví bytů.
• Za třetí:
Zálohy na správu domu mohou být předepsány pouze na výdaje, které bude
nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech (§15
odst. 2 ZoVB). Že tomu tak je Vám je povinno prokázat SVJ na základě
Vaší reklamace rozpisu. Mělo by být schopno předložit konkrétní
dlouhodobý plán údržby a oprav domu založený m.j. na odhadované
životnosti jednotlivých částí domu. Mělo by doložit konkrétní
finanční plán, ze kterého bude patrno kdy jsou tyto výdaje plánovány a
z čeho budou hrazeny (Reserve Study, viz http://www.portalsvj.cz/…eserve+Study).
Teprve z toho lze odvodit jaká výše zálohy je skutečně nutná. Dokud SVJ
nepředloží dlouhodobý plán údržby a finanční plán, nehraďte nic a
částku případně složte do soudní úschovy.
Zkrátka – u každé částky (i kdyby šlo jen o 45 Kč) musí být zřejmé na co konkrétně a kdy má tato nutná záloha být použita. Jestliže to SVJ neví, pak ani není schopno prokázat, že jde o náklad nutný a Vy nejste povinen takové neurčité zálohy hradit.
lake
„Předpis hoďte do koše a neplaťte nic, tím je věc vyřešena. … Že tomu tak je Vám je povinno prokázat SVJ na základě Vaší reklamace rozpisu.“
Nemůžete být, prosím, přesnější? Předpis záloh je možné hodit do koše, nebo je třeba reklamovat? Resp. kdy je možné předpis záloh hodit do koše a kdy je třeby předpis záloh reklamovat?
Radíte neplatit nic, tj. 0 Kč. V jiných případech radíte skládat prostředky do úschovy. Ještě je další možnost, provést přepočet a hradit přepočtenou částku. Jak poznat, kterou z těchto tří možností zvolit, v případě nesouhlasu s přespisem či pochybnostem o jeho správnosti a oprávněnosti?
Pane Správní firma, napsal jsem to vícekrát, ale po jistotu opakuji:
- Právní úkon absolutně neplatný (t.j. protizákonný, překračující oprávnění SVJ (nulitní), učiněný pod nátlakem, nebo neurčitý, nesrozumitelný atd.) ignorujte. Do koše s ním. Z dobré vůle můžete SVJ oznámit, že absolutně neplatný požavek nemá právní účinky.
- Právní úkon relativně neplatný buď napadněte, nebo plaťte. Jinou možnost nemáte.
- Právní úkon o němž nevíte s jistotou zda je platný či nikoliv si nechte prokázat. Za tím účelem podejte reklamaci předpisu a dožadujte se konkrétně toho, co má SVJ učinit a co Vám má předložit k nahlédnutí. SVJ je povinno tvrdit a prokazovat Vám, že požadavek je v souladu se zákonem atd. Do doby než se věc vyjasní, skládejte částku do úschovy (neboť netušíte, zda existuje věřitel nebo neexistuje – zda SVJ nakonec oprávněnost požadavku prokáže nebo neprokáže).
lake
Vím, že zákon nezná žádný „fond oprav“, nicméně je to pojem natolik vžitý, že nechci situaci hrotit tím, že bych do tohoto „fondu“ nic neplatil. Ale není tady odpovědnost správce? Vždyť ten by měl být pojistkou pro vlastníky, že vše bude podle zákona. Když výbor přijde s nesmyslným nápadem, tak správce by měl říct „takhle to nejde“. Ale zpátky k těm 45-ti Kč. Všichni vlastníci, kteří těch 45 Kč hradí do FO tak tedy činí dobrovolně, protože tuto povinnost nemají. Mají tedy nárok na vrácení této částky za celé období, kdy ji hradili? KS
„Když výbor přijde s nesmyslným nápadem, tak správce by měl říct „takhle to nejde““
Funguje to přesně naopak: Společenství (nebo vlastník domu) je zákazníkem správní firmy a zákazník rozhoduje, co u správní firmy objedná a co správní firma udělá. Odpovědnost leží plně na objednateli (správní firma může objednatele pouze upozornit, ale nemusí).
Správní firma odpovědnost nenese, odpovědnost má ze zákona společenství (v domě se společenstvím) či vlastník domu (v domě, kde společenství nevzniklo, vlastníkem domu může být bytové družstvo).
V některých případech zůstává odpovědnost i v domě se společenstvím na vlastníkovi domu. Možná bychom tady mohli tyto případy uvést.
To je absurdní. Pokud si zákazník (výbor SVJ) objedná něco, co je v rozporu se zákonem, tak správce není povinen to provést (ne, že může, ale správce musí objednatele upozornit). KS
Pane KS, jste zřejmě velmi naivní. Pokud si SVJ objedná něco, čím společenství poruší zákon, je to správní firmě většinou šuma fuk. Nemá ani právo, ani povinnost kontrolovat zda paušální platbu 120 Kč na jednotku si vlastníci mezi sebou kdysi dohodli nebo nedohodli. Správní firma provede prostě příkaz předaný předsedou a je jim to zcela jedno.
lake
Vycházím pouze z toho, že když po své účetní žádám něco, co není zrovna košer, tak ta to neudělá ani kdybych se stavěl na hlavu. Musím se s tím smířit, nebo si najít jinou účetní. Domníval jsem se proto, zřejmě tedy naivně, že podobně to funguje v případě správce. KS
Poslední komentáře