Platné znění dotčených částí zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákona č. 311/2013 Sb. s vyznačením navrhovaných změn

Hm, měl jsem zafixováno, že v těch závěrečných ustanoveních bylo, že musí všechna SVJ do dvou let přizpůsobit prohlášení vlastníka nové právní úpravě. Asi to tedy někde v procesu vypadlo.

Tak bylo to už hodně dávno, viz starší diskuse http://www.portalsvj.cz/…prava-k-1180#…

V DZ se k § 1180 uvádí:

„K bodu 11 (§ 1180 odst. 1) Příspěvek na správu domu a pozemku představuje finanční účast vlastníka jednotky na správě domu a pozemku. Základem pro určení této finanční účasti je stanovení poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků, přičemž stanovení poměru výše příspěvků lze považovat za základní právo vlastníka vztahující se k předmětu jeho bytového spoluvlastnictví. Platná právní úprava pro stanovení poměru výše příspěvků je obsažena v tomto ustanovení. Na rozdíl od původní úpravy obsažené v § 15 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, však ustanovení § 1180 upravuje poměr výše příspěvků nikoli kogentním, ale dispozitivním způsobem (viz úvodní část odstavce 1). Vzhledem ke stávající formulaci však vznikají pochybnosti při výkladu tohoto ustanovení, neboť není zřejmé, zda by např. rozhodnutím na shromáždění, a to pouhou prostou většinou, nemohl být změněn poměr výše příspěvků, například v neprospěch jednoho či více vlastníků jednotek. Tito by se sice mohli domáhat podle § 1209 soudní ochrany, nicméně neurčitost platné právní úpravy jistě není žádoucí. Na tomto místě se jeví vhodné doplnit, že stávající ustanovení § 1214 věta druhá je z pohledu změny poměru výše příspěvků pouze matoucí, neboť je zařazeno do části rozhodování mimo shromáždění, přičemž není žádný důvod, aby mimo shromáždění o změně poměru výše příspěvků rozhodovali všichni vlastníci jednotek, a při rozhodování na shromáždění nikoliv. I z tohoto důvodu se úprava obsažená v § 1214 v této části vypouští. Návrh nové úpravy nadále stanoví, že vlastník jednotky má přispívat „na správu domu a pozemku“ v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, přičemž se současně zohlední i výlučně užívané společné části. Podíl na společných částech se ponechává jako výchozí pro určení poměru výše příspěvků z důvodu, že jde o objektivní hledisko, které se jeví jako věcně správné a univerzální pro případy, kdy nejsou známy poměry v konkrétním domě. Vzhledem k tomu, že ustanovení § 1180 odst. 1 je dispozitivní, je možné poměr výše příspěvků stanovit i jiným způsobem, který reflektuje specifika správy konkrétní nemovité věci, a to napříště pouze v prohlášení. Stávající § 1180 odst. 2, který upravuje další část příspěvku, se také zachovává. Pravidlo pro stanovení této části příspěvku je také dispozitivní a napříště bude možné se od něho odchýlit pouze v prohlášení. Navrhovaným ustanovením bude jednoznačně upraven poměr výše příspěvků, nikoli však jeho samotná výše. O celkové výši příspěvků pak bude rozhodovat shromáždění prostou většinou [§ 1208 písm. c), (nově označené)], pokud stanovy nestanoví vyšší počet hlasů (§ 1206 odst. 2). Ke změně poměru výše příspěvků v prohlášení je potřeba zpravidla 100% souhlas vlastníků jednotek, který je nezbytný, protože určení poměru výše příspěvků lze považovat za stanovení základní povinnosti vlastníka jednotky podílet se na správě společných částí domu a pozemku, které neoddělitelně souvisí s předmětem vlastnictví a o kterém tedy nelze rozhodovat bez souhlasu dotčeného vlastníka, jde tedy o změnu, která se dotýká práv a povinností vlastníka jednotky (srov. odůvodnění k § 1169 v bodě 2).“

Ne vždy je DZ soudci užívána jako pramen práva. Soudce bude zkoumat účel ustanovení a rozhodnout může jinak, k DZ nepřihlédne. Sám jsem při svých soudech zažil, že soudce odmítl brát k DZ zřetel.

Navíc z žádného ustanovení OZ nevyplývá, že by způsob přispívání na „vlastní správní činnost“ (což je navíc pojem pouze z Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), resp. slovy §1180/2 „příspěvky určené na odměňování osoby…“ měl být zakotven v Prohlášení vlastníka, to se píše jenom v DZ.

Pominu nyní nelogické rozkročení pravidel mezi Prohlašení vlastníka a Stanovy.

Navíc je tu letitý problém, že stará SVJ mají netknutá Prohlášení ještě z 90. let, která se velmi často odchylují od Stanov měněných kvůli rekodifikaci po roce 2014. V Prohlášení je napsáno jedno, ve Stanovách něco jiného. Často bývá v Prohlášeních z 90. let okopírována věta z tehdejšího ZoVB, že „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů.“ A když po roce 2014 tato SVJ přizpůsobovala svoje stanovy k NOZ, tak ze zákona opsala tu větu „Příspěvky určené na odměňování osoby…se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“ Takže tu máme rozpor Prohlášení a Stanov, spor musí řešit soud.

Kdyby se pravidla na přispívání nerozpadala do dvou dokumentů (Prohlášení, Stanov), problém by vznikat nemusel.

Plané diskuse o tom, zda je § 1180/2 dispozitivní, trvaly 5 let, začaly roku 2013, vyjasňovalo se postupně a názor o dispozitivnosti začal převažovat teprve někdy roku 2018.

Jenže nynějším přeformulováním §1180/1 po novele se diskuse, zda je následující odst. 2 dispozitivní, oživují.

Můj povzdech tedy trvá. Bylo možné novelou problém vyřešit, nebylo využito.

Píšete: „Kdyby se pravidla na přispívání nerozpadala do dvou dokumentů (Prohlášení, Stanov), problém by vznikat nemusel.“ Takže: Nejen pravidla pro přispívání byla od počátku obsažena jak v Prohlášení vlastníka ale i ve Stanovách u svj, která vznikla podle ZoVB, t.j před rokem 2014. Podstatou bylo, že pravidla uvedená v Prohlášení vlastníka korespondovala s pravidly uvedenými ve stanovách. NOZ přikazuje, že svj musí stanovy přizpůsobit kogentním ustanovením NOZ. NOZ ale neuvádí-nestanovuje, že předchozí stanovy vzniklé dle ZoVB nemůže svj, které vzniklo dle ZoVB používat. Problém byl, že nikdo nebyl schopen definovat, co jsou to pro svj kogentní ustanovení, která musí včlenit do stanov. A tak si 99% svj myslelo, že původní stanovy neplatí a platí veškerá ustanovení pro sv dle NOZ, resp. bytového spoluvlastnictví. A tak vznikl problém, že sv mají něco jiného ve stanovách a něco jiného v Prohlášení vlastníka. Zde je potřeba upozornit, že nikde v NOZ není přikázano, že současně se stanovami musí sv měnit-přizpůsobit NOZákonu i Prohlášení vlastníka domu. Kromě toho ke změně Prohlášení vlastníka ve většině případů musí být souhlas všech vlastníků. A tak mají společenství ve svých předpisech pěkný guláš. Již se objevují názory právníků, kteří se zabývají bytovým vlastnictvím, které korespondují s názory zde předložené pí. Magdou nebo ted si nemohu vzpomenout (léta zde problém vysvětloval). Podstatou je, že i přes zrušení platnosti ZoVB od roku 2014 stále platí dvě různá společenství vlastníků. Jednak jsou to společenství, která vznikla podle ZoVB (v katastru nemovitostí je uvedeno, že jednotka je vymezená podle zákona o vlastnictví bytů) a dále společenství, která vznikla podle NOZ (v katastru nemovitostí je uvedeno, že jednotka je vymezená podle NOZ). Pokud tedy sv vzniklá podle ZoVB do stanov zakomponovala jen kogentní ustanovení (např. musí být jasně stanoven počet členů orgánů, nesmí být ve stanovách současně uveden statutární orgán předseda společenství společně s výborem-musí být tedy stanoven statutární orgán budˇ předseda nebo výbor. Dále ve stanovách nesmí být uvedena možnost svolání náhradního shromáždění, přizpůsobení názvu společenství dle požadavků NOZ včetně upřesnění adresy společenství. Pokud ponechala sv hlasování podle ZoVB, tak také se nedostala do rozporu s NOZ, protože u sv vzniklých podle ZoVB byla pravidla pro hlasování na shromáždění přísnější a tak nejsou v rozporu s NOZ, který uvádí minimální % pro hlasování-pro schválení.) Takže opět se potvrdilo pravidlo „2× měř, jednou řež“ nebo „méně znamená někdy více“. Co se týká rozpočítávání nákladů na služby, tak se vždy budou muset sv řídit aktualizací zákona o službách, ať je v Prohlášení vlastníka nebo ve stanovách napsáno cokoliv, co je v rozporu s platným zákonem o službách.

Tak právě podle novely je třeba Prohlášení přizpůsobit, je na to stanovená dvouletá lhůta.