Platby za služby a fond oprav developerem
Dobrý den, v našem bytovém domě vzniklo SVJ letos v lednu. Dům byl zkolaudovaný v listopadu 2011. Dodnes má v SVJ většinu developer, který odmítá s SVJ a výborem spolupracovat. Developer ještě před vznikem SVJ odsouhlasil jako správce jednu spřízněnou firmu, tu pak víceméně silou vnutil SVJ. Smlouvu mezi SVJ a dodavatelem služeb ale nikdo ze současného výboru nikdy neviděl a jak developer, tak dodavatel služeb ji odmítá předložit.
Dále jsem se dozvěděl, že developer za své neprodané byty nepřispěl nic do fondu oprav a na služby. Využíváme „Vzorové stanovy SVJ“ čili by měli platit všichni. Developer se brání tím, že platit nemusí a doposud je nikdo nevyzval. Předseda tvrdí, že několikrát žádal o potvrzení, zda developer platí (vlastníci platí najatému správci úplně mimo SVJ a výbor), firma však neodpověděla.
Moje dotazy:
- Jak donutit developera nebo správce k předložení smlouvy o správě?
- Předpokládám, že developer měl do fondu oprav a na služby platit i bez vyzvání a měl platit i na úklid společných prostor bez ohledu na prázdné byty. Tudíž, pokud neplatil, měl by doplatit i vše zpětně. Nebo se pletu?
- Celý stav se mi zdá nezdravý. SVJ by účty mělo držet samo a na základě faktur vyplácet ze svého účtu příslušné částky správci. Nebo ne?
Děkuju Jaroslav Tomeček
Vážená/ý „xmartins“, vážení ostatní,
původní vlastník má zákonnou povinnost v souladu se zákonem č.72/1994 Sb. dle §4 odst.2 pís.h) v prohlášení vlastníka stanovit:
- „pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, VČETNĚ OZNAČENÍ OSOBY POVĚŘENÉ SPRÁVOU DOMU“.
Vznikem SVJ, zvolením orgánů SVJ, a splněním dalších zákonných podmínek, je SVJ dle dalších ustanovení Prohlášení vlastníka (každé prohlášení vlastníka má jiný specifický obsah) naplnit i ustanovení části prohlášení, a to jsou dle zákona č.72/1994 Sb. §4 odst.2 pís.f):
- "práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek,.
Ve většině případů jsou vlastníci jednotek a SVJ právně vázáno řadou záležitostí, které může zrušit = vypovědět pouze s platnou legislativou.
Znova zde opakuji pro všechny diskutující, včetně p.lake, že Prohlášení vlastníka je základním dokumentem pro činnost domu a SVJ, pro který byl dokument vypracován.
Je nuné se vážně dokumentem Prohlášení vlastníka zabývat, a v souladu s ustanovením zákona č.72/1994 Sb. platného do 31.12.2013, (od 1.1.2014 dle nového občanského zákoníku – Zákon č. 89/2012 Sb. §1166 „Odstranění vady prohlášení“),tento dokument PRŮBEŽNĚ AKTUALIZOVAT, je-li to nutné.
Matějka
ad 1) Pokud se nejedná o smlouvu o správě s SVJ, nemusí Vás zajímat. Najděte si vlastního správce a uzavřete s ním vlastní smlouvu.
Pokud dosavadní správce (§ 4 odst. 2 písm. h ZoVB) provádí pro SVJ nějaké práce (předpis a evidence plateb, vyúčtování služeb,...), je SVJ povinno mu je uhradit i bez smlouvy, pokud plnění bylo poskytnuto.
Dosavadního správce požádejte o vrácení zaplacených záloh. Pokud Vám nevyhoví, dejte ho k soudu, protože se jedná o bezdůvodné obohacení (§ 451 odst. 1 ObčZ) minimálně od vzniku SVJ (§ 9 odst. 3 ZoVB).
ad 2) Developer má stejná práva a povinnosti jako ostatní vlastníci.
Zálohu na náklady spojené se správou domu a pozemku (lidově "fond oprav") určuje shromáždění (§ 15 odst. 2 ZoVB) a povinnost hradit ji mají všichni členové bez rozdílu pokud se nedohodnou jinak (§ 15 odst. 1 ZoVB, dohoda = souhlas všech). Částku můžete určit na základě potřeby pro provoz domu (odměny správce a výboru, revize, náklady na opravy,...).
Zálohy na služby (topení, voda, úklid,...) určuje shromáždění nebo výbor (čl. VII, odst. 3 písm. g vzorových stanov 371/2004 Sb.) a povinnost hradit ji mají všichni členové bez rozdílu (čl. XIV, odst. 3 písm. c vzorových stanov 371/2004 Sb.). Částku můžete určit na základě očekávaných nákladů na služby.
Pokud je některý vlastník v prodlení, můžete požadovat úroky z prodlení (§ 517 odst. 2 ObčZ, § 1 nařízení vlády 142/1994 Sb. kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení ObčZ). Poplatek z prodlení nelze v tomto případě použít, protože se nejedná o nájemné (viz rozhodnutí NS 22 Cdo 2207/2008).
ad 3) Záleží na dohodě se správcem. Můžete platit na správcův účet nebo si zřídit svůj a buď platit ze svého účtu sami nebo dát správci dispoziční právo. Vlastní účet SVJ považuji za bezpečnější z důvodu krachu peněžního ústavu, protože využijete fondu pojištění vkladů (100% do 100000 EUR). Také máte výpis na SVJ jako doklad do účetnictví.
Pane lake,
je to Váš osobní názor, na který máte právo, a který tu neustále prezentujete. Musím ale konstatovat, že se velice mýlíte.
Od 1.1.2014 novým občanským zákoníkem je důležitost „Prohlášení vlastníka“ ještě zvýšena – blíže Nový občanský zákoník – Zákon č. 89/2012 Sb., s platností od 1.1.2014, stanoví např.:
- v §1166 Odstranění vady prohlášení,
- dále pak stanovuje v §1168 Změna prohlášení odst.2: „Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, … .“,
Matějka
Pane Matějko,
z Vašeho příspěvku je zřejmé jedině to, že neuvádíte ani jediný argument k věci a nepíšete v čem se podle Vás mýlím. Mimochodem, pletete si i kalendář. Nový občanský zákoník nabude účinnosti teprve dne 1. ledna 2014. O jeho obsahu zde nikdo nediskutuje.
Co zde prezentuji vychází ze znění zákona a z judikátů:
- rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 734/2008
- rozsudek Městského soudu v Praze 19 Co 377/2007
- rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008
Vše jsem uvedl ve FAQ "Datum vzniku SVJ" i s citáty z rozsudků. Na tento zdroj informací jsem v této diskusi odkázal už dvakrát. Jak vidět, nepřečetl jste si to.
lake
Pane lake,
platí stále jedna věc, a to je Prohlášení vlastníka; dále pak i kupní smlouvy na jednotky. Zde bývá většinou uvedeno, že stávající smlouvy uzavřené developerem, jako původním vlastníkem, ve prospěch správy a provozu domu přechází na SVJ (v Prohlášení vlastníka se jedná o oddíl či stať „Práva a závazky“).
Matějka
Pane Matějko, je naprosto bezvýznamné co bývá uvedeno o správě domu v Prohlášení vlastníka budovy či v kupních smlouvách. Nevím, proč o tom zde píšete.
- Příslušná část Prohlášení se stala obsoletní (nadbytečnou) a vzájemně nevymahatelnou v okamžiku, kdy shromáždění v SVJ tazatele zvolilo statutární orgán. Pak už je zcela jedno, co tam bylo napsáno o osobě správce, o placení na účet správce atd.
- Závazky uvedené v kupních smlouvách jsou pro SVJ bezvýznamné a nijak společenství nezavazují. SVJ se jimi tedy nebude řídit.
Na SVJ ovšemže žádné smlouvy automaticky nepřecházejí – takové tvrzení je v rozporu se zákonem i s konstantní judikaturou. SVJ se volbou svého statutárního orgánu ujímá správy domu samo. Zda k tomu pak uzavře nějaké smlouvy a případně s kým – to je jiná věc a záleží to na vůli SVJ a druhé smluvní strany.
lake
Vážený pane Tomečku,
pokud máte zvolený výbor, jste zapsaní v rejstříku společenství, tak SVJ jako takové je odpověno za „správu domu“ a je povinno véct účetnictví.
SVJ jako takové by mělo mít svůj vlastní bankovní účet, ke kterému nemusí mít smluvní správce přístup, bude zpracovávat pouze doklady – účetnictví.
Všechny platby od vlastníků, včetně developera by měli jít přes tento účet.
Všechny smlouvy s dodavateli energií, služeb a jiné (servis, revize, provoz vybraných technických zařízení, včetně pojištění budovy-společných částí) by správně měl uzavírat výbor jménem společenství, není-li ve smlouvě se stávajícím smluvním správcem určeno jinak, ikdyž tato smlouva byla uzavřena dříve, než vzniklo SVJ.
Matějka
Dobrý večer, pane Matějko. Souhlasím s Vámi – ovšem s jednou podstatnou výjimkou: smlouva uzavřená se správcem se po volbě statutárního orgánu SVJ již nemůže uplatnit, neboť správce pozbyl oprávnění správu dále vykonávat. Viz FAQ: „Datum vzniku SVJ“.
Přechod správy na SVJ zákon nijak neřeší, i když jde o složitý proces: předání dokumentů, klíčů, revizních a kontrolních zpráv, stavební dokumentace domu, dokumentace o technických zařízeních domu, předání a převzetí podkladů pro vyúčtování služeb (náměry), uzavření smluv společenstvím s dodavateli služeb, zboží a energií, které dosud zajišťoval správce, vyúčtování a vypořádání příspěvků vybíraných od vlastníků jednotek, atd.
Iniciativa k převzetí správy domu musí přijít od SVJ. Dělá-li výbor „mrtvého brouka“, dosavadní správce nejspíše pokračuje ve své činnosti. Třebas do nekonečna. Proč ne, když vlastníci jako ovce platí dále na jeho účet a výbor mlčí.
lake
Vážení,
základní odpověď na dotaz najdeme v Prohlášení vlastníka. Pokud budeme znát, co je v tomto dokumentu určeno = stanoveno jako „pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou,údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku“, můžeme vést další diskusi.
Developer je také spoluvlastník domu, a tato pravidla jsou pro všechny spoluvlastníky stejná. Pokud si tam developer vložil „výjimku“, je tato výjimka nezákonná a je nutné se dožadovat, v souladu s platnou legislativou, napravení chyb v Prohlášení vlastníka – všichni vlastníci si jsou rovni. Developer nese odpovědnost za svůj podnikatelský záměr = náklady za vlastnictví neprodaných jednotek.
Matějka
Developer nemá povinnost plati do fondu oprav. Výbor by tedy měl přerušit správci přístup k účtu…
Na základě čeho nemá developer (když je také vlastník a člen SVJ) platit do fondu oprav? A co za úklid a správu nemovistosti?
Děkuju Jaroslav Tomeček
Pane Tomečku,
fond oprav neexistuje. Proč by do něj měl kdokoliv něco dobrovolně platit? Pletete si to s družstvem? Nejspíše neznáte zákon o vlastnictví bytů: nezmiňuje se ani slovem o jakémsi "fondu". Čím prokážete developerovi, že má takovou podivnou povinnost?
Píšete o úklidu. Na základě čeho by měl developer hradit nějakou částku na úklid? Čím mu prokážete, že má takovou povinnost?
Píšete o hrazení nákladů na správu nemovitosti. Buď se vybírá příspěvkem, nebo zálohově (na výdaje, které bude nutné vynaložit v příštích měsících a letech). Na základě čeho by měl developer hradit nějakou částku na správu nemovitosti? Čím mu prokážete, že má takovou povinnost?
A mimochodem: Všichni vlastníci jednotek by měli hradit jedině na účet SVJ-právnické osoby, pokud jste si na shromáždění neodhlasovali hrazení na účet jiné osoby. Vy ale tvrdíte, že žádný z vlastníků jednotek nic na účet SVJ nehradí. Proč chcete vymáhat platby pouze na developerovi? Pročby se domníváte, že developer jako jediný by měl něco hradit, když nikdo z ostatních vlastníků jednotek nehradí na účet SVJ ani korunu???
lake
Děkuji za Vaši odpověď na otázku, která vzhledem k Vašemu tónu buď byla hloupá nebo špatně pochopená. Za oboje se omlouvám. Nicméně na schůzi SVJ po mém nastěhování bylo řečeno, že mám o zálohách jednat s najatým správcem (právnická firma). Ten mi předložil rozpis záloh za Topení, Vodné a stočné, Odpady, Elektřinu, Služby, Fond oprav a Správu nemovitostí. Platím na jeho účet stejně jako ostatní.
Z Vaší odpovědi mi vyplývá, že buď developer, který stále vlastní většinu bytů nemusí položky Fond oprav a Služby platit z nějakého důvodu, který mi uniká, nebo nemusím platit ani já.
Předpokládám ale, že jen nepoužil správné pojmy podle zákona nebo jak je obvyklé, za což se omlouvám.
Děkuju za objasnění Jaroslav Tomeček
Pane Tomečku,
pokud Vám uniká důvod, proč developer není povinen nic platit na „fond
oprav“, pak Vám nemohu už nijak pomoci. Odpověď jste přece dostal
v prvním odstavci mého prvního příspěvku: http://www.portalsvj.cz/…-developerem#….
Vy jste v úvodním dotazu něco tvrdil o tom, že developer má snad cosi hradit. Nijak jste ale svá tvrzení nedoložil, nevíte ani zda je nějaký závazek k vymáhání. Položil jsem Vám proto otázky k ověření pravdivosti Vašich předpokladů. Nevím, proč z toho odvozujete nějaký můj „tón“. Na tyto naprosto logické otázky byste musel odpovědět u soudu a předložit k tomu důkazy. Protože odpovědět nedovedete, je zřejmé, že od soudu by SVJ odešlo neúspěšně s uloženou povinností uhradit soudní výlohy a veškeré náklady protistrany. Zde to máte zatím zcela zadarmo …
Takže to vezmeme po řadě: Zeptal jsem se Vás čím prokážete že by developer měl povinnost hradit jakýsi „fond oprav“. Neodpověděl jste, takže zřejmě takový důvod neznáte. V tom případě vycházejte z toho, že takovou povinnost developer nemá.
Jaký je důvod hrazení částek souvisejících s domem na účet někoho jiného nežli SVJ? Máte to snad takto dáno ve vašich stanovách? Nebo tak rozhodlo shromáždění? Už jsem se Vás na toto ptal, ale odpověď jste nedal. Skutečnost že někteří VJ hradí nějaké částky „firmě“ (a nevíme proč tak činí), je sama o sobě bezvýznamná: nemusí se vůbec jednat o úhrady podle zákona o vlastnictví bytů, ale o nějaký soukromoprávní závazek zcela mimo SVJ.
Dále je otázka proč jednáte s jakousi „firmou“, která dokonce ani výboru SVJ neodpovídá na dotazy o hospodaření. Přečtěte si FAQ „Datum vzniku SVJ“. Zjistíte, že jde o osobu, která možná již delší dobu nemá nárok cokoliv od vlastníků vymáhat. V tom případě developer jako jediný z vlastníků jednotek se chová rozumně a logicky – neplatí nic cizí osobě bez právního důvodu. Takže mi z toho vychází, že se jako jediný chová v souladu s právem.
Hrazení částek za úklid zřejmě odvozujete od toho, že Vám jakási osoba v jakési firmě dala jakýsi papír. To ale není přesvědčivý důkaz ničeho. Kus papíru je jen kusem papíru. Údajný správce Vám možná něco předložil, ale proč? Jaké je jeho oprávnění něco Vám předkládat? Z čeho tedy výbor dovozuje oprávnění „firmy“ požadovat od vlastníků platby a informovat výbor o jejich výši?
Opět se vracíme k základní otázce: Z čeho lze dovodit, že tato „firma“ je správcem domu a že je oprávněna objednávat a zařizovat úklid v domě i jiné činnosti? Nevíte, zda SVJ má s touto „firmou“ nějaký právní vztah, zda existuje platná a účinná smlouva. Pomohlo by, kdybychom věděli, zda SVJ s „firmou“ nějakou smlouvu uzavřelo. V tom případě je nezbytné znát přesně kdy byla podepsána, které osoby ji jménem SVJ podepsaly a co je jejím obsahem.
Pak jsou zde příspěvky na správu domu a zálohy na ně. Proč se domníváte, že developer má něco platit na správu jste nenapsal. Předložil snad údajný správce výboru SVJ nějaké vyúčtování výdajů na správu domu za uplynulé období? Či snad bylo na shromáždění odhlasováno hrazení záloh na budoucí výdaje správy domu? Jsou tyto zálohy dostatečně určité, to jest může SVJ prokázat, že jsou určeny na úhradu nákladů, které bude nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech? Jak toto prokážete developerovi, až se zeptá na právní důvod hrazení záloh?
Vidíte, zase jsme skončili u samých otázek. Bohužel to jinak nejde – Váš postoj není ničím podložen. Je třeba abyste ze zorientoval v tom, co se vlastně děje, jaký je právní stav, co je skutečnost a co pohádka, kdo je oprávněn vykonávat správu domu a jakou úlohu v tom všem má „firma“ a vaše SVJ.
lake
Pane Tomečku,
moje doporučení zní – dejte na radu Lakeho!
Zapomeňte na Vaše pocity na téma co je a není spravedlivé.
Odpovězte si na všechny otázky, které klade Lake i sám za sebe jako vlastník BJ! Možná neřešte, co neplatí a má platit developer, ale řešte, co platíte a možná na nesprávný účet a a bez právního důvodu Vy a další vlastníci BJ.
Jinak: developer vždy postupuje tak, jak uvádíte a obvykle opravdu za své byty většinou nic neplatí. Vždy si najímá spřátelenou správní firmu, obvykle ještě spřátelené vlastníky BJ do výboru, pokud již nemá dostatečný podíl v BD. ( Možná byste se měl také pídít po tom, zda předal výboru SVJ ,možná oné správní firmě,projektovou dokumentaci k domu,ověřenou stavebním úřadem a veškerá důležitá rozhodnutí, týkající se domu, např. Kolaudační souhlas..- doporučuji ji chtít vidět na vlastní oči včetně Stavebního deníku)
Nedonutil Vás developer náhodou, tedy každého kupujícího, uzavřít při koupi bytu příkazní smlouvu se správcem na správu domu a pozemku?
Řiďte se důsledně radami Lakeho, ačkoli Vám připadá, že Vás „kárá“, jen Vám dává precizní a velmi cenné rady!
Poslední komentáře