PENB, lži a peníze

Souhlas s clankem. Ja se o to tedka az s odstupem casu zacal zajimat a byl jsem v soku, co nekteri jsou schopni nabizet jako nutnost a dokonce psat o pokutach za poruseni. Pronajímame s manželkou teďka byt a prostě jsem napsali G z důvodu, že PENB není, jsme ochotní doložit vyučtování energií za poslední tři roky a dobrý. Žádný stres, považuju to za zbytečnost.

Po čase jsem se podíval na skutečnost, jak se vyvinuly Energetické štítky a srovnal je s názory v této diskuzi.

Opět jsem se přesvědčil, že predikce co bude a nebude nemají smysl.

Tak například názor, že cena mezi 6000 – 15000 Kč půjde na třetinu. Byla to pouhá mýlka. Cena se udrželi.

Nebo další názor. Energetické štítky se zruší. Po 2 letech se schválila novela, která tuto povinnost ještě zpřísňuje – viz. např. zde:http://www.energeticky-stitek-domu.cz/…-od-1–7–2015

Myslím, že přikazovat někomu, aby si jen tak pořídil štítek je vážně blbost. Na druhou v něm vidím smysl při prodeji a pronájmu. Stejně jako u ledniček se rozhodujeme dle energetické třídy, tak PENB u bytů a domů nám podle jednotné srovnávací roviny sděluje, co můžeme od nového bydlení očekávat.

Na trhu s byty pozoruji za posledních 5 let velký posun. A to následující: Kdo má dobrou energetickou třídu, tak se s tím chlubí. Zájem je jednoznačný. Má smysl stavět a prodávat úsporné byty/domy.

Energetický štítek je jediná věc, která dokáže byty/domy z hlediska energetické náročnosti srovnat.

Zdá se, že průkazy energetické náročnosti budov (PENB) skončí jako obvykle: jako zbytečná šaškárna, kterou nám nadělili tupohlaví zákonodárci.

Nikdo štítky zatím nechce, ani kupci, ani prodávající. Viz: http://www.ceskatelevize.cz/…y-je-mizivy/.

Jestliže PENB pro budovu je zpracován, je naprosto nedůvěryhodný, protože se – jako obvykle v tomto státě – nekontrolovatelně švindluje a podplácí při jeho vypracování. Viz: http://www.ceskatelevize.cz/…i-nezajisti/.

A pokud snad PENB pro dům existuje a je dokonce zpracován poctivě, pak nevypovídá absolutně nic o energetické náročnosti jednoho konkrétního bytu. Prodávající bytu neprokáže průkazem vůbec nic. Kupec bytu pak může tento drahý papír hodit rovnou do koše.

Neoficiální informace: ministerstvo údajně připravuje změnu zákona, aby se tento nesmysl vrátil kam patří: do hrobu. Bude tam ležet vedle jiných zelených nesmyslů, které zákonodárci v posledních letech vyplodili:

• masivní podpora výroby fotovoltaické elektřiny na padesátém stupni severní šířky,
• produkce biopaliv, která zamořují ovzduší při pěstování i při spalování a vyžadují zvýšenou spotřebu nafty u zemědělské techniky,
• podpora elektromobilů, které potřebují k výrobě i likvidaci svých nebezpečných baterií tolik energie, že se tím nic neušetří.

lake

K otázkám kolem PENB vydalo Ministerstvo průmyslu a obchodu dokument „Často kladené dotazy k zákonu č. 406/2000 Sb.“ (publikováno: 26.2.2013, autor: odbor 32100).

Nemívám ve zvyku klást důraz na různá vysvětlení, metodické pokyny a podobné texty, neboť mají nulovou právní platnost. Ovšem je mnoho čtenářů, kteří těmto dokumentům věnují zvýšenou pozornost a domnívají se, že názory „přímo od panstva shora“ jsou důležité.

Pro tyto čtenáře doporučuji seznámit se se zněním dokumentu http://www.mpo.cz/…t120161.html.

lake

Přidávám ještě argument racionálního zákonodárce. Viz např. nález Ústavního soudu Pl. US 41/02.

Existuje rozšířené tvrzení (které zde kritizuji), že údajně SVJ má nějaké povinnosti i v případě, kdy jiná osoba (vlastník jednotky v domě) prodává svou jednotku. Tento závěr je zjevně nesmyslný, jak prokážu.

Při prodeji či pronájmu jednotlivé jednotky neexistuje legální možnost, aby se SVJ o této skutečnosti vůbec dozvědělo. Vlastník jednotky nemá totiž uloženu zákonnou povinnost informovat SVJ předem o svých plánech na budoucí prodej či pronájem. Při tom zpravidla inzeruje a nabízí jednotku celé měsíce před tím, než skutečně dochází k uzavření smlouvy. Pokud bychom snad povinnosti SVJ obsažené v § 7a odst. 2 zákona vztáhli i na tento případ, pak při pouhém pokusu o inzerování pronájmu či prodeje kterýmkoliv z vlastníků jednotek v domě by SVJ mělo uloženu tuto nesplnitelnou povinnost:

• „Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou povinni (…) zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v průkazu v informačních a reklamních materiálech při 1. prodeji budovy nebo ucelené části budovy, 2. pronájmu budovy nebo ucelené části budovy.“.

Ponechám nyní stranou, že zákon se zde ani slovem nezmiňuje o prodeji či pronájmu jednotky. (K tomu viz příspěvek PENB, lži a peníze 7.) Pojďme se zamyslet nad údajnou povinností SVJ.

Jak by asi SVJ mělo tuto povinnost zajistit? Dovedete si to přestavit? Jak se SVJ má dozvědět kde všude vlastník jednotky hodlá inzerovat? Do kterých poštovních schránek vhazuje nabídky, na které sloupy lepí své inzeráty, ve kterých realitních novinách inzeruje? Jak by mohlo SVJ přinutit vlastníka jednotky k tomu, aby si nechal vnutit texty inzerátů s povinným obsahem? Jak by mohlo SVJ (jako Velký Bratr) donutit vlastníka jednotky, aby předkládal SVJ všechny tyto texty ke kontrole, k cenzuře a k doplnění povinných informací?

Racionální zákonodárce by při tvorbě zákona jistě neuložil společenství povinnost nesplnitelnou, ani takovou, kterou by SVJ přebíralo povinnosti jiné osoby, ani takovou, kterou by SVJ bylo nuceno zasahovat do soukromoprávní sféry jiných osob bez právního důvodu.

V právním státě je pochopitelně vyloučeno vázat povinnosti na skutečnost, o níž není jisto zda nastane, kdy nastane a o níž nemá povinná osoba žádnou možnost se dozvědět. Takový postup zákonodárce by byl nejen neracionální, ale i protiústavní.

Kdyby racionální zákonodárce skutečně měl v úmyslu uložit SVJ nějakou povinnost při prodeji CIZÍ jednotky, postaral by se, aby zároveň také uložil povinnost vlastníkovi této jednotky informovat SVJ o svých záměrech ohledně prodeje či pronájmu, a to v dostatečném předstihu. 

Zákonodárce však nic takového neučinil a naznačenou právní úpravu nepřijal. Protože jde o racionálního zákonodárce, pak platí, že jeho cílem nebylo přijetí protiústavní právní úpravy, ani uložení nesplnitelné právní povinnosti.

Z uvedeného plyne, že neexistuje žádná povinnost SVJ ohledně případu, kdy vlastník jednotky prodává či pronajímá svou jednotku. Výklady, které bez důvodu tvrdí opak, jdou zcela mimo rámec zákona a navíc předpokládají existenci neracionálního zákonodárce.

lake

Pojem „jednotka“ a pojem „ucelená část budovy“ mají odlišný obsah a nejedná se o totožné pojmy. Nelze je tedy vzájemně zaměňovat, jak z neznalosti činí někteří vykladači zákona č. 406/2000 Sb.

Pojem „jednotka“ pro účely zákona o hospodaření energií byl převzat ze zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Viz poznámka pod čarou č. 5. Pojem „ucelená část budovy“ je samostatná legislativní zkratka použitá pouze v zákoně č. 406/2000 Sb. Význam obou pojmů je tento:

• „Ucelenou částí budovy [je] podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena“ (zákon č. 436/2000 Sb. § 2 odst. 1 písm. q).
• Jednotkou je „byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona č. 72/1994 Sb.“ (zákon č. 72/1994 Sb. § 2 písm. h).

Z uvedeného je zřejmé, že oba pojmy mají odlišný obsah a nelze je v právním předpisu navzájem zaměňovat. I když v obou je obsažen pojem „byt“, nejde významově o totéž:

• Byt jako „ucelená část budovy“ je jakýkoliv zkolaudovaný byt i v domě nerozděleném na jednotky (např. v majetku družstva či obce).
• Byt jako „jednotka“ podle zákona č. 72/1994 Sb. je pouze takový byt, který se nachází v budově rozdělené Prohlášením vlastníka, je v režimu ZoVB a má svého vlastníka jednotky.

Závěr: Jednotka je něco jiného než ucelená část budovy. SVJ má zákonem uloženy pouze povinnosti při prodeji či pronájmu „budovy nebo ucelené části budovy“. Nemá však uloženu žádnou zákonnou povinnost ohledně PENB v případě, kdy v domě dochází k prodeji či pronájmu jednotky ve vlastnictví jiné osoby.

lake

Já jen doplním, že já jsem zaznamenal cenové rozpětí za tuto službu v rozmezí 4–50 tisíc. Kupodivu každá firma tvrdí že jejich cena je správná a především ti dražší trvají na tom, že levněji to nejde udělat. Cenové rozpětí v rozsahu více než desetinásobku ceny ZA TO SAMÉ mi přijde naprosto neuvěřitelné.

Předseda

K celostátnímu vymývání mozků slouží tvrzení, že prodej ucelené části domu společenstvím vlastníků je údajně totéž, jako prodej jednotky jednotlivým vlastníkem jednotky. V obou případech prý vzniká povinnost nechat zpracovat průkaz. Toto tvrzení ovšem není pravda: zákonodárce velmi dobře rozlišuje, co se má dít při prodeji uskutečněném vlastníkem budovy nebo společenstvím a co se má dít při prodeji uskutečněném jednotlivým vlastníkem jednotky.

Je-li prodávajícím vlastník budovy nebo SVJ, pak při prodeji nastává povinnost nechat zpracovat PENB. Při prodeji jednotlivé jednotky jejím vlastníkem tato zákonná povinnost nevzniká. Zákon sám je formulován zcela jednoznačně a velmi dobře rozlišuje dva odlišné typy subjektů, jejichž povinnosti uvádí odděleně:

• vlastník budovy či společenství vlastníků (§ 7a odst. 2),
• vlastník jednotky (§ 7a odst. 3).

Zároveň zákon rozlišuje a rovněž odděleně uvádí dva typy smluvních partnerů těchto subjektů při prodeji či pronájmu:

• kupec či nájemce budovy nebo ucelené části budovy (§ 7a odst. 2),
• kupec či nájemce jednotky (§ 7a odst. 3).

Zákonodárce šel tak daleko v pečlivém oddělení práv a povinností těchto dvou skupin, že dokonce i shodnou zákonnou výjimku z pravidla uvedl hned dvakrát – jednou pro první skupinu, podruhé pro druhou skupinu. Budu to zde doslovně citovat:

• „Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou povinni zajistit zpracování průkazu (…) od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy,“ (§ 7a odst. 2);
• „Vlastník jednotky je povinen předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii od 1. ledna 2016 možnému nájemci jednotky před uzavřením smluv týkajících se nájmu jednotky,“ (§ 7a odst. 3).

Z uvedeného je zřejmé, že povinnosti týkající se první skupiny se netýkají automaticky druhé skupiny. Zákonodárce striktně a systematicky oddělil a rozlišil společenství vlastníků, prodávající svou jednotku, od „obyčejného“ vlastníka jednotky:

• Povinnosti uložené společenství vlastníků při prodeji či pronájmu jednotky v majetku SVJ jsou obsaženy v § 7a odst. 2.
• Povinnosti uložené „obyčejnému“ vlastníkovi jednotky při prodeji či pronájmu jeho jednotky jsou obsaženy v § 7a odst. 3. Nelze to směšovat dohromady ani při velmi divoké desinterpretaci zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.

Je zřejmé, že pouze při prodeji v první skupině (prodávajícím je vlastník budovy nebo společenství vlastníků) vzniká okamžitá zákonná povinnost nechat vypracovat PENB.

Při prodeji v druhé skupině (prodávajícím je jiný vlastník jednotky) taková povinnost nevzniká, neboť ji zákonodárce neuložil ani vlastníkovi jednotky, ani společenství. V tomto případě se uplatňuje zákoná lhůta, ve které musí PENB být k dispozici i pro tyto prodeje – do 1. ledna 2015, 2017, 2019 (odstupňováno podle velikosti budovy). Do té doby vlastník jednotky bude v souladu se zákonem předkládat kupci či nájemci vyúčtování energií.

Jen klid, nic se neděje.

lake

Mimochodem: víte, že prováděcí vyhláška k zákonu, která má obsahovat dosud neexistující definici PENB, nebyla dosud vydána?
Možná 1. dubna 2013 …

lake