K celostátnímu vymývání mozků slouží tvrzení, že prodej ucelené části domu společenstvím vlastníků je údajně totéž, jako prodej jednotky jednotlivým vlastníkem jednotky. V obou případech prý vzniká povinnost nechat zpracovat průkaz. Toto tvrzení ovšem není pravda: zákonodárce velmi dobře rozlišuje, co se má dít při prodeji uskutečněném vlastníkem budovy nebo společenstvím a co se má dít při prodeji uskutečněném jednotlivým vlastníkem jednotky.

Je-li prodávajícím vlastník budovy nebo SVJ, pak při prodeji nastává povinnost nechat zpracovat PENB. Při prodeji jednotlivé jednotky jejím vlastníkem tato zákonná povinnost nevzniká. Zákon sám je formulován zcela jednoznačně a velmi dobře rozlišuje dva odlišné typy subjektů, jejichž povinnosti uvádí odděleně:

• vlastník budovy či společenství vlastníků (§ 7a odst. 2),
• vlastník jednotky (§ 7a odst. 3).

Zároveň zákon rozlišuje a rovněž odděleně uvádí dva typy smluvních partnerů těchto subjektů při prodeji či pronájmu:

• kupec či nájemce budovy nebo ucelené části budovy (§ 7a odst. 2),
• kupec či nájemce jednotky (§ 7a odst. 3).

Zákonodárce šel tak daleko v pečlivém oddělení práv a povinností těchto dvou skupin, že dokonce i shodnou zákonnou výjimku z pravidla uvedl hned dvakrát – jednou pro první skupinu, podruhé pro druhou skupinu. Budu to zde doslovně citovat:

• „Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou povinni zajistit zpracování průkazu (…) od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy,“ (§ 7a odst. 2);
• „Vlastník jednotky je povinen předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii od 1. ledna 2016 možnému nájemci jednotky před uzavřením smluv týkajících se nájmu jednotky,“ (§ 7a odst. 3).

Z uvedeného je zřejmé, že povinnosti týkající se první skupiny se netýkají automaticky druhé skupiny. Zákonodárce striktně a systematicky oddělil a rozlišil společenství vlastníků, prodávající svou jednotku, od „obyčejného“ vlastníka jednotky:

• Povinnosti uložené společenství vlastníků při prodeji či pronájmu jednotky v majetku SVJ jsou obsaženy v § 7a odst. 2.
• Povinnosti uložené „obyčejnému“ vlastníkovi jednotky při prodeji či pronájmu jeho jednotky jsou obsaženy v § 7a odst. 3. Nelze to směšovat dohromady ani při velmi divoké desinterpretaci zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.

Je zřejmé, že pouze při prodeji v první skupině (prodávajícím je vlastník budovy nebo společenství vlastníků) vzniká okamžitá zákonná povinnost nechat vypracovat PENB.

Při prodeji v druhé skupině (prodávajícím je jiný vlastník jednotky) taková povinnost nevzniká, neboť ji zákonodárce neuložil ani vlastníkovi jednotky, ani společenství. V tomto případě se uplatňuje zákoná lhůta, ve které musí PENB být k dispozici i pro tyto prodeje – do 1. ledna 2015, 2017, 2019 (odstupňováno podle velikosti budovy). Do té doby vlastník jednotky bude v souladu se zákonem předkládat kupci či nájemci vyúčtování energií.

Jen klid, nic se neděje.

lake