Oprava schválená necelou tříčtvrtinou
Už jsem to tady řešil – při koupi bytu jsem byl podfouknut prodávajícími, kteří mi na můj výslovný dotaz zatajili existenci úvěru (a nutnost jeho splácení z fondu oprav ještě dalších 25 let). Podle všech diskutujících mám smůlu, protože oni se v písemné smlouvě zavázali jenom k tomu, že nemají dluh oni osobně, nikoli, že dluh nemá SVJ.
Teď jsem ovšem zjistil zajímavou věc. Konečně jsem od SVJ získal dokumenty a vidím tam, že rekonstrukci (okna, zateplení, oprava lodžií, vchodu atd…) s úvěrem 4 miliony odsouhlasila pouze 72,89% většina. Zároveň na schůzi bylo 22 z celkových 30 vlastníků bytů (3/4 z 30 je 22,5), takže to nebyly celé tři čtvrtiny.
Přesto banka poskytla úvěr. Je něco takového vůbec možné? Co z toho plyne, mám-li skutečně pravé dokumenty a nedošlo k nějakému pozdějšímu „přeschválení“?
Stejný vlastník a stejný problém se zde už řešil dříve: http://www.portalsvj.cz/…i-koupi-bytu#…
V onom vláknu jsem se vyjádřil, že svůj díl odpovědnosti nese i právník, který připravil kupní smlouvu a nepodchytil v ní všechny zvláštnosti vlastnictví jednotky v SVJ.
Vlastník jednotky se ze zákona stává zároveň spoluvlastníkem společných částí domu. Dále se stává členem SVJ a za závazky této právnické osoby ručí podle svého spoluvlastnického podílu. Je-li zde úvěr, který se splácí, jde tedy v podstatě (podle obsahu, nikoliv podle názvu) o věcné břemeno ze zákona, vážící se k nemovitosti (k bytu).
lake
No, v tom byl právě problém. Ve smlouvě mám výslovně uvedeno, že na nemovitostech (byt + společné části) neváznou žádná zástavní práva, věcná břemena, dluhy či jiné právní překážky, jenž nejsou patrny z výpisu z katastru nemovitostí…
A zásadní otázka teď zní: Jedná se o dluh (či věcné břemeno), váznoucí na nemovitosti, nebo o dluh, váznoucí na SVJ? Pokud vím, tak „dluh váznoucí na…“ není nijak zákonně definován.
Otázka proto zní: Existuje nějaká judikatura nebo něco podobného, z čeho by plynulo, jestli se ten dluh dá považovat za dluh, váznoucí na nemovitosti, nebo nedá?
A druhá otázka: Co můžu dělat s tím, že chyba byla i na straně právníka?
Domnívám se, že uvedená formulace by měla být dostačující. Měl byste se bránit. Ale může to být dosti obtížné vzhledem k (ne)možnostem domoci se práva v této republice. Soudci jsou nezávislí, často i na zákonech podle kterých by měli rozhodovat. Bylo by však dobré, kdyby někdo dotáhl takový případ až k NS resp ÚS.
Jak se k tomuto stavu staví nyní váš právník ?
Co je uvedeno v zápisecvh ze shromáždění k tomuto úvěru?
Můj názor:
- Závazek vázne na jednotce a přechází s převodem jednotky, pak na vás přešel a vy jste byl mylně informován (podveden).
- Závazek není na jednotce, ale má jej minulý vlastník, pak na vás nepřešel a vy jej nemusíte platit.
Zákonem stanovené zálohy (příspěvky) na správu domu neslouží ke splácení dluhů a minulých závazků, ale slouží ke krytí budoucích výdajů. Splátka úvěru by tedy mohla být neoprávněně zařazena k příspěvku na správu domu.
Problém je právě v tom, že dluh má SVJ a já jsem se k němu (resp. k ručení za něj) dostal tak, že jsem se stal spolu s koupí jednotky ze zákona členem SVJ. Tj. má povinnost platit právě tento dluh na mě přešla se vznikem členství v SVJ a členství v SVJ na mě přešlo s vlastnictvím jednotky.
Selský rozum mi říká, že dluh, který si vzalo SVJ na opravu nemovitosti, by měl být DLUH VÁZNOUCÍ NA NEMOVITOSTI, protože SVJ tady kvůli ničemu jinému než kvůli té nemovitosti není a úvěry si bere právě jenom na tu nemovitost.
Mám ovšem určité pochybnosti o tom, že dluh může být soudem vyložen jako dluh váznoucí na SVJ, nikoli na nemovitosti a proto se snažím dopídit informace, jestli se s tím někdo někdy někde v nějakém judikátu nebo výkladu zákona nesetkal.
Již několikrát vám bylo řečeno, ať se zeptáte toho advokáta, co sepisoval smlouvu. Jeho odpověď vás asi neuspokojila a tak tu stále píšete to samé a domníváte se, že někdo řekne něco jiného. Nikdo, kdo rozumí právu, nic jiného neřekne. Dluh patří na společenství, to je jasné.
Jak upozornil pan „penik“, neuvedl pan „Anonymous“ zásadní informaci, zda dluh splácí formou příspěvku do dlouhodobé zálohy, jako všichni ostatní, nebo zvláštní položkou, o které se prodávající nezmínil. V obou případech se to asi netýká SVJ, ale pouze účastníků prodeje. Z tohoto hlediska tedy není případ zajímavý.
Poučení z tohoto případu vychází z odpovědi pana „lake“. Pokud jsou uvedená čísla o počtu hlasů správná, připadá mi, že revitalizace nebyla shromážděním schválena. Řídící hlasování se tedy dopustil chyby (nebo podvodu), když oznámil, že revitalizace byla schválena. Vlastníci to slyšeli a neměli důvod usnesení do 6 měsíců napadnout.
Vyjádření pana „lake“, „Jestliže usnesení takto napadeno nebylo, jsou jeho případné vady (pro něž by jinak mohlo být prohlášeno neplatným) navždy zhojeny“, se mi sice zdá být nepřípadné. Vyplývá z něj totiž, že se vlastně nic nestalo. Současně také odhaluje dobrý způsob, jak beztrestně dosáhnout schválení při blízkém poměru hlasů pro a proti. Při větším počtu bytů nemohou přítomní schvalování problematických návrhů kontrolovat.
Poučením, které jsem zmiňoval, je poznání dalšího důvodu, proč je důležitá také kontrola činnosti výboru, včetně zápisů ze shromáždění, která je často znevažována. Následné odvolání člena výboru z funkce není trest, ale pouze preventivní opatření proti opakování podobné chyby.
Abych předešel poznámkám mimo téma, sděluji, že se mi také nelíbí, když není možno realizovat rozumné návrhy, kvůli odporu nerozumných vlastníků, ale patří to k demokracii. FrantaF
No tady šlo o to, že to schválilo 100 procent přítomných, což ovšem nebylo ani 3/4 všech vlastníků, ani 3/4 procent. Takže kdo tam nebyl, měl smůlu a v podstatě se o tom vůbec nedozvěděl. Divím se spíš tomu, že se s takovým zápisem spokojila banka, která úvěr bez zástavního práva poskytla.
Myslím, že pláčete na špatném hrobě. Určitě je rozdíl, jestli koupíte tentýž byt a SVJ je zatížené dluhem, nebo dluhem zatíženo není. Máte asi možnost navrhnout zrušení kupní smlouvy. Musíte ale zvážit, jestli to za to stojí, nebo ne. Budete se asi muset obrátit na soud, ale v našem „právním“ státě nemůžete výsledek nikdy odhadnout. Nečekejte tedy žádný 100% recept. Co se týče hlasování, oprava je provedena, úvěr je poskytnut, Vy jste v té době nebyl vlastníkem, tak se Vás hlasování netýkalo. S tím zřejmě nic neuděláte. Jirka
Anonymous (podepisujte se nějak!),
zjistil jste, že usnesení o revitalizaci nebylo přijato potřebnou tříčtvrtinovou většinou hlasů a ptáte se, co z toho plyne.
Přijmout takové usnesení bylo v pravomoci shromáždění (§ 11 odst. 5 ZoVB). Nejde tedy o usnesení nicotné (neplatné od samého počátku). Je ovšem zřejmé, že trpělo vadou (nedostatečný počet hlasů). Podle § 11 odst. 3 bylo právem kteréhokoliv z vlastníků napadnout takové usnesení soudně, a to nejpozději do šesti měsíců.
Jestliže usnesení takto napadeno nebylo, jsou jeho případné vady (pro něž by jinak mohlo být prohlášeno neplatným) navždy zhojeny. Přezkoumání po uplynutí šestiměsíční lhůty je vyloučeno. Soudní praxe přijatá Nejvyšším soudem takto chrání další osoby, které se přijatým usnesením řídily v dobré víře.
------------------------------------------------------------------
K problematice dosud (pokud je mi známo) neexistuje judikát týkající se přímo SVJ. Proto vycházím z analogické judikatury ohledně rozhodování valných hromad a členských schůzí právnických osob. Viz např. rozsudky Nejvyššího soudu 1 Odon 88/97, 1 Odon 101/97.
lake
Dobrý den, jak ale postupovat, jestliže výbor tuší, že by nějaký záměr neprosadil, tak jen svolá nějakou informativní schůzku, kde záměr nastíní, a za nějaký čas začne záměr skutečně realizovat. Vy se pak divíte, co že se to děje, a když se zeptáte, výbor vám odpoví, že „jsme se tím přece tehdy zabývali“. Jaká je v tomto případě ochrana vlastníků? Pokud se rozhoduje o něčem důležitém a výbor takový záměr projedná například jen v prádelně (tedy nesvolá k tomuto účelu shromáždění), jak se potom můžeme bránit? Platí i zde šestiměsíční lhůta?
Pokud se jednalo o shromáždění, tak z něj musí být zápis a je jedno, kde se schůzka uskuteční (třeba i v prádelně), pokud jsou dodržena všechna ustanovení zákona. Je to jen na „místních poměrech“.
Pane, co a jak jsi společentví schválilo dokud jste nebylo jeho členem vás nemusí trápit. Pokud vás ten, od koho jste koupil byt, jak vy píšete podfouk, máte možnost odstoupit od kupní smlouvy. Nechápu, co pořád řešíte.
Dům je opravený, zateplený a úvěr se musí splácet, tedy musí splácet společenství. Jak to chcete anulovat?
Pokud máte dojem, že právě vy platit nemusíte, požádejte shromáždění, aby vás placení sprostilo tím, že schválí váš příspěvek rovný nule, neboli že právě vy nemusíte platit nic (myslím, že vás pošlou někam). Emilka
Emilko, pán si myslel, že za levný peníz koupil byt v nově opraveném domě. Nyní poznal, že tomu tak úplně není. A tak dělá potíže, když byl napálen on (to je jen jeho mylný názor), tak ať si to odskáčou i jiní. Pán je zkrátka potížista, není mu pomoci.
Možná pán koupil byt za drahé peníze a domníval se, že opravený dům je zahrnut v ceně bytu. Ne každý dostane byt od města za desetinu tržní ceny, víme?
Tady je zbytečné se rozčilovat. Taky se mi stalo něco podobného, moji prodávající, kteří koupili byt za 250.000 Kč od města před čtyřmi lety popřeli jakékoli dluhy a mně ho před dvěma lety prodali za 1.800.000 Kč.
Přitom tam byl úvěr, na který jsem z fondu oprav splácel cca 1000 Kč měsíčně. Na diskusních fórech, kde se probírají věci SVJ jsem hledal radu a pouštěli se do mě úplně stejně jako tady. Nesmíte zapomínat, že průměrní voliči KSČ(M) a ČSSD, kteří tyhle byty od obcí dostanou, jsou vesměs potenciální zlodějíčci, kteří se snaží nahamounit si pro sebe z cizího, protože sami jsou schopni vydělat velké h… Když mají možnost, udělají úplně stejný podvod a tady se snaží si to obhájit.
Každopádně já jsem měl smlouvu postavenu tak, že pod tlakem advokáta přistoupili na mimosoudní řešení a 80 procent toho dluhu mi pěkně po tisícovce měsíčně splácí – resp. platí za mě tu část fondu oprav. Řvali, že je chci ožebračit a zkoušeli i další emoční výstupy, ale nedal jsem se. Z investice 250.000 dostali za dva roky přes 800 procent, tak jaképak ožebračování.
Prostě typičtí bývalí komunisti a současní socani. Něco zadarmo dostat, draze to prodat a pak si ještě stěžovat, že oni jsou ti ublížení.
V zásadě bych s vaším příspěvkem souhlasil, také jsem se setkal s lidmi toho typu, o kterém píšete. Tedy něco pokud možno zadarmo dostat, draze prodat a když si náhodou všimnou, že mohli kupujícího natáhnout ještě víc, než ho natáhli, cítí se ukřivdění a začínají se ohánět nějakými nároky. Jen jsem nepochopil, proč by to měli dělat voliči KSČM a ČSSD, a proč ne třeba ODS. Věřte, že v českých podmínkách je to povaha typická pro většinu lidí, což podle mého názoru spíš souvisí s tím, jak jsme byli za minulého režimu odchovaní. Jistě, všichni takto neuvažují, ale to je opět spíše otázka výchovy než politické příslušnosti. Ve svém okolí mám několik lidí, kteří za minulého režimu byli v KSČ. Žádnou klíčovou funkci neměli a nebyli to ani žádní šéfové firem, pouze pěšáci, kteří spíš sloužili režimu, aby si vylepšili kádrový profil. Pokud by byli schopní, postoupili by zcela jistě výše. Ti lidé jsou dnes v ODS a dávají to patřičně najevo, až je to někdy směšné. Přesně z takových lidí já mám největší obavy, protože přesně toto je profil člověka, od kterého můžete čekat nejvíce podrazů: za minulého režimu šedá myška v KSČ, protože mu to přineslo výhody, dnes šedá myška v ODS, protože zase cítí výhody. A zkuste takovému člověku vytknout, že nepostupuje v souladu se zákonem (třeba když se schvaluje něco v SVJ a on potřebuje dohodit kšeftík firmě svého kamaráda). Hned se na vás oboří, co že si to dovolujete, vždyť on je přece z té ODS, což je strana podnikatelů, kteří tvoří hodnoty. A nakonec vám řekne, že se chováte jako za komoušů. Jen proto, že trváte na to dodržování zákonů a průhledném hospodaření. Mějte se.
Mě by spíše zajímalo, zda ten úvěr má vůbec vliv na výši plateb do „FO“ či je potřeba nějaká mimořádná platba. Pokud ne a je kryt z normální platby do „FO“, tak bych řekl, že není co řešit. Prostě se jen méně spoří do „FO“. A pokud tomu tak opravdu je, tak jej podle mě ani prodávající neuvedl v omyl. Pro kupujícího se nic nemění.
Každý úvěr má samozřejmě vliv na výši plateb do FO, protože žádný FO neexistuje. Existují pouze zálohy, které se musí každému vlastníkovi vyúčtovat. Pokud nejsou náklady a za nic se neutrácí, spoří se na budoucí opravy nebo se platby sníží. Pokud je úvěr, znamená to, že po dobu splácení (klidně i 20 let) je platba do FO nesnižitelná.
Poslední komentáře