O dispozitivnosti § 1180 ObčZ
Neustále se zde mudruje o tom, zda ustanovení § 1180 je či není
dispozitivní. V jiné diskusi se objevil dotaz na judikáty ohledně
dispozitivnosti (http://www.portalsvj.cz/…-ns-cr-us-cr).
Pročpak nejsou ty judikáty k mání? Čím to asi je?
Mělo by nám všem stačit co o dispozitivnosti ustanovení Občanského zákoníku praví ten nejpovolanější zdroj – samotný zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník. A praví to hned na samém začátku – srozumitelně, jednoznačně a určitě – ve svém ustanovení § 1.
Asi z tohoto důvodu neexistuje k věci judikatura: Nikdo z těch, co se vyznají v právu, totiž princip dispozitivnosti většiny ustanovení ObčZ nezpochybňuje. Pokus prosadit opačný názor prostřednictvím soudu by byl předem odsouzen k nezdaru. Proto se o to nikdo nepokouší.
Cituji klíčové ustanovení § 1 ObčZ:| 89/2012 Sb. § 1 (2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. |
|
Druhý odstavec navrženého ustanovení [pozn.: k § 1] vymezuje kritérium pro odlišení ustanovení, která nebrání, aby si osoby uspořádaly soukromá práva a povinnosti odchylně od zákonné úpravy (dispozitivní právní normy) od ustanovení donucující povahy (kogentní právní normy), od nichž se odchýlit nelze. Důraz se klade na dispozitivitu ustanovení soukromého práva jako na zásadu, zatímco kogentní ustanovení jsou výjimečná. (…) Tam, kde není výslovný zákonný zákaz, je ujednání odchylky od zákona přípustné, ledaže se tím poruší dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Zákonný zákaz je formulován buď výslovně slovy „zakazuje se“, nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží. (…) [D]obrým mravům odpovídá, že se nelze odchýlit od zákonných ustanovení chránících slabší stranu, veřejnému pořádku např. pravidlo, že ujednání stran nezasahuje právní postavení třetí osoby a nemění její oprávnění nebo povinnosti. |
Právní normy obsažené v ObčZ – včetně ustanovení § 1180 – tedy je třeba číst podle toho, co je obsaženo v § 1 ObčZ. Jde o ustanovení bezpochyby dispozitivní, od něhož se lze odchýlit ujednáním (obsahem Prohlášení, stanovami SVJ, smlouvou dotčených osob, …).
Omezení principu dispozitivnosti (které se však v rámci bytového spoluvlastnictví zpravidla nijak neuplatní) je uvedeno v části třetí „Absolutní majetková práva“, viz § 978 ObčZ:| 89/2012 Sb. § 978 Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. |
V bytovém vlastnictví tedy je zachována plná dispozitivnost v rámci vnitřních vztahů uvnitř skupiny spoluvlastníků. Vlastníci jednotek si mohou vzájemně ujednat pravidla odchylně od zákona. Takové ujednání bude platné, účinné i vymahatelné.
Nebude však účinné vůči „třetím osobám“, tedy vůči těm kdo nejsou vlastníky jednotek v domě. V takovém případě by se bezpochyby uplatnil omezující § 978; šlo by zároveň o porušení veřejného pořádku podle § 1.
Justitianus
**Ano, ustanovení § 1180 je nepochybně dispozitivní. **
Od počátku této diskuse uplynulo už téměř pět let. Je tedy vhodné vrátit se k ní a zhodnotit argumenty pana zdeseny clen SVJ.
(1) Tvrdil jsem před pěti lety, že § 1180/1 je dispozitivním ustanovením. Měl jsem pravdu. Vždyť podle 2012/89/1180/1 dnes platí: „Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“. Odlišný způsob přispívání nežli „podle spoluvlastnických podílů“ je možný, je-li to uvedeno v prohlášení.
(2) Tvrdil jsem před pěti lety, že i § 1180/2 je typicky dispozitivním ustanovením. Měl jsem pravdu. Vždyť celý „náklad vlastní správní činnosti“ je totéž co náklad na vlastní správu SVJ. Způsob přispívání na tuto činnost je pouze vnitřní záležitostí každého SVJ. Odlišný způsob přispívání na vlastní správu SVJ nežli „na každou jednotku stejně“ je možný, je-li to uvedeno ve stanovách.
(3) Dispozitivní je samozřejmě i obsah § 1175. Což se zděšený člen SVJ snažil zde popírat ve dvou příspěvcích: [I.] a [II.], aniž by ovšem uvedl jakýkoliv argument.**
(4) Tvrdil jsem před pěti lety, že obsah prohlášení je závazný pro každého vlastníka jednotky, bez ohledu na to, zda se mu rozsah jeho povinností začne později jevit „nepřiměřený“ či „nespravedlivý“.
(5) Nediskutoval jsem tenkrát o odlišném případu, kdy soud prokázal, že prohlášení je v některé části nejednoznačné, nesrozumitelné, neurčité. Ani o případu, kdy soud stanovil, že některá část prohlášení je v rozporu s kogentním ustanovením zákona. V takových situacích je totiž nutné napřed vyložit obsah ujednání ústavně konformním způsobem. Teprve pak – po provedení výkladu – by soud mohl přikročit k hodnocení obsahu ujednání.
Zdeseny clen SVJ
zde před pěti lety prohlásil toto:
|
„Nebudu Vám už Vaše nesmysly nadále rozporovat. (…) Pokud byste v praxi řešili problém týkající se diskutované otázky opravy neplatného prohlášení vlastníka, napište mi mail a mimo tuto veřejnou diskuzi Vám poradíme s argumentací. Vedeme totiž soudní spory v těchto záležitostech a Víme tedy z praxe, že Výše prezentované je nesmyslem. (…) Až některý ze sporů pravomocně skončí, budu veřejně prezentovat výsledek.“ Citováno z příspěvku Justitiane, jste úplně mimo, vložil zdeseny clen SVJ, 1. Srpen 2019 – 16:06. |
Pane Zděšený člene, ptám se Vás: Kolik z oněch sporů, které
jste před pěti lety vedli, je již pravomocně skončeno? Jakpak dopadly?
Dosud jste zde neprezentoval výsledek žádného z nich, i když jste to
tenkrát slíbil.
Jistě byste se byl už pochlubil, kdybyste některý z těch Vašich sporů vyhráli, že? Mám tomu rozumět tak, že ty soudní spory jste prohráli? Že tedy Justitianus měl tenkrát před pěti lety ve všem pravdu?
Děkuji předem za odpověď.
Justitianus
- neboť dikce jeho příspěvků je podobná
- jeho právní formalismus je podobný
- a v praxi jsem teď viděl, že Justitianus má oprávnění mazat již zveřejněné komentáře, tedy je adminem
Takže bych se tímto chtěl zeptat, jaký máte v současnosti názor na Vaše příspěvky z minulosti, které se ukázaly jako justicí zcela odmítané naprosté právní teorie a vícero lidem před soudem jejich opakování a spoléhání se na Vaši právní erudici citelně uškodilo?
Pokud někdo použije radu zdarma z internetového fóra, nezkonzultuje ji s právníkem (ani si ho nenajme, aby ušetřil) a tuto radu není u soudu schopen obhájit, protože si nezjistí souvislosti, může si za neúspěch sám.
Dávat do souvislosti příspěvek na internetovém fóru s neúspěchem u soudu je podpásovka.
Nejcennější rada je ta, jak vyřešit problém bez soudu. Tj. pohrozit judikátem, §, atd.
„Nejcennější rada je ta, jak vyřešit problém bez soudu. Tj. pohrozit judikátem, §, atd.“
Souhlas. Můžu si Vás na řešení problému bez soudu najmout?
A já tady opakovaně vysvětluji, že ta míra dispozivity ve skutečnosti není moc veliká, že ustanovení je v důsledku vlastně kogentní.
Z jednoduchého důvodu, který i Vy sám uvádíte.
| [D]obrým mravům odpovídá, že se nelze odchýlit od zákonných ustanovení chránících slabší stranu, veřejnému pořádku např. pravidlo, že ujednání stran nezasahuje právní postavení třetí osoby a nemění její oprávnění nebo povinnosti. |
Takže se od ujednání 1180 o míře přispívání na společnou věc nelze odchýlit v neprospěch menšinového vlastníka bez jeho souhlasu. A to ani do budoucnosti, neboť není možné, aby v momentě rozdělování domu prohlášením vlastníka jediný vlastník stanovil pravidla, která by v budoucnosti nutila menšinového vlastníka pro něj už nezrušitelným způsobem platit více, než odpovídá jeho podílu. Toto by bylo v rozporu s dobrými mravy a také by konzervace podobného nespravedlivého pravidla porušovala vlastnické právo.
Dále musí míra odchýlení respektovat kogentní ustanovení 1175, které jasně říká, že výlučně užívanou společnou část udržuje její výlučný uživatel na své náklady.
A v neposlední řadě platí, že prohlášení vlastníka nemůže být nepravdivé, musí tedy respektovat skutečné užívání domu a skutečné stavební určení jednotlivých částí domu dle judikatury ÚS.
Pane Zděšený člene, znovu se vracím k Vašemu (správnému)
tvrzení:
„Takže se od ujednání 1180 o míře přispívání na společnou věc
nelze odchýlit v neprospěch menšinového vlastníka bez jeho
souhlasu.“
Zřejmě si pod pojmem „odchýlení“ představujete něco zcela jiného než my ostatní.
„Odchýlením“ totiž není situace, kdy nabyvatel si pořídí jednotku v domě! V takovém případě totiž k žádnému „odchýlení“ nedochází: věděl co si pořizuje a za jakých podmínek, a DOBROVOLNĚ si ten byt koupil.
Já rozumím pojmu „odchýlení“ zcela jinak. „Odchýlením“ může být pouze změna již existujícího (trvajícího) stavu. Vlastník si pořídil byt v domě a POZDĚJI je mu vnucována změna, která zasahuje do samé podstaty jeho vlastnictví, nebo pro něj znamená nepřiměřenou výši nákladů. S tímto odchýlením od dřívějšího stavu ovšem nemohl při koupi jednotky počítat.
Přesně tak, jak to zde popisuji, tomu rozumí i zákonodárce. ObčZ přece obsahuje pojistku proti odchýlení v neprospěch menšinového vlastníka, pokud by takové odchýlení bylo nemravné, nebo by odporovalo veřejnému pořádku. Cituji:| § 1162 (1) Jsou-li podíly na společných částech určeny jinak než poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě nebo než jako stejné, má vlastník jednotky právo domáhat se změny tohoto určení, pokud se okolnosti změnily tak podstatně, že určení jeho podílu na společných částech je zjevně nespravedlivé. (2) Nedojde-li na návrh vlastníka jednotky ke změně prohlášení (§ 1169), změní prohlášení soud. |
Z uvedeného plyne, že vlastník jednotky má právo domáhat se změny Prohlášení pouze v případě, kdy se po nabytí jednotky změní okolnosti tak podstatně, že určení jeho podílu na společných částech se stane zjevně nespravedlivým.
Z uvedeného rovněž plyne, že pokus vlastníka jednotky domáhat se změny Prohlášení po nabytí jednotky (aniž by po koupi došlo k podstatné změně okolností) bude soudem zamítnut. Není totiž splněna zákonná podmínka podle § 1162: nedošlo k žádné změně okolností.
Zcela z říše fantazie jsou vlhké sny o tom, že by kvůli jednomu tvrdohlavému vlastníkovi snad soud rozhodl o neplatnosti části Prohlášení. Zkrátka ten člověk od počátku věděl co si kupuje, tak ať přestane kňučet a brečet. Nebo ať prodá jednotku a zmizí z domu.
Justitianus
Nebudu Vám už Vaše nesmysly nadále rozporovat. Argumentů jsem Vám už napsal dost, v klidu si je přečtěte a důkladně promyslete a uvidíte. Jsem přesvědčený, že nesmyslnost Vaší teorie: “Vlastník nabytím jednotky souhlasil s platností prohlášení vlastníka a nemá tedy šanci s nepravdivým prohlášením nic udělat” Vám samotnému možná dojde po důkladném uvážení.
Pro ostatní:
Pokud byste v praxi řešili problém týkající se diskutované otázky opravy neplatného prohlášení vlastníka, napište mi mail a mimo tuto veřejnou diskuzi Vám poradíme s argumentací. Vedeme totiž soudní spory v těchto záležitostech a Víme tedy z praxe, že Výše prezentované je nesmyslem. Soud vás skutečně neodmítne s odůvodněním, co zde prezentuje Justitianus, naopak, soud začne přezkoumávat, jaký byl skutečný stav v okamžiku vzniku prohlášení vlastníka a řešit, jak tedy má prohlášení vlastníka vypadat, aby splňovalo dle ÚS kogentní ustanovení zákona a aby bylo pravdivé.
Až některý ze sporů pravomocně skončí, budu veřejně prezentovat výsledek.
Zděšený člen mi napsal: „Jsem přesvědčený, že nesmyslnost Vaší teorie: “Vlastník nabytím jednotky souhlasil s platností prohlášení vlastníka a nemá tedy šanci s nepravdivým prohlášením nic udělat” Vám samotnému možná dojde po důkladném uvážení.“
Nikdy a nikde jsem nenapsal nic o jakémsi „nepravdivém prohlášení“. Tyto fantasmagorie zde šíří pouze Zděšený člen. Nemám s tím co napsal nic společného. Prosím, aby si své nesmyslné věty podepisoval svým vlastním jménem.
Justitianus
diskuze. Udělejte to konečně prosím.
Já tu totiž od začátku diskutuji o tom, že pokud prohlášení vlastníka určuje společné části v rozporu s kogentními ustanoveními, či v rozporu s jejich stavebním určením a tím daným užíváním, je v tomto neplatné. A tedy jsou neplatná i vyúčtování z nich vycházející atd. atd. atd.
Vy mi tady po několika dnech vytrhávání vět z kontextu a vymýšlení teorií, jak i pro nepravdivě rozdělený dům na společné části musí každý vlastník vše hradit, neboť si to měl přečíst v prohlášení vlastníka, tak následně přijdete na to, že prohlášení skutečně pokud není pravdivé tak je neplatné a lze se soudně domáhat nápravy. A já že fauluji..
Jste směšný, přečtěte si nejdříve prosím vše, jak jsem Vás už mockrát žádal a začněte se vyjadřovat ke všemu včetně celkového kontextu.
To už je druhý faul z Vaší strany. Požádám admina o smazání obou Vašich příspěvků, kterými porušujete elementární pravidla diskuse. Opět mi připisujete nějaké Vaše vlastní bláboly.
Nikdy a nikde jsem nenapsal, že by mohlo existovat „neplatné“ prohlášení. Jak ObčZ, tak judikatura je konstantní v tom, že prohlášení vložené do katastru a použité k prodeji jednotek vlastníkům nemůže být nikdy prohlášeno za neplatné.
Nevím co míníte pojmem „nepravdivě rozdělený dům“ a „nepravdivé prohlášení“. Tyto nesmyslné pojmy jste použil pouze Vy, já však nikdy.
Justitianus
Zcela z říše fantazie jsou vlhké sny o tom, že by kvůli jednomu tvrdohlavému vlastníkovi snad soud rozhodl o neplatnosti části Prohlášení. Zkrátka ten člověk od počátku věděl co si kupuje, tak ať přestane kňučet a brečet. Nebo ať prodá jednotku a zmizí z domu.
To se tedy týká konkrétně jakých částí prohlášení vlastníka?
Jak jistě víte, prohlášení není absolutně neplatné, je neplatné jen v té konkrétní části.
A jestli nemáte argumenty k tomu, že mi tady opakovaně tvrdíte, že cokoliv v prohlášení vlastníka je platné a že s tím každý vlastník jednotky výslovně a bezvýhradně souhlasil koupí jednotky a najednou jste objevil, že vlastně se jde domáhat opravy vadného prohlášení, tak to klidně všechno smažte.
Oba dva víme, že celé toto téma jste nejdříve dal jako komentář do jiné diskuze, pak jste to smazal a vytvořil toto téma. Mazat tedy můžete na rozdíl od nás, tak prosím, klidně. Místo právních argumentů použijte vymazávání. :)
Jenže Vy teď píšete o úplně jiné věci. Pletete si navzájem pojmy! A asi si to ani neuvědomujete …
Spory, o kterých se zmiňujete, jsou spory o vadné (nejednoznačné, neurčité či nesrozumitelné) Prohlášení vlastníka. Jde o spor vedený podle § 1168 ObčZ:| § 1168 Odstranění vady prohlášení (1) Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem. |
My zde ale po celou dobu diskutujeme zcela jiný případ: Prohlášení vlastníka je určité, srozumitelné a jednoznačné. Stanoví vlastníkům jednotek rozsah jejich majetku a s tím spojená práva a povinnosti. O rozsahu vlastnických práv tedy není sporu. Nepostupuje se podle § 1168!
Zákon připouští v § 1162 možnost napadnout obsah prohlášení, avšak teprve pokud se okolnosti změnily tak podstatně, že určení podílu vlastníka na společných částech je zjevně nespravedlivé.
Pletete si tedy postup podle § 1168 s postupem podle § 1162.
Justitianus
Celou dobu vám tu uvádím, že nelze v prohlášení vlastníka určit jednotku, nebo společné části domu v rozporu se skutečným stavem ani v rozporu s jejich užíváním.
Celou dobu mi oponujete, že s obsahem prohlášení vlastníka majitel jednotky souhlasil ve chvíli, kdy jednotku koupil.
Celou dobu Vám píši, že ÚS potvrdil, že nelze v prohlášení vlastníka stanovovat cokoliv si vlastníci usmyslí, ale je potřeba respektovat skutečný stav.
Přečetl jsem si od Vás
„nový nabyvatel jednotky dává svůj bezvýhradný souhlas s poměry v domě právě tím, že DOBROVOLNĚ nabude jednotku v tomto domě. Tím zároveň přistupuje ke všem smlouvám a speciálním ujednáním, která jsou závazná pro vlastníky jednotek“
„Zcela z říše fantazie jsou vlhké sny o tom, že by kvůli jednomu tvrdohlavému vlastníkovi snad soud rozhodl o neplatnosti části Prohlášení. Zkrátka ten člověk od počátku věděl co si kupuje, tak ať přestane kňučet a brečet. Nebo ať prodá jednotku a zmizí z domu.“
A najednou jste zjistil, že i vlastník, co si něco přečetl v prohlášení vlastníka se může domáhat opravy, protože je něco v prohlášení vlastníka určeno nepravdivě?
Začínáte být směšný, prosím, přečtetě si celé ty diskuze, přečtěte si judikaturu a všechna ustanovení zákonů, vše si důkladně promyslete a pak teprve zveřejňujte vyjádření…
Pane Zděšený člene, děkuji za reakci. Zcela souhlasím s tímto Vaším
tvrzením:
„Takže se od ujednání 1180 o míře přispívání na společnou věc
nelze odchýlit v neprospěch menšinového vlastníka bez jeho
souhlasu.“
Ale zjevně Vám ušlo, že nový nabyvatel jednotky dává svůj bezvýhradný souhlas s poměry v domě právě tím, že DOBROVOLNĚ nabude jednotku v tomto domě. Tím zároveň přistupuje ke všem smlouvám a speciálním ujednáním, která jsou závazná pro vlastníky jednotek.
Kdyby snad předem nesouhlasil, tak si tu jednotku nekoupí, že ano.
Nabytím jednotky dal neodvolatelný souhlas s obsahem Prohlášení vlastníka (které určuje co jsou společné části a jednotky). Dal tím souhlas i s obsahem stanov SVJ (které mohou určovat jak se vlastníci jednotek podílejí na přispívání a které společné části jsou oprávněni užívat výlučně či s ostatními).
Jakmile DOBROVOLNĚ podepíšete jakoukoliv smlouvu jde o závazné právní jednání. Nemůžete se cukat že se Vám ta smlouva vlastně od začátku nelíbí. Nemůžete se vymlouvat že jste si ji ani nepřečetl. Jakmile DOBROVOLNĚ nabudete vlastnictví jednotky, je to totéž. Nemůžete se pak cukat. Nejste slabší stranou: jste lempl, který si ani nezjistil co kupuje a jaké jsou s tím spojeny omezení a povinnosti.
Nejste tedy slabší stranou a nemůžete se dovolávat jakékoliv změny!!!- Jste přece svéprávný, nemáte opatrovníka
- Nenabyl jste jednotku od podnikatele, tedy nejste slabší stranou smlouvy
- Nikdo Vám nic nezatajil, byl jste si plně vědom do čeho jdete
- Nikdo Vás nepodvedl (to jest nikdo Vás neuvedl v omyl s cílem sebe nebo jiného obohatit)
- Všechny relevantní dokumenty (Prohlášení i stanovy) Vám byly veřejně přístupné v rejstříku SVJ a ve sbírce listin Katastrálního úřadu
Od počátku tedy víte (nebo jste si mohl zjistit) jaká budou po koupi jednotky Vaše práva i povinnosti ve vašem novém společenství. Od počátku znáte (nebo jste si mohl zjistit) rozsah společných částí, jejich užívání, rozsah Vaší jednotky a způsob určení výše příspěvků na společné části.
Na co se chcete vymlouvat?
Justitianus
Ale naprosto s Vámi nesouhlasím ohledně skutečnosti, zda se v minulosti vyslovený souhlas týká také všeho do budoucnosti.
Důvodem pro mě je konstatní judikatura, která například ohledně v minulosti konkludentní dohody o užívání společné nemovitosti nad rámec vlastnických poměrů bezúplatně v rozporu s podíly na nemovitosti říká, že tato není platná do budoucnosti a že nově nesouhlasející vlastník může namítat svůj nesouhlas a domáhat se jiného uspořádání.
Nevidím důvod, proč by vlastník v SVJ měl být o toto právo ochuzen.
Dále totéž platí pro dědice, kteří se opět mohou domáhat jiné úpravy vztahů a užívání nemovitosti.
Zde opět nevidím důvod, proč by nový vlastník měl být o tato práva krácen.
No a v podobném duchu hovoří i NOZ, který dává vlastníkovi nástroj domáhat se opravy prohlášení vlastníka a dále řeší otázku změny poměrů. Proč by to dělal, pokud by prohlášení mělo být dle vás nepřekročitelné, protože přeci v čase jeho vzniku bylo vůlí všech?
A v neposlední řadě platí, že vy říkáte, že v zájmu právní jistoty se má vycházet z prohlášení vlastníka až do momentu, kdy existuje 100 procentní souhlas s jeho změnou. Kdežto já říkám, že právní jistota nemá přednost před vlastnických právem onoho menšinového vlastníka.
No a také mi dává za pravdu ústavní soud, že prohlášení nemůže obsahovat cokoliv v rozporu se skutečným užíváním a stavebním určením. Což vy neustále ignorujete a vymýšlíte nesmysly, jak umožnit platnost nepravdivých částí prohlášení.
A jako poslední argument zopakuji, že dispozivita 1180 nemá přednost před kogentním 1175. Jak tedy chcete upravit přispívání odlišně od výchozího stavu, abyste neporušil 1175?
Ustanovení § 1175 odst. 2 vychází z pojetí společných částí v ustanovení § 1160. Vymezení společných částí domu obsahuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (srov. § 5 a 6). Společnými částmi, které jsou uvnitř bytu nebo do něj nějak zasahují, jsou typicky obvodové zdi, nosné zdi, části otopné soustavy včetně otopného tělesa (topení), okna, stoupačky vody a odpadů, vodoměry, apod. Společné části vyhrazené k výlučnému užívání jsou pak typicky balkony, lodžie a terasy, případně sklepní kóje. Stanoví se, že vlastník jednotky má ty to společné části udržovat. Údržba směřuje k zachování dobrého stavu a vzhledu těchto částí. Údržbou jsou zejména činnosti jako úklid, mytí, atd. Konkrétně jde např. o vytření podlahy na balkoně, umytí otopného tělesa. Vlastník jednotky má povinnost tyto společné části udržovat, ale nemůže je opravovat či do nich jinak zasahovat. Může tedy například natřít otopné těleso, ale nemůže jej opravit ani jej vyměnit. To může pouze osoba odpovědná za správu domu a pozemku.
Údržba – za údržbu lze považovat soubor činností, které mají zajistit, že se zachová provozuschopný stav stavby nebo zařízení; Podle § 3 zák. č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, se údržbou stavby rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Oprava – je technologický postup či soubor úkonů, jimiž se opotřebovaná, nebo jinak poškozená věc vrátí do původního, resp. použitelného stavu. Oprava může spočívat například ve výměně poškozených součástí, v přidání nových součástí nebo v obnovení správného uspořádání součástí (opětovnou montáží, slepením, svařením apod.). Koncepčně je základem těchto činností ustanovení § 1189, které vymezuje kompetence společenství vlastníků.
Z tohoto pravidla se však stanoví výjimka, a to právě v ustanovení § 1175, kde se zakládají určité kompetence vlastníku jednotky. Ve vztahu ke společným částem je tedy povinností vlastníka je udržovat, a to ať jsou ve výlučném užívání nebo uvnitř bytu. K tomu přistupuje ustanovení § 1182 (zákaz ohrožení, poškození nebo změny společných částí při stavebních úpravách bytu.). V návaznosti na výše uvedené byl upraven též § 1208, kdy údržba společných částí je svěřena společenství vlastníků jednotek v rozsahu, který je omezen kompetencemi vlastníka v § 1175. Opravy veškerých společných částí pak přísluší společenství vlastníků ať již se nacházejí uvnitř bytu, ve výlučném užívání vně bytu nebo ve společném užívání.
Přeji hezký den. JaVa
nebo opravy společného balkónu ve výlučném užívání z peněz někoho, kdo balkón k výlučnému užívání v domě nemá, mohla být v souladu s dobrými mravy?
K tomu přece stačí:
1) změna PV dle § 1169 odst.2
2)určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,(§ 1166/1)b.2.)
3) včetně způsobu hrazení nákladů na údržbu a opravu těchto společných částí domu určených v PV k výlučnému užívání konkrétnímu vlastníku jednotky v domě (§ 1180/1)
…je třeba vycházet ze zásad soukromého práva, konkrétně zejména ze zásady, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého činu (§ 6 odst. 1 občanského zákoníku) a že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany (§ 8 občanského zákoníku ). Ovšem právě proto, že poměr výše příspěvků je součástí prohlášení, do kterého může každý nahlédnout v katastru nemovitostí (vzniklo-li společenství vlastníků, tak i ve sbírce listin rejstříku společenství vlastníků – srov. § 1220 odst. 2), může si každý potenciální nabyvatel jednotky v domě zjistit, jaký poměr výše příspěvků připadá na jednotku, kterou chce nabýt do vlastnictví.........
Přeji hezký den.JaVa
Vy popleto,
vlastník jednotky bez balkonu přece od počátku souhlasil s tím, že na
opravy balkonů přispěje podle spoluvlastnického podílu. Přečetl si totiž
před koupí bytu Prohlášení vlastníka budovy, a tam to našel.
Máte snad potíže orientovat se v reálném světě?
Justitianus
Pane Justitianus díky. BINGO. Trefil jste hřebíček na hlavičku! Stále nechápu, že většina diskutujících nechápe, že balkony a terasy jsou také obvodovou součástí domu, čili jsou součástí společných částí domu. Jedna věc je totiž běžná drobná údržba balkonu, teras a druhá věc jsou náklady na opravy, kde hrozí zatékání, opadlá fasáda, zanesené odtokové kanálky, poškozená statika a konstrukce apod. To přísluší do oprav společných částí domu, čili oprav z financí SV.
Pokud nemají všechny byty balkon, tak i velké opravy balkonů jdou dle § 1180 na vrub jejich výlučných uýivatelů. Bingo!
Balkóny jsou vodorovnou konstrukcí, nicméně jsou opravdu společnou částí domu, byť ji výlučně užívá konkrétní vlastník jednotky.
Stejně je to např. s garážovým stání ve společné garáži (je společnou částí domu, ne jednotkou), kde má také konkrétní vlastník výhradní užívací právo ke konkrétnímu garážovému stání.
V našem prohlášení vlastníka jsou balkony součást bytové jednotky.
Takže záleží, jak balkon vymezí prohlášení vlastníka.
Ve finále je to jedno, jestli balkon je společný s výlučným užíváním nebo součást jednotky. Protože obojí znamená, že opravy balkonu (zábradlí, podlaha, …) platí bytový vlastník a opravu fasady vsichni.
Přijde mi to spravedlivé, nechápu, proč by ti, co nemají balkon měli platit za ty, co balkon mají.
To samé, jak se tady propírá ten případ vlastníka garáže, co ma platit za rozvody, které nemůže používat. Hanba by mě fackovala požadovat po tomto vlastníkovi naklady na opravy něčeho, co nemůže využívat a podle prohlášení vlastnika má právo je používat!!!
Spousta přispěvatelů zde stále řeší vlastníka garáže, který v ní nemá plyn, vodu a odpad. Ale ani jeden z Vás se ho nezeptal, zda platí do FO (m2) stejně jako byty!
Pane Anonymous22, platíte do FO (m2) stejně jako byty?
Ach ta závist. Jen abych neplatil o korunu více než soused. Ale že jste všichni v domě vlastníky a kolektivně zodpovídáte za stav domu, tedy i za stav balkonů, to Vám selský rozum nedává. Až budou díky takovým jako jste Vy padat balkony, zatékat do spodních bytů apod. tak Vás hanba nebude fackovat? Opravdu si myslíte, že se Vás to nebude týkat? – zřejmě patříte mezi ty, kteří balkon nemají a tak remcají – prostě závist je vlezlá mrška.
tak si představte, že mám balkon i plyn.
Evidentně pro vás něci nepředstavitelné, že existuje někdo, kdo nechce, aby za něho platili druzí.
Když mám balkon, tak za něj platím, a nenechám toho, kdo nemá balkon, aby mi na něj přispíval přeci.
To samé, pokud v našem vchodu, je rozvod plynu, tak opravy platím a ne aby na ty opravy přispívali vlastníci z jiných vchodů, kteří plyn nemají.
Asi sám závidíte, že argumentujete závistí.
Rozdíl v hodnotě bytu s balkonem a bytu bez balkonu může být markantní. Proč by levný byt měl doplácet na opravu balkonů, které nemá, to nechápu. Nejde totiž o pár korun, jak píše vžše otazník. Nechat padat balkony odporuje pravidlu pečovat o dům s péčí řádného hospodáře. GO balkonu bývá nákladná a nevidím důvod, proč by si výluční uživatelé balkonů nemohli na jejich GO naspořit v příspěvcích, určených na tento účel? Chce to myslet dopředu a nesnažit se to ufinancovat na vrub bytů bez balkonů, protože to odporuje dobrým mravům. Spořit na tento účel se dá již od 1.1.2014, kdy začal platit NOZ. Kdyby šlo o pár korun, máchl bych nad tím rukou.
Jistě, že záleží, jak je to v prohlášení vlastníka. Ale zde se řešily balkóny coby společná část domu, jako vodorovná konstrukce.
Není to jedno, jestli je balkón společný nebo ne. Je vidět, že se na věc díváte úzkým pohledem a to není dobře. Bohužel to dělá hodně lidí, snad většina. Pak jsou jejich závěry mylné.
Používáte střechu? Asi těžko, připadá Vám také nemorální na ni přispívat?
Když to není jedno, tak v čem se to liší? Nic jste neuvedl. takže těžko s vámi mohu argumentovat. A dokázat, ze se mýlíte.
Já střechu používám. Kdyby nebyla střecha, tak zatéká do domu. Mám k ní přístup, kdykoli na ni můžu vylézt. Mám na ní anténu. Zatímco ten vlastník garáže nemá přístup k těm rozvodům. Nejsem parazit, abych nechala platit někoho něco, co nemůže používat a nadto za situace, kdy má na to právo.
V našem domě vede plyn pouze v jednom vchodu a náklady na opravy a revize platí jen vlastníci v tomto vchodu. Proč by měli na tento rozvod přispívat i ti, ke kterým nevede plyn?!?
to samé, jak tu zmiňoval pan tep. Pokud v jednom vchodu je výtah, proč ti, co výtah nemají, mají platit za tento výtah?!?
jak jde bydlet v domě a nepoužívat střechu?
Umíte také nepoužívat základy domu? Nebo obvodové stěny? Nebo nosné části konstrukce? Nebo napojení na kanalizaci? Nebo okapy?
Kdybyste byl ochoten toto naučit i ostatní, dost by ušetřili.
Nicméně vážně, zatímco vlastník garáže v suterénu užívá vše výše uvedené a i mnoho dalšího, tak skutečně neužívá stoupací vedení vody, svislé části odpadů, stoupací vedení elektřiny atd. A přitom by chtěl, ovšem ostatní vlastníci odmítají tyto inženýrské sítě do garáže zavést na náklady SVJ. Proč by tedy mělo být spravedlivé, že se vlastník garáže má podílet na nákladech inženýrských sítí v domě co nemůže užívat?
Poslední komentáře