Noví vlastníci v domě a špatná komunikace
Dobrý den,
od včerejšího dne studuji různá témata na tomto portálu a našla jsem zde mnoho cenných informací. Mám však ještě dotaz, na který se mi odpověď nepodařilo nalézt. Jsem v našem domě vlastníkem bytové jednotky od r.2006, bydlím zde však až od r.2007 a doposud jsem obdržela teprve druhé vyúčtování služeb a čerpání fondu oprav. Účetnictví a správu domu nám zajištuje jiná společnost na základě smlouvy podepsané již v dávné minulosti. Ve vyúčtování za rok 2007 máme právě v čerpání fondu oprav uvedené značně nadhodnocené částky, řádově v desetitisících korun, za úkony, které na stavu domu nejsou znát a ráda bych společně s několika dalšími nájemníky požádala o vysvětlení. Kontaktovala jsem společnost, která nám vede účetnictví, zda je u nich možná kontrola dokladů k daným záhadným položkám, Ti mě však odkázali na výbor společenství. Konkrétní osoby jsem si vyhledala v obchodním rejstříku a budu předsedkyni zasílat doporučeně výzvu o svolání shromáždění k vysvětlení položek čerpání fondu. Ráda bych se však předem připravila. Poradí mi prosím někdo, jak je možné dopídit se stanov, které platí pro naše společenství, když předsedkyně odmítá komunikovat? Za dobu, kdy jsem novým vlastníkem, se v domě nekonala jediná schůze a práce, které proběhli též nebyly schválené, alespoň mi nikdo nebyl schopen říct, jestli někdo něco podepisoval. Pokud by výbor měl případně z minulosti plné moci od ostatních vlastníků, je možné, aby prováděl úpravy bez hlasování, když jsou některé byty již v majetku někoho jiného? Je nás v domě nových více a doufáme, že předsedkyně bude reagovat na písemnou výzvu ke svolání schůze, případně ji zašleme i opakovaně. Snad nebude nutné toto řešit právní cestou. Stále optimisticky doufám, že se dokážeme domluvit jako lidi.
Za případné reakce předem děkuji
Veronika
Stanovy mohou být na www.justice.cz nebo musíte navštívit soud, který vede rejstřík SVJ. To v případě, že je od výboru nezískáte.
Možná máte i kontrolní orgán a ten by také měl pomoci.
Jinak počet vyúčtování je v pořádku. V roce 2007 za rok 2006 a v roce 2008 za rok 2007. Většinou se dělá ročně.
Pokud byly nějaké opravy odsouhlaseny na shromáždění, tak samotná výměna vlastníků to nemůže ovlivnit. Přece se při každém prodeji jednotky nebude revokovat usnesení shromáždění.
Skutečnost, že účetní odmítá vydat účetní doklady bez souhlasu výboru je v pořádku, musí zachovávat mlčenlivost.
V pořádku by ale nebylo, pokud by Vám výbor takový souhlas nechtěl vydat. Jedná se i o Vaše peníze.
Shromáždění se mají konat 1× za rok. Většinou asi duben nebo listopad.
Nemusíte se obracet je na předsedu, zkuste poslat požadavek zároveň na všechny členy výboru.
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Pavle, děkuji Vám za rychlou odpověď. Na www.justice.cz jsem dohledala naše společenství již, když jsem hledala, kdo je ve výboru. Listiny zde však k nahlédnutí nejsou. Nevyjde-li mi tedy vstříc výbor, obrátím se na rejstříkový soud.
Jen bych ještě měla otázku, zda je možné, aby to, že se v našem domě žádná shromáždění nekonají, bylo toto ošetřeno stanovami, pokud by si tento postup v minulosti vlastníci odhlasovali nebo zda je povinnost tato shromáždění minimálně 1× ročně uspořádat za každou cenu. Možná otázka zní divně, ale nemám k tomuto doposud žádné podklady, ptám se spíše všeobecně.
Dále nevím, pokud bychom i přes doložení dokladů měli stále pochybnosti (např.jde o účtování zednických prací z FO částek 2×35tis.Kč během roku 2007 – pouze se měnily vchodové dveře), zda je vhodnější řešit toto trestním oznámením nebo občanskoprávním řízením či na koho se obrátit.
Děkuji. Veronika
Prosím používejte nějaký stručný název, jinak se v názvu ukáže prvních pár slov a smysl názvu je popřen.
Je možné, že ve stanovách je uvedeno, že shromáždění se koná např. za dva roky. To by ale bylo v rozporu s § 11/1 ZoVB. Doporučuji si ZoVB několikrát přečíst. :-))
Než podáte nějaké žaloby či trestní oznámení doporučuji komunikaci s výborem nebo svolání shromáždění a volbu nového výboru. Raději bych se to pokusil vyřídit v rámci SVJ, na pomoc státních orgánů bych moc nespoléhal.
Máte od nějakého stavaře potvrzeno, že zakázka byla předražená?
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Za ten nadpis se omlouvám, došlo mi to po odeslání…pozdě :)
Místopředseda výboru podával poptávku na nové dveře i u společnosti, kde pracuje partner. Nakonec zakázku zadali jiné firmě, trvali však na tom, aby byla výměna provedena bez zednického zapravení, tzn. pouze osazení dveří a zbylé práce dělal nějaký zedník jako fušku, jak se sám vyjádřil. Ptal se totiž snad všech kolem procházejících nájemníků, včetně mě, zda nevíme o něčem dalším, že zrovna nemá, co dělat. Divné. Divnější ovšem je právě výše uvedených dvou částek. Zednické zapravení, pokud by bylo součástí montáže dveří u firmy, která dveře dodala, by na tak vysokou částku zdaleka nedosáhlo. Nic se totiž nebouralo, pouze se vyřízly původní dveře a do vzniklého otvoru usadili stejné, plastové. Zedník touto činností strávil víkend, ale fakturováno je ve dvou měsících. Podle informace od sousedů předloni obešla jedna z členek výboru nájemníky (v domě jsou 2/3 důchodců) a údajně si nechala podepsat částí z nich, že souhlasí výhledově s výměnou vchodových dveří. Žádné částky se ovšem neprojednávaly, to ale pokud vše správně chápu, není tak docela nutné, povolují-li to stanovy.
Firma, která měnila dveře nám, si účtovala za zednické začištění 160 Kč za běžný metr (měří se obvod dveří)a za dozdívání 2.600,– za metr čtvereční (měří se plocha, zahrnuje to samotné vyzdění, tl. 200 mm, a vnitřní a venkovní štuk). Plus DPH samozřejmě. Tak si spočítejte obvod dveří (pokud se nic nedozdívalo, tak je to vše) a můžete to porovnat. Částka 35.000,–, kterou uvádíte by při těchto cenách stačila na více než 30 dveří (dvoukřídlé, cca 2 metry výška a 2 metry šířka). Ale záleží na tom, zda se skutečně nic nedozdívalo nebo zda se neprováděly další práce (např. malování chodby?). Je však v zájmu samotných vlastníků, aby před schválením větších oprav trvali na předložení přibližné kalkulace (aby věděli, co vlastně schvalují). Větší opravy můžete schvalovat buď na schůzi formou hlasování, nebo i mimo schůzi podpisem nějakého prohlášení, jak uvádíte. Šárka
Šárce, velmi děkuji za příspěvek, skutečně mne to jen utvrdilo v tom, že částka za zednické zapravení, je značně nadhodnocená.
Jen pomalu začínám být v koncích…vyzvala jsem doporučeným dopisem výbor SVJ ke svolání shromáždění a předložení dokladů k uvedeným čerpáním z FO, mimo mne se pod dopis, adresovaný každému ze členů zvlášť, podepsala i sousedka, které také není hospodaření výboru lhostejné,a jediným výsledkem je, že se nám tito tři zástupci začali vyhýbat. Jsem odhodlaná vyzvat je opakovaně, případně je chci požádat o udělení souhlasu ke kontrole dokladů přímo u správce. Naivně jsem si myslela,že bude možno se dohodnout a že výbor bude vstřícný, je to však naopak a moje obavy z nečisté hry se tak pouze zvětšují. Snažím se neztrácet optimismus. Jak bychom měli dále postupovat, bude-li výbor stále dělat mrtvého brouka a nebude na výzvy reagovat? Že bychom se dali dohromady vlastníci s podílem 25 % a shromáždění svolali nehrozí, ptala jsem se, nikdo další nemá zájem a nechce být tímto zatěžován. My jsme se sousedkou poslední dva noví vlastníci a ostatní nás mezi sebou zatím příliš nepřijali.
Dobrý den, zkusím se zeptat ještě jednou…pokud ani jeden z členů výboru SVJ nereaguje na výzvy k předložení dokladů k čerpání z FO, nechce komunikovat a správce domu odkazuje na výbor, jakým způsobem dosáhnout změny a získat přístup k účetnictví a vysvětlení „podivných“ částek? Je možné se takovému chování nějak bránit? Děkuji Veronika
Správce postupuje správně.
Chyba je ve výboru resp. v nezájmu ostatních členů.
Pokud nedáte dohromady 25% na svolání shromáždění, tak budete muset počkat až shromáždění svolá výbor a tam se ptát. Asi bude dobré mezitím komunikovat s ostatními členy a získat je na svou stranu. Pokud je nezískáte, tak se na shromáždění dozvíte, že zbytečně zdržujete a že se máte odstěhovat, pokud se Vám něco nelíbí.
Teoreticky by se šlo domáhat svých práv i soudně, ale pokud jste jediná koho situace zajímá, tak pokud by jste vyhrála u soudu, tak Vám Vaši situaci v SVJ nezávidím. Náklady by totiž platilo SVJ, tudíž všichni, tj. i ti, které to vůbec nezajímá. Jediná špatná budete Vy.
A policii nedoporučuji vůbec.
Bohužel, spoluvlastnický model bydlení je nejhorší možný, a to zejména v ČR.
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Šárka nastínila celkem zajímavý problém. Orgán společenství je povinen poskytnout členům společenství k nahlédnutí doklady týkající se společenstí, případně na jejich náklady pořídit kopie.
Osoba vykonávající pro společenství některé činnosti spojené se správou domu (nepřesně označovaná jako správce) není orgánem společenství, takže se na ni povinnost poskytovat členům společenství doklady nevztahuje. Dokonce, přísně vzato, se na „správce“ nevztahuje ani povinnost se členy společenství jakkoli komunikovat, přijímat od nich poštu, odpovídat na poštu apod.
Jak z toho ven?
JosefK
Správce je povinen dělat to, co si dáte do smlouvy s ním. Pokud tam
uvedete, že Vám bude měsíčně poskytovat nejpozději do … dne
následujícího měsíce např. předvahu účtů, kopie všech faktur, opisy
deníků apod. informace, tak je budete dostávat. Pokud si tam uvedete, že
požadujete čtvrtletní přehled čerpání záloh na správu podle vlastníků
jednotek, rovněž jej budete dostávat. Zcela určitě je povinen předat vám
ke schválení účetní závěrku. Solidní správce přidá i podrobnější
informace, např. pohyby na analytických účtech nákladů, což je právě
čerpání tzv. „fondu oprav“.
Pokud s Vámi správce nekomunikuje, hledejte jiného. Jste přece řádně
platící klienti, ne? Do smlouvy si můžete dát i sankce za neplnění
termínů a odpovědnost za škody v případě porušení právních
předpisů.
N. Klainová
S námi správce jedná vstřícně, je to společnost, která v našem městě zajišťuje správu spoustě domů a vše mi zde vysvětlili. O kontrolu účetních dokladů mne však odkázali na výbor společenství, kterému předali celé roční vyúčtování včetně dokladů. Jde mi o to, jak postupovat, nechce-li výbor ostatním vlastníkům tyto doklady předložit ani je s tímto nijak dál seznámit. Správce jedná na základě smlouvy se zástupci společenství – výborem, který nechce dále komunikovat, a jak mi na správě sdělili, není v jejich silách komunikovat se všemi vlastníky samostatně. Je to logické, jak se ale bránit jednání výboru, když nereaguje na žádné výzvy a ke svolání shromáždění je nás nespokojených a dožadujících se svých práv a vysvětlení málo. Veronika
Trochu jsem přehlédla, že Vám jde o komunikaci členů SVJ se správcem. Tam byste asi narazili. Sama si neumím představit, že by to bylo možné.
Takže mám jinou radu. Zvolte si takový výbor, který si od správce smluvně zajistí kopie všech dokladů, které členy SVJ zajímají, a který bude ochoten věnovat vlastníkům určitý čas a vysvětlit jim potřebné informace, případně zapůjčit jim doklady k okopírování na vlastní náklady, aby si v nich mohli bádat.
N. Klainová
Poslední komentáře