Novely NOZ a ZOK
V různém stádiu legislativního procesu je několik novel NOZ a ZOK.
ST 201 novela NOZ o stejnopohlavních párech. Rozeslána 13.6.2018. Na pořadu od 5.3.2019.
ST 207 novela ZOK. Zcela zásadní. 719 změnových bodů. Rozeslána 14.6.2018. Na pořadu od 5.3.2019. Obsahuje i novelu NOZ v § 158a, 205, 524, 2240, 2241. Zajímavý je pozměňovací návrh D. Feriho, že člen družstva se členské schůze může účastnit osobně, v zastoupení nebo společně se zástupcem.
ST 401 novela NOZ jen § 1932, že úroky se neúročí. Předložena vládě k připomínkám.
ST 411 novela NOZ zejména o bytovém spoluvlastnictví. 62 změnových bodů. Na pořadu od 5.3.2019. Obsahuje i malou novelu ZOK v oblasti bytových družstev. Možná proto, že ST 207 bude mít obtížnou cestu ke schválení. Tomu ale nenasvědčují jen 2 pozměňovací návrhy z řad poslanců.
Bydlení se týkají i další novely, např. ST 19. který byl rozeslán již 4.12.2017 a je teprve ve druhém čtení.
Hezký den!
„Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku.“
Někdo kompetentní, jakým způsobem se řeší ono ručení? V kterém momentě se svj obrátí na převodce? Řekněme, že dluh přejde, svj vyzve nabyvatele k uhrazení a ten odmítne. Teď vyzve převodce? Nebo dá nabyvatele k soudu, tam nabyvatel odmítne a soud vyzve převodce?? Nerozumím, ptám se, děkuji.
Informace o projednávané novele občanského zákoníku v oblasti bytového spoluvlastnictví 4.2.2019, JUDr. Pavla Schődelbauerová, Vláda schválila návrh novely bytového spoluvlastnictví, jehož úprava je obsažena v občanském zákoníku. Návrh bude postoupen do dalšího legislativního procesu v Parlamentu České republiky. Účinnost navrhované úpravy lze očekávat v roce 2020.
Cílem předkládaného návrhu novely je upravit ustanovení o bytovém spoluvlastnictví tak, aby byly odstraněny některé výkladové problémy, které se objevily v aplikační praxi. Smyslem navrhované změny je též zlepšení srozumitelnosti právní úpravy bytového spoluvlastnictví, a to při respektování koncepce nastavené občanským zákoníkem.
Při přípravě návrhu zákona byla pozornost věnována především otázkám souvisejícím se správou domu a pozemku před vznikem společenství vlastníků jednotek, otázce vzniku společenství vlastníků jednotek a právní úpravě týkající se této specifické právnické osoby a rovněž otázkám, které se týkají práv a povinností vlastníka jednotky.
Mezi konkrétní změny patří zejména:
Návrh na zjednodušení přijímání změn prohlášení.
- Změna prohlášení bude nadále přijímána v dvoustupňovém procesu. Bude nutné jednostranné či vícestranné jednání dotčených vlastníků (jsou to vlastníci, jejichž byt nebo nebytový prostor se bude měnit, a dále souhlas potřebného kvora ostatních vlastníků udělený na shromáždění nebo mimo něj).
- Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek, týká-li se změna:
- společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
- účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
- pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
Změny v postupu při nuceném prodeji jednotky. Soud bude moci nařídit prodej jednotky na návrh osoby odpovědné za správu domu a pozemku, pokud vlastník jednotky i navzdory písemné výstraze osoby odpovědné za správu domu a pozemku porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva výkon práv ostatních vlastníků jednotek. S podáním návrhu musejí vyslovit souhlas vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek. Možnost založit společenství vlastníků jednotek jediným vlastníkem všech jednotek. Zrušení ustanovení § 1202 a § 1203 o odloženém vzniku společenství. Výslovná úprava přechodu dluhů převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku na nabyvatele v případě převodu vlastnického práva k jednotce. Jednoznačně se stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce přechází s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu na příspěvcích na správu domu a pozemku a plněních a zálohách na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Změny v právní úpravě shromáždění. Možnost konání náhradního shromáždění a pravidla pro náhradní shromáždění. Pokud to stanovy připustí, je možné konat náhradní shromáždění. To je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.
Zpřesnění rozhodování soudu při přezkoumávání rozhodnutí shromáždění vlastníků a současně stanovení podpůrného užití ustanovení o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy podle spolkové úpravy. Návrh novely občanského zákoníku se též snaží reagovat na problémy se znovuzavedením předkupního práva, když zavádí výjimku ze zákonného předkupního práva na situace, kdy je spolu s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné nemovité věci naplňující znaky stanovené zákonem (to dopadá zejména na garážová stání vymezená jako podíl na nebytové jednotce ve vlastnictví spoluvlastníků této jednotky, a dále i na podílové spoluvlastnictví souvisejícího nebo navazujícího pozemku).
Dále jsou navrženy některé další dílčí věcné úpravy a zpřesnění s cílem zajistit terminologickou jednotnost a vnitřní provázanost textu. Zde lze uvést např. zpřesnění oznamovací povinnost vlastníka před prováděním úpravy v bytě nebo vyjasnění otázek spojených s úpravou a změnou poměru výše příspěvku na správu domu.
Vzhledem k tomu, že se jedná o úpravu občanského zákoníku, bylo třeba zachovat určitou míru obecnosti, aby nebyl narušen celkový charakter tohoto základního soukromoprávního kodexu
„Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu.“ Vysvětluji si to správně? Vlastník, který prodává byt a má dluhy si nevyžádá potvrzení, nabyvateli nic nedá a taky nedá souhlas, aby nabyvatel- kupující věděl jaké má dluhy. A copak se bude dít dál? Tomu nějak nerozumím. Kdo tedy bude ty dluhy o kterých se nabyvatel nic nedozví platit? Proč by měl převodce dávat osobě odopovědné za správu domu souhlas s vydáním potrvzení nabyvateli? Nějak se v tom ztrácím.
V případě, že prodejce nedoloží potvrzení o dluzích a nedá souhlas osobě odpovědné za správu domu, aby takové potvrzení vydala, nechá tuto skutečnost uvést nabyvatel do kupní smlouvy s tím, že si takové potvrzení vyžádal.
Pokud nějaké dluhy opravdu budou, nebude je řešit nabyvatel, protože nebude splněna podmínka „… dluhy … měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit…“. Protože je přes veškerou svou snahu zjistit nemohl, což bude doloženo v kupní smlouvě.
Samozřejmě to, že prodejce není ochoten takové potvrzení předložit je známkou možných problémů v budoucnu…
Je v zájmu nabyvatele, aby na vydání potvrzení trval. Pokud mu potvrzení převodce nepředloží, neměl by kupní smlouvu uzavírat, protože riskuje, že dluhy po něm bude vymáhat SVJ.
Oni ty soudní spory asi potřebují. Soudy jsou zavalené soudními spory, protože zákony jsou napsané tak, že si je každý může vykládat jak chce a tak si je vykládá a podle toho se chová. Tím nemyslím pouze v svj ale obecně. Neni proti tomu žádná jiná obrana, pouze soud. Tady tedy byla snaha něco ujasnit, ale předvěpodobně pouze v záumu vyvolání dalších soudních sporů ne v zájmu zjednodušení celé anabáze s dlužníky. Navíc dlužník bude bez starostí, nadělal dluhy a bude vysmáty, bude z obliga a bez starostí. Může začít jinde a dělat další dluhy. Starosti jak vymoci dluh se přesypou na svj a chudák nový vlastník. Fakt se domíváte, že ten zákon je stvořený proto, aby byla nastolena spravedlnost? Chce se mi pouze dodat, že svět řídí šílenec. To platí ne jenom v tomto případě. Sci fi začíná být realitou.
Píšete:
" Navíc dlužník bude bez starostí, nadělal dluhy a bude vysmáty, bude z obliga a bez starostí."
Nebude bez starostí, naopak, jeho byt bude neprodejný pokud dluh nesplatí před predojem anebo nesníží o dluh prodejní cenu. Jistě, nabyvatel musí být opatrnější a vždy potvrzení vyžadovat.
Píšete:
„Starosti jak vymoci dluh se přesypou na svj a chudák nový vlastník.“
Starost s vymáhaním dluhu mělo vždy SVJ, ať dluhy přecházely nebo nepřecházely. Pokud přecházejí na nabyvatele, má SVJ naopak usnadňenou situaci, protože bude vymáhat na nabyvateli a nemusí nahánět prodejce, který může kamkoliv zmizet a být nedostupný. A ještě je pro SVJ plusem, že nejen že odpovědný za dluh je nabyvatel, navíc ještě ručí převodce.
Chudák nový vlastník chudákem nebude, pokud si vyžádá potvrzení.
Když původní vlastník dluhy nepřizná a svj je nemůže bez jeho slouhlasu zvěřejnit, tak jak si to představujete řešit? Novela svj nic neusnadní, naopak. Od novely jsem očekával, že vymáhání dluhu usnadní, protože pokud má někdo dluh, neplatí a bezstarostně si bydlí, tak bydlí za peníze platících vlastníků. Jak si představujete, že se dlouho vymáhají dluhy, ať jsou vlastníkem přiznané nebo nepřiznané? Když vám nebyvatel řekne, že nic z dluhu předchozího vlastníka neuhradí, tak se stejně musíte soudit. Jak jinak to chcete vymáhat. Vy jste si jistý, že svj něco vymůže? Já ne. U nás jsme vyhráli s dlužníky dva soudy, ale peníze jsou v nedohlednu. Napíšete mi zcela jistě, že máme vymáhat. To děláme, ale peníze jsou v nedohlednu. Já nejsem snílek, já jsem realista.
Když původní vlastník dluhy nepřizná, je řešení jednoduché. Zájemce o byt prostě v takovém případě byt nekoupí a byt prodejce se stane prostě neprodejným, dokud dluhy nepřizná.
Stěžujete si, že novela vymáhání dluhu neusnadní, nýbrž zhorší. To ukazuje na vaši neznalost novely.
Nové znění § 1184 dle novely:
„(1) Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. (2) Ve výstraze podle odstavce 1 se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. (3) S podáním návrhu podle odstavce 1 musí vyslovit souhlas vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka podle odstavce 1.“.“
Z DZ k 1184 „Stávající úprava nuceného prodeje jednotky
vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím
nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, je velmi
těžkopádná a zdlouhavá. K tomu, aby mohlo dojít k nucenému prodeji
jednotky, musí proběhnout dvě nalézací řízení. Jedno řízení, kterým
se osoba odpovědná za správu domu a pozemku (popřípadě vlastník) domáhá
uložení povinnosti (např. zdržení se rušení jiných vlastníků), a
druhé, kterým se osoba odpovědná za správu domu a pozemku (popřípadě
vlastník) domáhá nařízení prodeje jednotky z důvodu, že povinnost
uložená prvním rozhodnutím je dále porušována a tím současně dochází
k podstatnému omezování nebo znemožňování práva ostatních vlastníků.
Až poté se obrací na soud s návrhem na výkon výroku rozhodnutí, kterým
soud nařizuje prodej jednotky. Tento postup činí úpravu prakticky
nepoužitelnou. Není ostatně známo, že by pravidlo bylo kdy použito, což
platí i pro téměř stejné pravidlo, které obsahoval zákon o vlastnictví
bytů (konkrétně jeho § 14)…
S ohledem na uvedené se navrhuje pravidlo upravit. Inspirací byla úprava
vyloučení člena z družstva (která se uplatní i v případě družstva
bytového)…“ dále viz DZ k § 1184
Já si nestěžuju, já pouze konstatuju. Říkáte, že zájemce byt nekoupí. A jak se o těch dluzích dozví? Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky. atd..... Co si od toho slibujete, já vůbec nic. U družstva je to zcela něco jiného, družstvo vlastní dům, společenství nevlastní vůbec nic. Blahopřeji vám, že jste tak znalý.
Píšete:
„Říkáte, že zájemce byt nekoupí. A jak se o těch dluzích dozví?“
Když byt zájemce nekoupí, tak se o dluzích nedozví, když mu je prodejce nechce sdělit. Ale to mu může být zcela jedno, když byt nekoupí, ne?
Úprava nuceného prodeje bytu je rozhodně plusem pro věřitele SVJ. To nemůžete popřít. Jak přínosná bude pro SVJ to ukáže praxe.
Většina problémů ZOKu a potíží s jeho výkladem by se vyřešila, kdyby se zákon o polovinu zkrátil. U nás si pořád myslíme, že zákon musí být podrobnou kuchařkou vyjmenovávající každý ingredient do miligramů.
Poslední komentáře