Informace o projednávané novele občanského zákoníku v oblasti bytového spoluvlastnictví 4.2.2019, JUDr. Pavla Schődelbauerová, Vláda schválila návrh novely bytového spoluvlastnictví, jehož úprava je obsažena v občanském zákoníku. Návrh bude postoupen do dalšího legislativního procesu v Parlamentu České republiky. Účinnost navrhované úpravy lze očekávat v roce 2020.

Cílem předkládaného návrhu novely je upravit ustanovení o bytovém spoluvlastnictví tak, aby byly odstraněny některé výkladové problémy, které se objevily v aplikační praxi. Smyslem navrhované změny je též zlepšení srozumitelnosti právní úpravy bytového spoluvlastnictví, a to při respektování koncepce nastavené občanským zákoníkem.

Při přípravě návrhu zákona byla pozornost věnována především otázkám souvisejícím se správou domu a pozemku před vznikem společenství vlastníků jednotek, otázce vzniku společenství vlastníků jednotek a právní úpravě týkající se této specifické právnické osoby a rovněž otázkám, které se týkají práv a povinností vlastníka jednotky.

Mezi konkrétní změny patří zejména:

Návrh na zjednodušení přijímání změn prohlášení.

1. Změna prohlášení bude nadále přijímána v dvoustupňovém procesu. Bude nutné jednostranné či vícestranné jednání dotčených vlastníků (jsou to vlastníci, jejichž byt nebo nebytový prostor se bude měnit, a dále souhlas potřebného kvora ostatních vlastníků udělený na shromáždění nebo mimo něj).
2. Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek, týká-li se změna:

1. společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
2. účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
3. pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Změny v postupu při nuceném prodeji jednotky. Soud bude moci nařídit prodej jednotky na návrh osoby odpovědné za správu domu a pozemku, pokud vlastník jednotky i navzdory písemné výstraze osoby odpovědné za správu domu a pozemku porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva výkon práv ostatních vlastníků jednotek. S podáním návrhu musejí vyslovit souhlas vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek. Možnost založit společenství vlastníků jednotek jediným vlastníkem všech jednotek. Zrušení ustanovení § 1202 a § 1203 o odloženém vzniku společenství. Výslovná úprava přechodu dluhů převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku na nabyvatele v případě převodu vlastnického práva k jednotce. Jednoznačně se stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce přechází s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu na příspěvcích na správu domu a pozemku a plněních a zálohách na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Změny v právní úpravě shromáždění. Možnost konání náhradního shromáždění a pravidla pro náhradní shromáždění. Pokud to stanovy připustí, je možné konat náhradní shromáždění. To je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.

Zpřesnění rozhodování soudu při přezkoumávání rozhodnutí shromáždění vlastníků a současně stanovení podpůrného užití ustanovení o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy podle spolkové úpravy. Návrh novely občanského zákoníku se též snaží reagovat na problémy se znovuzavedením předkupního práva, když zavádí výjimku ze zákonného předkupního práva na situace, kdy je spolu s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné nemovité věci naplňující znaky stanovené zákonem (to dopadá zejména na garážová stání vymezená jako podíl na nebytové jednotce ve vlastnictví spoluvlastníků této jednotky, a dále i na podílové spoluvlastnictví souvisejícího nebo navazujícího pozemku).

Dále jsou navrženy některé další dílčí věcné úpravy a zpřesnění s cílem zajistit terminologickou jednotnost a vnitřní provázanost textu. Zde lze uvést např. zpřesnění oznamovací povinnost vlastníka před prováděním úpravy v bytě nebo vyjasnění otázek spojených s úpravou a změnou poměru výše příspěvku na správu domu.

Vzhledem k tomu, že se jedná o úpravu občanského zákoníku, bylo třeba zachovat určitou míru obecnosti, aby nebyl narušen celkový charakter tohoto základního soukromoprávní­ho kodexu