Nové stanovy

Předpokládám, že jste v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník jednotky (bytu nebo nebytového prostoru) s přesně vymezeným podílem na splečných částech domu. Ve stanovách vašeho SVJ (založených ve veřejném rejstříku) zjistíte, jak se které příspěvky na správu rozúčtovávají mezi vlastníky.

Nejste účastníkem SVJ, jste pouze členem SVJ. To je podstatný rozdíl. Ta odměna je určená komu a za jaké období a co to je vlastně za odměnu? Nepletete si uvedenou částku s příspěvkem na správu domu? Jako další platby kromě odměny ve výši 2499 Kč máte předepsané? Odměna ve výší 2499 Kč/měsíc je nesmysl. Napište zde, co vám kdo předepsal a v jaké výši. Opište to z předpisu, který jste obdržela.

Dobrý den, moc děkuji za reakci, každá rada pomůže jelikož obvykle s podobnými dotazy . omlouvám se že takhle rozepíši, myslím že s platbami kromě ODMĚNY nemám dotazy. Dnes jsem poslala dotaz na správu domu o které odměny se jedná ? Protože v domě je celkem 13 bytů a 11 sklepů , rozúčtování je rovnoměrnou částkou na každou účetní bytovou jednotku. Tz 315,– x 24× = 7560,– a to jsem docela překvapená .

sklep 16 m2 – PŘEDPIS PLATEB = 653/ měs. Dlouhodobá záloha na opravy (tzv. Fond oprav) ........... 83,– Správa, předpis, účetnictví .............­.............­.... 61,– Pojištění .............­.............­.............­.......... 27,– Odměny .............­.............­.............­............. 315,– Provoz (poštovné, kopie, bankovní poplatky, revize …) … 90,– Studená voda .............­.............­.............­......... 0,– Teplá voda .............­.............­.............­.......... 0,– Teplo .............­.............­.............­.............­... 0,– Společná elektřina .............­.............­.............­.... 44,– Výtah .............­.............­.............­.............­... 0,– Odvoz odpadu .............­.............­.............­........... 0,– Úklid domu .............­.............­.............­.......... 33,–

No a také bych měla dotaz jestli může nájemník se stát předsedou SVJ ? Předem děkuji za reakci

https://www.epravo.cz/…-103180.html

Odkazy:

Martin Dirhan: K formě změny stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014
https://www.epravo.cz/…klych-pred-1–1–2014–103180.html

VSOL 8Cmo 202/2016
http://kraken.slv.cz/…8Cmo202/2016

Vrchní soud v Olomoci uvádí toto:

„Současná právní úprava obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, … Tato úprava se však nedotýká společenství vlastníků jednotek vzniklých za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. do 31. prosince 2013.“

V tom lze skutečně spatřovat to, co píše Martin Dirhan. Je ovšem možné i jiné čtení.

Paní Aloisie,

ve vaší citaci Vrchního soudu jste vypustila to podstatné. Uvádím tedy citaci ještě jednou se zvýrazněním textu, který jste vynechala:

„Současná právní úprava obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku v ustanovení § 1200 ukládá povinnost vyhotovit stanovy ve formě veřejné listiny společenstvím vlastníků jednotek zakládaným po dni 1. ledna 2014 schválením stanov a s ohledem na ustanovení § 564 téhož předpisu je stejná forma požadována i v případech jejich změn. Tato úprava se však nedotýká společenství vlastníků jednotek vzniklých za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. do 31. prosince 2013­.“

Jak vidíte, řeší vrchní soud pouze formu stanov ve smyslu § 1200 a § 564 tj., tj. zda musí být nové stanovy vyhotoveny ve formě veřejné listiny či nikoliv. Narozdíl od výkladu Martina Dirhana soud nezpochybňuje zákonnou povinnost SVJ nahradit obligatorní ustanovení stanov, která ve smyslu § 3041 odst. 2 ObčZ ve smyslu § 3041 odst. 2 ObčZ pozbyly 1. 1. 2014 závaznosti, novými ustanoveními dle znění ObčZ platného od 1. 1. 2014.

Stanovy původních společenství musí obsahovat donucující ustanovení NOZ a musí se vložit do rejstříku, nic víc. Dávali jsem je tam před pár dny a byly přijaté, takže vím o čem mluvím. Dopsali jsem do nich pouze to, jaké požadavky musí splňovat člen výboru podle NOZ, jinak vůbec nic, vše jsem tam měli. Na původních stanovách kromě donucujících ustanovení nemusí nikdo měnit vůbec nic, protože je pouze věcí každého společenství, zda tam něco změní nebo ne. Všechny ostatní řeči, co se do stanov má podle NOZ vložit jsou kecy plácy. Když se to tam vloží, tak to tam je, když ne, tak to tam není a nic se neděje.

Asi tak, že vám přijme rejstřík stanovy nic neznamená. Ten přijme jakékoliv stanovy, protože obsah stanov neprověřuje.

No a co má být pane Pavlíku?

Donucujích ustanovení podle NOZ je mnohem více, než jste uvedl vy, které jste změnili ve stanovách. Vaše nové stanovy jsou paskvil, protože další ustanovení vašich stanov, které jste nezměnili, jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ a pozbyly platnost od 1.1.2014. Takže ve vašem SVJ nikdo pořádně neví, která ustanovení stanov jsou nebo nejsou vlastně platné.

Ustanovení stanov, která měla být změněna jsou např.:

SVJ již nebude vykonávat správu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek a není již oprávněno sjednávat smlouvy o nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek;

rozhodování o změnách prohlášení, pokud se dotýkají změny práv a povinností vlastníků jednotek, musí být přizpůsobeno ustanovením § 1169 odst.2 a § 1208 NOZ;

v případě statutárního orgánu je nutné stanovy přizpůsobit ustanovení § 1205 odst.1 NOZ. Musí být jednoznačně uvedeno, zda se volí výbor, nebo zda se volí předseda společenství vlastníků jednotek;

u každého voleného orgánu musí být ve stanovách uvedeno (kromě jeho názvu) působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení;

kontrolní orgán lze v SVJ volit jedině v případě, že je výslovně ve stanovách uveden jako orgán a musí být uvedeny náležitosti předepsané pro náležitosti stanov (viz předchozí odstavec, tj. název, působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení);

společná ustanovení o volených orgánech SVJ je nutné přizpůsobit § 1205 NOZ a obecným ustanovením NOZ o orgánech právnických osob (zejména podle obecného ustanovení § 154 NOZ o orgánech právnických osob v případě člena SVJ-právnické osoby se volí přímo právnická osoba za člena orgánu, nikoliv její zástupce, jak bylo dosud uvedeno ve vzhorových stanovách SVJ), dále NOZ stanoví předpoklady pro způsobilost být zvolen členem voleného orgánu SVJ (§ 1205 , § 153 – § 155);

nelze zakázat členovi voleného orgánu, aby se na konkrétní schůzi tohoto orgánu nechal zastoupit jiným členem téhož voleného orgánu, jak zcela nově umožňuje § 159 odst.2 NOZ;

již nepřichází v úvahu v případě, že není zvolen výbor, aby „náhradním způsobem“ jeho funkci vykonávali vlastníci jednotek, kteří se stali členy SVJ dnem jeho vzniku – toto ustanovení (dosud § 9 odst.9 a § 9 odst.10 zákona o vlastnictví bytů) nebylo do nové úpravy převzato a nově se postupuje způsobem podle NOZ (kromě toho, lze využít také kooptace nepoklesne-li počet člen ů voleného orgánu pod jednu polovinu – podle § 246 odst.2 ve spojení s § 1221 NOZ);

možnost, aby vlastníci jednotek svolali shromáždění (neučiní-li to na jejich výzvu statutární orgán), musí být přizpůsobeno § 1207 NOZ (vyžaduje se více než jedna čtvrtina hlasů);

možnost vlastníka jednotky obrátit se na soud v záležitosti usnesení shromáždění je novým způsobem upraveno v § 1209 NOZ;

ustanovení o jednání výboru SVJ jménem SVJ navenek je potřebné přizpůsobit ustanovením § 163 a § 164 NOZ o statutárním orgánu a o zastupování právnické osoby členy statutárního orgánu;

nově musí stanovy obsahovat některé náležitosti, které dosud nebyly povinnými náležitostmi, jako např. pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek, dále ve stanovách musí být uvedena např. nejen členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, ale také způsob jejich uplatňování.

Kromě uvedeného, je vhodné celkově jednotlivá ustanovení stanov přizpůsobit i z hlediska dikce a pojmů ustanovením NOZ (např. pojem „právní úkony“ nahradit pojmem „právní jednání“, atd.), odkazy na ZOVB nahradit odkazy na právní úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ, apod.. Při vymezení správy domu a pozemku vycházet z § 1189 NOZ (a využít nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), v záležitosti služeb vycházet ze zvláštního zákona č. 67/2013 Sb.;

Existují také další ustanovení dosavadních stanov, která nejsou v přímém rozporu s ustanoveními NOZ, avšak v určitém směru se odlišují od úpravy v NOZ, např. ustanovení:

ve stanovách je vhodné reagovat na prováděcí nařízení vlády č. 366/2013 Sb., zejména o podrobnostech týkajících se správy domu a pozemku;

působnost shromáždění by měla být ve stanovách přizpůsobena § 1208 NOZ, včetně zvážení použití ustanovení nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o případné dělbě působnosti shromáždění a statutárního orgánu v záležitostech v nařízení výslovně stanovených;

ustanovení o právech a povinnostech členů je vhodné přizpůsobit ustanovením NOZ, zejména § 1175 až § 1184 NOZ, včetně uvedení způsobu jejich uplatňování – např. v případě oznamovacích povinností a práv na informace podle uvedených ustanovení NOZ;

ustanovení o hospodaření SVJ je potřebné přizpůsobit NOZ a nařízení vlády č. 366/2013 Sb.;

Stanovy mohou také určit další případy, kdy lze rozhodovat mimo schůzi shromáždění (per rollam), jak to umožňuje § 1210 odst.2 NOZ.

Člověče, ani nevíte co píšete. CO jsou donucující ustanovení nám napsal soud, takže mi na rozdíl od vás víme, co to je. To, co píšete vy jsou pouhé bláboly, ne donucující ustanovení. Nic víc. To jste vzal kde? Který vykladač vám to říkal?

Pane asi tak, podle vašeho pomýleného výkladu celý oddíl 5 – Bytové spoluvlastnictví (§ 1158 až 1222) neobsahuje žádná obligatorní ustanovení, jímž musí být přizpůsobený nové stanovy. Prostě josu podle vás uvedeny v NOZ pro srandu králíkům.

Pomýlený jste vy, to je vše. Společenství je soukroměprávní subjekt a co si kromě donucujících ustanovení dá do stanonov je pouze jeho problém. Není už dál s vámi o čem diskutovat. Já vám taky nenařizuji, co si máte dát do stanov. Dokonce je mi to úplně fuk.

Advokátní koncipient získal svůj titul v roce 2016. Publikovaný exotický názor nesdílí drtivá většina právníků zabývajících se problematikou SVJ. Na tomto webu tento názor sdílel lake do doby publikování judikátů s opačným názorem. Bez ohledu na judikaturu tento názor sdílí nadále Magda 3 a ještě několik jednotlivců. Nikdo z nich nemá právní vzdělání, alespoň se nepochlubili.