Nevznikne-li společenství vlastníků, nebude zapsán převod bytu do katastru
Změny od 2014: Nevznikne-li společenství vlastníků, nebude zapsán převod bytu do katastru
21.11.2012
Autor: Petra Mirovská
Jste developer, který po roce 2014 hodlá převádět jednotky v bytovém projektu do osobního vlastnictví? Nebo se střednědobě ohlížíte po nových nebytových prostorách pro podnikání či zvažujete koupi bytu? Pak by Vás rozhodně mělo zajímat, jaké novinky přinese rekodifikace do převodů jednotek. Změna bude radikální a pro váhavé vlastníky nepříjemná.
Společenství vlastníků (SVJ) je právnická osoba, jejímž účelem je správa domu a pozemku. V současnosti vznikají SVJ ze zákona. Protože se však v praxi ukázalo, že si vlastníci jednotek v domě vznik SVJ v řadě případů vůbec neuvědomují, nebo jsou k němu liknaví (ustavující schůzi svolávají po měsících či letech od vzniku SVJ), přistoupil k zákonodárce k odlišnému konceptu.
Blokace převodů
Po rekodifikaci soukromého práva neboli od ledna 2014 bude SVJ vznikat založením a následně zápisem do rejstříku společenství vlastníků. Teprve tímto zápisem dojde ke vzniku SVJ. V domě s alespoň pěti jednotkami bude přitom vznik SVJ povinný. A právě zde nastane zásadní změna. Zákon bude vznik SVJ vynucovat blokací převodů vlastnických práv k jednotkám. Katastr nemovitostí tak nového vlastníka nezapíše, pokud nebude prokázán vznik SVJ zápisem v rejstříku společenství vlastníků. Nový občanský zákoník (NOZ) stanoví, že pokud nebylo SVJ založeno již dříve (například prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě), pak jej vlastníci založí v domě, kde je alespoň pět jednotek ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
Založené společenství je nutno zapsat do rejstříku společenství vlastníků, neboť až zápisem dojde ke vzniku SVJ. Bez doložení vzniku SVJ (typicky předložením výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek) katastrální úřad nezapíše vlastnické právo k převáděné jednotce. Výjimkou bude pouze nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.
Výpis žádoucí!
Hodláte-li tedy koupit byt či nebytový prostor do osobního vlastnictví po 1. 1. 2014, měli byste v rámci jednání s prodejcem požadovat výpis z rejstříku společenství vlastníků. Pokud nebude zápis v rejstříku doložen, měli byste zkoumat, zda mělo SVJ v domě s vaší vytouženou jednotkou povinně vzniknout. K prověření této povinnosti bude zapotřebí informace o počtu jednotek v domě a počtu vlastníků. Pokud zjistíte, že je v domě alespoň 5 jednotek ve vlastnictví alespoň tři různých vlastníků a pokud se nebude jednat o první převod jednotky, pak bude převod vaší jednotky do katastru nemovitostí zapsán až po doložení vzniku SVJ (neboli zápisu v rejstříku). Jste-li naopak developer či pouze osoba, která hodlá byt nebo nebytovou jednotku prodat po 1. 1. 2014, řešte vznik SVJ zavčasu a nečekejte až na mrzutost v podobě blokování zápisu ze strany katastrálního úřadu. Tento stav totiž může trvat měsíce, ba dokonce i roky, pokud by jeden z vlastníků jednotek bojkotoval založení a vznik SVJ (např. námitkami proti stanovám, k nimž je zapotřebí souhlas všech vlastníků jednotek), čímž by zároveň účinně bránil všem ostatním vlastníkům v převodu svých jednotek.
V praxi si lze představit, že námitky takového vlastníka proti stanovám mohou být oprávněné. Nicméně pokud by se z jeho strany jednalo ryze o šikanozní výkon práva, mohl by se každý, kdo by byl poškozen na svých právech tímto postupem, domáhat po rušiteli náhrady škody. Žádný výkon práva totiž nesmí bezdůvodně působit újmu druhým, přičemž zjevné zneužití práva nebude požívat právní ochrany.
Každopádně se však chybějícího projevu vůle (souhlasu se stanovami) ze strany jednoho vlastníka budou muset ostatní vlastníci domáhat soudní žalobou. Od ledna 2014 totiž zákon nepočítá se vzorovými stanovami vydávanými nařízením vlády (tak jako je tomu dnes), které by platily v případě, že se vlastníci nad jejich zněním neshodnou.
Kupujícím tak lze jedině doporučit, aby výplatu kupní ceny vázali důsledně na zápis do katastru nemovitostí a aby si pro případ blokace zápisu vlastnického práva katastrem nemovitostí vymínili právo odstoupení od kupní smlouvy.
Další bič na vlastníky jednotek Zákonodárce neponechal nic náhodě. Kromě blokace převodů vlastnického práva budou vlastníci jednotek nuceni k uposlechnutí zákonného příkazu, aby založili a zapsali SVJ do rejstříku, i z jiného důvodu. Nedojde-li ke vzniku SVJ, budou se na právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek uplatňovat obecná ustanovení o spoluvlastnictví, která jsou pro vlastníky méně komfortní, než je správa domu a pozemku společenstvím vlastníků.
Významnou nepříjemnost bude představovat zejména solidární odpovědnost vlastníků jednotek za dluhy související se správou společných prostor. Solidární odpovědnost znamená, že každý z vlastníků odpovídá za dluhy v plném rozsahu, jako by byl povinný sám.
Výjimkou ze solidární odpovědnosti je dělená odpovědnost, která se však bude uplatňovat pouze v případě existence SVJ. Dělená odpovědnost spočívá na principu, že vlastníci jednotek ručí za dluhy SVJ „pouze“ v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tato omezená odpovědnost ve srovnání s odpovědností solidární tak bude patrně vedle blokace převodů jednotek významným donucovaným prostředkem k založení SVJ.
Lze navíc předpokládat, že vidina pouhé dílčí odpovědnosti bude motivovat k založení SVJ i ty vlastníky domů, které mají méně než pět jednotek a u kterých tak bude založení SVJ za účelem správy domu a pozemku ryze dobrovolné.
____________________________________
Převzato z
http://www.patria.cz/…atastru.html
Hezký den!
Pane Pavle, napsal jste to moc hezky, tak teď se můžete podívat, jaká je realita (píšu o tom i v jiném vlákně, ale sem můj příspěvek patří více) :
1. Nejdříve se podívejte na Pokyny 44, čl. 3 odst. 1.1.2 zhttp://www.cuzk.cz/Predpisy/Resortni-predpisy-a-opatreni/Pokyny-CUZK-31–42/pokyny-44.aspxde:
2. Mohu Vám se 100% jistotou říci, že v bytovém domě, který znám, KÚ zapisuje jednotky dále, aniž SVJ vzniklo,( datum doručení 3. různému 7.2.2014).
Původní vlastník (MČ Praha 10) novým vlastníkům písemně sděluje, že SVJ vzniklo ( znám pouze usnesení Rady, důvodová zpráva není k nahlédnutí :-( ), tak i kdyby noví vlastníci měli zájem se starat, jakou mají odpovědnost, jsou vlastně přesvědčováni, že pouze do výše svého podílu. No, a pan starosta, ten to přece vědět musí, když Radě předsedá a teď jen dokonce BC. Ptám se jinde, jakou mají odpovědnost, pokud SVJ nevzniklo a BJ jsou definovány podle 72/1994?
Jar
Paní Petra Mirovská patří k těm mnoha vykladačům NOZ, kteří se
vyrojili v poslední době. Píší nekvalitní publikace a vystupují jako
lektoři v přednášká, na kterých jsou udivené veřejnosti sdělovány
dílem pravdy, dílem ale naprosté nesmysly.
--------------------------------------------------------------------------
P. Mirovská napsala: „Významnou nepříjemnost bude představovat zejména solidární odpovědnost vlastníků jednotek za dluhy související se správou společných prostor. Solidární odpovědnost znamená, že každý z vlastníků odpovídá za dluhy v plném rozsahu, jako by byl povinný sám.“
Toto tvrzení je nepravdivé. Za prvé: paní Mirovská si nepřečetla NOZ, který definuje, že v domě nejsou spoolečné věci ve spoluvlastnictví. Jednotka(2012) je věc nemovitá, která v sobě zahrnuje také podíl na společných částech domu. Cituji znění NOZ:
- § 1159 Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
Solidární odpovědnost vlastníka jednotky je tedy ze zákona vyloučena.
Neexistuje totiž společná věc, za kterou by vlastníci jednotek mohli nést
solidárně odpovědnost.
--------------------------------------------------------------------------
P. Mirovská napsala: „Výjimkou ze solidární odpovědnosti je dělená odpovědnost, která se však bude uplatňovat pouze v případě existence SVJ. (…) Nedojde-li ke vzniku SVJ, budou se na právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek uplatňovat obecná ustanovení o spoluvlastnictví. “
To také samozřejmě není pravda. Obecná ustanovení o spoluvlastnictví věci a solidární odpovědnosti se na dům s jednotkami nikdy neuplatní. Nový občanský zákoník jasně definuje okamžik, od kterého se bude postupovat podle právní úpravy bytového vlastnictví. Není to od vzniku SVJ, jak se mylně domnívá paní Mirovská, nýbrž od okamžiku rozdělení domu na jednotky. Cituji z NOZ:
- § 1174 (1) Vznikne-li výstavbou dům, zůstanou strany až do vzniku jednotky podílovými spoluvlastníky nemovité věci. (2) Vznikem jednotky se podílové spoluvlastnictví nemovité věci mění v bytové spoluvlastnictví.
Z uvedeného je zřejmé, že solidární odpovědnost spoluvlastníka se uplatní pouze mezi spoluvlastníky budovy (rozestavěné budovy) do vzniku první jednotky v domě. Vznikem první jednotky zaniká solidární odpovědnost spoluvlastníků budovy a nastupuje odpovědnost za jednotku podle ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví. Je tedy bezvýznamné, zda v domě vzniklo SVJ(2012), či nevzniklo.
lake
Pan lake uvádí, že podle NOZ v domě nejsou společné věci ve spoluvlastnictví s odkazem na § 1159, a že proto nelze v SVJ 2014 uplatnit obecné ustanovení NOZ o spoluvlastnictví konkretně o solidární odpovědnosti.
Ovšem v jiné diskusi http://www.portalsvj.cz/…rnizace-domu#… uvádí, že rozhodnutí v SVJ 2014 o významné záležitosti týkající se společné věci, konkrétně o zateplení domu, se použijí ustanovení obecné části NOZ, konkrétně § 1129.
Zcela rozporný názor ve dvou lakeho příspěvcích. Zdá se mi, že lake paragrafy zákonů ohýbá a vykládá jak se mu to kdy hodí.
Prosím o názor: bytový dům byl v roce 2013 Prohlášením vlastníka budovy rozdělen na jednotky podle 72/1994 Sb., došlo k převodu cca 15 jednotek ze 30, všechny smlouvy s vyznačením doložky vkladu z KÚ byly rozesílány až po 1.1.2014 a k doručení 3. různému vlastníkovi došlo 7.2.2014. Mohlo v BD vzniknout SVJ podle 72/1994 ( což tvrdí původní vlastník – MČ)? Pokud nemohlo a tedy nevzniklo( k tomu se kloním já, jako jeden z nově zapsaných vlastníků ), v jakém režimu se nacházíme, co se týká:
- odpovědnosti za škody a( např. pád tašky ze střechy na člověka na chodníku) a škody na majetku (kroupy zničí střechu)
- odpovědnosti za dluhy a za závazky, které vzniknou z jednání např. správce, který nám byl určen Prohlášením vlastníka
Jaké praktické kroky radíte učinit? Např. seznámit se s pojistnou smlouvou na bytový dům, kdo je v ní pojištěn atd?
Děkuji
Řeším na Praze 10 totéž (2013 Prohlášením vlastníka budovy, 2013 převod 3 jednotek z 20, všechny smlouvy s vyznačením doložky vkladu z KÚ byly rozesílány až po 1.1.2014 a k doručení 3. různému vlastníkovi došlo únor 2014).
Máte termín schůze SVJ a schválení stanov? Probíhají další převody? Řešila jste to s oddělením privatizace?
Lake,
zdůvodnil jste, proč se obecná ustanovení o spoluvlastnictví věci na dům s jednotkami nikdy neuplatní.
Jak se díváte na to, že se i v důvodové zprávě NOZ k § 1198 uvádí, že nevyhoví-li se zákonnému příkazu (založení a vzniku SVJ), uplatní se pro právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek obecná ustanovení o spoluvlastnictví?
Neuvedl jste v čem vidíte údajný rozpor s tím, co jsem napsal. Důvodová zpráva je pro skutečný právní stav bezvýznamná.
Paní Petra Mirovská prostě opisovala z důvodové zprávy nesmysly, které zákon upravuje zcela jinak. Podobně naivně postupovala paní JUDr. Pavla Schödelbauerová v jiném případě: http://www.portalsvj.cz/…xxx-podle-ep#….
Všichni tito „vykladači“ NOZ jej nejsou schopni vyložit. Pouze opisují co si načetli z důvodové zprávy a opsali od jiných „vykladačů“. Bezmyšlenkovité opisování neplatných textů není výklad zákona.
lake
Poslední komentáře