Nesprávné informace o výstavbě výtahu
Na webu magazínu „Výbor“ je zveřejněn článek s odpovědí na dotaz
ohledně výstavby nového výtahu v domě: https://www.magazinvybor.cz/…mohu-branit/
. Autorem odpovědi je Mgr. Jan Bauer, právní analytik Klusák advokátní
kancelář. Jde o případ, kdy v domě neexistuje výtah a někteří
vlastníci jednotek si přejí, aby byl vybudován jako nová
společná část.
Odpověď Jana Bauera, právního analytika Klusák advokátní kancelář, je nesprávná. Je totiž v rozporu se zákonem.
- Nepravdivé tvrzení Jana Bauera: „Výtah je dle § 1160 občanského zákoníku ve spojení s § 5 odst. 1 písm. h) vyhlášky č. 366/2013 Sb. definován jako společná část domu.“
To není pravda. pokud výtah v domě není, nemůže být definován nijak, protože není. Pokud výtah v domě je, pak může být podle okolností ve vlastnictví vlastníků jen některých jednotek, ve vlastnictví vlastníka jediné jednotky, případně ve vlastnictví jiné osoby. Vyhláška č. 366/2013 Sb. je v této části pouze dispozitivní. Rozhodující je pouze obsah prohlášení.
- Nepravdivé tvrzení Jana Bauera: „Z tohoto důvodu rozhoduje o vybudování výtahu v domě shromáždění dle § 1208 písm. f) bodu 7. občanského zákoníku. Pokud tedy shromáždění rozhodne o vybudování výtahu, může se tazatelka coby přehlasovaný vlastník navrhnout soudu, aby zrušil rozhodnutí shromáždění.“
Toto jsou nesmysly v rozporu se zákonem. Mohly by uvést jiné osoby v omyl. Autorovi zjevně ušlo, že v domě není doposud žádný výtah. Není tedy uveden v Prohlášení vlastníka budovy jako společná část. Z toho je třeba vyjít. Orgán SVJ (které je pouhým správcem, údržbářem a opravářem cizího majetku) není oprávněn vnucovat vlastníkovi domu novou (dosud neexistující) společnou část. Takové rozhodování je vyhrazeno vlastníkům jednotek.
Výstavba společného výtahu vyžaduje tedy jako první krok změnu Prohlášení vlastníka budovy. To se ovšem neděje podle § 1208, jak se autor nesprávně domnívá. Ke změně Prohlášení může dojít jedině postupem, který je popsán v kogentním speciálním ustanovení § 1169 NOZ:
| § 1169 Změna prohlášení (1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva. (2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. |
Prohlášení může být v tomto případě nejvhodněji změněno Smlouvou o výstavbě. To bude ona „dohoda dotčených vlastníků“ předvídaná v ustanovení § 1169. V ní si vlastníci jednotek uvedou vše, co je obsahem dosavadního Prohlášení vlastníka. K tomu navíc uvedou tyto nové skutečnosti (nejde o úplný výčet, jen namátkou doporučuji):
- Výčet společných částí se rozšíří o výtah.
- Uvede se harmonogram výstavby a odpovědná osoba za výstavbu (nejspíše SVJ?) a budoucí provozovatel výtahu (SVJ?).
- Dohodne se jak se vlastníci jednotek budou podílet na nákladech stavby výtahu. Nemusí to být podle spoluvlastnických podílů!
- Určí se, zda výtah bude vyhrazen k výlučnému užívání vlastníkům určitých jednotek, nebo jej budou užívat všichni vlastníci jednotek (§ 1166 NOZ).
- Dohodne se jak se vlastníci jednotek budou podílet na provozních nákladech nového výtahu (jde o náklad na správu společného majetku, § 1180 věta druhá).
- Případně se sjedná dohoda o budoucím rozúčtování nákladů na poskytování služby „provoz výtahu“ (viz zákon č 67/2013 Sb.).
Nesprávné je tedy tvrzení Mgr. Jana Bauera z advokátní kanceláře Klusák, že by se o tak zásadní věci mělo rozhodovat na shromáždění hlasováním pouhou většinou podle § 1208 NOZ. Změna Prohlášení (případně jeho nahrazení Smlouvou o výstavbě) vyžaduje vždy předchozí písemnou dohodu dotčených vlastníků podle § 1169 NOZ. Teprve pak je možno získat většinový souhlas ostatních vlastníků (pokud nějací jsou).
Je příliš mnoho právníků i soudců, kteří se snaží vykládat zákon, aniž by znali jeho znění. Pouze opisují komentáře jiných opisovatelů. Jistý Lake to zde opakovaně kritizoval a označoval toto bezduché opisování blábolů jako „prasečí právo“ …
Justitianus
Justitianusi, jste dobrý, ale myslím si, že výtahy jsou změnou stavby. § 184a stavebního zákona: • (1) Není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Není-li žadatel o povolení změny dokončené stavby jejím vlastníkem, dokládá souhlas vlastníka stavby. K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo. • (2) Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace. • (3) Souhlas se nedokládá, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro požadovaný stavební záměr nebo opatření stanoven účel vyvlastnění zákonem. • (4) Odstavce 1 a 2 se použijí obdobně u postupů podle části třetí hlavy III a části čtvrté hlavy I, které nejsou správním řízením
v domě, kde několik vlastníků bylo proti vestavbě výtahu: Nejprve bylo třeba sepsat dohodu vlastníků, kteří měli zájem podílet se finančně na realizaci vestavby výtahu do domu. V dohodě byl uveden způsob financování vestavba (složením dohodnuté částky na konto SVJ na uvedený účel), dále jak bude financován následující provoz výtahu (na radu právníčky byla využita ustanovení NOZ pro přídatné vlastnictví analogicky upravená pro správu společné části budovy ve výlučném užívání skupiny vlastníků a konečně v dohodě je i pravidlo, jak se mohou v budoucnu připojit k provozovatelům výtahu další vlastníci jednotek v domě. Dohoda obsahovala podpisový list, ve kterém je uvedeno kdo a kdy za který byt se připojil k dohodě o vestavbě a provozování výtahu. Dále byl vypracován podpisový list Souhlas vlastníků s vestavbou výtahu, kde bylo uvedena podmínka souhlasu s vestavbou výtahu, že ti, kdo se nepřipojí k budovatelům výtahu nebudou nic platit na vestavbu výtahu a ani na jeho následný provoz. I tak někteří vlastníci nedali souhlas s vestavbou výtahu. Z lidského hlediska to považuji za jejich selhání a necitelnost k potřebám těch, kteří měli zdravotní omezení a výtah potřebovali. Výbor svolal shromáždění vlastníků, kde potřebným kvórem byla schválena modernizační akce domu – Bezbariérový přístup k bytům a kde bylo určeno, kdo se bude podílet spolu s výborem na výběru dodavatele výtahu. Následně po výběru dodavatele a podpisu smlouvy s ním výbor pro realizaci akce vystavil žádost na stavební úřad o vydání stavebního povolení. Účastníkem stavebního řízení jsou ze zákona všichni vlastníci bytů a stavební úřad se zabýval jediným požadavkem jednoho z vlastníků, že vestavba výtahu nesmí zhoršit statiku domu. Dodavatel výtahu k tomu opatřil vyjádření statika, že výtah bude mít samostatný základ a že vestavbou se zlepší statika domu. Výtah ve společných prostorách sice zabral určitou plochu, kterou mají ve výlučném užívání provozovatelé výtahu, ale na jednotlivých nadzemních podlažích po zabudování nástupních plošin se zvětšila plocha k úklidu o větší plochu, než byla zabraná plocha v přízemí. Vestavbou výtahu se nezměnily velikosti vlastnických podílů vlastníků v domě, takže nebylo nutné měnit Prohlášení vlastníka budovy a výtah slouží od druhé poloviny r. 2014 k plné spokojenosti provozovatelů výtahu, ke kterým se časem přidali další vlastníci bytů, a to i z těch, kteří nesouhlasili kdysi z vestavbou výtahu.
Otázkou však je, co se rozumí v citovaném paragrafu „o změně jejich práv a povinností“. Jest snad každá nová věc, která se má stát společnou částí domu „změnou práv a povinností“? Nemyslím.
Dále a) zábor stávajících společných prostor (patří podílově všem vlastníkům), b) výstavba vně budovy (použítí spol. prostor -pláště budovy a souhas vlastníka vnějšího pozemku pod výtahem a vše v info v úvodním příspěvku. – p.Justitianus Gita
O výtazích by měli být obyvatelé domu informováni hodně dobře a nezaujatě
- Aby nwbylo rozhodnuto ve prospěch budovatelů, ve prospěch správců, že budou mít jen „čárku“ za splněnou zakázku
- aby nebylo rozhodnuto jen proto, aby se vlk nasytil .....(bez respektování starých a stárnoucích lidí a invalidů,žen s dětmi,bez respektování norem i vyhlášek apod.)
- samotné shromáždění a obyvatelé domu nemají ponětí, pro co hlasují, pokud nemají odborně vše vyloženo. A i potom se vyskytnou zádrhely.
- hlasování většinou na shromáždění je nedostatečné-pro nové i stávající výtahy
Poslední komentáře