Neplnění povinností při správě domu
Prosím o kontakt na konkrétního schopného a odvážného advokáta v Praze, který je ochoten a hlavně má předchozí zkušenosti při řešení problémů vlastníků. Dům je spravovaný současně výborem SVJ a správcovskou firmou. Jde o zcela zásadní problémy porušování zákonů a vyhlášek při správě domu, navyšování fakturace oproti skutečně provedené práci. Dále neodpovídání na korespondenci vlastníkům, odmítnutí předložení dokladů a nahlížení do dokumentace, zavádějící informace vlastníkům (doložím). Neplnění řádné správy domu, střety zájmu a ještě další..... Jde o výkladní skříň problémů, kde si bude moci vybrat, který problém pro něho bude nejzajímavější. Prosím bez rad zaslat doporučeně s dodejkou, to opravdu nefunguje. Potřebuji právníka, který zastupuje vlastníky, nikoliv SVJčka při vymáhání dluhů po vlastnících. Ti totiž vlastníky nechtějí zastupovat. 2 renomované právní kanceláře odmítly. Spousta věcí ještě není promlčená. Nehledám rady co dělat, ale někoho, kdo za úhradu bude úspěšně řešit.
Stačí stále ještě jako důkaz požadavek na předložení, vytištěná e-mailová komunikace ? Pokud přijde odpověď, nevyplývá z ní, že bych dostal odpověď, nebo mi byly doklady předloženy, respektive vůle výboru umožnit k nim přístup.
A jako bonus záznam zvuku z osobního jednání, kdy mi na žádost doklady nebyly předloženy?
Počítám a zkousnu, že se nebudeme vším zabývat. Tak kde je ten kontakt na advokáta, který zastupuje vlastníky proti SVJ ?
Anonymus (bez ověření) zde lamentuje a shání advokáta pro realizaci svých nedosažitelných fantazií. Pokud snad advokáta najde, ten jej s radostí připraví o několik tisíc, nebo o několik desítek tisíc Kč. A bude-li tazatel tvrdohlavý, mohou to nakonec být statisíce (viz zde již probíraný případ pana Tomas22 a jeho neověřeného vodoměru).
I když Anonymus píše že „nehledá rady co dělat“, přesto ode mne pár rad dostane. Na rozdíl od advokátů je poskytnu zcela zdarma.
- Anonymus píše: „Jde o zcela zásadní problémy porušování zákonů a vyhlášek při správě domu …“
Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by ukládal povinnost neporušovat zákony a vyhlášky. Naopak občanský zákoník ve svém § 1 stanoví základní pravidlo, že „[n]ezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona“.
- Anonymus píše: „… navyšování fakturace oproti skutečně provedené práci …“
Jinými slovy tvrdíte že statutáři hospodařili neřádně, když za dílo uhradili zhotoviteli víc než činí cena obvyklá. Spor prohrajete a soud Vás poučí že toto nebude vůbec řešit. Shromádění by jistě mohlo statutáry odvolat, pokud by vlastníci jednotek snad nebyli spokojeni s tím jak se hospodaří. Názor jediného osamělého kverulanta je pro soudce bezvýznamný. Cituji:
| "Případná pochybení orgánů společenství při hospodaření
s majetkem mohou mít význam např. při rozhodování o personálním
obsazení těchto orgánů (…). Nejvyšší soud v rozsudku 26 Cdo 913/2019 ze dne 27.08.2019 |
- Anonymus píše: „… neodpovídání na korespondenci vlastníkům …“
Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by ukládal povinnost odpovídat na na korespondenci vlastníkům.
- Anonymus píše: „… odmítnutí předložení dokladů a nahlížení do dokumentace …“
Ano. Jste-li schopen prokázat Vaše tvrzení, pak se můžete úspěšně domáhat splnění této povinnosti, a to i žalobou.
- Anonymus píše: „… zavádějící informace vlastníkům (doložím) …“
Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by zakazoval poskytovat zavádějící informace vlastníkům. Totéž dělají čeští i bruselští politici vůči občanům dnes a denně, ale nevšiml jsem si, že by to pro ně bylo spojeno s nějakými právními následky.
- Anonymus píše: „… Neplnění řádné správy domu …“
V tom případě by je shromáždění už dávno odvolalo. Názor jednoho osamělého kverulata je bezvýznamný.
| "Případná pochybení orgánů společenství při hospodaření
s majetkem mohou mít význam např. při rozhodování o personálním
obsazení těchto orgánů (…). Nejvyšší soud v rozsudku 26 Cdo 913/2019 ze dne 27.08.2019 |
- Anonymus píše: „… střety zájmu …“
Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by ukládal členovi statutárního orgánu nebýt ve střetu zájmů.
Justitianus
Andreji, mezi spoluvlastníky se od nepaměti dosahuje ujednání většinou (ze všech), počítanou podle podílů. Co bylo takto ujednáno je závazné pro všechny. Podle § 1126 platí, že při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.
V případě spoluvlastnictví bytového je to obdobné. Pro správu domu a pozemku platí podle § 1206 odst. 2 , že shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů; k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Pokud se rozhoduje per rollam, počítá se většina ze všech hlasů.
Justitianus
„mezi spoluvlastníky se od nepaměti dosahuje ujednání většinou (ze všech), počítanou podle podílů. … V případě spoluvlastnictví bytového je to obdobné. … k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek“ (Vložil Justitianus, 9. Listopad 2022 – 13:18)
Obdobné to není ani přibližně. Počítat většinu ze všech a z přítomných je něco zcela jiného. Asi jste stále doma a domníváte se, že nemůže u Vás nastat situace, že se shromáždění nezúčastníte. Ostatní chodí třeba taky někdy do práce (ano, možná Vás to překvapí, ale i na odpolední, noční nebo sobotní směny), cestují služebně i soukromě po Česku i do ciziny, může se jim porouchat automobil nebo nastat jiná technická porucha, mohou být neplánovaně ve zdravotnickém zařízení ad. A to nemluvím o naschválech, že je jim pozvánka doručena pozdě, na jinou adresu, jiným než sjednaným způsobem, nebo dokonce vůbec.
Bubláte a mudrujete zcela zbytečně. Nepřečetl jste si dotaz na který jsem odpovídal.
- K rozhodnutí spoluvlastníků věci není třeba souhlasu všech. Postačuje souhlas většiny, počítaný podle podílů.
- K rozhodnutí spoluvlastníků domu rozděleného na jednotky není třeba souhlasu všech, jestliže se nemění spoluvlastnické podíly, ani nedochází ke změně v definici jednotky ani v definici výlučně užívaných společných částí. Postačuje souhlas většiny, počítaný podle podílů.
- K rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ není zpravidla třeba souhlasu všech. Postačuje souhlas většiny na usnášení schopném shromáždění, počítaný podle podílů (pokud zákon nebo stanovy nepředepisují kvorum vyšší).
Jde nepochybně o tři případy zcela obdobné: v žádném z nich není třeba získat souhlas všech. Jinak řečeno: Jednotlivec nemůže svým nesouhlasem zablokovat většinové rozhodování o společné věci. Mám tedy pravdu; doufám že už chápete co jsem napsal Andrejovi.
„doufám že už chápete co jsem napsal Andrejovi“ (Vložil Justitianus, 9. Listopad 2022 – 17:28)
Ano, chápu. Panu Andrejovi jste napsal svůj názor, že pokládáte za obdobné následující dvě situace, totiž když pana Andreje přehlasuje většina a když ho přehlasuje menšina (v obou případech počítáno podle podílů).
Já tyto situace vnímám jako nikoliv obdobné.
Pane Justitiane, § 1 OZ se vztahuje na všechny účastníky dohody/ujednání (nejčastěji na dva). Toto případné ujednání podle § 1 ale nezavazuje třetí osoby. Co se týká specificky bytového spoluvlastnictví, tak u něho je třeba vzít v úvahu též § 978 OZ.
Pro původního anonymního tazatele: Pokud byste chtěl žalovat členy výboru, začněte petitem žaloby. Ten musí být dostatečně konkrétní a vymahatelný. Nejspíš by se mohlo jednat o náhradu škody. Žalovat „nedodržování zákonů“ nemůžete. Takovou žalobu by musel každý soud odmítnout.
„Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by ukládal povinnost neporušovat zákony a vyhlášky.“ (Vložil Justitianus, 9. Listopad 2022 – 8:49)
Justine, kde odkud tohle čerpáte?
Již dříve jste opakovaně psal, že není povinnost dodžovat stanovy, nařízení vlády ani prohlášení vlastníka, a teď ani zákony ani vyhlášky.
Ještě se vyjádřete, zda platí smlouvy.
Co je tedy podle Vás třeba dodržovat?
Možná si přečtěte něco na téma demokratický právní stát.
To vypadá, jako byste popisoval náš dům.
S advokáty se to má takto. Advokát rád převezme zastupování SVJ (silnější strany). Najít advokáta, který převezme zastupování vlastníka (slabší strany) proti SVJ prakticky nelze.
Na SVJ jednoduše není páka. Moudrý zákonodárce tomu tak chtěl.
Úplně první, čím byste měli začít, je odvolání stávajícího výboru a volba nového. Pak může mnohem jednodušeji SVJ s novým výborem vymáhat škodu na předchozích členech výboru. Mějte ale na paměti, že škodu musíte umět prokázat, musíte ustát důkazní břemeno.
Úspěšné řešení vám nezaručí nikdo a proto vás také 2 renomované AK odmítly zastupovat. Něco z popisovaného je na žalobu, něco na trestní oznámení. Když připravíte všechny podklady (důkazy), zvýšíte šanci na to že advokáta seženete (jak na zastupování v žalobě, tak v trestním oznámení).
Hledáte někoho kdo zájmy vlastníků zastupovat nechce. Přečtěte si pečlivě znění zákona, který se týká bytového spoluvlastnictví. Kdo myslíte že zákon navrhl a prosadil jeho přijetí, právníci. Právě oni se stávají statutárními orgány SVJ. Od začátku do konce nemají opravdu zájem hájit slabší stranu, vlastníka, jehož zpráva stále více osekávají.
Připravit všechny podklady ke všem událostem je nadlidský výkon, navíc zbytečný, pokud se tím vším nikdo nebude zabývat. Stohy papíru ani nikdo nebude číst, mnoho souborů nikdo nebude otvírat. Tohle jsem měl právě připravené u jedné události komplet. Škoda za statisíce u každého z několika vchodů (velké SVJ) při převzetí díla, které již z fotografií nesplňuje normy a neodpovídá stavu při převzetí a ve stavebním deníku. Tohle už je promlčené. Tohle AK při první konzultaci tak nějak ani nekomentovala jestli vezmou nebo ne. Na tom jsem ztratil měsíce. Pak už se z toho jen vykroutili. Potřebuji někoho schopného, který si po 1 hodině konzultace určí směr, kterým půjde. Na další schůzku přinesu komplet doklady. V současné době se k advokátovi nedostanete do kanceláře dříve než za 1,5 měsíce, jak mají plno. Až pak se dozvím, že to advokát bere/nebere. Třeba teď budeme mít volbu do výboru. Kandidátka nebyla vypsaná a všichni tedy nebyli seznámeni s možností volby. § 1207 (2) Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. Věřte tomu, že volba proběhne i v rozporu se zákonem. Nejsem začátečník, ani naivní. Za 3 měsíce jednoznačně, nestihnu dát žalobu k soudu, protože nestihnu ani najít advokáta.Tohle mám v ruce teď a vytištěné. Je to asi 7 listů. Může být jednodušší spor ? Víte, taky chodím do práce a v pracovní době nemohu obvolávat advokáty, kteří nezvedají telefony, protože mají kšeftů dost. Na e-maily zpravidla advokáti taky neodepisují. Bohužel většina rad, co jsou pod článkem jsou spíš knížecí rady, dohady a polemiky. Děkuji každému za typ. Pokud typ nebude, tak to vypadá, že nikdo na foru nic podobného ještě nedotáhl do konce?
Za 3 měsíce stihneš dát žalobu k soudu, stačí načmárat na kus papíru a podat (tím dodržíš lhůtu) a advokáta si můžeš shánět dalších X měsíců, než to soud nařídí k jednání, resp. vyzve tě nejprve k zaplacení poplatku (tak měsíc až 3 od podání)?
Ledaže bys zažádal o předběžné opatření, pak by soud měl rozhodnout nejpozději do 7 dnů
Ps: Nejprve tady pošli nějaké konkrétní důkazy čí problémy, ať se můžeme bavit konkrétně, jakou máš šanci (U advokátů nebo soudu). Nějaké škody soudy moc nezajímají, co si rozhodnete na shromáždění, to si i zaplatíte… pochop to už!
neodpovidani na korespondenci a dalsi nemusi byt vubec na nic, a to malo zbyle zalezi na dukazech
jo a stret zajmu soud nezajima, co si zvolili, to maji. Jsou to jejich penize a ne statni!
Odmitli to proto, ze to je asi o nicem a nevydelecne (hodnota sporu miziva), at predlozi dukazy a muze se alespon dozvedet, jestli to dukaz vubec je. Treba dukaz na to odmitani nahlizeni, ma to pisemne snad s tim “nic vam ukazovat nebudeme”?
Tak zalezi co presne po nich chtel (dukaz = zadost + vysledek), pak lze teprve rici, zda je/neni pouzitelne jako dukaz.
Poslední komentáře