neodsouhlasené vícepráce shromážděním-nechci,aby je platili majitelé bytů

Pavle děkuji vám za odpověď,trochu mi není jedno jasné, statutární orgán si může svévolně rozhodovat a utrácet peníze majitelů bytů,aniž by k tomu potřeboval jejich souhlas?Pochopila jsem ze stanov,že čerpání z FO musí být výborem na schůzi předem odsouhlaseno.Bo­hužel jsem tady v diskuzích nenarazila na srozumitelnou definici,od jaké částky je potřeba souhlas shromáždění. Ale vysvětlil jste mi to tak,že co rozhodne statutární orgán,to je prostě závazek pro majitele bytů a je jedno jestli k tomu dali písemný souhlas.A v tom případě,když si objednáme firmu,není závazná předem stanovená cena,stejně si doúčtuje vícepráce dle svého?Plaťte co vám určíme? Děkuji vám za odpověď, jsem ráda,že jste napsal svůj názor.V žádném případě nemám chuť lítat po soudech,ale zjišťuji dále odborné informace,jak se bránit.Pochybení je především u lidí, kteří podepsali smlouvu.Sice jsem už tomu věnovala hodně času,ale půjde-li do tuhého,prostě odstoupím úplně stejně jako to udělal předchozí výbor.Prostě to nemáme z čeho zaplatit a nikdo nám už nepůjčí,jsme zadluženi a tento měsíc se kůli úvěrům navýšil odvod do FO o 5,–Kč/m2 , takže si lidi víc nenechají navýšit.S pozdravem a poděkováním. Zdeňka

Z: Pavle děkuji vám za odpověď,trochu mi není jedno jasné, statutární orgán si může svévolně rozhodovat a utrácet peníze majitelů bytů,aniž by k tomu potřeboval jejich souhlas?Pochopila jsem ze stanov,že čerpání z FO musí být výborem na schůzi předem odsouhlaseno.

P: Z odpovědi pana G.X. snad vyplývá, jak jsem to myslel. Stanovy jsou interní předpis, který by se měl dodržovat. Jeho nedodržení lze soudně vymáhat a požadovat úhradu škody, pokud škoda vznikla. Členové výboru jsou občanskoprávně a trestněprávně postižitelní, pokud jim to dokážete. Na druhou stranu výbor je staturání orgán a jménem SVJ uzavírá smlouvy ze kterých mohou vyplývat značné závazky.

Z: Bohužel jsem tady v diskuzích nenarazila na srozumitelnou definici,od jaké částky je potřeba souhlas shromáždění.

P: Žádná taková částka není v obecnězávazném právním předpisu stanovena. Může být jen ve stanovách nebo v rozhodnutí shromáždění. Velmi záleží na velikosti SVJ. Máme 139 jednotek a vybíráme ročně 3,1 mil. Kč na dlouhodobou zálohu na opravy. To je asi jiná situace než u SVJ s 10 jednotkami, které třeba navíc je v novostavbě, kde se velké opravy na několik let dopředu neplánují.

Z: Ale vysvětlil jste mi to tak,že co rozhodne statutární orgán,to je prostě závazek pro majitele bytů a je jedno jestli k tomu dali písemný souhlas.

P: To říká ZoVB a ObčZ.

Z: A v tom případě,když si objednáme firmu,není závazná předem stanovená cena,stejně si doúčtuje vícepráce dle svého? Plaťte co vám určíme?

P: To jsem snad ani náznakem neodpověděl. Závazná je smlouva. Vůbec neuvádíte o jaké vícepráce se jedná. Pokud byly „vícepráce“ výměna bytového jádra u bývalého předsedy je to něco jiného, než když někdo objednal dodatečně opravu z lepšího materiálu či další práce, které v původní smlouvě nebyly. O jaké vícepráce šlo?

Z: Děkuji vám za odpověď, jsem ráda,že jste napsal svůj názor.V žádném případě nemám chuť lítat po soudech,ale zjišťuji dále odborné informace,jak se bránit.Pochybení je především u lidí, kteří podepsali smlouvu.Sice jsem už tomu věnovala hodně času,ale půjde-li do tuhého,prostě odstoupím úplně stejně jako to udělal předchozí výbor.Prostě to nemáme z čeho zaplatit a nikdo nám už nepůjčí,jsme zadluženi a tento měsíc se kůli úvěrům navýšil odvod do FO o 5,–Kč/m2 , takže si lidi víc nenechají navýšit.

P: Pokud byly skutečně vícepráce řádně odsouhlaseny a provedeny velmi nedoporučuji dělat mrtvého brouka s tím, že nemáte peníze. Vzhledem k tomu, že všichni ručíte ze zákona je pro dodavatele jednoduché Vás žalovat a exekucí nějaké jednotky se domoci svých práv. Doporučuji s dodavatelem jednat, třeba i o splátkách. Opakuji, pokud byly vícepráce podle smlouvy, odsouhlasené statutárním orgánem a skutečně provedeny, nemáte moc šancí nezaplatit.

Hezký den!

Pavel

Děkuji vám všem, že jste věnovali svůj čas našemu problému, pozorně jsem si přečetla vaše názory a udělala jsem si „výtah“ vašich dobře míněných argumentů,moc jste mi pomohli a ukázali i jiný úhel pohledu než ten, který mám z naší situace.A hlavně poradili na co si dát pozor.Až bude situace vyřešena,napíšu sem na stránky jak to dopadlo.Mějte se prima a ještě jednou vám děkuji.Jsem vám všem vděčná. Zdeňka

Pokud jde o rozhodování výboru a právo uzavírat smlouvy jménem společenství, platí stanovy, které jste si schválili. Můžete je změnit a upřesnit usnesením shromáždění. Můžete si například stanovit, že:

• povinností výboru je předložit shromáždění předem ke schválení obsah a finanční objem každé smlouvy nad X Kč
• dodatky a změny uzavřených smluv musí být shromážděním schváleny vždy, bez ohledu na jejich výši.

Omezíte tím akceschopnost a pružnost rozhodování výboru; něco za něco...
Pokud jde o práce objednané u firmy:
Na práce většího rozsahu přece vždy nechává výbor vypracovat odborný projekt, ten je podkladem pro cenové nabídky oslovených firem. Výběr firmy se provede vždy transparentně hlasováním na shromáždění. Pak se uzavírá s vybranou firmou smlouva, kde je rozsah i finanční částka uvedena přesně. Standardně by tam měla být klauzule, že "případné další práce nad uvedený rozsah musejí být před jejich započetím schváleny oběma smluvními stranami v písemném dodatku k této smlouvě". Ještě jsem se nesetkal s tím, že by seriózní firma něco jednostranně doúčtovávala, smlouva jí k tomu přece nedává prostor.
Pokud jde o "pochybení" vašeho výboru: je třeba zkoumat,zda šlo o zbytečné vícepráce, nebo o předraženou práci, nebo o prostředky účelně vynaložené na opravu/údržbu domu.
lake

Plně souhlasím s panem lake, chtěl bych doplnit pár poznámek:

• u akce většího charakteru je nutno s vícepracemi počítat, stejně tak může dojít k úsporám („méněpracem“). Výbor SVJ musí mít manévrovací prostor, mnohdy je třeba rozhodnout ihned
• proto je správné schválit určitou limitní cenu, jako hranici, do které může výbor rozhodovat, s tím, že nutnost každé vícepráce by měla být potvrzena najatým stavebním dozorem a že po ukončení akce bude výborem předložena ke schválení zpráva o tom, jak akce ve skutečnosti dopadla
• stejně tak je potřeba mít na akci o něco více financí, než je cena, uzavřená ve Smlouvě o Dílo, také úvěr je lépe nedočerpat, než nemít na dokončení peníze

Pochopitelně není pravda, že je nutné počítat s vícepracemi.

Nepočítat s vícepracemi = nemít rezervu je nezodpovědnost, nic jiného.

Dobrý den, pan Pavel uváděl ve zkratce, že výbor vůči jiným osobám jedná jménem SVJ a tak případně SVJ zavazuje. Účinky tohoto platí bez ohledu na to , zda z hlediska případné nutnosti schválení shromážděním k tomu výbor měl mandát či nikoliv.

To je předpokládám jasné, a neznamená to, že může rozhodovat svévolně (protože samozřejmě také odpovídá za případnou vzniklou škodu)

Ptáte se na částku, ta by mohla být ve vašich stanovách, pokud jste si něco takového schválili. / ve vzorových žádný limit není/. V zákoně je však poměrně přísný § 11 odst 5 .

G.X.

komentátor G.X. uvádí §ll,odst.5 ZoVB.Ten však také neobsahuje částku,ale zdůrazňuje nutnost,aby prozměnu užívání stavby a pro změnu stavby byli VŠICHNI vlastníci.Při modernizaci,re­konstrukci,kte­rá neměnívnitřní uspořádání domu,ani velikost spoluvlastnických podílů…stačí tříčtvrtinová většina všech vlastníků.