Návrh nařízení vlády k bytovému spoluvlastnictví

Připomínky k návrhu nařízení vlády, kterým se upravují některé záležitosti související s bytovým spoluvlastnictvím (k § 1222 NOZ)
odesláno 15.09.2013

Připomínka ke struktuře dokumentu
Bezdůvodně a zcela nelogicky jsou souvisící záležitosti rozděleny do různých částí textu. Příkladem je "komín" v § 5 a komínová vložka v § 6. Rozvody vody jsou jako společné uvedeny v § 5 odst. 1, avšak odlišná definice je uvedena až v § 6 odst. 1. Jeví se, jako by na textu pracovalo více autorů a nedokázali se shodnout která definice má v návrhu zůstat a která má být vymazána.
Dalším příkladem je neúplná (tedy vadná) definice "bytu" a "místnosti" v § 1, která ponechává nejistotu ohledně toho, zda k "bytu" a "místnosti" patří či nepatří také ohraničující prvky (kterými jsou okna, dveře, nosné stěny, nenosné stěny). Přiřazení těchto prvků je obsaženo až v definici stěn - a ta je uvedena teprve v § 5 odst. 2 a 3. Bez toho je ovšem celá definice pojmu „místnost“ v § 1 neúplná a nesrozumitelná. Definice má obsahovat vše, nebo se má výslovně odkazovat na jinou definici.
Tato připomínka je zásasdní.

Připomínka k § 2 písm. (c)
Místnost je definována jako "prostorově uzavřená část stavebního díla". Je použit neurčitý pojem "stavební dílo". Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon používá pojem "stavba". Oba pojmy se vážou k hmatatelné, smysly vnímatelné konstrukci, složené z pevných materiálů a vytvořené stavební či montážní technologií. Místnost sama není stavebním dílem (ať už tím navrhovatel myslí cokoliv).
Místnost je – jak známo – prostor. Tedy prázdno plné vzduchu. Nic více. Stavebním dílem je podle mého názoru pouze to, co místnost vytváří a obklopuje: OHRANIČENÍ místnosti, to jest stěny, strop, podlaha, výplně stavebních otvorů. Taková konstrukce může být zhotovena (případně odstraněna) stavebníkem. Má (jako součást stavby) své fyzikální a chemické charakteristiky (nosnost, pevnost v tlaku či ohybu, hmotnost, požární vlastnosti, útlum hluku, tepelně-izolační vlastnosti atd.).

Připomínka k § 3 odst. 2
Zde je použita nevhodná (zbytečně zužující) definice mezonetového bytu jako "spojeného schodištěm uvnitř". To není pravda: mezonetový byt může být propojen např. šikmou rampou nebo zdvihací plošinou nebo výtahem. Tatáž námitka platí pro galerii.

Připomínka k § 5
"Společnými částmi domu jsou (...) výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic)"
Toto ustanovení je zjevně nerozumné, zmatečné a rozporné s ústavou. Jako povinně společné se deklarují okna v hlavních svislých konstrukcích. To a contrario znamená, že povinně společná nejsou okna vsazená do vedlejších svislých konstrukcí a lehkých výplňových konstrukcí v budově se skeletovým systémem nosných sloupů a podlahových desek (železobetonové skelety, montované skelety ocelové, dřevěné). Mimochodem: skeletové budovy propagoval architekt Le Corbusier od 30. let 20. století, takže dnes nejsou ničím ojedinělým. Není žádný právní důvod rozlišovat, zda okno je zasazeno v HLAVNÍ nosné konstrukci, nebo v NIKOLIV HLAVNÍ konstrukci. Takové rozlišení je umělé a jde o ničím neodůvodněnou libovůli tvůrce předpisu.
Klade se zde spekulativní, zcela umělé rozlišení vlastnictví podle toho ve které konstrukci je okno vsazeno. Přitom toto kriterium je naprosto bezvýznamné a zjevně nerozumné.
Tato připomínka je zásadní.

Připomínka k § 5 odst. 1 písm.(e)
"... tyto společné části jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,"
Tato část je nepravdivá. V budově mohou existovat balkony, lodžie, terasy, atria, které nejsou ve výlučném užívání žádného vlastníka jednotky, popřípadě jsou ve výlučném užívání pouze některých vlastníků jednotek.
Upozorňuji, že návrh v této části je ultra vires: překračuje zákonné zmocnění, dané ustanovením § 1222 zákona č. 89/2012 Sb.. Namísto toho, aby určoval "... o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné", pouští se bez zákonného oprávnění do regulace užívacích práv ke společným částem. K tomu ovšem vláda zmocněna zákonem není.
Tato připomínka je zásadní.

Připomínka k § 5 odst. 3
Definice pouze nosných zdí jako společných částí je opět nevhodná a zmatečná. V budově mohou existovat samozřejmě i nenosné zdi, které tvoří předěl (hranici) mezi byty, nebo předěl mezxi bytem a společnou částí budovy. Vlastnictví těchto zdí zůstává nedefinováno, neboť nejsou nosné, ale ani nemohou být přiřazeny do vlastnictví některého z vlastníků přilehlých bytů. Platí rovněž v plném rozsahu připomínka ohledně skeletových konstrukcí bez nosných zdí, kterou jsem popsal výše.

Připomínka k § 6 odst. 1 písm. (a)
Naprosto nevhodné použití termínu "nosná zeď", viz připomínky ke skeletovým konstrukcím bez nosných zdí. Autoři textu zapomněli, že od 19. století stavební konstrukce prošly určitým vývojem a v některých domech se prostě nosné zdi nenacházejí. Železobetonový či ocelový skelet je všude vyplněn nenosnými zdmi. Opět nepoužitelná a zjevně nerozumná definice.
Ustanovení § 5 a § 6 se překrývají ve věci komínů, rozvodů (plyn) atd. Je třeba odstranit bezdůvodnou dvojkolejnost.

Připomínka k § 16 odst. 1 písm. (g)
"Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou g) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh,"
Nesprávně formulovaný text. Je třeba rozlišovat zda jde o pojistnou smlouvu, v níž společenství vystupuje jako pojistník i jako pojištěný. Pouze v tom případě by platilo, že má nárok na pojistné plnění i případnou bonifikaci. To plyne z pojistné smlouvy. Pokud společenství je pouze pojistníkem a pojištěné osoby jsou vlastníci jednotek, pak pochopitelně pojišťovna plní vždy těmto vlastníkům v souladu s pojistnou smlouvou. Snaha reglementovat nařízením vlády soukromoprávní oblast je zjevně nefunkční, nerozumná a protiprávní.
Tato připomínka je zásadní.

Připomínka k § 16 odst. 2 písm. (a), (b)
Ustanovení o pronájmu je zjevně nerozumné a právně jde o neoprávněnou ingerenci státní moci do soukromoprávní sféry. Může nastat případ, kdy společenství vystupuje jako pronajímatel společné části domu, nebo jednotky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, neboť je oprávněno s touto částí nakládat z jiného právního důvodu než je právo vlastnické. V tomto případě samozřejmě příjem náleží pronajímateli, nikoliv jiné osobě. Cituji z judikátu:
"Pronajímatel nemusí být vždy pouze vlastník věci, ale i osoba, která má právo tímto způsobem disponovat předmětem nájmu z jiného důvodu."
Viz rozsudky Nejvyššího soudu č.j. 26 Cdo 1627/2003, č.j. 32 Odo 359/2005.
Tato připomínka je zásadní.

Připomínka k § 16 odst. 2 písm. (c)
Obdobná námitka platí o provozování zařízení na vlastní náklady provozovatele. Příjem z této činnosti je zásadně příjmem provozovatele, nikoliv příjmem jiných osob. Zcela absurdní a v rozporu s právem je představa, že provozovatel bude vynakládat výdaje/náklady v souladu se zákonem o daních z příjmů, avšak příjmy z této své činnosti by vykazovat nesměl.
Opět se vláda snaží zasahovat nepřípustným způsobem do právních vztahů upravených jinými právními předpisy.
Tato připomínka je zásadní.
-------------------------------------------------------------------------------------

lake

Návrh nařízení vlády už na výše uvedeném odkazu nenajdete, protože KPL uvádí jen 25 připravovaných materiálů.

Pro zájemce, kteří to nestihli, jsem zkopírovala návrh i důvodovou zprávu k němu a uveřejnila tady:

http://klaiex.webnode.cz/…k-navrhu-nv/

§9/1
Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a hrozí nebezpečí, že dojde k poškození domu nebo jiných bytů, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna také

a) zajistit odstranění závad v bytě na náklady vlastníka jednotky, jestliže závady neodstraní vlastník jednotky ani ve lhůtě určené v opakované výzvě doručené osobou odpovědnou za správu domu a pozemku vlastníkovi jednotky, nejméně však ve lhůtě 60 dnů ode dne jejího opakovaného doručení vlastníkovi jednotky

• zajímalo by mne kdo a jak bude posuzovat míru poškození, které může vlivem vlastníka vznikat
• zajímalo by mne jak se to provede – správce vyrazí dveře bytu aby udělal příslušné opravy? (příklad: pokud je třeba ovzdušnit topení v nejvyšším patře a majitel není dlouhodobě doma – tak mu lze dle tohto návrhu vyrazit dveře a „jít to spravit“)
• lze články z nařízení vládi „přebít“ Stanovami resp. Stanovy mohou určovat jen to co jim Nařízení vládi povolí (viz. §13/1) ??

A bude toto platit i pro SVJ(2000) ?

§ 8 písm. b)
stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,