montované stavby na společném pozemku

cituji: úprava práv k pozemkům

Pozemek zastavěná plocha a nádvoří parc. č. xy o výměře xy a pozemek zahrada parc. č. xy o výměře xy jsou ve vlastnictví Město xy a práva k němu se upravují v poměrech, tedy spoluvlastnických podílech a to jak je uvedeno v příloze č.1 k tomuto prohlášení.

příloha 1 je tabulka, která vymezuje podíly – plocha bytové jednotky/součet ploch všech bytových jednotek

Prohlášení tedy říká, že oba pozemky (nádvoří i zahrada) jsou ve vlastnictví města. Jste zřejmě pouze uživateli cizí nemovitosti.

Prohlášení je vadné pro neurčitost. Neříká nic o tom, jaká práva a závazky k pozemkům přecházejí z původního vlastníka na nabyvatele jednotek v domě (§ 20 odst. 3 ZoVB). Může jít o právo nájmu, či o právo bezplatného užívání cizího pozemku, právo cesty, právo plynoucí z věcného břemene atd. Přechod vlastnického práva v Prohlášení uveden není, takže platí, že vlastník pozemků se nezměnil.

Pokud neprokážete Vaše vlastnictví jinak, pak platí, že ve věci odstranění stavby na cizím pozemku nesvědčí žádná práva vlastníkům jednotek, a už vůbec ne SVJ – právnické osobě. Obracejte se na vlastníka pozemku. Ten jediný je oprávněn k jednání s vlastníkem stavby.

lake

pozemky byly součástí prodeje, jsme jeho vlastníky

Rozhodující je pouze zda jste jako spoluvlastníci pozemku zapsáni v katastru. Z Prohlášení vlastníka žádné vaše vlastnické právo ovšem neplyne, naopak. Názor jednotlivce o tom co údajně bylo „součástí prodeje“ nemá právní význam.

Pokud jste vlastníky, zbývá ovšem zjistit jakými vlastníky jste:

1. Podíloví spoluvlastníci pozemku samostatně zapsaného v katastru: v tom případě se řídíte obecnými ustanoveními o podílovém spoluvlastnictví. Pozemky nemají žádnou spojitost s domem, ani se SVJ. Při změně vlastníka jednotky nedochází automaticky ke změně spoluvlastníka pozemku. Dříve či později budou mít dům a pozemek jiné vlastníky.
2. Podíloví spoluvlastníci pozemku, který je věcným příslušenstvím domu: v tom případě jde o společné příslušenství domu. Řídíte se ustanoveními o bytovém vlastnictví. Podíly na pozemku jsou svázány s jednotkami v domě. Správu pozemku vykonává SVJ ze zákona. Při změně vlastníka jednotky dochází automaticky ke změně spoluvlastníka pozemku.

Možnost č. 2 by musela být uvedena výslovně v Prohlášení, nějak takto: „pozemek parc. číslo xxxx je věcným příslušenstvím domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek“.

lake

je to přesně dle bodu 2, na katastru jsou majitelé pozemků vlastníci bytových jednotek do výše svého podílu, majiteli se stali v okamžiku koupě bytové jenotky, je to jasně uvedeno v kupní smlouvě

prohlášení vlastníka bych tedy nechal momentálně ležet stranou a řešme tedy prosím, jak za těchto daných okolností postupovat

Ale my stále nevíme, zda jste vlastníkem podle bodu 1 či podle bodu 2. To, že jste koupil jednotku a zároveň podíl na nějakém pozemku – to nic neznamená. Jsou to jen dvě kupní smlouvy ke dvěma nemovitostem na jenom papíru. Rozhodující je pouze to, zda původní vlastník svým prohlášením určil, že pozemek je (věcným) příslušenstvím domu. Podle toho je pozemek veden v katastru samostatně, nebo je navázán na list vlastnictví každé jednotky. Rozdíl je v osudu podílu na pozemku při prodeji jednotky. A také v tom, že při vlastnictví podle bodu 1 nemá SVJ nic společného se správou pozemku a samozřejmě nevybírá na tento účel ani žádné zálohy či příspěvky. Není oprávněno požadovat vyklizení pozemku.

Jako spoluvlastníci pozemku (ať podle 1 či podle 2) si můžete rozhodnout většinou o způsobu užívání. Například o tom, že tam nechcete žádné „černé“ stavby. Je otázkou, zda plechová garáž je stavbou: musela by být spojena se zemí pevným základem. Pokud je pouze na zemi položena, jde o výrobek.

Napřed je třeba vyřešit kdo je vlastníkem garáže. Je to ta osoba, která má od garáže klíč? Nemusí tomu tak být. Jak prokáže, že je vlastníkem té plechové věci? Má daňový doklad o koupi? Smlouvu o darování garáže od jejího původního vlastníka? Nebo alespoň vám předá písemné prohlášení, že je vlastníkem on?

Kdyby své vlastnictví neprokázal, pak máte jednoduchou pozici při odstraňování cizí věci z vlastního pozemku.

Ostatní spoluvlastníci pozemku mohou po něm požadovat obvyklou finanční částku měsíčně jako kompenzaci za to, že výhradně pro sebe užívá společnou plochu. Je možno vymáhat soudně.

Do věci je možno vhodně zapojit Stavební úřad, který může nařídit odstranění černé stavby ze společného pozemku. V okamžiku, kdy rozhodnutí nabude právní moci, je možno pozvat partu dělníků s autogenem. Obsah garáže (movité věci) není ovšem přípustné zlikvidovat, proto dotyčnému poskytnete přiměřený čas na vyklizení černé stavby před jejím odstraněním.

lake

Na katastru má pozemek svoje LV, které není nijak spojeno s LV bytových jednotek.

Pokud tomu tedy rozumím dobře, můžeme v tomto přípdadě, za předpokladu, že neprokáže uživatel vlastnictví, stavbu-výrobek nechat odstranit? Vzhledem k tomu, že není jasný majitel, bylo by to náklady SVJ. Musím potom řešit movité věci uvnitř? Nebo musí být písemné rozhodnutí o odstranění stavebním úřadem nebo soudem? .Vzhledem k tomu, že není jasný majitel není komu rozhodnutí doručit.

Pokud napíše uživatel např. čestné prohlášení, že je majitelem, jak postupovat. Jedině soudně přes stavební úřad?

Pochopil jsem to správně?

Děkuji

Takže jde o vlastnictví podle bodu 1, ne podle bodu 2. SVJ nemá s pozemkem nic společného. Jde o samostatnou nemovitost. Rozhodování o způsobu užívání pozemku náleží spoluvlastníkům pozemku.

Movité věci doporučuji řešit tak, že jejich vlastník dostane výzvu k vyklizeni. Neuposlechne-li, uskladní se na jeho náklad a ty peníze po něm je možno vymáhat.

lake

Zeptám se hloupě. Proč nemá SVJ s pozemkem nic solečného. Mysleel jsem, že se jedná o stejný vztah jako ke společným prostorám.

To uz lake pomerne precizne vysvetlil.

Zalezi jestli je dany pozemek (v KN samostatny) v prohlaseni vlastnika veden jako prislusenstvi domu.

Pokud ano, je v kompetenci SVJ se o nej starat a rozhodovat o nem. Pokud ne, jde o samostatnou nemovitost, ktera ma shodou okolnosti totozne majitele jako dum. V tom pripade o ni rozhoduji tito spolumajitele podle zakonne upravy o spoluvlastnictvi. SVJ jako pravnicka osoba tedy nemuze vuci tomu pozemku vystupovat, musi to cinit samostatne jednotlivi spoluvlastnici (mohou si na to samozrejme nekoho zmocnit, klidne cleny vyboru SVJ)

Ono se v to v realu s postupy a hlasovanim v SVJ celkem kryje, ale ne uplne. Napriklad SVJ rozhoduje o beznych vecech vetsinou pritomnych, ve spoluvlastnictvi se rozhoduje vetsinou vsech.

v prohlášení vlastníka je napsáno:

… dalším pozemkem patřícím k budově je: zahrada parc. č.

je to příslušenství?

Vaše Prohlášení vlastníka je vadné. Zřejmě to napsal nějaký amatér a nedostal to ke kontrole právník. Pojem „pozemek patřící k budově“ neznamená právně nic určitého.

Jak už jsem napsal, pozemek by musel být označen jako příslušenství domu, či pozemek věcně příslušný k domu. Najdete to v § 2 ZoVB písm. g. Protože v Prohlášení tato formulace chybí, je pozemek samostatným předmětem vlastnických práv.

lake

Takže abych to shrnul :-)

Pozemek nemá s SVJ právně nic společného, tudíž SVJ ani nemá právo používat peníze z fondu oprav na údržbu?

Jedná se o samostatný pozemek, kde jsou vlastníci (shodou okolností stejní jako členové SVJ), kteří jednají v rámci jiného zákona, než zákon o SVJ.

Pochopil jsme to dobře?

Děkuji

Popsal jste to dobře. Problém je totiž ten, že některé situace jsou z hlediska práva dost obtížně řešitelné v reálném životě :)

Lake se mnou nebude nejspíš v následujícím souhlasit a bude mít v podstatě i pravdu. Tak nějak to celé předpokládá, že máte v SVJ rozumné lidi.

Jako první krok bych dělal to, že spolu se Shromážděním vždycky svoláte i schůzi spoluvlastníků pozemku. Takové dvě v jednom. Takže o věcech pozemku budete moct rozhodovat společně s bytovými záležitostmi. Jen musíte získat nadpoloviční souhlas všech a udělat dva zápisy, to není zas až takový problém.

Jako další můžete udělat to, že se jako vlastníci pozemku většinově dohodnete, že se o něj bude starat vaše SVJ. To už je kapku problematičtější, protože SVJ nic takového de jure nepřísluší. Ale pokud to bude vyžadovat více méně jen nějaký čas výboru a žádné zvláštní náklady, tak se asi nic moc neděje.

Nejproblematičtější jsou peníze. Můžete se samozřejmě jako vlastníci dohodnout na výběru příspěvků či záloh, to je v pořádku, jen je otázka, kam s nimi. Nemáte žádnou právnickou osobu, která by si mohla zřídit účet. A SVJ by je vybírat nemělo, protože nejsou jeho. Jenže kromě toho, že žádné peníze vybírat nebudete a veškeré akce se budou financovat ad hoc v okamžiku potřeby, žádné dobré řešení není. Takže ono se nakonec stejně nabízí jako nejlepší ze špatných řešení např. druhý účet vedený na SVJ. A spolehnout se na to, že máte společný zájem. Pokud ne, tak vám asi nepomůže nic.

Nechci Vás nijak nabádat k obcházení zákona, ale nějakou kličku nejspíš stejně budete tak jako tak při současném stavu potřebovat :) Ideální je samozřejmě předělat prohlášení vlastníka.

Děkuji za obsáhlé vysvětlení. Pedpokládám, že změna prohlášení vlastníka znamená 100% souhlasu se změnou.

Je to trochu Kocourkov. Samozřejmě většina vlastníků nic z toho, co tady popisujete a řešíme, neví. Berou to tak, že pozemek koupili s bytem a přijde jim normální, že se koupila sekačka a že tam sekáme trávu, že opravíme plot atd. – samozřejmě z fondu oprav.

V zásadě by nebylo potřeba asi cokoli ani měnit. Bohužel nastal problém, že na dvoře parkují auta a plechové garáže zabírají dvě parkovací místa, přičmež uživatel garáží tam samozřejmě parkuje taky, takže vlastně zabírá 3 místa. Je logické, že ti, co se tam nevejdou, tak tlačí na odstranění.

Závěr tedy je, že to musíme řešit jako vlastníci pozemku, ale nikoli jako SVJ. Poslední dotaz, poradíte mi prosím, jaký zákon nebo pragraf toto řeší, abych se mohl vzdělat :-)

Určitě potřebujete NOZ, pasáž o spoluvlastnictví. Paragrafy 1115–1138 (popř. –1157).

Dále ZoVB, ten rozhodně neuškodí :)

A je záhodno také vědět co o vlastnictví bytů říká NOZ, jednou ty dohady o tom, jestli platí i na starší SVJ nebo neplatí, skončí. A třeba tak, že novelou NOZ se to na ně vztáhne, těžko říct. Paragrafy 1158–1222.

Ještě by pro Vás mohly být užitečné paragrafy 1223–1239 o přídatném spoluvlastnictví. Ale to už vařím z vody, nejsem právník.

Jinak NOZ je poměrně zamotaný, ty paragrafy nejspíš nepostihují všechno a další věcí už budou v dřívějších obecnějších paragrafech.

U nás máme výbor ze samých VŠ, ale tohle nejsou sto pochopit, prostě se bude na pozemky, který není příslušenstvím domu, stavět kolem popelnic ohrada za 100000,–Kč (jedné paní se nelíbí, že na ně kouká z okna), zaplatí se to z fondu oprav ( já vím, že žádný nemáme…) a protože to loni členové SVJ na shromáždění potřebným počtem hlasů neschválili, budeme o tom hlasovat letos znovu: výbor se za naše peníze tzv. vyškolil na NOZ a na školení byl poučen, že pro odhlasování čehokoli nám stačí nyní již 25,000nic podílů, tak má v plánu zřejmě měnit Prohlášení vlastníka budovy, hlasovat o modernizaci domu, o budování čehosi na pozemku, za 30 000 měsíčně člověk nemůže čekat Bůh ví co, že.

Jar