Majetková zodpovědnost členů výboru SVJ

Dobrý den, díky za reakci, ale domnívám se, že jsem škodu utrpěl. Výbor nás právě informoval, že jsme všichni účetně dlužníci. Sousedka se stěhovala z objektu pryč a výbor SVJ ji vystavil potvrzení, že na jejím bytě je dluh asi 12 000,– Kč, ačkoli má všechny platby řádně uhrazeny. To by odpovídalo celkovému dluhu asi 500 – 700.000,– Kč, které onen investor půdní vestavby neuhradil. Výbor ho prý ústně upomínal, on sliboval (dva roky!), že zaplatí, ale doteď nezaplatil. Když nezaplatí vůbec, tak bych chtěl žádat po členech výboru, aby tento dluh do fondu oprav uhradili ze svého. Jinak si myslím, že jednou přijde okamžik, a tento dluh by místo nich museli uhradit všichni vlastníci. Zdravím Vlastník Praha 8

NApsal jste: „Na bytech vlastníků jsou nyní dluhy.“

Nikoliv. Na bytech vlastníků nejsou žádné dluhy. Tvrzení o „dluhu na bytě“ určitě není pravdivé. Buď Vy, nebo výbor si plete pojmy. Dluh může mít pouze osoba. Byt nikoliv. Byt nemůže vstupovat do právních vztahů. Možná bylo míněno zákonné ručení vlastníka jednotky za dluhy společenství. Ten dluh ovšem má společenství, nikoliv jednotlivý vlastník. A už vůbec ne byt.

Napsal jste: „Výbor nás právě informoval, že jsme všichni účetně dlužníci.“

Bezvýznamné tvrzení, dokud je nepodložíte nějakými právními důvody. Možná členové výboru mlží, aby nemuseli říci pravdu: že SVJ nevymáhá pohledávky za svými dlužníky. To jsou ovšem dluhy jiných osob. Nikoliv dluhy vás, vlastníků jednotek.

Takže si napřed zjistěte vše o hospodaření SVJ. Jaké má pohledávky za jednotlivými osobami, z jakého právního důvodu, kdy mohly být vymáhány poprvé, zda vůbec jsou vymáhány, a pokud ano, jak je SVJ při tom úspěšné.

Pokud se domníváte, že jste utrpěl škodu, pak pouhé Vaše tvrzení nebude nikoho zajímat. Musel byste (například dlužníkovi či soudu) tvrdit a prokazovat, že Vám skutečně vznikla škoda, že za tuto škodu nese konkrétní osoba odpovědnost, a musel byste vyčíslit a prokázat výši vzniklé škody.

lake

Možná máte pravdu o nepřesné formulaci, ale uvádím bod ze schůze výboru před 14 dny, kde výbor nás vlastníky poprvé informoval o vzniklé situaci:

Manželé XY navštívili výbor a dotázali se na aktuální stav částky fondu oprav. Vzhledem k tomu, že investor půdní vestavby dosud nezaplatil, mají účetně vlastníci dluh. Ten bude vyrovnán zaplacením dluhu.

Na základě požadavku těchto manželů na vystavení potvrzení o bezdlužnosti jejich bytové jednotky pro jejího kupce, jim výbor vystavil potvrzení, „že k jejich bytové jednotce se vztahuje dluh ve výši ca. 12 000,– Kč“. (Tato formulace zřejmě není přesná, neboť jsem zmíněné potvrzení nečetl, jen jsem o jeho existenci slyšel). A protože si tito manželé tuto informaci nenechali pro sebe, tak se výbor rozhodl, že s tím seznámí všechny vlastníky zmíněným bodem ze schůze výboru. Zdravím Vlastník Praha 8

Investor půdní vestavby dosud nezaplatil. Tomu nějak nerozumím. Investor bývá ten, kdo platí. Proto se tak nazývá. Vy jste platili nějakou investici za nějakého „investora“ a kvůli tomu jste v dluzích?

Členové výboru, aby se nemuseli namáhat a vymáhat dluh od skutečného dlužníka se snaží dluh hezky rozložit na všechny ostatní členy společenství, kteří zřejmě platí své platby. Buď jsou zblblí z výkladu NOZ, že dluhy dostanou nohy a bezdůvodně přeběhnou tiše a nenápadně na někoho jiného nebo jsou blbí.

Pane Vlastník Praha 8, co jste zde citoval je blábol. Naprostý blábol.

SVJ je v právním vztahu s každým vlastníkem jednotky. Předpokládám, že investor půdní vestavby je vlastníkem jednotky v domě a neuhradil své předepsané platby. Je to tedy pouze on, kdo dluží. Vy ani ostatní vlastníci žádný „účetně“ dluh nemáte.

Členové vašeho výboru jsou zřejmě osoby s nebezpečnými vlastnostmi, na které by měl někdo z vás neustále dohlížet, aby neprovedli nějakou právní či účetní hloupost.

Pokud SVJ nevymáhalo splatnou pohledávku, a teď dokonce rozdává potvrzení, že dlužníkem je někdo úplně jiný – pak jsou členové výboru zjevně neschopní být členy statutárního orgánu. Zbavte se jich, než napáchají škody. Varoval jsem vás.

lake

P.S. K „potvrzení o bezdlužnosti“ se vyjádřím, ale teprve až zde budete citovat přesně co obsahuje. Co jste slyšel z druhé ruky není zajímavé.

„Členové vašeho výboru jsou zřejmě osoby s nebezpečnými vlastnostmi“

Může být, ale není to rozhodující. Rozhodující je, zda se jedné o lidi s rozumem průměrného člověka. A o tom zatím nevíme ničeho.

Podíl osob s nebezpečnými vlastnostmi v populaci odhaduji na 90–98 %. Nemá někdo přesnější údaj?

Jak jste se jako vlastník o dluh dva roky zajímal ? Dluh vznikl neplacením příspěvků správy domu či jak ?

Sousedkou myslíte vlastníka, který se odstěhoval a výbor po něm chce podíl na dluhu ? Potvrzení je asi něco jiného, než to, co výbor vystavil. To je spíš nějaká neoprávněná pohledávka. A vy ji v tom případě „máte“ také, jen se s ní výbor ještě nevytasil.

Omlouvám se, zda jsem nesprávně pochopil srozumitelný příspěvek.

Když chcete paragrafy, co kdybyste si NOZ nastudoval ?

Pan Lake v předešlém komentáři má pochopitelně pravdu, že tazatel a ostatní vlastníci nemají dluh z titulu zmíněného v úvodním dotaze (možná mají dluhy jiné). Ale to nic nemění na tom, že peníze z případu, o kterém tazatel píše, společenství asi „chybí“. A tazatel nevysvětlil, jak dluh vznikl a co tazatel a ostatní „dělali“ 2 roky.

Vážení zájemci o problematiku vztahů mezi SVJ a investorem půdní vestavby, dovolte mi abych trochu podrobněji rozepsal, jak vznikl dluh investora půdní vestavby, možná to bude poučné i pro jiné, kteří takovou akci připravují.

1. Rozhodli jsme se prodat naši půdní plochu případnému zájemci – investorovi půdní vestavby
2. Kupní cenu jsme požadovali částečně v penězích a z větší části v rekonstrukčních pracích na našem objektu.
3. Investor provedl úvodní platby podle smlouvy o výstavbě a začal stavět své nové bytové jednotky.
4. V určité fázi stavby pak nastala situace, že rozestavěné bytové jednotky byly zapsány do katastru nemovitostí.
5. Počátkem roku 2013 se u nás konalo shromáždění vlastníků, na které přišel i investor, a protože měl v katastru zapsán podíl 25,9 % na objektu, tak se zúčastnil hlasování s vahou svého podílu.
6. Navrhl jsem, že vzhledem k jeho podílu na objektu, by rovněž měl platit příspěvky do fondu oprav podle velikosti svého podílu.
7. S tímto názorem jsem zůstal osamocen proti ostatním vlastníkům (asi 47), kteří se nechali ovlivnit výborem a kontrolní komisí (které v našem objektu pracují až v dojemné shodě) a shromáždění přijalo usnesení, že investor bude po přechodnou dobu až do 30.6.2013 hradit pouze symbolickou částku 1,– Kč/1m2 měsíčně.
8. Dále bylo přijato usnesení, že od 1.7.2013 bude tento investor hradit standardní poplatky do fondu oprav jako ostatní vlastníci.
9. V druhé polovině roku 2013 investor začal nové bytové jednotky prodávat a na přelomu 2013/2014 i předávat novým majitelům.
10. Tito noví majitelé začali za své nové bytové jednotky řádně platit do fondu oprav.
11. Naproti tomu investor své platby do fondu oprav, které měl hradit od 1.7.2013 nikdy nehradil. Je zřejmé, že nejprve měl platit za všechny nové bytové jednotky a pak se jeho platby postupně snižovaly, tak jak bylo více a více bytů prodáno.
12. Výbor a kontrolní komise (která jaksi v našem objektu splývá s výborem) s investorem jednali po celou dobu výstavby velmi často, ale jestli nějakým způsobem urgovali platby jinak než ústně, není zřejmé, pravděpodobně ne.
13. Informace z 22.6.2015 od výboru SVJ je taková, že jednání o dlužné částce investora je na dobré cestě a dluh bude uhrazen do konce týdne. Pokud ne, bude prý použito právní cesty k vymožení dluhu.
14. Nevím, jestli to s danou problematikou souvisí nebo ne, ale faktem je, že většina kontrolní komise si u investora koupila v půdní vestavbě byt.
15. Jestli je naše skupina výboru a kontrolní komise nebezpečná nebo ne – to můžete posoudit např. ze skutečnosti, že jeden z nich (mladý, silný vysoký a s mocným hlasem) o půlnoci na schodech přesvědčoval o svých názorech jiného vlastníka (staršího a zdaleka ne tak silného), který s daným problémem nesouhlasil. Po této zkušenosti již s daným problémem souhlasil.
16. Mě osobně se přihodila zkušenost, že když jsem v určité fázi půdní vestavby navrhl, aby hospodaření našeho SVJ prověřil finanční úřad – šlo hlavně o to, jestli je nutné určité částky, které jsme v rámci projektu půdní vestavby obdrželi, zdanit či nikoli, tak mi předseda kontrolní komise napsal mail, jestli se nechci vystěhovat, že by se mě rádi zbavili. (použil množného čísla, ale oficiálně ho ostatní členové výboru nepodpořili, ale ani se proti tomuto mailu nepostavili), navíc v kopii těchto mailů je vždy uvedeno asi 10 jiných vlastníků, ale ti raději mlčeli. Je to tedy takové jednání bezpečné?

Poslední dva body jsou jenom jakýmsi dokreslením celkové situace v našem SVJ, ale mám naději, že třeba to někoho zaujme. Faktem je, že smlouva o výstavbě, která se s pomocí právní kanceláře připravovala několik měsíců, do které jsme s nejlepším svědomím a také velkým úsilím investovali mnoho času, toto přechodné období, kdy investor bude již vlastníkem podle katastru, ale byty ještě nebudou hotové, neřešila. Věřím, že pro dnešek bylo informací ažaž, o celém projektu by šlo napsat i knihu (třeba o tom, jak vlastníci v přízemí byli po dohotovení výtahů nuceni platit celkem velké částky na výtahy, ačkoli je nepoužívají – také nedostatek smlouvy o výstavbě) Vlastník Praha 8