Lodžie
Dobrý den, naše SVJ vzniklo v roce 2002 odkupem bytů do OV od města. V kupní smlouvě je uvedeno, že součástí bytu jsou i dvě lodžie (vchod na lodžie je možný vždy pouze z bytové jednotky). Každá bytová jednotka má stejné dvě lodžie. Prohlášení vlastníka budovy bylo aktualizováno a lodžie byly vyňaty z podlahové plochy bytu. I nadále jsou však zapsány jako součást bytové jednotky. Nyní SVJ odsouhlasilo opravu lodžií. Jenže já jsem si již na své náklady lodžie opravil. Výbor požaduje stejnou opravu u všech lodžií, jelikož prý nemůže zjistit kvalitu mé práce a argumentuje tím, že dle zákona o vl. bytů je balkón, potažmo i lodžie společným prostorem, ikdyž má přístup pouze z bytové jednotky. Ostatní vlastníci s opravou lodžií souhlasí. Má právo výbor žádat zpřístupnění na mé lodžie a domáhat se opravy?? Moc děkuji za odpověď. Jaroslav Kroulík
Kdybyste napsal, jaké práce se budou provádět v rámci opravy lodžií. Bude se vyměňovat zábradlí a dělat další úpravy povrchů? Co jste prováděl za opravy ve vašich lodžiích, asi opravu podlahy nebo i něco jiného?
Dobrý den, v tomto případě je nutné zajistit posouzení zda Vaše rekonstrukce splňuje nároky rekonstrukce ostatních lodžií. Určině je nesmyslné z důvodu nechuti řešení Výboru tohoto problému, paušálně vpustit firmu, která si ráda přijde k penězům na již hotové dílo, nehledě na to, že výsledná kvalita může být ve výsledku horší než Vaše. Navíc by jste měl obdržet poměrnou část peněz připadající na rekonstrukci, kterou jste vy již realizoval z vlastních prostředků. s pozdravem, Petr Vávra
S tím vrácením poměrné části peněz bych si vůbec nebyl jistý. Pokud investuji do cizího majetku bez souhlasu vlastníka, neplynou z toho pro vlastníka žádné závazky. Naopak, pokud k úpravě vlastník nedal souhlas, je oprávněn žádat uvedení věci do původního stavu.
Je z původního dotazu zcela jednoznačné vlastnictví lodžií ? Zdá se že, lodžie jsou nadále součástí BJ, tedy vlastnictvím vlastníka BJ. Proč by šlo tedy o investování do cizího majetku ? (ty zatracené lodžie a jejich vlastnictví ?!)
Další problém je s vpouštěním do jednotky. Protože se nejedná o součást jednotky, měla by si firma zajistit přístup zvenčí, budete-li na tom trvat.
Děkuji za odpovědi. Firma má zajištěn přístup z venčí, takže do bytové jednotky vůbec nevstoupí. Já ale stále nevím, zda jsou lodžie dle zákona společným prostorem a nebo platí kupní smlouva a Prohlášení vlastníka a lodžie jsou moje. Pak teprve podle mého názoru můžu rozhodnout, zda jde o opravu společného majetku nebo mého. Přeci když něco koupím a vlastním, tak nikdo nemůže rozhodnout o tom, že bude opravovat můj majetek. Stále tvrdí, že do domu přes lodžie teče, a že opravují společný majetek. Opravdu nevím, co si o tom mám myslet.
U nás podle prohlášení vlastníka jsou lodžie součástí jednotky. Vztahuje se na SVJ vzniklá před rokem 2013 nařízení vlády č.366/2013 Sb.podle kterého jsou lodžie společnou částí domu ?? Musíme z měnit prohlášení vlastníka a lodžie vlastníkům jednotek po 14 letech trvání SVJ odebrat ? Nebo se na nás 366/2013 Sb. nevztahuje ???
V DZ k NV č. 366/2013 se uvádí:
„Pro vymezení společných částí domu a pozemku budou mít ustanovení navrhovaného nařízení vlády povahu vyvratitelné právní domněnky. Bude-li v prohlášení, jímž se nemovitá věc podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ rozděluje na jednotky (nebo ve smlouvě o výstavbě domu s jednotkami, resp. v dohodě podílových spoluvlastníků či rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovité věci se vznikem jednotky či v obdobné dohodě manželů majících nemovitou věc ve společném jmění) upraveno vymezení společných částí jinak než v nařízení vlády, avšak nikoliv rozporu se zákonnou úpravou společných částí (v obecném vymezení v § 1160 NOZ), použije se pro úpravu vztahů mezi spoluvlastníky nemovité věci (vlastníky jednotek) úprava v prohlášení (či v jiném právním jednání vedoucím ke vzniku jednotek.) Přednost při vymezení společných částí tedy bude mít úprava v prohlášení. Nařízení vlády se použije v těch případech, kdy prohlášení nevymezí komplexně společné části, resp. jejich vymezení nebude dostatečně určité. Nařízení vlády by se použilo pro vymezení společných částí také v případě, že by jejich vymezení zcela nebo zčásti bylo v rozporu s obecně stanovenými principy pro vymezení společných částí v § 1160 NOZ.“
Ovšem může vzniknout spor, zda vymezení lodžie jako součást jednotky podle prohlášení v konkretním případě není v rozporu se zákonnou úpravou společných částí v obecném vymezení v § 1160 NOZ:
„(2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“
Pane Evžene,
vzhledem k tomu, že nařízení vlády č. 366/2013 Sb. plně vychází z principů pro vymezení společných částí v § 1160 OZ, sotva se najde příklad, kdy by některé věci vymezení v nařízení vlády jako společné, mohly být vymezeny jako součásti jednotky. Pokud takový příklad znáte, uveďte jej zde. Děkuji.
Dobře možný je ovšem opačný případ, kdy vymezení společných částí domu v prohlášení vlastníka (nebo jiné listině) bude širší, než uvádí nařízení vlády, neboť v obecném právním předpisu není možné postihnout všechny případy společných částí ve smyslu § 1160 OZ. Výčet takovýchto společných částí v nařízení vlády nutně není uzavřený (a i zde byla uvedena řada částí domu, které v nařízení vlády uvedeny nejsou, a přitom typicky budou vymezovány jako společné).
Podle tazatele výbor argumentuje tím, že dle zákona o vl. bytů je balkon, potažmo i lodžie společným prostorem, i když má přístup pouze z bytové jednotky. Toto tvrzení výboru není přesné. Podle ZoVB mohl být balkon ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky viz rozhodnutí NSS čj. 1 As 2/2004 – 214.
Podle nové právní úpravy v NV č. 366/2013 § 5/1/f jsou společnými částmi i lodžie a balkony přístupné pouze z bytu. Ale rovněž je zde uvedeno, že pokud jsou přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. V § 1180 odst. 1 NOZ je pak uvedeno, že slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku na správu domu a pozemku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Podle ustanovení § 7/a NV č. 366/2013 je mezi činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického zahrnut i provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady.
Aktuální právní úprava tedy umožňuje, aby v prohlášení či stanovách společenství byla stanovena povinnost vlastníkům bytů, kteří jsou výlučnými uživateli těchto lodžií, spravovat lodžie či některé jejich části na vlastní náklady. V případě tazatele podle prohlášení vyplývá povinnost vlastníků bytů spravovat lodžie na vlastní náklady. Ostatně to potvrzuje fakt, že tomu tak v souladu s prohlášením doposud tak bylo.
Poslední komentáře