Kotelna neni v majetku domu/SVJ
Dobry den, koupili jsme nedavno novy byt od developera, ktery zridil SVJ, kde je v predsednictvu. Chysta se prvni schuze SVJ a dozvedeli jsme se, ze kotelna domu neni v majetku bytoveho domu/SVJ, ale developer se dohodl s nejakou firmou Atalian, ta kotelnu zaplatila a bude uctovat energie, pricemz do cen bude zahrnuta „splatka“ kotelny na X let. V kupni smlouve ani jinych dokumentech, jsme zadnou takovou vec nevideli a nepodepsali. Muze si toto developer dovolit? V podstate nam prodali auto bez motoru. Dekuji
- Napsal jste: „dozvedeli jsme se, ze kotelna domu neni v majetku bytoveho domu/SVJ“.
Ono to tak bývá, že kotelna není ani v majetku „bytového domu“, ani v majetku SVJ. Takže to není nic překvapivého.
Chcete-li se ptát na „kotelnu“, musíte v první řadě rozlišovat dva různé pojmy: (1) kotelna jako prázdná místnost v domě (ta je nejspíše společná); (2) kotelna jako technické zařízení uvnitř té místnosti. Teprve až nám napíšete co o kotelně(1) a kotelně(2) praví prohlášení, mohli bychom Vám začít něco konkrétního radit.
- Napsal jste: „V kupni smlouve ani jinych dokumentech, jsme zadnou takovou vec nevideli a nepodepsali. Muze si toto developer dovolit?“.
Jistěže si to může dovolit. Mimochodem: kupní smlouva je bezvýznamná pro určení vlastnických vztahů; rozhodující je pouze obsah prohlášení. Pokud v prohlášení není kotelna(2) výslovně uvedena jako společné technické zařízení domu, pak tedy není společným technickým zařízením domu. V tom případě je ve vlastnictví jiné osoby (Atalian?). Ale to jste mohl z prohlášení poznat ještě před koupí bytu!
V domě je zajištěna výroba tepla tak, aby SVJ mohlo poskytovat službu „vytápění“ a službu „dodávka centrálně připravované teplé vody“. Nic jiného Vám developer neslíbil, nebo snad ano? Garantoval vám v kupní smlouvě, že se stanete spoluvlastníkem kotelny(2)? Nebo Vám garantoval maximální cenu tepla pro dům?
Vypadá to tedy, že kotelna(2) je vlastněna a provozována jinou osobou, která dodává tepelnou energii pro dům. Jde o častý trik developerů, aby se stlačila pořizovací cena bytů. Jiná věc je, že za tyto služby zaplatíte v průběhu x let částky (nepřímo) zvýšené o odpisy kotelny(2) a o splátky úvěru, který si vzala společnost Atalian. Provozovatel kotelny(2) si tyto částky do ceny dodávaného tepla samozřejmě zakalkuluje. A vaše SVJ to zaplatí, protože nemá na výběr.
Justitianus
Souhlasím se vším až na:
Jde o častý trik developerů, aby se stlačila pořizovací cena bytů.
Ne, o cenu bytu nejde… U nás technologie výměníku byla za cca milion Kč, po rozpočtení na jednotky by to dělalo tak ± 20 až 40 tisíc Kč na jednotku (dle plochy jednotky) – směšná částka (na byt) za to, aby technologie byla „naše“.
Spíš bych řekl, že developer s touto částkou v ceně jednotky i počítá, ale pak dostane od někoho „lepší nabídku“ (ty ušetříš, my to teď zafinancujeme a zařídíme a ať si to pak (=nám) vlastníci jednotek platí…) – takové to win-win pro všechny strany ve stádiu výstavby domu. Řešení to nemá, leda by to nějaký zákon omezil (např. že developer nesmí uzavřít smlouvy s dobou trvání víc než XX let, se kterými pak SVJ nedokáže hnout).
„kupní smlouva je bezvýznamná pro určení vlastnických vztahů“
… ale není bezvýznamná pro posouzení její platnosti. Pokud obsahuje nesprávné údaje, je možné platnost kupní smluvy zpochybnit. Kupující s rozumem průměrného člověka nechá do kupní smlouvy napsat něco ve smyslu: Prodávající prohlašuje, že jím uvedené údaje o převáděné věci jsou správné a úplné a že uvedl veškeré podstatné vlastnosti a vady převáděné věci.
Pokud Vám prodávající zatajil vadu kupované věci, můžete od kupní smlouvy odstoupit a nebo požadovat odstranění vady. Volba je Vaše.
Patrně to bude mít ošetřené nějakým věcným břemenem na X let, ke kterému jste koupí bytu „nevědomky“ přistoupili. Zkuste si zkontrolovat prohlášení vlastníka, co se v ní píše o kotelně a o věcných břemenech a závazcích, které přecházejí na vlastníky jednotek.
Předpokládám, že pokud to není v prohlášení vlastníka, kupní smlouvě, tak to je v některém zápise shromáždění, či-li že o tom nejvyšší orgán SVJ jednal. Předpokládám, že to není svévole výboru, kde je developer členem. Pokud nemá původní developer majoritu, tak by se mohl něčeho nekalého (viz „Může si toto developer dovolit ?“) dopustit jen když získá pro hlasování majoritu buď přes plnou moc nebo že někteří členové hlasují a nevědí o čem.
To, že „developer zřídil SVJ“ bylo (aspoň dle ZoVB) dokonce jeho povinnost jako původního vlastníka budovy (svolal shromáždění k ustavení orgánů, sepsal Prohlášení, připravil Stanovy).
To co uvádíte běžně neplatí – developer takto zařídí vlastnictví kotelny (nebo tepelného výměníku) dávno před založením SVJ, v době, kdy je výhradním vlastníkem domu (obvykle v té době ještě stavby).
Proč by to neudělal, když na tom ušetří (dodávku technologie neplatí) a co se bude dít dál mu je jedno (developer končí prodejem jednotek). Obvykle tak developer uzavře prakticky nevypověditelnou smlouvu s provozovatelem kotelny / dodavatelem energie na alespoň 15 let (ale i víc, v poslední době i na 25 nebo 30 let) a vzniklé SVJ / výbor s tím nic moc neudělá (a pokud jo, tak za cenu obrovských ztrát – ve smlouvě je obvyklý bod o ušlém zisku) – leda by ta smlouva nebyla „dokonalá“ (můžete zkusit přes právníky) nebo pokud provozovatel / dodavatel tepla nedodrží zákony a vyhlášky (pak se dá jít přes ERÚ).
Netvrdím, že je s tímto postupem souhlasím, ale z pohledu developera to chápu… Taky to tak máme, a ještě pár let můžeme jen „držet hubu a krok“.
Poslední komentáře