Komín
Dobrý den,mám jeden dotaz. Jsme SVJ a jsme provozovatelé plynové kotelny pro 3 domy tj. 60 bytů. Součástí kotelny je komín a zjistili jsme, že komín je ve špatném stavu. Zjištění je na základě několika proběhlých zpráv od firem an vyvložkování, přičemž jedna zpráva je od revizního technika komínových systémů. Ten napsal,že komín má narušenou statiku a je třeba ho vyvložkovat. Výška komínu je 24m, takže to není žádný malý komín. Zjistili jsme, že také nemáme žádnou revizní zprávu na komín. Chtěli jsme vyvložkovat,ale jeden barák je proti. Přitom hrozí zborcení komínu dovnitř kotelny. Jak se máme bránit a postupovat když dva domy drží v šachu jeden dům,který se nechce podílet na nákladech vyvložkování? A co revize komína? Jak často a kdo může dělat revizi komína? Předem děkuji za odpověď.
Upřesněte vlastnické vztahy.
- 3 SVJ, jsou vlastníky kotelny: rozhoduji zástupci jednotlivých SVJ podle obč.zák / obch. zák.
- 3 domy v 1 SVJ, kotelna je společnou částí: rozhodujete podle ZoVB, potřebná procenta pro opravu – nezáleží ze kterého domu.
3)pokud je to jinak, musíte sdělit přesně jak.
Pěkný den.
Jsme 3 SVJ a kotelna je jedna pro všechny 3 SVJ. Nikomu teplo neprodáváme,vyrábíme teplo jenom pro svoje 3 SVJ.Jsme zároveň na kotelně všichna tři SVJ vlastníci.
Odpověď bych hledala v Obchodním zákoníku. Dle mého „selského“ dvě SVJ prostě přehlasují toho jednoho. Pan lake promine. Jana1
Radka1973 napsala: "Chtěli jsme vyvložkovat,ale jeden barák je proti."
Jestliže jste SVJ, jak píšete, a kotelna je společnou částí domu, pak nerozumím, jak může "jeden barák" být proti čemukoliv. V SVJ se hlasuje podle vlastníků jednotek a podle spoluvlastnických podílů.
Pokud SVJ kotelnu pouze provozuje, není jeho povinností opravovat komín na cizím majetku.
Radka1973 napsala: "Dva domy drží v šachu jeden dům,který se nechce podílet na nákladech vyvložkování ..."
Dům ani vlastníci jednotek se nemají podílet na nákladech vyvložkování. Žádáte to po nich neoprávněně. Společenství nemá a nesmí dotovat provoz kotelny ze záloh na správu domu vybraných podle § 15 ZoVB. Vaší povinností je kalkulovat cenu tepla tak, aby kryla veškeré náklady včetně nákladů na opravy a řádně účtované rezervy na opravu hmotného majetku. Takže rezervu k vyvložkování komína už máte mít vytvořenou z předchozích let. Nemáte-li rezervu, vezměte si půjčku a splátky zahrňte do ceny tepla.
Hradit náklady na údržbu, opravy a modernizaci kotelny z dlouhodobé zálohy vybrané od vlastníků jednotek je v rozporu s ZoVB. Pokud prodáváte teplo za cenu jinou (nižší nebo vyšší), než je cena kalkulovaná (podle cenového rozhodnutí Energetického regulačního úřadu č. 7/2008), nebo dokonce tuto cenu vůbec nekalkulujete, porušujete zákon č. 526/1990 Sb. o cenách a zákon č. 458/2000 Sb. (energetický zákon).
Pokud se některý vlastník jednotky obrátí na Státní energetickou inspekci, budou vzduchem létat pokuty do stotisícové výše.
lake
Kotelna i komín jsou naším majetkem, jsme zapsaní na katastru nemovitostí a patří nám i pozemek pod technickou budovou což je kotelna. Vyrábíme sami sobě teplo a nikomu ho neprodáváme. Hradíme veškeré náklady na kotelně ze svých účtů. Takže nechápu proč bychom nemohli opravu hradit. Prosím o vysvětlení zkratky ZoVB. Děkuji
Paní radka1973,
není pravdou, že teplo neprodáváte.
Pokud tři právnické osoby (SVJ1, SVJ2, SVJ3) vlastní a provozují kotelnu, pak tedy teplo vyrábíte, dodáváte a účtujete. Dodáváte ho přece jednotlivým vlastníkům jednotek (buď prodej tepla, nebo dodávka služby). Jste tedy povinni kalkulovat cenu tepla (a tuto kalkulaci archivovat 3 roky zpětně pod hrozbou pokuty). Plně na vás dopadá energetický zákon a zákon o cenách.
Zopakuji: rezervy na údržbu, opravy, rekonstrukci či modernizaci kotelny mají být zohledněny v ceně tepla. Pokud to u vás takto není, podílejí se na těchto nákladech vlastníci jednotek nikoliv podle využívání služby "poskytování tepla", nýbrž podle spoluvlastnických podílů, což není správné.
Představte si, že v jednom ze tří SVJ provedou zateplení a výměnu oken. Spotřeba tepla klesne na polovinu. Budou jim však předepisovány náklady ve stejné výši jako před zateplením. Pokud to považujete za spravedlivé a vlastníci v zatepleném domě to takto jako ovce schválí - pak prosím, je to jejich rozhodnutí, ať tedy platí.
lake
Nikomu nelze předepisovat náklady. V účetnictví jsou pouze náklady skutečné, proto to jsou náklady, jestli bych chtěla něco předepisovat tak pouze závazazky a pohledáky. Náklady si mohu naúčtovat jenom předpisem na 321 a tam bud ď zůstanou nebo je poctivě zaplatím.,ale rozhodně nelze dát do nákladů tepla.
Spotřeba tepla klesne na polovinu. Budou jim však předepisovány náklady ve stejné výši jako před zateplením. Nesmysl! Jak jste na to přišel? Pakliže měří spotřebu, tak samozřejmě zaplatí méně! Jana1
Nic jste zřejmě nepochopila. Bavíme se zde o nákladech na údržbu a opravy komínu (kotelny). Přečtěte si úvodní příspěvek.
Jestliže budou mít v onom sdružení tří SVJ po zateplení jednoho domu poloviční spotřebu tepla, ale sdružení nepostupuje podle zákona a nerozpouští náklady na údržbu a opravy kotelny v ceně tepla, pak všechna SVJ ponesou (nesprávně) tyto výdaje jako náklady na správu podle § 15 odst. 1, tedy podle spoluvlastnických podílů - nikoliv podle skutečných nákladů na výrobu tepla.
Zateplili, investovali, ale platí dále stejně jako ti, kdo se o zateplení ani o úspory nestarají. Typické socialistické hospodaření.
Zorganizujte si to u vás jak je libo. A nehádejte se laskavě se mnou, nýbrž věc vysvětlujte pracovníku Energetického regulačního úřadu, až vás vyzve k předložení kalkulace tepla za tři roky nazpět a bude vám vyměřovat pokutu. Pak můžete uplatnit své argumenty.
lake
No to je blábol. Zvlášť to tučně psané. Zateplili, investovali a budou mít nižší cenu tepla? Už vidím PT jak snižuje cenu v zateplených domech. Investovali, to jo. ale do svého! Cena se jim sníží, protože méně odebírají. A nemotejte do toho sociálismus. Nemá s tím nic do činění. Jana1
Nic jste zřejmě nepochopila (podruhé). Nerad opakuji, protože pokud příjemce nepochopil informaci napoprvé, nepochopí zřejmě nikdy. Pro ostatní čtenáře ještě osvětlím:
Taková generální rekonstrukce a modernizace kotelny s výměnou technologie a novým komínem může stát milion. A je velký rozdíl, zda se to platí z ceny tepla, nebo podílově "po socialisticku" podle podlahových ploch bytů.
lake
Nechápeme se navzájem. S tím se holt nedá nic dělat. Tímto žádám fundovaného odborníka o rozseknutí problému. Najde se někdo mezi námi? Jsem dopředu smířená s výsledkem. Pan lake nepřipouští žádnou pochybnost. Narozdíl ode mě. Děkuji. Jana1
Jen malý dovětek. Nehádám se. Jen mám na věc jiný názor, pane lake. Víte moc dobře, že si vás vážím, zde na webu. To ale neznamená, že musím se vším souhlasit.
Paní Jano1, děkuji za ujištění, že se se mnou nehádáte. Jevilo se mi to tak podle těchto Vašich výroků:
- Nenechte se vysmát!
- To snad nemyslíte vážně!
- Nesmysl!
- No to je blábol.
lake
Lake má pravdu v tom, že náklady na údržbu a opravy kotelny mají být kalkulované v ceně tepla.
Nemyslím si ale, že by vlastníky čekala nějaká pokuta za to, že prodávají teplo za nižší cenu. (v tomto případě )
Paní Jano1, představte si situaci, kdy 3 SVJ jsou vlastníky kotelny, která dodává teplo nejen sobě, ale ještě do dalšího domu. Ve vašem případě pak tato 3 SVJ – vlastníci kotelny ponesou náklady na údržbu kotelny a budou dalšímu odběrateli dotovat cenu tepla. (Možná je toto pochopitelnější příklad)
Proboha! Proč vám tolik záleží na mém přesvědčení? Prostě mě zařaďte k opožděným, méně inteligentním oposumům, kterým není pomoci. V tomto sporu si ráda počkám na fundovaný a praxe znalý názor. Jana1
Regulace ceny tepla probíhá podle zákona č. 526/1990 Sb. (zákon o cenách). Příslušným celostátně platným právním předpisem ke stanovení způsobu kalkulace ceny tepla je cenové rozhodnutí ERÚ č. 7/2008 ze dne 2. září 2008 k cenám tepelné energie, ve znění pozdějších změn a doplňků.
Podle § 2 odst. 5 zákona o cenách platí:
Nepřiměřený majetkový prospěch získá
a) prodávající, jestliže prodá zboží za cenu
1. zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk získaný na základě uplatnění vyšší ceny prodeje oproti obvyklé ceně, v případě zneužití výhodnějšího postavení na trhu,
2. vyšší než maximální nebo pevnou úředně stanovenou cenu, nebo
3. vyšší, než by odpovídalo pravidlům cenové regulace,
b) kupující, jestliže nakoupí zboží za cenu
1. výrazně nedosahující oprávněných nákladů nebo nižší, než je cena obvyklá, v případě zneužití výhodnějšího postavení na trhu,
(...)
Pokud by např. výrobce tepla - plátce DPH dodával teplo za nižší (podhodnocenou) cenu a nechával se dotovat ze záloh na správu domu, které DPH nepodléhají, dopustí se krácení daně; bude to zajímat Finanční úřad a orgány činné v trestním řízení.
lake
My jakožto sami sobě prodejci a SVJ nemůžeme být plátci DPH a samozřejmě náklady jako platy topičů a revize nám vstupují do ceny tepla. Já jsem jenom potřebovala vědět co máme dělat,když jeden barák se staví proti vyvložkování komína. A podle Vámi zveřejněného citátu z energetického zákona nic neporušujeme a je to vytržené ze souvislosti. Mezi námi funguje předpodej služeb – to ještě z pohledu DPH a zálohy na služby jsou samozřejmě naúčtovány na předpisových účtech a jsou majitelům bytů vyúčtovány dle fakturačních měřidel.
Potíž je v tom, že my nikomu nic neprodáváme. My pouze sečteme náklady na přípravu tepla. Plyn + elektro + rozúčtování. O nějakém prodávání za cenu vyšší či nižší nemůže být řeč. Náklad do koruny rozpočítáme vlastníkům. A pořízení kotelny byla investice, zhodnocení majetku. Kotelna je společnou částí domu, s odpovídajícím podílem jednotlivých vlastníků. Jana1
Dovolím si nesouhlasit. V tom případě naše SVJ taky porušuje zákon. Máme domovní kotelnu do 50 kW (6 bytů + 1 nebyt). Do nákladů za teplo počítáme spotřebu plynu, elektro pro kotel a náklady na rozúčtování. Vyúčtování dle elektronických poměr. měřičů. Opravy, revize, údržba kotle z provozního fondu (příspěvky dle podílů). Prosím, nebazírujte na přesném termínu. Čeká mě snad kriminál? Renom. rozúčtovací firma ISTA nic nenamítá. Jana1
Přesně takto to účtujeme i u nás a ani náš zpracovatel vyúčtování za dodávky sv, tv, tuv nic nenamítá.
Paní Jano1,
netuším, o jakém "bazírování na termínu" hovoříte. Buď dodržujete zákon, nebo ho porušujete, nic mezi tím. Nečeká vás kriminál, nýbrž pokuta uložená Státní energetickou inspekcí. Pokuty ukládané právnickým osobám bývají citelně vyšší než u fyzických osob.
lake
Termín: fond oprav. Nenechte se vysmát! Pokutu? A za co? Že chceme bydlet komfortně a levně? To snad nemyslíte vážně! A jestli máte pravdu, tak holt to riziko podstoupím. Amen. Jana1
Dobrý den,
z vaší formulace plyne, že kotelna je samostatná budova v podílovém spoluvlastnictví třech právnických osob – SVJ1, SVJ2, SVJ3.
Pokud ano, pak znáte podíly na této nemovitosti, jedná se o spoluvlastnicví dle. Obč. zákoníku a rozhoduje se nadpoloviční většinou (podílů).
Rozhodne-li se o opravě, pak není-li ochotno třetí SVJ se na nákladech podílet, budete muset je vymáhat soudně.
G.X.
Správcem kotelny jsou Vaše tři SVJ, jak to máte ošetřené v prohlášení vlastníka, to musíte vědět Vy.
Zodpovědnost je v podstatě na Vás všech.
Pokud máte v ruce všechny dokumenty, které hovoří o nutnosti vyvložkování komína, tak na co čekáte ? Nebezpečí je třeba odvrátit.
Jak Vás může držet v šachu jeden dům?, zainvestujte to a pak se můžete domáhat úhrady – podílu na fa. soudní cestou.
Podívejte se na tyto stránky http://www.skcr.cz/ – dotazy umí zodpovědět obratem.
Frekvence revizí komína se odvíjí od výkonu kotelny. My vytápíme 6 + 1 nebyt a revize děláme 2× do roka. Podle novely bude pro příště stačit 1× do roka. S 20-ti rebely si nedělejte starosti. Prostě jim to napočítejte a hotovo. Nebo si chcete vzít „na triko“ případnou havarii? Doufám, že provoz kotelny provádí autorizovaná firma. Ta by hlavně měla přesvědčit rebely o nutnosti uvést komín do provozuschopného stavu. Jinak si koledujete o velký průšvih. Jana1
Bohužel provozovatelem kotelny jsme my 3 SVJ. Když jsme kupovali byty tak jsme si museli koupit i kotelnu. my tohle všechno víme akorát první barák je natvrdlý.Pozvali jsme odborníky,dodali spoustu faktů a pořád nic. Máme pouze mamdátní smlouvu s SBDO,ale to se hlavně týká účetnictví a nějaké ty správy kolem bytu,ale provozovatelem kotelny jsme my.
Poslední komentáře