Kdy lze použít peněz vybraných na opravy k zateplení
Dobrý den, prosím o radu zjm. p. lake. Jsme SVJ (2000) se stále nezměněnými vzorovými stanovami. Za posledních sedm let výbor SVJ nesplnil povinnost předložit shromáždění k projednání spolu s roční uzávěrkou i plán oprav, rozpočet a z nich vyplývající novou výši příspěvku na správu domu a pozemku, která by pokryla plánované výdaje v dalším období. Platíme stále stejný příspěvek na m2 plochy bytu. Nyní když byla takto naspořena poměrně vysoká suma, hodlá ji výbor použít na uvažovanou revitalizaci. Za jakých podmínek toto lze učinit? Jedná se přece o použití povinně vybraných peněz na správu domu a pozemku k jinému účelu, tedy na zateplení, které ale není nutnou opravou ale modernizací, resp. technickým zhodnocením? Domnívám se, že k využití takto vybraných peněz musí být shoda všech vlastníků tedy 100%. Nevím ale o co se opřít. Za odpověď a radu děkuji.
Pokud platíte bez protestu nějaké příspěvky, pak už Vám nic není do toho na co je SVJ použije. Kdo jednou začal hradit, dal tím konkludentně najevo, že souhlasí jak s výší částky, tak s jejím určením.
Pokud byste chtěl nějak ovlivnit osud těch příspěvků, jste v právně nevýhodném postavení: tvrďte tedy a prokazujte soudu, že peníze nebyly určeny na ten účel, na který je SVJ chce dnes použít. SVJ nic prokazovat nemusí ani Vám, ani soudu.
Kdo má už prachy v kapse, ten je ve výhodě. Kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází. Kdo hází peníze dobrovolně do černé díry, ať se nediví, že v ní zmizely.
lake
„Kdo hází peníze dobrovolně do černé díry, ať se nediví, že v ní zmizely.“
Můžete nám to trochu osvětlit? Pokud nebudu házet peníze, jak Vy píšete, „dobrovolně do černé díry“, budu čelit žalobě, v jejímž důsledku budu donucen házet ještě více. Děkuji.
ale je třeba jednat bez prodlení. Při vzniku našeho SVJ přípravný výbor přednesl svůj návrh na placení za m2 naslepo. To jsem napadl, rozcupoval a když většina vlastníků pochopila jak to myslím tak mě zvolila. Dnes už ve výboru nejsem, ale stále máme směšně nízké náklady na bydlení, dům je nyní opraven a zateplen a to vše proto, že se navzájem nepodvádíme a neokrádáme. Je standardem, že veškeré účetnictví dostane každý vlastník mailem zadarmo a bez vyžádání, je standadem, že každý výdaj do oprav a údržby je se všemi mailem konzultován a na shromážděních schvalován, máme plán oprav a finanční plán. Bohužel to nejde zařídit tam, kde se vstupuje do rozjetého vlaku a vlastníci jsou ovce.
Napsla jste: " je standadem, že každý výdaj do oprav a údržby je se všemi mailem konzultován a na shromážděních schvalován"
To mně připadá divné. Každý výdaj schvalovat na shromáždění, to by to shromáždění muselo zasedat snad pernamentně. A kolik máte vlastníků, že si můžete dovolit konzultovat každý výdaj do oprav a údržby se všemi mailem?
Hergot Lake, prestante s temi nesmyslnymi teoriemi o mizeni penez v cerne dire! Nikdo nasporene finance nezproneveril, ale lezi na transparentnim uctu SVJ, a hodlaji za ne zrevitalizovat chatrajici dum. Co je na tom spatneho? Pokud se vlastnici dohodnou, ze provedou i zatepleni (tech. zhodnoceni), je vse OK. Chteji jen radu, jaka kvora pro odsouhlaseni pouzit. Jipa1
Uvedu příklad:10 let platím jako člen SVJ(2000) peníze na blíže nespecifikovaný účel (tedy zbytečně a protizákonně)a rozhodl jsem svoji bytovou jednotku prodat.Kam asi zmizí částka ,kterou jsem za těch deset let platil,aniž bych věděl na co bude v budoucnu přesně použita.Nebo mi ji při mém odchodu z tohoto SVJ někdo vyplatí?Nevyplatí a nevyplatí mi ji ani nabyvatel jednotky.Takže mé peníze zmizí v černé díře!Na odebrané služby a energie jsem po celou dobu řádně přispíval.JaVa
Vazeny Java, pouziju Vas priklad, jen s tim rozdilem, kdy budete 10 let platit na blize specifikovany, tedy konkretni ucel. Pote se (jeste pred realizaci konkretniho ucelu) rozhodnete svoji jednotku prodat. SVJ Vam penize nevyplati. Ma je prece nachystane na konkretni ucel, ke kteremu jste se zavazal platit. A novy vlastnik-ten take ne. Proc by Vam platil za neco, co jeste neni hotovo? Predavate mu prece bytovou jednotku, ktera prozatim neni nijak zhodnocena. Tak jak se tedy dostanete ke svym penezum? Jipa1
Pokud jsem vyslovil svůj souhlas a „ukládal svoje peníze na jiný bankovní účet než na ten,který mi říká pane(míněno-bankovní účet SVJ),tak si za to,že jsem o ně přišel můžu sám“.Nikdo mi nemůže přece zakázat,abych případnou revitalizaci(větší opravu) nezaplatil keš až po předložení faktury.SVJ není banka a já nejsem povinen mít své úspory na cizím účtu.JaVa
Manon
To mne nenapadlo. Při prodeji bytové jednotky fakticky přichází prodávající majitel o peníze našetřené ve fondu. A nikde to není řešeno.
SVJ musí analyticky evidovat a každý rok předkládat ke schválení účetní závěrku, jejíž součástí je inventarizace závazků a tedy i stav přijatých záloh v členění dle věřitelů. Tam musí být zřejmé, že eviduje závazek vůči osobě, která již není členem SVJ a podle mne čeká na promlčení a pak se stává vlastníkem těchto peněz. Pokud je použije na zvelebení majetku ostatních, musí ti ostatní zaplatit daň z příjmů, nebude-li příjem osvobozen.
„SVJ musí analyticky evidovat a každý rok předkládat ke schválení účetní závěrku, jejíž součástí je inventarizace závazků a tedy i stav přijatých záloh v členění dle věřitelů.“
Souhlasím. Kde prosím je povinnost SVJ vést stav přijatých záloh v členění dle věřitelů zakotvena? Seznámím naše SVJ s touto povinností a současně požádám o jeho předložení.
- SVJ vede analyticky dle vlastníků evidenci záloh na přefakturované služby, není problém stejně vést i krátkodobé a dlouhodobé zálohy či příspěvek na správu. Pravdou je co říkají ostatní, že vyhláška ani zákon to nenařizují, ale SVJ je i Vaše a za evidenci platíte 1×x kč/měsíc, co si do účetní směrnice či stanov napíšete, to tam bude.
- Žádný účetní nemusí účtovat opravu vstupních dveří na X analytik. V průběhu roku to lze dát „pětky“ a na konci roku to přeúčtovat na „trojky“ dle vlastníků. Dostanu tak krásný položkový přehled co se opravovalo, kolik to celkem stálo a na závěr kdo to zaplatil. Na pětce zůstane nula a na trojkách nějaký zbytek, o kterém rozhoduje shromáždění.
- Teď ta závěrka. SVJ schvaluje hospodaření. Výbor předloží uzávěrku, jejíž součástí je inventarizace (tam se opravdu podívejte) a která je pak zdrojem k tvorbě závěrky, kterou předloží. Součástí inventarizace je i položkový soupis závazků a bývá dobrým zvykem posílat konfirmační dopisy k odsouhlasení. Jak jinak SVJ inventarizuje účet přijatých záloh? (to není řečnická otázka, fakt nevím)
- Zde na webu byla před nedávnem diskuse nad informacemi ze školení, kde právě povinnost evidovat zálohy na správu analyticky byla zmiňována v tom smyslu, že je na ní odborná shoda. Ale neznám argumenty.
- Představte si, že SVJ vydá potvrzení, že prodávající dluží 20.000 Kč za správu, ale přitom bude mít naspořeno 100.000 na střechu, která se neopravovala. Kdo dluží komu? A když se za těch 100.000 opraví střecha kupujícího, není to jeho zdanitelný příjem? On tu opravu nezaplatil. Omlouvám se, neúčtuji SVJ, tak to účtování berte s rezervou.
David2 k bodu 5:
Podle mého názoru by vypořádání závazků a pohledávek vůči SVJ mělo být provedeno v kupní smlouvě. Cena bytu 1 000 000 Kč, prodávající dluží 50 000 Kč, podíl na dlouhodobých zálohách 100 000 Kč. Suma, sumárum se k ceně bytu ještě přičte těch 50 000 Kč, což je rozdíl mezi závazky a pohledávkami.
„by vypořádání závazků a pohledávek vůči SVJ mělo být provedeno v kupní smlouvě. … prodávající dluží 50 000 Kč, podíl na dlouhodobých zálohách 100 000 Kč.“
Jak zjistíte shora uvedené údaje? V kupní smlově by měly být podložené údaje, a nikoliv domněnky. Kromě toho ve shora uvedeném příkladě prodávající nic nedluží, naopak SVJ dluží prodávajícímu 50 000 Kč, jak sám uvádíte.
Pokud jste opisovali při tvorbě stanov z NV čj. 322/2000, stanovili jste si tuto povinnost podle Čl. I písm. n) "Správou domu se rozumí… n) vedení účetnictví domu podle zákona č. 563/1991 Sb., s odděleným účtováním na jednotlivé jednotky…
V další verzi vzorových stanov už to zmizelo, protože se BD a realitní kanceláře bránily, že je tak podrobné účetnictví moc pracné.
O povinnosti provádět každoročně inventarizaci majetku a závazků, tzn. i pohledávek a dluhů, víte. Těm, kterým stačí podrobné informace o pohledávkách a dluzích jednou za rok, mohou nahlédnout do příslušných inventurních soupisů.
Ostatní mohou požadovat podrobné informace dluzích třeba měsíčně s odvoláním na ČÚS č. 411 odst. 5 Analytické účty.
5.1. Analytické účty k účtům účtové třídy 3 – Zúčtovací vztahy se vedou podle jednotlivých dlužníků a věřitelů a podle druhů měn.
Podobný odstavec je i v ČÚS 411:
Analytické účty účtové skupiny 95 – Dlouhodobé bankovní úvěry a závazky se vedou podle jednotlivých bankovních úvěrů poskytnutých účetní jednotce, jednotlivých zápůjček, dluhů a nebankovních úvěrů.
N. Klainová
Pane Davide a paní Simono, ptáte se, zda SVJ je povinno účtovat o závazcích a pohledávkách v členění podle jednotlivých vlastníků jednotek.
Pokud vím, takovou povinnost účetní jednotka SVJ nemá. Jde o důsledek zákulisních tlaků družstev, které byly zpočátku osobami provádějícími správu domu. Šlo jim prostě o to zjednodušit vedení účetnictví (pokud vůbec vedly účetnictví SVJ, jinak s oblibou považovaly SVJ za středisko).
Pro SVJ je v účetnictví zpravidla věřitelem či dlužníkem vlastník domu jako jedna osoba. Podrobnější sledování závazků a pohledávek ve vztahu k jednotlivým osobám lze nalézt v evidenci, nikoliv však v účetní závěrce.
lake
TuL,
účetní závěrku tvoří Rozvaha, Výsledovka a Příloha. Tam to ani být nemůže, protože do výkazů se uvádí na jednotlivé řádky součty určitých syntetických účtů a nikoliv analytiky k jednotlivým účtům.
Mohlo by to být v účetnictví, ale ani tam to většinou není, protože je to nadbytečné.
Pokud činí stav dlouhodobé zálohy na opravy 100 a Vy víte, že Váš podíl na společných částech domu je 1%, tak víte, že na záloze „máte“ hodnotu „1“.
Nerozumím tomu, proč by se o tom mělo složitě účtovat. U nás máte 141 jednotek. Když přijde faktura na opravu za 1 000 Kč, tak bych ji měl rozúčtovat na 141 analytik v průměrné částce 7,092198582 Kč na jednu jednotku?
Netvrdím, že to není technicky možné. Ale moudrý zákonodárce to pochopil a takovou hloupost nevyžaduje.
Hezký den!
Pavel
„Pokud činí stav dlouhodobé zálohy na opravy 100 a Vy víte, že Váš podíl na společných částech domu je 1%, tak víte, že na záloze „máte“ hodnotu „1“.“
Pokud jsou pro Vás rozhodující předpisy záloh, potom ano. Pokud jsou rozhodující skutečné platby záloh, potom nikoliv. Srv. též vedlejší téma černá díra.
„Když přijde faktura na opravu za 1 000 Kč, tak bych ji měl rozúčtovat na 141 analytik v průměrné částce 7,092198582 Kč na jednu jednotku?“
To zde nikdo nepožadoval.
Je známo, že účtovat je nutno o skutečnostech, nikoliv o fiktivních předpisech plateb.
Takže stav dlouhodobé zálohy na opravu určitě nevyjadřuje kolik mělo být teoreticky uhrazeno, kdyby v domě neexistovali neplatiči a popletové. Tato částka vyjadřuje pouze kolik bylo skutečně uhrazeno. Z tohoto čísla ovšem nelze žádným způsobem hodnověrně zjistit jaká je skutečná výše uhrazených a neuhrazených záloh konkrétního vlastníka jednotky.
Už jsem napsal, že pokud SVJ nevede účty jednotlivých vlastníků, je stav záloh konkrétního vlastníka možno sledovat jedině v evidenci.
lake
Pane lake, reaguji na Vaše slova: „Už jsem napsal, že pokud SVJ nevede účty jednotlivých vlastníků, je stav záloh konkrétního vlastníka možno sledovat jedině v evidenci.“
Ráda bych věděla, jakou evidenci máte na mysli? Mohl byste uvést §§? Dříve existovala v účetních předpisech „operativní evidence“. Už tam není. Účetní si musí vystačit se syntetickými, analytickými a podrozvahovými účty.
Podle § 13 ZoÚ odst. 3 „Účetní jednotky nesmějí zřizovat účty mimo účtový rozvrh a účetní knihy.“.
Dále:
Už několikrát jsem si přečetla Vaši větu: „Je známo, že účtovat je nutno o skutečnostech, nikoliv o fiktivních předpisech plateb.“
Často vyžadujete, aby měl ten, kdo něco tvrdí, své tvrzení podloženo. To, co je známo Vám, nemusí být vždycky pravda. Existuje-li povinnost něco hradit, má to být předmětem účetnictví. To tvrdím a nejsem sama, už léta letoucí.
Už delší dobu mám od odboru 28 MF, jehož náplní je i metodika účetnictví nevýdělečných organizací, písemnou informaci, že je možné účtovat o předpisech záloh.
Podobnou informaci má i KDP, jako reakci na připomínku, že by to mělo být SVJ umožněno. Už jednou to tu bylo uvedeno. Nepleťte tedy účetní. Mají dost problémů i bez Vás. Sice tak účtovali a vždycky budou účtovat, ale někdo nezkušený by se mohl nechat od účtování předpisů záloh odradit.
P.S. Ta informace o možnosti účtovat o předpisech záloh byla, myslím, uvedena i nedávno v KPL, v textu k vypořádání připomínek KDP k návrhu vyhlášky.
Já jsem na tomto portálu od Vás pochytila hodně, ale když se pustíte do účetnictví, je z toho většinou chaos. Co kdybyste zůstal u NOZ?
N. Klainová
Paní Klainová, ptáte se: „… jakou evidenci máte na mysli?“
To nelze odpovědět nějak paušálně. Já přece netuším jaké postupy jsou zavedeny v každém z 60000 SVJ. Je vaše věc jak si to zařídíte. Můžete vést podrozvahovou evidenci v účetnictví. Případně může SVJ sledovat některé záležitosti ve své operativní evidenci. Operativní evidence samozřejmě může existovat. Žádný celostátně platný předpis ji nikdy nezakázal. Pokud se domníváte opak, citujte prosím právní předpis.
Operativně evidovat je možno mnoho pro SVJ zajímavých a potřebných položek. Například – omezím-li se na oblast poskytování služeb – SVJ operativně eviduje ke každému bytu podlahové plochy místností, započitatelné podlahové plochy místností, výrobní čísla indikátorů na radiátorech, náměry indikátorů, koeficienty polohy místností, koeficienty výkonů radiátorů, koeficienty upevnění radiátorů, čísla bytových vodoměrů, náměry bytových vodoměrů, data metrologického ověření bytových vodoměrů.
Jistě se shodneme, že tyto (a mnohé jiné) potřebné údaje se
neobjevují v účetnictví právnické osoby, ale v operativní evidenci SVJ
mohou jistě být zachyceny. A bez nich by SVJ nerozúčtovalo vůbec nic.
---------------------------------------------------------------------------------------
Pokud jde o účtování o předpisu záloh:
Zde se nediskutuje k otázce zda lze účtovat o pouhém předpisu záloh.
Tazatel se na toto neptal, já jsem se zde k tomu vůbec nevyjadřoval.
Zájemce odkazuji na starší diskuse k tomuto tématu:
http://www.portalsvj.cz/…pisu-zaloh-0
http://www.portalsvj.cz/…platby-zaloh#…
Zde jsem se vyjádřil pouze k obecně známé skutečnosti, že z celkové částky přijatých záloh nelze žádným způsobem hodnověrně získat informaci o konkrétní výši skutečně uhrazených záloh konkrétním vlastníkem jednotky. Jiný diskutující se snažil vynásobit stav účtu přijatých záloh spoluvlastnickým podílem a domníval se, že jako výsledek dostane pohledávku tohoto vlastníka za SVJ (částku uhrazených záloh tímto vlastníkem jednotky). To samozřejmě není pravda. Takové žonglování s čísly nepovede k cíli a tímto způsobem požadovanou informaci nedostanete.
- Je třeba vyjít z toho kolik konkrétní vlastník skutečně uhradil na svých zálohách. Jedině tak lze zjistit jak vysoká je v daném okamžiku jeho pohledávka za dlužníkem – SVJ. Při vyúčtování se vychází ze záloh skutečně uhrazených, nikoliv z fiktivní částky záloh předepsaných.
- Chci-li získat informaci zda konkrétní vlastník uhradil všechny předepsané zálohy, musím porovnat individuální předpisy záloh vystavené pro tohoto vlastníka se skutečnými úhradami tohoto vlastníka. To platí jak pro správu, tak pro účtování o službách.
lake
Aby nedošlo k omylu (už se tak jednou stalo), ta výše uvedená možnost účtovat o předpisech záloh, kterou mám z MF potvrzenou písemně, se týká záloh předepisovaných vlastníkům jednotek. V žádném případě nejde o možnost účtovat o zálohových fakturách (např. za elektřinu, vodu, teplo apod.). U přijatých zálohových faktur musí být dodrženo pravidlo, že se účtuje až o úhradách přijatých zálohových faktur.
N. Klainová
Poslední komentáře