Kdo zajistí instalaci ITN ?

Pane Lake, společenství nám vzniklo 8.12.2011. Bytové jednotky jsou prodávány současným nájemníkům, kdy vlastníkem bylo město (resp. Správa majetku města). V kupní smlouvě je uvedeno, že měřící jednotky i vodoměry jsou součástí bytu. V prohlášení vlastníka není o vodoměrech a měřících jednotkách zmínka.

Jak se dá zajistit (podepsáním prohlášení všemi vlastníky?), že se měřící jednotky i vodoměry vymění v požadované době? Jak píšete, že normální zbůsob je: SVJ zakoupí indikátory do svého vlastnictví, ale naše SVJ nemá vlastní prostředky a nikdy ani na ně nenašetří.

Jan von Braunau

Pane von Braunau,
Chcete-li mít jistotu, že vodoměry a indikátory budou včas měněny, recept jsem přece už napsal: pořídí je SVJ do svého vlastnictví a postará se centrálně o jejich montáž i výměnu. Nechat každého jednotlivě aby si měnil svůj vodoměr nebo indikátor podle své vlastní úvahy je cesta do naprostého chaosu.

Nepsal jsem nic o tom, že by si SVJ snad mělo pořizovat indikátory či vodoměry z vlastních finančních zdrojů. To tvrzení jste napsal Vy. Vlastním zdrojem ve většině SVJ jsou pouze příjmy z úroků na bankovním účtu, sem-tam možná smluvní pokuta za nějakou opožděnou zakázku, případně úrok z prodlení od neplatiče. Za ty peníze se toho opravdu mnoho pořídit nedá. Všechna SVJ hospodaří se zálohovými platbami od vlastníků jednotek. Doporučuji vám totéž: jiný legální stálý zdroj financí pro správu domu ještě nikdo nevymyslel.

lake

ach jo… zase střílíte mimo terč? Nesmíte se k terči točit zády ani bokem!

• cit.„…zakoupí SVJ do svého vlastnictví…“
  • §687/3 ObčZ

    Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis

  • §5/2f Vyhláška 258/1995

    Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny …
    …opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody

    
    

  Z uvedeného je zřejmé, že zas tak hloupé to nebylo. Vlastník-BJ (tazatelka) sice není nájemce, ale pokud nájemce musí hradit Vlastníkovi-BJ opravu ITN – a tím je i jeho výměna v případě nefunkčnosti – pak situaci těžko vyřeší, že bude mít „od příště“ SVJ předmětné ITN ve vlastnictví.
  

Opět jde o porozumění otázkám – otázka nebyla kdo a proč je nebo není Vlastníkem ITN ale jak zařídit aby ITN „Vlastník (§2/g Vyhlášky 372)“ pro RTN použil a aby tak nepoškozoval tu menšinu, které v dané chvíli (tj. po době životnosti ITN) má nefunkční ITN a nikoli vlastní vinou na ni bude aplikován §6/4

 Lolek

děkuji pane Lake.

Situace je tedy špatná. Ale předpokládejme prosím na chvíli, že tedy v našem SVJ budeme pro příště postupovat „normálním způsobem“ – jak jej uvádíte (SVJ je koupí sice stejně jako minule ale již nebude položkově vyúčtován – a bude tedy placen z „příspěvků na správu“ – protože takto si vysvětluji Vaši formulaci: „zakoupí SVJ do svého vlastnictví“)

• Znamenalo by to pak konečně, že Vlastník (§2/g Vyhlášky 372) tj. SVJ již bude mít povinnost ITN vyměnit a podle nich rozpočítávat nebo je prostě může ignorovat tím způsobem jak jsem již napsala. Ve vyhlášce nemohu najít nic, co by Vlastníkovi ukládalo ITN použít. 
  

Je tam jen, že „stanovená měřidla“ lze pro rozúčtování použít po dobu jejich ověření – přitom ITN není ani stanoveným měřidlem, takže pokud by SVJ chtělo – mohlo by některé ITN do rozúčtování vůbec nezapočítat ?? (a s poukazem na jejich „poruchu“ tupě aplikovat §6/4 Vyhlášky 372 ?)

prosím o odpověď

Aneta

Podle mého názoru je možné o instalaci ITN rozhodnout na shromáždění, a to třeba následujícím způsobem:

Shromáždění vlastníků schvaluje …

• že se pro rozúčtování tepla budou používat ITN
• že jednotlivé přístroje budou v majetku vlastníků, kteří jsou povinni:
  • uhradit náklady na jejich pořízení a instalaci
  • dbát na jejich provozuschopnost
  • odstraňovat jejich poruchy (případně si v případě neopravitelné poruchy pořídit na vlastní náklady nový přístroj)
  • v případě výměny přístroje předat výboru montážní protokol s odečtem
  • na konci jejich životnosti je vyměnit (za typově shodný přístroj)

Alternativně je možné nesvěřovat výměnu přístrojů na konci jejich životnosti jednotlivým vlastníkům, ale nechat to na výboru. To znamená, že usnesení by mohlo být upraveno následovně:

• že všechny ITN budou na konci jejich životnosti hromadně vyměněny za nové s tím, že jejich výměnu zajistí výbor SVJ (vlastníci jsou v tomto případě povinni nechat si nové přístroje nainstalovat ⇒ jinak se použije sankce, viz § 4 odst. 7)
• v případě, že si některý vlastník nechal některý přístroj na vlastní náklady vyměnit před koncem jeho životnosti (ať už z důvodu poruchy nebo předčasného skončení životnosti), a tuto skutečnost doloží montážním protokolem s odečtem, nemusí hradit náklady na jejich výměnu (resp. výbor v tomto případě nebude tyto ITN měnit za nové)

Jinak pokud shromáždění vlastníků rozhodne o tom, že se budou při rozúčtování nákladů na teplo používat ITN, pak je SVJ povinno se tím řídit. O použití ITN tedy v tomto případě rozhoduje shromáždění (nikoli vyhláška). Takže to, co není ošetřeno ve vyhlášce, je třeba ošetřit v usnesení shromáždění (nebo stanovách) – tedy alespoň pokud se chcete vyhnout případným problémům, které se pak těžko řeší.

Pan AP se domnívá, že shromáždění může údajně něco přikazovat vlastníkům ohledně jejich majetku.
Je to ovšemže nesmysl. Shromáždění takovou pravomoc nemá. Usnesení podle AP by bylo nulitní (od počátku neplatné) pro nedostatek oprávnění. Je třeba přečíst si ZoVB, zejména ustanovení § 9 odst. 1. To jednoznačně vymezuje hranici, u níž končí jakákoliv pravomoc SVJ.

Rovněž nesmyslný je názor, že vlastník bude "povinen" vyměnit své vodoměry jen proto, že jim končí doba ověření. Nebo že snad bude jeho povinností strpět, aby mu jeho majetek měnilo SVJ (a on by to ještě platil ze svého). To jsou fantazie, které nemají oporu v žádném právním předpisu.

Znovu - asi potřetí - upozorňuji, že takové postupy jsou ty nejhloupější, které je možno si vymyslet. Stačí jediný nesouhlasící vlastník v celém domě, který se rozhodne nevyměnit IRTN nebo vodoměry, a členové výboru budou jen bezmocně přešlapovat přede dveřmi jeho bytu a marně prosit. Pak budou muset řešit náhradní způsob rozúčtování (samozřejmě bez jakýchkoliv "sankcí").

Měřidla a indikátory mají být pořízeny do vlastnictví SVJ, nebo (horší varianta) do spoluvlastnictví všech jako společné technické zařízení domu. Pouze v těchto případech o nich rozhoduje SVJ - právnická osoba, bez ohledu na názor jednotlivců.

Možná až to zopakuji poosmé, pochopí všichni. Nebo ne?

lake

Pane laku, není to nesmysl. Je to praktické řešení problému. Nesmysl je bohužel vaše tvrzení (kterým matete čtenáře), že SVJ může do svého vlastnictví pořídit indikátory topných nákladů. Tím by porušilo § 9 odst. 1 ZoVB, kde je jasně uvedeno, že je oprávněno nabývat věci pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Ve svých úvahách ovšem opomíjíte případ, kdy jsou např. radiátory v majetku jednotlivých vlastníků (a toto uvedeno i v prohlášení vlastníka). V takovém případě na ně nelze legálně instalovat ITN z titulu správy či provozu společného majetku (nejsou totiž společným majetkem). A o tom, že by mohly být ITN považovány za společné technické zařízení domu velmi pochybuji, protože ITN slouží pro účely rozúčtování nákladů na teplo u jednotlivých spotřebitelů, nikoli v domě jako celku. Společné technické zařízení je např. kotelna, která slouží k zásobování celého domu teplem.

Vaše příspěvky bývají občas podnětné, ale často se pohybují jen v teoretické rovině, kdy uvažujete o ideálních podmínkách a řešením – která ovšem není možné často uplatnit v praxi.

Vývody pana AP o tom, co SVJ údajně nesmí, popř. čí jsou indikátory a k čemu slouží, vyplývají z jeho naprosté neznalosti zákonů a judikatury.

Zda SVJ může vlastnit vodoměry a indikátory:
Podle § 9a ZoVB je SVJ oprávněno „uzavírat smlouvy (…) k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek“. Jakmile SVJ uzavře svým jménem smlouvu o dodávce tepla nebo vody, stane se odběratelem a vzniká mu zákonná povinnost rozúčtovat náklady konečným spotřebitelům. Jestliže ke splnění této své povinnosti si pořídí indikátory nebo vodoměry, je to zcela v souladu s předmětem činnosti společenství. Pan AP se tedy mýlí.

Zda má nějaký význam čí jsou radiátory:
Vlastnictví radiátorů není nijak svázáno s vlastnictvím indikátorů, píši to zde už PODRUHÉ. Vlastník jednotky má pouze zákonnou povinnost strpět instalaci ve svém bytě, není však povinen pořídit si indikátory sám, ani je nainstalovat, ani je měnit. To platí samozřejmě bez ohledu na to, kdo vlastní radiátory.

• Podle § 13 odst. 4 ZoVB „vlastník jednotky je povinen umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot.“.
• Podle § 4 odst. 7 vyhlášky č. 372/2001 Sb. se uplatní „sankční“ ustanovení (zvýšení nákladů pro jednotku), „“neumožní-li konečný spotřebitel instalaci měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění".
• Podle § 5 odst. 7 vyhlášky č. 372/2001 Sb. se uplatní „sankční“ ustanovení (zvýšení nákladů pro jednotku), „“neumožní-li konečný spotřebitel instalaci vodoměrů".

V žádném z uvedených právních předpisů se nerozlišuje čí jsou radiátory, na které se indikátory mají upevnit. Tvrzení pana AP, že „nelze legálně instalovat ITN“ je tedy v rozporu s právem. Naopak platí, že SVJ si může instalaci svých (nebo společných) indikátorů a vodoměrů vynutit i soudní cestou.

Nemá smysl stále dokola opakovat příběh o indikátorech ve vlastnictví jednotlivců. Jde o slepou uličku, neboť vlastníka jednotky nelze žádným způsobem donutit k instalaci ani k výměně jeho majetku. Ani nelze z tohoto důvodu u něj uplatnit „sankční ustanovení“.
Kolikrát to ještě budu muset zopakovat?

Pan AP nezná ani zákon č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů), ani zákon č. 458/2000 Sb. (energetický zákon) a jeho prováděcí vyhlášku č. 372/2001 Sb., ani zákon č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích. Přesto se snaží diskutovat o záležitostech, které vyžadují určitou znalost problematiky.

lake

• cit.„…Zda SVJ může vlastnit…“
  • Co vlastně může SVJ vlastnit? Teoreticky (§9/1 ZoVB posl věta) zřejmě cokoli o čem prokáže že je pořízno pro účel v v první větě. Prakticky nic, protože cokoli by pořídilo – pak za cizí zdroje. SVJ není BD a nemá tedy Lakem tak často uváděný Fond Oprav.
    
    
• cit.„…vzniká mu zákonná povinnost rozúčtovat náklady konečným spotřebitelům…“
  • Předpokládám, že za uvedenou Lake-formulací „rozúčtovat náklady“ se skrývá vlastní činnost (= sled početních operací). K tomu ale Vlastník nepotřebuje ITN, ale kalkulačku.
  • Zrovna tak předpokládám že tvrzená „povinnost“ je §§-fovaná.
    Bohužel nepředpokládám, že by ji byl „tvrdič“ ochoten dokazovat.
    
    
• cit.„…Pan AP nezná ani zákon…“
  • i kdyby byla pravda že pan AP uvedené nezná (přičemž samotné toto Lake-tvrzení je účelovou dehonestací z ničeho neplynoucí) pak mi není jasná souvislost s dotazem tazatelky
    
    

  Opět jde o porozumění otázkám – otázka nebyla jak kdo a proč je nebo není Vlastníkem ITN ale jak zařídit aby ITN „Vlastník (§2/g Vyhlášky 372)“ pro RTN použil – pakliže to Vlastník chce.
  
  Snad se zde najde také příspěvek nikoli jen s obsáhlými rádoby-fundovanými ciráty prošpikovanými urážkami a odkazy na historické příspěvky nepřinášející NIC alespoň trochu přesvědčivého…
  
  …doufám že namísto příspěvků „k věci tazatelky“ nebudeme rozvádět co už „urážka“ je, a co ještě není…

lolek

Lolku, možná by bylo dobré komentovat pouze věci, o kterých máte alespoň nějakou představu.

Např. uvádíte: „Co vlastně může SVJ vlastnit? Teoreticky (§9/1 ZoVB posl. věta) zřejmě cokoli o čem prokáže, že je pořízeno pro účel v první větě. Prakticky nic, protože cokoli by pořídilo – pak za cizí zdroje. SVJ není BD a nemá tedy Lakem tak často uváděný Fond Oprav.“

Vaše tvrzení, že SVJ si prakticky nemůže nic pořídit, protože by to bylo za cizí zdroje, je ukázkou, že často píšete o záležitostech, o kterých mnoho nevíte.

Možná Vás to bude šokovat, ale věci se nepořizují ze „zdrojů“ (pasiv), ale z peněžních prostředků (aktiv). Zdrojů můžete mít nekonečně mnoho, ale když nemáte nic na účtu nebo v pokladně, tak toho moc nepořídíte. A naopak, když máte na účtě či v pokladně peníze, tak si za ně můžete pořídit věci, bez ohledu, zda je to z vlastních či cizích zdrojů.

Pane laku,

nemá smysl se s vámi přít o to, kdo zná zákony lépe. Kromě toho pouhá znalost zákona ještě nezaručuje správný výklad. Jen si vzpomeňte, kolikrát jste vy sám někde něco tvrdil (a urážel jste ostatní, kdo to viděli jinak), a když jste pak po čase zjistil, že to tak není, tak jste svůj příspěvek prostě smazal, a svůj omyl se tak snažil dětinsky zakrýt.

Takovýmto chováním a urážkami ostatních si můj respekt rozhodně nezasloužíte.

Každopádně jsme se po krátké výměně názorů konečně dobrali k něčemu užitečnému.

Paní Aneto, ten záhadný „Vlastník“ jste vy všichni – vlastníci jednotek v domě. Pokud nejste spokojena s tím, co se děje, svolejte shromáždění spolu s těmi, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů (§ 11 odst. 1) a přikažte výboru co má dělat.

O tom, jek se ve vašem domě budou rozpočítávat náklady na teplo rozhodujete (v rámci vyhlášky č. 372/2001 Sb. ) zase jenom vy, a to tříčtvrtinovou většinou přítomných na shromáždění (§ 11 odst. 4). Takže rozhodněte. Rozhodntete-li o dalším použití indikátorů k rozúčtování, přikážete prostě výboru aby je obstaral a nechal namontovat.

Při poruše jednotlivého indikátoru se nepochybně použije § 6 odst. 4 vyhlášky.

lake

• cit.„…Rozhodntete-li o dalším použití indikátorů k rozúčtování…“
  • Laku, když 5-Vlastníkům z 50-ti vypoví ITN – mají podle Vás svolat Shromáždění a silou 10% prosazovat instalaci ITN za minimálně 150.000?" Tak KTEROU jste si dal dneska ??

lolek

Lolku, je zřejmé, že nemáte co byste k věci napsal. Neumíte tazatelce nic poradit. Věnujete se pouze rozbíjení diskuse, která by bez vašich chaotických oříspěvků byla docela přehledná.

Jediným způsobem jak v SVJ cokoliv prosadit je svolat shromáždění a hlasovat. Co se Vám na mé radě nelíbí jste nenapsal, ani nedovedete tazatelce dát jakoukoliv jinou radu, že?

Nenabádal jsem nikoho k instalaci IRTN – napsal jsem jen, že si mají na shromáždění rozhodnout který ze dvou možných způsobů rozúčtování nákladů na teplo do budoucna zvolí. Co proti tomu sdělení vlastně máte jste se nevyjádřil.

V dalším příspěvku sáhodlouze rozebíráte situaci v nájemním bytě, ale jaksi Vám ušlo, že tazatelka není nájemcem a vyhláška č. 258/1995 Sb. je mezi vlastníky jednotek nepoužitelná. A opět – tazatelce nic neradíte, takže Váš zmatený příspěvek je jí na prd.

Takže je to jako obvykle: Útočíte beze smyslu na jiné diskutující a píšete jen bláboly bez rozumného obsahu.

lake