Kdo platí rekonstrukci lodžie?

V prohlášení vlastníka je uvedeno jednotka se skládá z … lodžie

Dále uvádíte, že prohlášení vlastníka o lodžiích mlčí.

Tomu nerozumím.

Jakými slovy by tedy musely být lodžie popsány, aby byly ve vlastnictví vlastníka jednotky? Stačí třeba Lodžie patří k jednotce?

Dobrý den, v našem PV v kapitole „Vymezení jednotek v budově“ je uvedeno – Jednotka se skládá z: 1. pokoj 1, 2. pokoj 2, 3. pokoj 3, 4. lodžie… V kapitole „Určení společných částí budovy“ je uvedeno – lodžie přístupné ze schodiště. Jedná se i zde o vadné Prohlášení z důvodu neurčitosti?

Noname, neuvedl jste základní informaci. Nenapsal jste, zda jde o prohlášení vlastníka budovy a jednotky(1994) podle zákona č. 72/1994 Sb., nebo jde o prohlášení a jednotky(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb.. Budu předpokládat, že vlastníte jednotku(1994).

Jestliže jde o jednotku(1994), pak je to jasné: Podle § 2 zákona č. 72/1994 Sb. platí, že jednotkou je byt, a byt se skládá pouze z místností. Lodžie není místnost! Takže vaše prohlášení vlastníka je vadné. Jako obvykle …

Ve skutečnosti jste pouze výlučným uživatelem prázdného prostoru lodžie, přístupné z Vašeho bytu. Prázdné prostory lodžií přístupných ze schodiště jsou společné a o jejich užívání rozhoduje shromáždění.

Navíc je třeba uvědomit si, že definice místnosti, balkonu, lodžie i terasy je shodná: jsou to pouze prázdné prostory ohraničené stavebními konstrukcemi a výplněmi stavebních otvorů. Nejste výlučným vlastníkem zdí, stropů a podlah. Vlastníte jen ten prázdný prostor uvnitř (a možná ještě podlahovou krytinu a vnitřní omítky a výplně otvorů, je-li to v prohlášení vlastníka uvedeno).

Naprosto totéž platí pro lodžii. I kdybyste snad podle vadného prohlášení „vlastnil lodžii“, pak tedy „vlastníte“ jen ten prázdný prostor, 12 metrů krychlových vzduchu. O vlastnictví 12 m3 vzduchu se však nedá hovořit v právním smyslu, takže takové prohlášení je nesmyslné. Jistě máte povinnost hradit „rekonstrukci“ toho, co vlastníte. Ovšem rekonstrukce 12 m3 vzduchu bude nejspíš docela levnou záležitostí – pokud tedy najdete opraváře vzduchu ;-) . Vše ostatní bude hrazeno společně, protože jde o společné části domu.

Pro jistotu: Napište nám co vaše prohlášení uvádí o vlastnictví stavebních konstrukcích ohraničujících „vaši“ lodžii. Těmito konstrukcemi jsou:

• zábradlí,
• oplechování,
• podlahová nosná deska,
• hydroizolace podlahové desky,
• roznášecí vrstva
• svrchní nášlapná vrstva.

Nejsou-li v prohlášení tyto stavební prvky zmíněny, pak jde o společné části domu. Pokud by tyto části měly být společné vlastníkům jen některých jednotek, muselo by to být v prohlášení uvedeno výslovně; viz § 6 zákona č. 72/1994 Sb.. Pokud by tyto části měly být ve výlučném vlastnictví vlastníka jednotky, musely by být vyjmenovány v prohlášení v definici této jednotky.

Justitianus

1. Váš předpoklad je správný, jedná se o jednotku (1994).
2. Jednotka může být i nebytový prostor(garáž), součástí jednotky může být i nebytový prostor(sklep).
3. Proč tedy uvádí původní vlastník jedny lodžie jako součást jednotky a druhé lodžie jako součást společných částí domu? Není to zmatečné?

Pokud mám v kupní smlouvě uvedeno, že jsem výlučným vlastníkem bytové jednotky a dle PV je mj. součástí jednotky i lodžie, kterou jsem si nechal celoplošně se souhlasem SVJ zasklít, zhotovil novou dlažbu, novou omítku atd. nebyl jsem uveden při koupi jednotky v omyl? Vždyť podle Vás, jsem vlastníkem pouze prázdného prostoru. Zábradlí, oplechování atd.v PV není uvedeno.

• Kdybych byl soudce… To, co původní vlastník v Prohlášení vůbec nezmínil zůstává tedy i nadále společnou částí domu.
Ale zde původní vlastník výslovně uvádí lodžii, jako součást bytu.

Pane Noname, děkuji za upřesnění právního stavu. Máte ovšem zmatek v základních pojmech:

1. Sklep není součástí jednotky! Součástí jednotky by mohla být MÍSTNOST ve sklepě. Vy jste si nepřečetl definici jednotky a bytu v § 2 zákona.
2. Součástí jednotky nikdy nemůže být nebytový prostor! Nebytový prostor je vždy jednotkou. Jednotka nemůže být součástí jednotky. Vy jste si nepřečetl definici jednotky v § 2 zákona.

Lodžie (ať už je to cokoliv) není součástí bytu, protože to není místnost. Je to prázdný prostor! Už nejméně 12 let se na tomto portálu objevují dohady o „lodžiích“, aniž by tazatelé tušili co tento pojem má znamenat. K definici místnosti, balkonu, lodžie, terasy:

• http://www.portalsvj.cz/…as-vlastnika#…
• http://www.portalsvj.cz/…pem+podlahou
• http://www.portalsvj.cz/…-neni-lodzie

Ponechte si Vaši „lodžii“ jako součást bytu, což je právě jen ten prázdný prostor plný vzduchu, přístupný z bytu a otevřený do zemské atmosféry. Tento prostor je ohraničený společným zábradlím, společnými stěnami domu a společnými vodorovnými nosnými konstrukcemi nad a pod Vaší „lodžií“. Vy jste si k tomu přidal vlastní zasklení – to ale nezměnilo prostor lodžie na místnost. (K takové změně byste potřeboval souhlas stavebního úřadu, a samozřejmě souhlas všech vlastníků jednotek se změnou prohlášení vlastníka.)

K obsahu vašeho prohlášení vlastníka
Netvrdím že jste byl uveden v omyl. Vždyť všichni vlastníci jednotek mají v prohlášení uvedeno, že vlastní „pokoje“ či „místnosti“. Při tom všichni vlastníte jen prázdný prostor těchto místností! Veškeré stěny, stropy i podlahy místností jsou přece společné. Vy jste se při koupi jednotky domníval něco jiného? To jste se domníval špatně – nepřečetl jste si definici uvedenou v § 2 zákona. V omyl jste se tedy uvedl sám.

Kdyby původní vlastník budovy měl úmysl převést některé stavební konstrukce budovy do vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, jistě by to v prohlášení uvedl. Ve vašem prohlášení však o tom není ani slovo.

Justitianus

Začíná to být zajímavé :-). Pokud mám v PV ve vybavení bytu napsán i sklep, tak je to asi špatně a sklep (místnost ve sklepě) měla být samostatná jednotka?

Při tom všichni vlastníte jen prázdný prostor těchto místností! Veškeré stěny, stropy i podlahy místností jsou přece společné.

Pokud jsou veškeré stěny, stropy i podlahy místností společné, tak jakým způsobem by měly být hrazeny náklady na výmalbu a opravy krytin podlahy uvedených prostor a kdo o těchto záležitostech rozhoduje?

Pane Noname, pojem „sklep“ je naprosto neurčitý. Přečtěte si vaše prohlášení. Co zde pouze zpaměti a volně popisujete – to je něco jiného než text uvedený ve vašem prohlášení, že ano.

Můžete vlastnit místnost i takovou, která je umístěna mimo byt (je přímo přístupná ze společného prostoru domu). V tom případě se její podlahová plocha započítává do podlahové plochy Vaší jednotky, a ovlivňuje velikost Vašeho spoluvlastnického podílu. Podle toho přispíváte na správu domu.

Dále se ptáte na náklady výmalby a opravy podlahové krytiny.

1. Výmalba povrchu stěny není zásahem do společných částí; netuším na co se tážete. V dobře napsaných prohlášeních bývá uvedeno, že vnitřní omítky v místnostech bytu jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky (udržuje a opravuje omítku na vlastní náklad, a kidně ji může odstranit a namísto toho dát na stěny tapety).
2. Pokud jde o podlahovou krytinu, toto máte mít uvedeno v prohlášení vlastníka budovy. Zpravidla je nášlapná vrstva podlahy ve vlastnictví vlastníka jednotky (udržuje a opravuje ji sám na vlastní náklad). Pokud to v prohlášení není nijak určeno, pak máte vadné prohlášení. Těch chyb tam bude víc, že ano.

Justitianus

Nepopisuji volně, i když přesné znění je sklep č. 5. Vy jste ale napsal, že součástí jednotky nikdy nemůže být nebytový prostor a nebytový prostor je vždy jednotkou. Proto jsem se ptal, jestli ten sklep č.5 by měl být vedený jako samostatná jednotka. Že se podlahová plocha sklepa č. 5 započítává do VSP to chápu.

Že výmalba povrchu stěny není zásahem do společných částí taky chápu, ale výmalbu nelze provést na prázdném prostoru těchto místností jichž jsem podle Vás majitelem. Veškeré stěny, stropy i podlahy místností jsou přece společné jak uvádíte. Ale to už je asi moc velké pitvání a proto se vrátíme k balkónům a lodžiím.

Kdo platí rekonstrukci lodžie 2 Vložil Justitianus, 4. Srpen 2020 – 19:35

Uvádíte, že vše ostatní bude hrazeno společně, protože jde o společné části domu.

Jaký je Váš názor na níže uvedený text?

Nejvyšší správní soud totiž ve svém rozsudku vyložil, že balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů může být podle okolností ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek, nebo ve vlastnictví konkrétního vlastníka bytové jednotky, přičemž zásadní význam v tomto směru má prohlášení vlastníka budovy dle § 4 zákona o vlastnictví bytů. Dle § 4 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů totiž „vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 pí sm. g)]“. K názorům vyjádřeným v tomto rozhodnutí se kloní i část komentářové literatury, dle níž mohou být příslušenstvím bytu (bytové jednotky) nejen místnosti, ale i prostory typu balkónů, lodžií a teras. Ve výslovné návaznosti na rozsudek ze dne 21. 12.2005, č. j. 1 As 2/2004 – 214, se tak uvádí, že „problém nelze vykládat mechanicky – tedy tak, že rozhraní společných částí domu a jednotek je zcela jasné. Je zřejmé, že hlavní nosné konstrukce domu jsou společnými vždy, to však neznamená, že by tento společný režim musely nutně mít všechny prostory jimi vymezené (např. prostor lodžie, a to třeba včetně dláždění). To by totiž znamenalo, že by společenství vlastníků jednotek mohlo s těmito prostory disponovat zcela volně, a také by je muselo plně financovat, a to ačkoli jsou tyto prostory z hlediska užívání zpravidla určeny pouze k vymezeným jednotkám. Podle názoru autorů je třeba i tuto věc posuzovat individuálně, a to zejména z hlediska účelu dotčených ustanovení. Pokud tomu tedy nebrání potřeba funkčního zajištění provozu hlavních konstrukcí jako společných částí domu či zajištění vzhledu domu, je třeba přiznat vlastníkům jednotek i vlastnická, případně výlučná užívací práva k takovému příslušenství jejich jednotek s odpovídajícími důsledky. V tomto směru bude záležet právě na prohlášení vlastníka budovy, jak budou tyto společné části vymezeny, zda jejich prostory budou určeny jako příslušející k jednotce“ (Novotný, M., Fiala, J., Horák, T., Oehm, J., Holejšovský, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4.Vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 19). Na uvedenou judikaturu navázal Nejvyšší správní soud vjiž vzpomínaném rozsudku ze dne 31.10.2012, č. j. 4 As 44/2012 – 29, v němž opět akcentoval tu část definice dle § 2 písm.g) zákona o vlastnictví bytů, která hovoří o tom, že pro účely tohoto zákona se společnými částmi domu rozumí části domu určené pro společné užívání.Ve svých závěrech týkajících se balkónu jako vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky zdejší soud odkázal i na usnesení Ústavního soudu ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. III. ÚS 23/04, http://nalus.usoud.cz, dle něhož jsou „společné části domu upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu, jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv“. Ve smyslu příslušné judikatury Nejvyššího správního soudu rozhodl již i Krajský soud v Brně ve skutkově i právně podobném případě jako je nyní projednávaná věc, a to v rozsudku ze dne 15.10.2012, č. j. 30 A 104/2010 –143, www.nssoud.cz. I vtomto případě Krajský soud v Brně rozhodl, že se stavební povolení týkalo lodžie, která je součástí jednotlivé bytové jednotky, což vyplývalo z prohlášení vlastníka (obdobně jako v nynější věci se jednalo „o nahrazení původních balkonů lodžiemi, tedy jednalo se o změnu dokončené stavby, a to přístavbou, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně spojena s dosavadní stavbou“). Krajský soud v Brně přitom rozhodl,že rozhodnutí správního orgánu, kterým bylo odvolání vlastníků jednotek zamítnuto jako nepřípustné, a to proto, že nejsou účastníky stavebního řízení, bylo v rozporu se zákonem [„Z Prohlášení vlastníka bylo tedy zjištěno, že balkony přináležející k jednotlivým bytům, nejsou společnými částmi budovy, a proto ust. § 109 odst. 1 písm. b) a písm. g) by mohlo být použito pouze v případě, že lodžie by byly společnými částmi domu, což v daném případě není.“]

Celková plocha bytu s přislusenstvím je 61,04 m2,jednotka se sklada z…kuchyň, pokoj, pokoj, koupelna, WC, predsíň, lodžie 5,2 m2 se nezapočitává do celkové podlahové plochy bytu.

Děkuji za odpověď. Mám tedy podat žalobu?

Práva a povinnosti vlastníka jednotky

§ 1175

(2) Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

Lodžie přístupná pouze z bytu je stavebně určena k výlučném užívání uživatelem tohoto bytu. Bylo by v rozporu s § 1175 zaplatit pouze některým vlastníkům bytů lodžie ze společných peněz všech.

Ozval se mi jeden diskutující jak jsem dopadla s okny a balkony, které jsou soukromé a SVJ je chce proplácet z „FO“. Soud ještě neproběhl, bude 10.9., ale toto si můžete pročíst a hned budete vědět, komu patří okna a balkony a kdo je může opravovat a financovat. Nechodím sem, zatím, nechci nic moc řešit, ale z září se ozvu. http://www.nssoud.cz/…revedeno.pdf Pokud nepodáte žalobu jako přehlasovaný vlastník, nemůžete podat nesouhlas se stavebním řízením, které bude podáno k prováděným pracím. Jen přehlasovaný člen, který se obrátil na soud může požadovat na SÚ pozastavení řízení o soukr. částech domu. To se zde dočtete. Přeji krásné letní dny Ajša

„Pokud nepodáte žalobu jako přehlasovaný vlastník, nemůžete podat nesouhlas se stavebním řízením, které bude podáno k prováděným pracím.“

Tak tomu není, nevymýšlejte si zde, prosím. Pokud Vám to řekl advokát, nechť vrátí diplom a Vám nahradí škodu způsobenou vadnou radou.

Jak dopadl soud? :-)

Děkuji za odpověď. Žalobu už mám podanou od února. Takže teď tam vložím ještě přípis. Je to běh na dlouhou trať. A máte pravdu, s právníky je to peklo.

Ještě bych chtěla dodat, že málo advokátů se vyzná v problematice SVJ, takže je dobré samostudium a kontrolovat. Nevím z jaké části ČR jste, ale domnívám se, že jsem po dlouhé době našla dobrého advokáta a tak jsem musela toho původního vyměnit. Ajša

Ajšo, mohla bych požádat o kontakt na vašeho právníka? Řeším ten samý problém. Na soud čekám od února a nic se neděje. Lešení stojí, ovečky výbor donutil podepsat ,,papír,, že nové zasklení, ktere jim ted odstraní budou mít zdarma (zdarma myšleno z FO a ostatní jim ho zaplatí). Mám toho už dost.

„jsem po dlouhé době našla dobrého advokáta“

Jak jste našla? Jednala jsem s několika advokáty, bytovému spoluvlastnictví se nevěnují.

Děkuji za odpověď. Mám Vložil Subbarru, 25. Červenec 2019 – 11:00 Děkuji za odpověď. Mám tedy podat žalobu?

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

1/ Co máte uvedeno v zápise :

2/ Musel byste nejdříve požádat shromáždění o revizi usnesení.

2/ Pokud by shromáždění trvalo na úhradě ze společných peněz (ať je zveme fond oprav nebo dle NOZ. zdůvodnění by bylo třeba slevy množstevní), tak se zajímejte o théma „přehlasovaný vlastník“;

3/ V jakém stavu je vaše lodžie a budou se opravovat všechny ?

4/ Účetní vám váš podíl odečte (strhne). Pokud nesouhlasíte, nezbývá než „si“ rozdíl odečíst, uhradit méně a čekat na soudní žalobu, kterou podá SVJ; tam uplatníte svoje argumenty