Subbaru,

Váš případ – stejně jako mnohokrát před tím – závisí na obsahu Prohlášení vlastníka budovy. A většina Prohlášení je vadná pro neurčitost. S vaším Prohlášením to asi bude stejné. Citoval jste z vašeho Prohlášení vlastníka budovy toto:

Celková plocha bytu s přislusenstvím je 61,04 m2,jednotka se sklada z…kuchyň, pokoj, pokoj, koupelna, WC, predsíň, lodžie 5,2 m2 se nezapočitává do celkové podlahové plochy bytu.

To je naprosto nejednoznačné, neurčité a nesrozumitelné. O vlastnictví stavebních prvků lodžie to neříká naprosto nic. Podlahová plocha lodžie se samozřejmě nikdy nezapočítá do podlahové plochy bytu, protože lodžie není místností. Takže ta věta je pravdivá v každém případě: ať už lodžie jsou společnými částmi domu, nebo jsou ve výlučném vlastnictví vlastníků jednotek.

Předpokládám, že vaše Prohlášení je z doby před 1. lednem 2014, tedy jde o Prohlášení podle zákona o vlastnictví bytů. Prohlášení povinně obsahuje:

1. výčet částí, které jsou společné vlastníkům všech jednotek (§ 4 odst. 2 písm. c ZoVB),
2. výčet částí, které jsou společné vlastníkům pouze některých jednotek (§ 4 odst. 2 písm. c ZoVB),
3. definici každé jednotky, včetně výčtu částí této jednotky, které jsou ve výlučném vlastnictví vlastníka této jednotky (§ 4 odst. 2 písm. b ZoVB).

Podle Vašeho popisu není lodžie zmíněna ani ve společných částech (jako vlastnictví všech nebo některých), a není zmíněna ani v definici Vaší jednotky. Máte tedy vadné Prohlášení. Ta Vaše věta – jak už jsem napsal – neříká naprosto nic o vlastnictví lodžie (správněji řečeno: o vlastnictví „stavebních prvků lodžie“).

• Kdybych byl soudce, vyšel bych z této jednoduché právní úvahy:
Na počátku byla celá stavba i se všemi lodžiemi ve vlastnictví (jediného) původního vlastníka budovy. Tento původní vlastník vyčlenil projevem své vůle některé části domu a nazval je jednotkami. Dále mohl vyčlenit některé společné části do vlastnictví vlastníků pouze některých jednotek. Jestliže prokazatelně nic z toho neudělal, pak zde chybí to nejdůležitější – projev vůle ke změně vlastnictví. To, co původní vlastník v Prohlášení vůbec nezmínil zůstává tedy i nadále společnou částí domu.

Stavební části lodžií jsou tedy společné všem, i když Prohlášení o nich mlčí.

Vy zkrátka nejste schopen nijak prokázat, že původní vlastník svým projevem vůle vyčlenil lodžie mimo společné části budovy. Vy si jenom myslíte, že lodžie asi nejsou společné, protože takový názor je pro Vás finančně výhodnější – abyste nemusel nic platit. Takto ale právo nefunguje!

Justitianus