Jak na dlužníka?
Dobrý večer,
v našem SVJ (19 bytových jednotek) máme jednu černou ovci, která neplatí za služby, vodu, fond oprav, teplo atd. Vzhledem ke skutečnosti, že bytová jednotka dlužníka je na hypotéku (zástavní právo smluvní), domníváme se (zatím) že nelze téměř jakkoli nalézt nástroj, jak dlužníka přimět k placení a doplacení dluhu, který neustále narůstá. Proběhl i soudní proces, kde byla žalována část dluhu a díky deklarovanému stavu nízkých příjmů dlužníka, byla hladina splátek stanovena na cca 1500,– Kč měsíčně.
Na schůzích padají návrhy na zastavení vody, tepla a podobné nátlakové řešení, která pravděpodobně nejsou v mezích zákona a také jsou těžko technicky proveditelná.
Poraďte prosím co s tím… Lze to vyřešit cestou nějakého „špeku“ třeba změnou stanov SVJ nebo jinak?
Děkuji za všechny názory, zdá se nám že zde je situace bezvýchodná.
BoSa
pokud máte dlužníka – vlastníka bytu, který nemá na placení služeb, ale má na placení hypotéky, musíte definovat jak situaci chcete vyřešit. Pokud mu chcete pomoci (pořídil si něco, na co evidentně nemá a z toho se nemůže vymotat) tak dejte zástavní právo na katastr – máte soudně uznanou pohledávku – máte tedy ze zákona na zástavu právo. Tím vlastník poruší svoji smlouvu s hypoteční bankou (dvě zástavy na jeden byt a vaše má ze zákona přednost) – a ta mu vypoví hypotéku a byt prodá (donutí vlastníka ho prodat) – je otázka – zda tohle chcete ??
Souhlasím s tím, že pokud máte v ruce pravomocný rozsudek soudu, ve kterém je uvedeno, že dotyčný vlastník dluží vašemu SVJ na příspěvcích na správu (a případně i služby), můžete s tímto rozsudkem zajít na katastr a požádat o zápis zákonného zástavního práva.
Vzor žádosti: V souladu s § 15 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů žádáme o zápis zástavního práva k jednotce povinného vlastníka (dlužníka) ve prospěch vlastníků jednotek (resp. Společenství vlastníků jednotek XY).
Upozornění: Ne každé katastrální pracoviště vám však může zástavu zapsat. Někde mohou být přísnější a mohou trvat na tom, že aby vám zapsali do KN zástavu, musí být žaloba podána jednotlivými vlastníky jednotek a nikoli SVJ jakožto právnickou osobou. Ne všude ale na tom trvají a někde vám zapíší zástavu i po předložení žaloby, kterou podal výbor jménem SVJ.
Po konzultaci s několika právníky si ale myslím, že toto zákonné zástavní právo nemá přednost před smluvním zástavním právem banky (hypotéka). Doporučoval bych prostudovat si Občanský soudní řád § 337c, kde je uvedeno pořadí, v jakém se budou při rozvrhovém jednání (tj. z peněz vymožených exekutorem např. při prodeji bytu dlužníka) uspokojovat pohledávky. Zde je jasně uvedeno, že první v pořadí je stát, poté banky s hypotékami a teprve poté následují ostatní věřitelé. Jinými slovy, pokud má váš dlužník v katastru smluvní zástavu na byt od banky, vaše šance klesají k nule.
Doporučoval bych následující postup:
- Nechat si od dlužníka podepsat uznání dluhu (pokud vám něco takového bude ochotný podepsat; my spojujeme uznání dluhu se splátkovým kalendářem, takže vždy za dlužníkem zajdeme a nabídneme mu, že mu jeho dluh rozložíme do několika splátek, ale jen v případě, že nám to písemně stvrdí)
- Při porušení splátkového kalendáře podat na dlužníka žalobu (my si dáváme do uznání dluhu tzv. „rozhodčí doložku“, takže veškeré spory pak řešíme u Rozhodčího soudu v Praze; rozsudek tak máme díky tomu v ruce nejpozději za 3 měsíce od ústního jednání a navíc se proti tomu není možné odvolat, což značně urychluje nabytí právní moci)
- Jakmile soud rozsudek (resp. rozhodčí nález) doručí dlužníkům a dlužníci částku nezaplatí ani ve lhůtě stanovené soudem [obvykle 15 dní], posíláme ho zpět k Rozhodčímu soudu, aby nám na něj vyznačil, že rozsudek nabyl právní moc a stal se vykonatelným
- S tímto rozsudkem pak kontaktujeme některý exekutorský úřad a domlouváme se s exekutorem na postupu. Pokud váš dlužník nemá ještě žádnou jinou exekuci, pak máte celkem dobré vyhlídky. Exekutor obvykle vydá exekuční příkaz např. na srážky ze mzdy nebo dlužníkovi zablokuje bankovní účet. Pokud ale váš dlužník má už několik exekucí, pak moc dobré vyhlídky nemáte. My máme např. dlužníka, který má už 12 exekucí (my jsme třináctí v pořadí). V takovém případě je vaší jedinou nadějí docílit toho, aby některý exekutorský úřad (obvykle to dělá první exekutorský úřad v pořadí) prodal dlužníkovo byt v dražbě. Nepočítejte ale s tím, že na vás z té dražby něco zbude. Pokud se byt vydraží a někdo ho skutečně koupí, vyplatí se z těch peněz nejprve stát, pak banka, pak ostatní věřitelé, kteří jsou před vámi a nakonec vy (pokud by něco zbylo). Jakmile byt koupí noví vlastníci, máte tím pádem v domě nové lidi, kteří snad budou pravidelně platit všechny předepsané zálohy (v tomto ohledu je to jistě výhra).
- Takže poté, co dlužníci přišli o veškerý hmotný i nehmotný majetek (v důsledku několika exekucí), můžete pokračovat ve své exekuci u vybraného exekutorského úřadu. Svoji pohledávku můžete vymáhat max. 10 let (poté bude dluh ze zákona promlčen). Pokud se ale dlužníkům prodá byt (jejich největší majetek) a utržená částka sotva pokryje splacení hypotéky, budou ostatní věřitelé pokračovat ve vymáhání svých pohledávek všemi možnými jinými způsoby (exekuce na plat, na bankovní účet, na movitý majetek [pokud jim ještě nějaký zbyl] apod.). Dlužníci se pravděpodobně přestěhují do podnájmu a po malých částkách budou splácet své dluhy u několika věřitelů (mezi nimiž vy budete jedni z posledních).
Zapomněl jsem dodat, že soudní výlohy, odměna advokáta, případně i odměna a náklady exekutora hradíte vy. Soud i exekutor pak tyto náklady přičtou k tíži dlužníka, takže POKUD se jim podaří někdy něco vymoci, strhnou si to z té vymožené částky (až tehdy se vám to vrátí). Solidní exekutor vám dopředu řekne, jestli má vůbec cenu s exekucí začínat (jestli je nějaká reálná naděje na vymožení vašich pohledávek v nějakém rozumném časovém horizontu). Na vás pak bude záležet, jak se rozhodnete.
Vymáhání dluhů u chronických neplatičů je podle mého názoru obrovským problémem. Snad vám tyto zkušenosti k něčemu budou.
Ještě jsem zapomněl dodat, že pokud budete chtít zjistit, zda má váš dlužník nějaké exekuce, zjistíte to buď:
- na webové stránce nahlizenidokn.cuzk.cz (což je ale pouze orientační – dozvíte se tam, zda má dotyčný exekuce či zástavy, ale nedozvíte se u koho a kolik jich celkem je)
- na CzechPointu nebo Katastru, kde si můžete nechat za poplatek (cca 50,– Kč/1 str.) vytisknout list vlastnictví (tzv. LV) od bytu dotyčného vlastníka. Na tomto LV pak budete mít seznam všech exekucí a zástav, a také tam najdete údaj o tom, u jakého exekutorského úřadu a pod jakým jednacím číslem jsou jednotlivé exekuce vedeny. Stačí vám tedy, abyste si na internetu vyhledali příslušné exekutorské úřady, zavolali tam, sdělili jim jednací číslo konkrétní exekuce a zeptali se jich, v jakém je to stádiu (zda např. nebudou podávat návrh na dražbu bytu apod.). Obvykle se tam ale nedozvíte, jakou částku jim dlužník dluží (tyto informace vám asi do telefonu nesdělí).
Na základě takto získaných informací se pak můžete rozhodnout, jak dál postupovat (případně to můžete přednést na shromáždění a nechat o tom rozhodnout ostatní).
U nás máme taky dlužníka a řešili sme to přes soud jako návrh na exekuci a soud to dal exekutorovi…záleží asi taky na právníkovi a na tom,dokázat mu že úmyslně neplatí…jinak sme žalovali pro 20.000 Kč a ve finále to dělalo asi 96.000 Kč Jinak odstřihnout energie nelze především z technického hlediska,topení třeba přes byt vedou trubky,ty by se museli uřezat a vést mimo byt,což je nereálné a myslim že jen tak někomu přestat dodávat teplo a vodu nejde, nejspíš by ste mohli sami skončit před soudem…nejsem si jistej,ale zřejmně by ste na to potřebovali i stavební povolení a je otázka jestli by to prošlo…
Nejsem právník, ale někde jsem četl – snad dokonce tady na portále – že by soud mohl rozhodnout o příkaze k prodeji jednotky. Nevím ale, co to obnáší – třeba se chytí někdo zkušenější.
tak u nás měli dluh 25000Kč a domluvili jsme dohodu o uznání dluhu a dlužníci dluh splácejí po 2000Kč,nešlo se s nima domluvit?proč lidi v nouzy potápíte ještě víc?již budou mít dluh splacený a nájem platí
Nejde tak úplně o lidi v nouzi, když mají na hypotéku, chlast, drogy a párty které otřásají domem + věčně štěkající pes kterého musí něčím krmit. Donedávna paní chodila do práce a stejně neplatila, nyní je v jiném stavu a co nevidět jich bude o jednoho až dva více.
To nejsou lidi v nouzi, ale příživníci!!!!
Sorry za upřímnost, dluh kolem 100 tis. splácet po 1500 Kč je výsměch od soudu.
Sto tisíc??? Takový dluh se nevytvořil ze dne na den. Nechali jste dluh narůst na 100000 a nic jste nedělali? Tedy na současném stavu máte též podíl. Pro srovnání: u nájemce je neuhrazení trojnásobku měsíčních plateb důvodem k okamžitém výpovědi nájmu bez nutnosti přivolení soudu. Žádný majitel by nečekal, až dluh nájemce vzroste na sto tisíc.
Berte věc z té příjemnější stránky: z neuhrazené částky „naskakují“ úroky z prodlení, které jsou vyšší než by vám nabídla jakákoliv banka. Ještě na tom nakonec vyděláte …
A na závěr: ručení bance nebývá na plnou tržní hodnotu nemovitosti. I po případném nuceném prodeji jednotky by mohlo zbýt pár set tisíc pro vás. Nic vám nebránilo , aby žalovali vlastníci jednotek (nikoliv SVJ) a okamžitě nechali zapsat zákonné zástavní právo k jednotce povinného vlastníka (§ 13 odst. 2 ZoVB).
lake
máte představu o čase ve kterém pracují soudy? Když byl dluh 15 tis, zahájili jsme exekuční řízení, soudu se nepodařilo několikrát doručit, poté zrušení, nové řízení za dlouho… No máme problém a budeme ho řešit. Děkuji všem, kteří psali relevantní reakce.
jo a zapomněl jsem – paní skoro nevychází z domu a vůbec se ostatním vyhýbá (ostatní na rozdíl od ní do práce chodí, takže třeba chodí tehdy nevím), na zvonění, klepání, atd. nereaguje i když je za dveřmi slyšet hluk, poštu zásadně nepřebírá. Takže takový „mrtvý brouk“
naprostý souhlas, české soudy = katastrofa (nebudu řešit kvalitu zákonů a do jaké míry jsou soudy zavaleny). My máme dlouhodobou neplatičku. První žaloba podána vyřešna po 10 měsících – vydán platební rozkaz!!! Paní zaplatila tuto částku. Bohužel neplatila v průběhu těch deseti měsíců. Takže nová žaloba (rada právníka podat žalobu po vyřešení té první, tj. po vydání prvního platebního rozkazu, konzultováno i s dalšími dvěmi). Za deset měsíců dlužná částka cca 60 tis. Podána žaloba. Třináct měsíců trvalo vydání platebního rozkazu (x urgencí a stížností, paní na mateřské dovolené a převzatá agenda, atd.)!!! Vydaný platební rozkaz si dlužnice nepřevzala a soud ji ho doručuje další 4 měsíce neúspěšně (další naše stížnost). V současné chvíli se má věc tak, že proběhne soudní řízení a námi toužebně vyhlížený platební rozkaz bude zrušen (neplatí fikce doručení). Takže máme rok a půl podanou žalobu a nic. Samozřejmě paní neplatí ani ten rok a půl takže dlužná částka roste a roste. Rada právníků opět čekat s podáním další žaloby na novou dlužnou částku prý budeme mít možnost v rámci soudního řízení dlužnou částku aktualizovat. To tu neřeším vůbec to, že paní má i při ročním vyúčtování nedoplatky. Samozřejmě právníka, soudní poplatky hradíme my s každou podanou žalobou. Náklady na případného exekutora taky my. Náš aktuální dluh je na 160 tis. Navíc paní měla na bytě zástavní právo banky a úvěr přestala platit. Výsledek – nařízení prodeje bytu. Do exekučního řízení jsme neměli možnost se přihlásit, protože jsme neměli pravomocně soudně uznaný dluh. Paní nepracuje, má dva psy, satelit a teď si pořídili ojetého favorita. Takže závěr můj je ten, že neplatí úmyslně. A jak z toho ven? Toužebně vyhlížíme nového vlastníka bytu, který alespoň zastaví růst dluhu a jsme smířeni se směšnými měsíčními splátkami.....fantastické řešení…
Poslední komentáře