Souhlasím s tím, že pokud máte v ruce pravomocný rozsudek soudu, ve kterém je uvedeno, že dotyčný vlastník dluží vašemu SVJ na příspěvcích na správu (a případně i služby), můžete s tímto rozsudkem zajít na katastr a požádat o zápis zákonného zástavního práva.

Vzor žádosti: V souladu s § 15 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů žádáme o zápis zástavního práva k jednotce povinného vlastníka (dlužníka) ve prospěch vlastníků jednotek (resp. Společenství vlastníků jednotek XY).

Upozornění: Ne každé katastrální pracoviště vám však může zástavu zapsat. Někde mohou být přísnější a mohou trvat na tom, že aby vám zapsali do KN zástavu, musí být žaloba podána jednotlivými vlastníky jednotek a nikoli SVJ jakožto právnickou osobou. Ne všude ale na tom trvají a někde vám zapíší zástavu i po předložení žaloby, kterou podal výbor jménem SVJ.

Po konzultaci s několika právníky si ale myslím, že toto zákonné zástavní právo nemá přednost před smluvním zástavním právem banky (hypotéka). Doporučoval bych prostudovat si Občanský soudní řád § 337c, kde je uvedeno pořadí, v jakém se budou při rozvrhovém jednání (tj. z peněz vymožených exekutorem např. při prodeji bytu dlužníka) uspokojovat pohledávky. Zde je jasně uvedeno, že první v pořadí je stát, poté banky s hypotékami a teprve poté následují ostatní věřitelé. Jinými slovy, pokud má váš dlužník v katastru smluvní zástavu na byt od banky, vaše šance klesají k nule.

Doporučoval bych následující postup:

1. Nechat si od dlužníka podepsat uznání dluhu (pokud vám něco takového bude ochotný podepsat; my spojujeme uznání dluhu se splátkovým kalendářem, takže vždy za dlužníkem zajdeme a nabídneme mu, že mu jeho dluh rozložíme do několika splátek, ale jen v případě, že nám to písemně stvrdí)
2. Při porušení splátkového kalendáře podat na dlužníka žalobu (my si dáváme do uznání dluhu tzv. „rozhodčí doložku“, takže veškeré spory pak řešíme u Rozhodčího soudu v Praze; rozsudek tak máme díky tomu v ruce nejpozději za 3 měsíce od ústního jednání a navíc se proti tomu není možné odvolat, což značně urychluje nabytí právní moci)
3. Jakmile soud rozsudek (resp. rozhodčí nález) doručí dlužníkům a dlužníci částku nezaplatí ani ve lhůtě stanovené soudem [obvykle 15 dní], posíláme ho zpět k Rozhodčímu soudu, aby nám na něj vyznačil, že rozsudek nabyl právní moc a stal se vykonatelným
4. S tímto rozsudkem pak kontaktujeme některý exekutorský úřad a domlouváme se s exekutorem na postupu. Pokud váš dlužník nemá ještě žádnou jinou exekuci, pak máte celkem dobré vyhlídky. Exekutor obvykle vydá exekuční příkaz např. na srážky ze mzdy nebo dlužníkovi zablokuje bankovní účet. Pokud ale váš dlužník má už několik exekucí, pak moc dobré vyhlídky nemáte. My máme např. dlužníka, který má už 12 exekucí (my jsme třináctí v pořadí). V takovém případě je vaší jedinou nadějí docílit toho, aby některý exekutorský úřad (obvykle to dělá první exekutorský úřad v pořadí) prodal dlužníkovo byt v dražbě. Nepočítejte ale s tím, že na vás z té dražby něco zbude. Pokud se byt vydraží a někdo ho skutečně koupí, vyplatí se z těch peněz nejprve stát, pak banka, pak ostatní věřitelé, kteří jsou před vámi a nakonec vy (pokud by něco zbylo). Jakmile byt koupí noví vlastníci, máte tím pádem v domě nové lidi, kteří snad budou pravidelně platit všechny předepsané zálohy (v tomto ohledu je to jistě výhra).
5. Takže poté, co dlužníci přišli o veškerý hmotný i nehmotný majetek (v důsledku několika exekucí), můžete pokračovat ve své exekuci u vybraného exekutorského úřadu. Svoji pohledávku můžete vymáhat max. 10 let (poté bude dluh ze zákona promlčen). Pokud se ale dlužníkům prodá byt (jejich největší majetek) a utržená částka sotva pokryje splacení hypotéky, budou ostatní věřitelé pokračovat ve vymáhání svých pohledávek všemi možnými jinými způsoby (exekuce na plat, na bankovní účet, na movitý majetek [pokud jim ještě nějaký zbyl] apod.). Dlužníci se pravděpodobně přestěhují do podnájmu a po malých částkách budou splácet své dluhy u několika věřitelů (mezi nimiž vy budete jedni z posledních).

Zapomněl jsem dodat, že soudní výlohy, odměna advokáta, případně i odměna a náklady exekutora hradíte vy. Soud i exekutor pak tyto náklady přičtou k tíži dlužníka, takže POKUD se jim podaří někdy něco vymoci, strhnou si to z té vymožené částky (až tehdy se vám to vrátí). Solidní exekutor vám dopředu řekne, jestli má vůbec cenu s exekucí začínat (jestli je nějaká reálná naděje na vymožení vašich pohledávek v nějakém rozumném časovém horizontu). Na vás pak bude záležet, jak se rozhodnete.

Vymáhání dluhů u chronických neplatičů je podle mého názoru obrovským problémem. Snad vám tyto zkušenosti k něčemu budou.