Garazove stani

Nemáte pravdu vy, garážové stání se normálně prodává k novým bytům.KK

Pane Kryštofe, pokud jste naletěl developerovi a „koupil“ jsste si neexistující věc „garážové stání“, pak taková kupní smlouva je absolutně neplatná v příslušné části.

Chápu, že Vás štve, že jste hloupě naletěl. Ale to je Váš problém. Garážové stání tedy nevlastníte a 100000 Kč jste vyhodil oknem. Smiřte se s tím.

lake

Nesmysl, garážové stání respektive ideální podíl na nebytové jednotce garáže s právem výhradního užívání konkrétního parkovacího stání lze normálně prodat a koupit. Je to naprosto stejné jako převod ideálního podílu na pozemku nebo převod ideálního podílu na domě. V případě, že po prodeji všech bytů zbydou nějaká staání v domě, developer běžně tato stání prodává samostatně, těm, kdo si chtějí přikoupit. Lake je mimo.

Pan Šedivý zřejmě neumí rozeznat význam pojmů v českém jazyce. Je samozřejmě velký rozdíl mezi tvrzením „majitel prodal garážové stání“ a tvrzením „majitel prodal ideální podíl na nebytové jednotce garáže“. To první je nesmysl, který nemůže právně nikdy nastat.

Hned v první odpovědi tazateli jsem zmínil jediné dvě právně konformní možnosti: že garážové stání je součástí jednotky ve spoluvlastnictví, nebo že jde o součást společné části domu.

Právo výhradního užívání části nemovité věci je z hlediska práva úplně jiný vztah nežli vlastnictví nemovité věci či vlastnictví podílu na nemovité věci. Že pan Šedivý toto nechápe je jeho problém. Nemusel by ale kvůli své neznalosti práva rýpat do mne. Je to zbytečné a tazateli to žádnou informaci nepřináší …
---------------------------------------------------------------------------------------

Pro ostatní čtenáře:
O právo na užívání společné věci nebo její části můžete přijít, a to bez náhrady. Postačuje aby spoluvlastníci tak rozhodli (většinovým hlasováním).
Jediný způsob jak mít jistotu, že Vaše výhradní užívání potrvá věčně, je uvést Vaše oprávnění v prohlášení vlastníka (jde-li o společnou část), nebo vložit Vaše výlučné užívací právo do katastru jako výměnek (jde-li o nemovitost, např. jednotku ve spoluvlastnictví).

lake

Dotaz na pana Lake V domě máme garážová stání, která při prodeji bytových jednotek (developerem) byla součástí prodeje bytu (čili součástí smlouvy o převodu vlastnictví byt.jednotky), ikdyž hodnota garážového stání byla ve smlouvách finančně vyčíslena. Tehdy nám bylo developerem sděleno, že garáž. stání je součástí (příslušenstvím jednotky) prodeje jednotky a tak nemůže být byt. jednotka prodána bez garáž. stání, respektive bez úhrady i za garážové stání. 2/3 bytů byly neprodejné a tak následně developer začal prodávat byty „bez“ garážového stání a prezentoval to jako výraznou prodejní slevu bytu (sleva 250.000 Kč). V současnosti jsou všechny byty prodané a ti vlastníci, kteří v kupní smlouvě mají uvedeno, že zaplatili i částku za konkrétní garážové stání, tak mají konkrétní garážové stání ve smlouvě uvedeno ve výlučném užívání. Nyní společenství řeší, jak má postupovat s ostatními garážovými stáními, která nemají přiděleného vlastníka,který by měl konkrétní garážové stání ve výlučném užívání. Výbor nyní přišel s návrhem, že společenství bude tato konkrétně nepřidělená garážová stání prodávat. A jestliže Vy, pane Lake, zde píšete, pod čarou, že o právo na užívání společné věci nebo její části může vlastník jednotky přijít, a to bez náhrady (postačuje aby spoluvlastníci rozhodli-většinovým hlasováním), tak jsem nepříjemně překvapená. Dále zde ale uvádíte, že aby vlastník měl jistotu, že výhradní užívání potrvá věčně, je nutno uvést oprávnění užívání společné části budovy v prohlášení vlastníka. Dotaz, který na závěr dám, se vztahuje k situaci, kdy vlastníci koupili byt včetně podílu na společných částech domu ale ve smlouvě nemají určeno, že mají konkrétní garážové stání ve výlučném užívání. Přitom z Prohlášení vlastníka (jak z tabulek, tak z označení společných částí budovy, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek) je zřejmé, že kromě bytů-garsonek vlastníci všech bytových jednotek v domě mají právo užívat stejným poměrem společné části budovy, kde se nalézají garážová stání- čili ke každé b.jednotce přísluší právo užívat jedno garážové stání. Otázka tedy zní: Má právo společenství rozhodovat-prodávat garážová stání (SVJ ani výbor nic v budově nevlastní!), která dosud nemají konkrétního výlučného uživatele? Je dle našeho Prohlášení vlastníka dostatečně zajištěno právo vlastníka jednotky na přidělení čísla garážového stání za účelem jeho trvalého výlučného užívání? Nemůže být toto výlučné-výhradní užívání v budoucnu napadeno? Děkuji za názor

Paní Překvapená, není důvod, abyste byla překvapená. Situace je zřejmě obdobná, jakou jsem zde popsal už dříve.

Developer nebyl oprávněn slíbit vlastníkům jednotek výhradní užívání garážových stání (GS). V okamžiku, kdy prodal první jednotku, se místnost s GS stala spoluvlastnictvím dvou či více podílových spoluvlastníků. Developer tím okamžikem ztratil právo rozhodovat o společné části domu.

Pokud jde o první smlouvu s kupcem první jednotky: Pokud mu snad něco developer slíbil, či uvedl v kupní smlouvě, zavazovalo to pouze developera samotného vůči tomuto kupci. V okamžiku, kdy prodal další jednotku, došlo ke změně vlastníka – a závazek developera se tím stal nevymahatelným. A ostatním vlastníkům jednotek žádný závazek ohledně GS samozřejmě nevznikl.

Smlouvy o „prodeji“ garážových stání byly od počátku absolutně neplatné. Společnou část domu nelze samostatně prodat, a už vůbec s ní nelze disponovat za situace, kdy tato společná část má více spoluvlastníků. Ti, kdo naivně zaplatili 250000 Kč za nic, ať částku vymáhají na tom, kdo je podvedl.

SVJ samozřejmě nemůže prodat GS ještě z dalšího dobrého důvodu: SVJ není vlastníkem společných částí. K jednotlivým GS lze sjednat smlouvy o užívání. SVJ ale bez právního důvodu nemůže být účastníkem takových smluv.

Dnes je sitace nejspíše taková, že žádné GS v domě nemá výlučného uživatele. Ti, kdo si toto myslí na zálladě kupních smluv, se mýlí: jde buď o ujednání absolutně neplatné, nebo nevymahatelné, jak už jsem vysvětlil. Muselo by to být uvedeno v prohlášení vlastníka (což má účinky vůči budoucím nabyvatelům jednotek).

Napište laskavě co je obsaženo v prohlášení vlastníka budovy o místnosti s garážovými stáními, případně jaké závazky původního vlastníka přecházejí na vlastníky jednotek v domě.

lake

Bylo by vhodné citovat z Prohlášení vlastníka, co v něm máte uvedeno o místnosti, kde máte tzv. garážové stání. Zda je to společná část domu nebo jednotka.

Vlastnictví podílu na jednotce garáže je běžně v developerských projektech spojeno s právem výhradního užívání konkrétního stání, které ovšem, v tomto konkrétním případě, nemá standard běžného stání pro auto. Předpokládám, že tazatel řeší tuto situaci a vy na to jen nabalujete balast.

Pane Šedivý, tentokrát jste „mimoň“ vy. Tazatelka napsala „ve společných garážích“. Jak víte, že se jedná o jednotku a ne o společný prostor?

Je třeba číst prohlášení vlastníka, to se tu radilo už 1000×. Slečna/paní Iva zatím nic bližšího nenapsala.

Jste to vy, kdo nabaluje balast. Pokud chcete obecně diskutovat o nepochybně zajímavé a krásné problematice prodeje parkovacích míst developery, pak založte nové vlákno. Rád se diskuse zúčastním, mám již jisté zkušenosti s jistým známým developerem („Byty po celé Praze“). Tady zatím tazatelce víc neporadíme.

Uvést do Předmětu svůj nick o mnohém vypovídá.