fond oprav
Mám dotaz ohledně vyplácení prostředků z fondu oprav. Pokud budeme chtít v našem domě, kde je společenství vlastníků zakoupit nová okna musí být 100% souhlas všech vlastníků, nebo stačí nadpoloviční většina?
Ráda bych věděla. Každý rok se nám zvedá fond oprav o 20%.Myslíme si že výbor splolečenství nehospodaří dobře.A nepřipouští ani diskuzi na téma čerpání za 5let předešlích. Prý to je vše zaplacení a nebudeme se k tomu vracet. Mám takový dotaz: když se na schůzi spol.odsouhlasí navýšení do fondu oprav a nepodepíší nový výměr stanu se pak neplatičem a jaký postih by nás čekal. Výbor pronajal společný prostor na kadeřnictví a naznáme ani nájemní smlouvu a vše bylo zařízeno bez odsouhlasení vlastníků. Za 3 roky pronájmu jsme ještě neviděli ani korunu. Za případnou odpověď předem děkuji J.R.
Pokud jsou pochybnosti o tom, jestli může SVJ uzavírat smlouvy o pronájmu společných částí domu, může odpovědět § 9a odst. 1 písm. c). „Společenství je oprávněno činit právní úkony , především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k
.…. nájmu v případech nájmu společených částí domu a dále….."
Ovšem skutečně nejde o příjmy SVJ, ale o příjmy vlastníků jednotek. N. Klainová
JUDr. Pražák v publikaci SVJ – praktická příručka, LINDE 2006, uvádí na str.120, že výměna oken je v kompetenci výboru.
Hezký den PavelSVJ@centrum.cz
Myslím, že je to tak správně. Společné je hodně věcí. Třeba výměna kliky u vchodových dveří. A kvůli tomu se nebude scházet shromáždění… Prostě to patří do údržby domu, za kterou odpovídá výbor.
Pokud jsou okna společná (to najdete v prohlášení vlastníka), pak se o ně stará společenství a to také o opravách (výměnách apod.) rozhoduje.
Pak podle § 11 zákona 72/1994 Sb.:
(5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby^^6)^^ a o změně stavby^^7)^^ je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy^^7a)^^ a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů^^7)^^ tím nejsou dotčena.
je třeba 75% všech (nejen přítomných).
V případě, že okna nepatří do společných částí domu, pak patrně patří k jednotlivým jednotkám (z prohlášení vlastníka by mělo být patrné, koho které okno je) a o opravy se tedy nestará společenství, ale jednotliví vlastníci.
Dovolím si nesouhlasit. Ta vaše tučně vytištěná pasáž se týká stavebních oprav a oprav v takovém smyslu. Což výměna oken není, na to není stavební povolení. Záleží pak, jak je to ve stanovách, ale např. podle vzorových o takových věcech rozhoduje pouze výbor.
To je něco jako kdybyste měnil kus lina na společné chodbě. To je taky „oprava společné části domu“ a mělo by se čekat na shromáždění, aby to odsouhlasilo 75%?
Samozřejmě, že jsou okna velká investice, ale pokud není ve stanovách, že od určité částky o tom rozhoduje shromáždění, je to tak, jak jsem napsal.
Souhlasím s odpovědí se zvýrazněným textem. Aby byla věc ještě trochu složitější přidávám pro původního tazatele ke zohlednění další skutečnosti. 1)okna jsou dle právního názoru MMR společnými částmi domu, i když takto to v zák. 72/1994 výslvně není uvedeno. Je to logické. Byty v domě bez oken by nebyly obyvatelné. 2)výměna oken s sebou přináší ještě aspekt účetní povahy. Pokud by nová okna byla opět dřevěná s tech.parametry stejnými jako měla okna původní pak by měla výměna povahu opravy. Jde-li při výměně oken současně o změnu tech. parametrů, tepel. odporu a prostupu tepla, což je v případě oken plastových, pak se dle odborníků nejedná o opravu ale tech. zhodnocení. Toto tema přenáchávám k diskusi odborníkům přes účetnictví. Kakol.
Nikdo nepopírá, že okna jsou společná. Ovšem ten „účetní aspekt“ je jen výmysl, který v zákoně nikde nefiguruje. Co si pod pojmy modernizace, rekonstrukce… atd představit rozhoduje stavbení zákon.
P.S. I výměna žárovky na nové chodbě za úspornou přinese účetní aspekt. Vy o tom hlasujete na shromáždění?
- docela by me zajimalo kde konkretne se dovim co je to rekonstrukce? (ze stavebniho zakona – ja to tam nenasel)
- k oknum, domnivam ze cele to stoji a pada na prohlaseni vlastnika ci jsou okna a jsou li spolecna tak pak dale na definici „podstatna zmena“ cl. VII odst.14, a dale podle cl. VIII odst.9(a) vzorovych stanov na definici slova „oprava“. Nebot vybor je kopetentni zajistovat .. zejmena opravy … tedy vymenim-li 100 oken tezko se tomu bude dat rikat oprava (spis modernizace). dalsi veci je ze do vylucne pusobnosti shromazdeni nalezi rozhodovat o „podstatnych zmenach“ na spol.castech. Podle meho mazoru vymena jednoho okna muze byt oprava (rozhoduje vybor) vymena vsech oken je spis modernizace (zustane-li zachovan vzhled, >75% podilu vsech vlastniku) menim-li vzhled budovy (jina barva, cleneni, rozhoduje spolecenstvi stem%). no a nebo to zalezi na konkretnich stanovach. tot muj nazor. J@kub
a)pojem rekonstrukce a další viz. zák 586/92 Sb o daních z příjmů b)myslím, že s vaším hodnocením problému kolem výměny oken se dá v rámci platných § souhlasit. Jen kompetentnost rozhodování výboru by měla být omezena finančním limitem ve stanovách.Těžko lze srovnávat rozhodování o výměně 1 okna výborem a výměny 100 oken také jen výborem. Jde o úplně jinou výši peněz. Ale kde si co dohodnou to můžou mít.
To není podstatná změna. Okna tam byla a zase budou. Stejné příčky oken, stejné rozměry (nemění se tak vzhled domu). Akorát se změnil materiál a je to drahé. To svádí k tomu, že jde o něco extra.
Stejné je to s výtahy: Výměna výtahu je prostě výměna nějakého zařízení domu, ne změna stavby. To by pak modernizace byla všechno, i ta nová žárovka.
to je podle me tezke posoudit nebot nova okna (podle vlastni zkusenosti) budou mit zcela urcite jiny odstin a byla-li tam drevena, tak plastova maji vetsinou mohutnejsi ramy. tedy date-li mi dve fotografie pred a po a rozdil najdu – vzhled domu se meni. nenajdu-li vzhled se nemeni :) jinak podle stavebniho zakona je zmena stavby … za c) uprava jiz se nemeni pudorysne ani vyskove parametry budovy.. nebo tak neco – tedy podle me uplne vsechno :
Pokud jsou okna v bytech zapsána v listu vlastníka jako součást bytové jednotky (doslova je tam-okna včetně rámů a skel) tak potom nejsou součástí společných prostor a přece nemůže stačit ani 75% vlastníků, protože se nejedná o modernizaci společných prostor, ale bytových jednotek. K financování modernizace bytových jednotek není fond oprav přece určen. V takovém případě ani nemůže předsednictvo SVJ donutit vlastníka jednotky k souhlasu s výměnou oken. A pokud nebude vyměněno byť jediné dřevěné okno za plastové, tak potom dům nesplňuje podmínky pro udělení dotace z Programu Panel. Opravte mě prosím jestli se pletu. Vím že je to několik problémů najednou. Jsou v důsledku spojené.
U výměny oken v bytech, jsou-li ve vlastnictví vlastníků bytů, je zbytečné tuto otázku řešit. O této výměně se neúčtuje a náklady se nehradí z tzv. „FO“, ale pěkně každý ze svého.
Je-li podle prohlášení vlastníka vnější část vnějších oken ve spoluvlastnictví všech členů, je nejjednodušší uzavřít dohodu o účasti na nákladech na výměnu. O dohodě jsem tu už psala a uvedla i ukázku.
Kdyby se po letech prováděly jednotné nátěry vnější strany vnějších oken v bytech, šlo by o opravu hrazenou z „FO“.
U výměny oken v prostorech, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů SVJ, by mělo řešit problém „rekonstrukce, či oprava“ MMR. Právní předpisy se zmiňují o rekonstrukci, aniž by někoho napadlo tento pojem definovat.
Navrhuji proto zasílat dotazy přímo na MMR a nabádat autory právních norem, aby uvedli u rekonstrukce jednoznačné vysvětlení tohoto pojmu pro účely ZoVB. Nechtějí-li definovat rekonstrukci, měli by připojit odkaz na § 33 ZDP.
Pokyn D-300 vydaný MF potom uvádí k § 33:„Za změnu technických parametrů podle zákona se nepovažuje jen samotná záměna použitého materiálu, a to i v případě výměny oken s dřevěným rámem za okna s rámem plastovým, pokud.....“
Výměna společných oken by potom byla opravou.
U finančně náročných oprav by měl být stanoven limit, do kterého může rozhodovat o opravách výbor SVJ.
Oprava oken ve společných prostorách výměnou za plastová se financuje z tzv. „FO“ normálně podle spoluvlastnických podílů, nestanoví-li dohoda uzavřená se všemi vlastníky jednotek něco jiného.
N. Klainová
Díky moc za odpověď. Ještě se chci zeptat na problematiku programu Panel. Máme vytvořen audit, kde jsou vypsány veškeré modernizace domu (zateplení čelní a zadní strany domu-bok už je,zateplení stropu vchodu,výměna všech oken, střecha je nová). Je tyto podmínky nutné splnit bez vyjímky, protože jinak není nárok na příspěvek na úroky? Mám na mysli co by se stalo, kdyby si jeden z nájemníků ponechal 17 let stará dřevěná okna a nepovolil výměnu za plastová.
Poslední komentáře