Financování revitalizace - úvěr vs. jednorázové příspěvky
Moc prosím o správné řešení problému s financováním revitalizace. Jednáme s bankou o úvěru, máme již k dispozici úvěrové modely. Vzhledem k výši vlastních zdrojů a výši investice by splácení úvěru probíhalo BEZ NUTNOSTI zvyšování plateb do DZO.
Nyní tu máme požadavek vlastníka, že úvěr odmítá a chce zaplatit „svou část“ hotově.
Pročetla jsem předchozí příspěvky na toto téma, ale nepanuje v nich názorová shoda, proto se znovu ptám, jak toto řešit.
Je správný názor, že tento společný náklad na revitalizaci domu je možné vztáhnout k jednotlivým vlastníkům (přesněji spíš „bytům“, protože vlastník ho může prodat, ale svůj podíl na revitalici má už tento „byt“ splacený) a nechat je zaplatit pouze jejich „část“? Pokud ano, tak jak prakticky rozpočítat výši částky (jestli i včetně úroků z úvěru nebo bez)? A hlavně, když má SVJ platit splátky úvěru z DZO, jejíž výše záloh je ve stejné výši jako před úvěrem, tak jak se má u toho jednoho vlastníka záloha ponížit?
A jak tuto situaci právně ošetřit?
Předem děkuji za rychlé reakce, HF
HF píše: "Je správný názor, že tento společný náklad na revitalizaci domu je možné vztáhnout k jednotlivým vlastníkům (přesněji spíš „bytům“, (...)?"
K osobám ano, avšak k věcem (bytům) NE. Do práv a závazků vstupují osoby, nikoliv věci. Přechod práva či závazku na nabyvatele věci je možný na základě smlouvy, výslovným ustanovením zákona, na základě věcného břemene in rem, zřízením zástavního práva k věci.
Řešení:
Ve vašem případě SVJ uzavře dvě smlouvy o úvěru. Jednu s bankou a druhou s vlastníkem jednotky. V obou smlouvách bude uvedena výše čerpané částky, odměna za poskytnutí úvěru nebo způsob jejího stanovení. Samozřejmě i způsob a doba splácení. Smlouva mezi SVJ a vlastníkem jednotky bude obsahovat ujednání o tom, že pohledávka vlastníka jednotky vůči SVJ, vyplývající z této smlouvy, se započte na pohledávku SVJ vůči tomuto vlastníkovi jednotky vyplývající z předpisu záloh na správu domu podle § 15 odst. 1 a 2 ZoVB.
SVJ bude tedy splácet dva úvěry dvěma věřitelům. Zálohy na správu domu se nebudou nikomu upravovat, všichni budou mít povinnost hradit je i nadále v dosavadní výši.
Jde tedy o zcela transparentní postup, který striktně odděluje dvě role vlastníka jednotky:
- je plátcem záloh na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB
- je věřitelem SVJ na základě dvojstranné smlouvy.
Uvedený postup je pouze jeden z možných. Jde to zařídit i jinak.
lake
Pane Lake, prosím o vysvětlení na praktickém příkladu.
Není mi jasné, jak stanovit tu výši čerpané částky a úroku pro vlastníka, který chce platit jednorázově.
Řekněme pro ilustraci, že úvěrovaná investice činí v přepočtu 100.000,– na BJ (to je pro zjednodušení průměr, nikoliv přesné rozpočítání dle spoluvlast.podílu), a úvěr včetně úroků 130.000,– na BJ. Kterou částku rozpočítat?
Pak další problém: chce to platit jednorázově předem, ale předem přece není známá přesná výše stavby (může být navýšena o (i schválené) vícenáklady), nebo v případě přiznání dotace nevíme přece kdy přesně bude připsána na účet (jestli po 1 měsíci od kolaudace nebo např.po 6 měsících – stavba se třeba může táhnout přes zimu apod.).
A v posledním bodě říkáte, že by výše záloh DZO zůstala nezměněna a všichni by ji hradili ve stejné výši – jakým způsobem by se pak tedy tomuto vlastníkovi „splácel“ jeho úvěr? Pochopila bych to v případě, že by se mu alikvotně snížily zálohy na DZO po dobu splácení úvěru SVJ, ale právě narážím na to, jak to vlastně po dobu třeba 10 let přesně evidovat…
Prostě kámen úrazu je v tom, že se tento člověk bojí úvěru jak čert kříže, proto chce raději platit jednorázově předem. Na smlouvu o úvěru se SVJ patrně nebude chtít přistoupit, protože jestli úvěr od banky anebo od SVJ, to bude brát jako stejné zlo.
Prosím o vysvětlení na tomto konkétním případu. Předem děkuji, HF
(1) Stanovení podílu vlastníka jednotky na nákladech vychází ze spoluvlastnického podílu na společných částech domu, pokud se všichni nedohodli jinak. Rozpočítávají se samozřejmě všechny náklady.
(2) Nerozumím v čem je problém. Vlastník půjčí svému společenství určitou pevnou částku. Co s tím mají společného skutečné náklady na stavbu?
(3) Ptáte se, jak by se vlastníkovi splácel úvěr. Stejně jako jej budete splácet bance. O žádném snížení povinných záloh na správu jsem se nezmínil. Použije se vzájemné započtení pohledávek podle § 580 ObčZ. V čem spatřujete problém není z Vašeho dotazu zřejmé. Evidence splácení vlastníkovi jednotky bude v SVJ naprosto stejná jako při splácení bance.
(4) Námitce nerozumím: vlastník přece nebude čerpat žádný úvěr, nýbrž bude naopak VĚŘITELEM, tedy tím, kdo peníze půjčuje. Skutečnost, že vlastník jednotky ručí za závazky svého společenství je uvedena v § 13 odst. 7 ZoVB. S tím nenadělá nic ani on, ani Vy, ani já. Může se tohoto ručitelského závazku zbavit jedině tak, že prodá svou jednotku.
Nechce-li vlastník jednotky podepsat dvoustrannou smlouvu se SVJ, nechť to řeší jinak, např. obstará si písemnou dohodu o jiném způsobu přispívání podle § 15 odst. 1 ZoVB, podepsanou všemi vlastníky jednotek. Nebo ještě jinak - po splacení a vyčíslení nákladů na bankovní úvěr uplatní nárok z bezdůvodného obohacení SVJ, neboť si vzalo nižší úvěr díky jeho platbě předem a ušetřilo tak na úrocích z úvěru určitou dobře vyčíslitelnou částku (30000 podle Vašeho příkladu). Jak jsem napsal, lze to řešit různě.
lake
Popíšu laicky, jak jsem to pochopil při revitalizaci u nás. Proběhlo to asi tak, že úvěr u banky byl snížen o poměrnou část připadající na vlastníka podle spoluvlastnického podílu. Tak nemusí být tomuto vlastníkovi účtovány úroky. Poměrnou část úvěru bez úroků, kterou vlastník zaplatil, mu může SVJ vracet z FO podle skutečných nákladů na revitalizaci.
Poslední komentáře