Dotaz – SVJ a práva vlastníků bytových jednotek
Dobrý den, Ráda bych položila dotaz týkající se společenství vlastníků bytových jednotek a jejich práv. Konkrétní dotaz z ní, zda mají vlastnící bytových jednotek právo na smlouvy s dodavateli, které uzavřel výbor? V našem bytovém komplexu čítající 350 bytových jednotek uzavírá smlouvy s dodavateli služeb výbor (zimní úklid, vnitřní a vnější úklid, ostraha, právní služby, voda, teplo, atd.) Výbor však nepřipouští, aby si vlastníci udělali z jednotlivých smluv kopie, umožní pouze nahlédnutí, ani žádné výpisky, poznámky, pouze jen nahlédnutí pod dozorem někoho z výboru. Ve stanovách domu není nikde uvedeno, že by byly kopie zakázány. Ve smlouvám je hned na první pohled spoustu chyb, kterými se výbor však zaobírat nechce. Chyby jsou samozřejmě ve prospěch dodavatelů. Vzhledem k tomu, že jsou byty ze 70% nájemní, tak je vlastníkům dost jedno, co se v domě děje. Na shromáždění vlastníků se výbor odmítl otázkou smluv zabývat. V Občanském zákoníku jsem také nenašla nic o tom, že by kopie ze smluv vlastník nemohl mít, ani GDPR o tom nic neříká. Mohla bych poprosit o Váš názor?
Na hospodaření SVJ mají vlastníci různé názory a zde asi výstižně platí pořekadlo, že výbor se nezavděčí nikdy všem. Fascinují mne nicméně úporné snahy některých členů o možnost nahlížení do všech smluv uzavřených SVJ a následné fakturace. Nic proti ničemu, kontrola nikdy neuskodí, ale proč se nezaměřit na skutečně problematické oblasti, ať si je už člen představuje jakkoliv. Bohužel často se na portálu vedou diskuse příliš obecné. Pisatelka uvádí, že na první pohled je ve smlouvách řada chyb. Pro poučení by mne zajímalo, které to podle pisatelky jsou, formální nebo obsahové? Myslím, že nemá smysl se hrabat ve smlouvách služeb s energiemi či odpady. Všechno to jsou standardní smlouvy, kde není prostor pro nějaké individuální podvody. Tam bych svůj zájem nenapřel, to je ztráta času. Vhodnější by bylo se zaměřit na smlouvy, kde lze očekávat specifický problém a na ty se zaměřit. Které to jsou? Pokud naběhnu k správcovské firmě či na výbor s tim, že chci okopírovat vše, co v papíru existuje, tak hned všechny odpovědné naštvu, místností začnou vibrovat emoce, a to ty negativní a už se vše veze špatným směrem. A jaká mám očekávání? Mám lepší nabídky firem, levnější? Nebo jde o něco jiného? Možná, že pan TN by mohl přispět svojí zkušeností. To samé v modrém jsou nekonečné diskuse o účetnictví, kterému laik nerozumí. Účetnictví je odborná disciplina s pravidly, na kterých se dohodli odborníci. Nic více, nic méně. Zákonodárci to věděli, a proto do právní úpravy napsali, že má být pro členy SVJ zpracována zpráva o hospodaření, určená laikům. Nikdy nepochopím, proč tuto zprávu členové nevyžadují a proč se do nekonečna hádají o laikovi nesrozumitelné účetnictvi. Je mi jedno na jaký účet se který výdaj zapisuje, chci přehled o tom, na co byly vydány prostředky na správu a hospodaření domu. Proč tuto zprávu po správcovských firmách či výboru nepožadují. Zdá se mi, že nejužitečnější služba by byla místo advokátské pomoci pro soudní spor, kdyby se advokáti zaměřili na mediační služby s cílem nalézt smír mezi rozvaděnými sousedy. Zkusil některý rozvaděný člen SVJ poslat za sebe na jednání s výborem svého advokáta, aby otupil osobní animozity? Měl úspěch?
Navazuji na druhou část Vašeho příspěvku, věnovanou zprávě o hospodaření.
Po správcovských firmách ji členové SVJ požadovat nemohou, protože s nimi nejsou v žádném právním vztahu (pokud vím).
Ve své ukázce zprávy o hospodaření mám uvedeno:
Podle Čl. V Vzorových stanov č. 371/2004 měl zprávu zpracovávat výbor, případně i externí správce, pokud byla tato činnost uvedena ve smlouvě o vykonávání některých činností správy.
SVJ, která nemají zpracování zprávy o hospodaření ve smlouvě s externím správcem mají štěstí nebo smůlu.
Štěstí mají, je-li externí správce ochoten s nimi spolupracovat na vyhotovení zprávy o hospodaření.
Smůlu naopak mají ti členové výboru, jejichž SVJ jsou pod správou některých velkých externích správců, kteří jim předávají účetní závěrky ve zkráceném rozsahu, přičemž příloha, je-li vůbec sestavena, neobsahuje předepsané údaje, ale jen několik kvalitativních údajů o sídle SVJ, vzniku SVJ apod. a to je všechno.
Takoví externí správci by přece byli sami proti sobě, kdyby nejdříve něco zamlžovali zkráceným rozsahem, a potom to pracně vysvětlovali ve zprávě o hospodaření. Možná existují SVJ, která si o podrobné vysvětlení účetní závěrky řeknou a dostanou je. Potom patří do skupiny šťastných.
Ale v těch ostatních sice mohou členové výboru zpracovat zprávu o hospodaření, pochlubit se v ní, čeho za rok dosáhli a co mají v plánu na další léta, ale určitě v ní nevysvětlí účetní závěrku tak, aby ji pochopili i laici, když ji sami nechápou.
Štěstí je pro mne nalézt pro malé SVJ (což jsme my) solidní obchodní partnery, počínaje účetními službami a konče různými opraváři, stavebními firmami, externími správci apod. Rozhodně nemám zkušenost, že by se tito podnikatelé o malé SVJ prali, ba právě naopak. A Váš příspěvek stvrzuje, že mnozí další mají obdobnou zkušenost. Finanční závěrka, zpracovaná paní účetní, je stále mé neoblíbené čtení, které jsem se za ty roky „výborování“ sice naučil chápat (i s pomocí Vašich rad a výkladů, děkuji za ně!!!), ale za vyčerpávající nástroj pochopení hospodaření domu ji bez dalšího nepovažuji. Naopak zprávu o hospodaření domu si výbor zpracovává sám, to zvládneme, v podobě jednoduchých tabulek s rozdělením na jednotlivé položky (voda, elektro, popelnice, revize, kontroly, bank. poplatky atd., atd.) a s krátkým vysvětlením o co jde, pokud je to nutné. Každý člen SVJ si může správnost částek zkontrolovat sám v závěrce. Vůbec si nedovedu představit, že by ona čísla ve dvou dokumentech nesouhlasila. Skutečností je, že jsme malé SVJ s nemnoha smlouvami, nemáme úvěr, nemáme společné vytápění, o to je to jednodušší. Vůbec si nicméně nedovedu představit jak by podobně – s prací po večerech mohlo fungovat SVJ s 200 či více byty. Takový „moloch“ vyžaduje profesionální správu s odborným týmem. O to více musí být rozsáhlejší finanční závěrka a o to více bych měl zájem o zprávu o hospodaření domu. Jinými slovy, nejde ani tak o štěstí či o smůlu, ale spíše o snahu poskytovatelů služeb nám vnutit službu, která je pro ně méně náročná. Existují vůbec nějací externí správci, kteří podobnou zprávu o hospodaření poskytují?
Smím vědět, jak se realizuje “nepřipuštění poznámek”? ;-)
Vezměte si s sebou svědka, který vám dosvědčí Nejlépe na skryté kameře, co výbor činí.
Dělám to ryze z praktických důvodů, když se s někým sejdu mimo dosah kopírky. Stejně tak to lze aplikovat i u Vás a netřeba se doprošovat kopií. Chování výboru je protiprávní, ale Vy nemáte sílu je odvolat a oni to vědí, že ostatním je vše jedno a podle toho se chovají.
Paní Jano,nevím, že by NOZ změnil zásadní záležitost u SVJ, pořídit si kopie smluv a dalších zásadních matriálů!!Jedná se tu pouze o fin. náhradu kopie za jeden list.Prostě, zda-li výbor odmítá předložit kopie, je to proti zákonu!! Pouhé nahlédnutí nic neřeší!!!
Jsem ten sudič, co se mu nelíbí, že si musí vyměnit soukromá plastová okna za jiná plastová okna, dle výběru výboru. Dnes jsem byla u nového advokáta, kterého musím jen chválit. Mladý, zná, pohodový, usměvavý. Prostě jiná třída a to i finančně, což je pochopitelné. K soudu mi nestačí kupní smlouva, musím mít prohlášení vlastníka, že okna, dveře, balkony jsou moje, což chápu a na katastru to dostanu. Vím, že to má i výbor, ale raději si pár km zajedu. Potřebuji ještě zápis, kde se okna odsouhlasovala. Jednalo se o hlasování mimo shromáždění, které probíhalo 3 měsíce, bez cen za okna, balkony a které nebyly předloženy k hlasování těm, co s tímto nesouhlasí. Žabomyší válka, co nadělám. Já si to doporučeným dopisem vynutila. A tady jsem se u JUDra zmínila, že u nás nastala novinka. Předseda dříve zápisy zasílal, ale nyní je nezasílá, z důvodu abychom nebyli informováni, aby si tam mohl napsat co chce. Ve stanovách máme umožnění nahlédnout do zápisu, což u nás znamená dělat si poznámky, to je k soudu k ničemu. Takže jsme to s advokátem řešili. Žádný zákon to neřeší, protože nahlížení znamená dělat si i fotokopie. I u soudu, když nahlížíte, můžete si dělat fotokopie. Jiný způsob je šikanování!!! Jano, pokud nechcete platit, vždy musíte požádat o dokumenty, které se budou projednávat na shromáždění k nahlédnutí. Nebo přílohou zápisu musí být doklady o kterých se hlasovalo. Přečtěte pozorně stanovy, možná to tam budete mít také. My to tak máme.
Já nejsem žádný znalec, ale domnívám se, že si svá soukromá plastová okna za plastová okna, které vybral výbor vyměnit nechávat nemusíte. Chtějte taky po výboru přeložit parametry těch „jejich“ oken. Když jsou ta jejich okna tak skvětlá a ty vaše jsou špatné, tak vám parametry těch jimi navrhovaných oken rádi dodají. Osobně se domnívám, že o těch parametrech nemají ani páru, výborníci.
Četla jsem i o oknech nějaké povídání. Dnes vám firma nabídne okna s tím nejlepším, co se do rámu dá nacpat. Ale nikdy nezjistíte, co tam skutečně dali, jedině, kdyby jste to rozřízli. Takže okna jen od známé, velké značky, která si nechce nechat zkazit pověst. Snad Verka. Ale bohužel, předseda dělá u firmy, která opravuje zchátralé domy. Takže výběrové řízení žádné, to vybírá on. Ale moje okna vybírat prostě nebude. Co je společné, do toho nekecám, co lidi chtějí, to ať mají. Však během 20–30 let se tu objeví osamělé matky s dětmi, osamělé důchodkyně. Pak budou litovat, že zvedly tu svojí pracku bez přemýšlení. Možná budou vystěhovány. Úvěr 22,3 mil. Kč na 53 vlastníků není žádná sranda. Už malé děti vědí, že nemohou přijít do cukrárny na největší dort, když mají jen na zákusek :-)
22,3 mil na 53 bytů.To si někdo pěkně namastí kapsu. A rozumí vlastníci tomu číslu? Řekl bych, že ne.
Vím, proto se soudím. Tady nejde jen o okna, do úvěru jsou zahrnuta okna, dvoje balkonové dveře, výlohy obchodů, které mají svého vlastníka, tři balkony soukromých bytů, které si vlastníci nechávají zvětšit. Za to bych měla ručit, to splácet. Děkuji nechci.Je to nepříjemné, ale musím to dotáhnout do konce. Některé noci jsou probdělé, ale vydržím a dotáhnu to do konce :-))) Mám uhrazen soudní poplatek, a dle č. sp. to už dlouho trvat nebude, půjdu na řadu a doufám. Nahlížení do spisu: Institut nahlížení do spisu je upraven prakticky v každém předpise, který upravuje určitý formálně upravený proces soudního, správního nebo jiného řízení v rámci různých právních odvětví. Příkladmo lze uvést nahlížení do spisu v rámci občanského soudního řízení, daňového řízení, správního řízení až po nahlížení do spisu v trestním řízení. Právo nahlížet do spisu je v každém z uvedených řízení determinováno principy a zásadami vlastními pro daný druh řízení. Všechna uvedená řízení a jejich institut nahlížení do spisu ctí apriori právo na soudní a jinou ochranu, zakotvené v hlavě páté usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení LISTINY ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD, jako součásti ústavního pořádku České republiky (dále jen „Listina“).
Odkud jste? Mate nejakou dotaci? Nekdy ty okna museji splňovat parametry…
Hlavne si ohlidejte, zda jste spravne požádala o nahlizeni a na advokata moc nespolehejte, nemusi to byt 100% jistota.
Tak to klidně bonznu, jsem ze Štětí, takže patřím ke KS Ústí n. L. Dopis o nahlížení jsem nyní sepsala, posílám do vlastních rukou. Kroky advokáta sleduju, načetla jsem dost rozhodnutí ÚS. Ono při výměně oken a dveří nejde tak o ušetření tepla, jako o co nejvíce proinvestovaných peněz. Celé naše přízemí jsou obchůdky, každý je nějakého majitele. Tam se stejná okna a dveře měnit nebudou!!!! Tam se budou měnit výlohy za společné peníze. Děsná drzost předsedy. Přitom ty výlohy jsou dojité. Tedy výloha, prostor asi 3/4 m a další otevírací okno, nebo další otevírací výloha. Takže únik tepla minimální. Ale u výloh se mají dávat trojskla. Jasně že majitelé s tímto souhlasí, když to neplatí. Myslíte že máme někde v zápise zmínku, že se budou měnit soukromá okna, dveře, výlohy. NE. Až když jsem to začala řešit, tak 3.12.2018 na shromáždění toto písemně přiznal a napsal i hlasování o soukromém majetku. Zmiňuje i projektovou dokumentaci. Ve stanovách máme, že přílohou zápisu musí být dokumenty o projednávaných záležitostech. Takže jsem napsala, že chci nahlédnout do zápisu, do projektové dokumentace, do písemného hlasování. Když mne nenechá ofotit, beru si pc a budu opisovat slovo od slova. Si ten čas udělám.Z projekt. dokumentace si opíšu to co je pro mne důležité. Já jsem si vždy myslela, že je předseda hloupej, že dělá takové seky. Obracím, je děsně chytrej. Dělá u firmy, která rekonstruje staré domy. Takže ví a zná jak se v tom chodí. Nahlédli jsme do účetnictví s možností jen si dělat poznámky. Jasně, že v nestřežené chvilce jsem si ofotila jednu děsně nevýhodnou smlouvu, kterou podepsal jen on, bez dalšího podpisu. Ofocené mám i fa, které dělala firma co nemá na práce živnostenské oprávnění. Tedy tyto faktury nemůže dávat do účetnictví… Přišla jsem na fa, kde byly proplaceny opravy odpadu v našem patře. Ani u nás, ani u sousedky takové opravy nebyly. Vše mám nafocené, ale do dalšího soudu se mi zatím moc nechce. Jeden mni dává dost zabrat. Jasně, že advokát to nemá tak v malíčku jako já, která přes půl roku jsem naložená ve stanovách, zákonech, v rozsudcích. Ale zná zas jiné věci než já. Hlavně, se vyjádřil k podané žalobě, že byla dobře napsaná. To mi udělal velkou radost. první advokát, napsal jedinou větu, došlo by ke škodě, která nejde vyčíslit, že musel hlídat vnoučata a neměl na to čas!! Takže jsem sepsala celou žalobu sama a dala jsem mu to aby to podal.Už to mě mělo varovat. Vyměnila jsem ho až po jednání s protistranou, u které jsem dle něho neměla být. DĚKUJI vám, že to se mnou sdílíte, radíte mi, že se můžu vykecat, že se mi trochu uleví od starostí. Soud by měl už proběhnout v nejbližší době, cca březen. Těžko se to odhaduje, jen dle plánu práce KS se to motá kolem naší zn.
Soudci, stejně jako politici, žijí ve zcela jiném světě. Nějaké problémy obyčejných smrtelníků je v podstatě nezajímají. Jste pro ně „laický obtížný hmyz“, který je rozptyluje od levitování okolo problémů, u nichž celý úvěr vašeho SVJ je jen směšnou sumičkou jejich soukromých rozpočtů. Nedělejte si žádné iluze.
Dělám si iluze, protože už nemáme totalitu a možná hlavou zeď rozbiju:-)))))) Alespoň se o to pokusím a nebude mi ze mě na blití, že jsem to vzdala :-))) Vždy nějak rozhodnou, hlavu mi neutrhnout. Život je o tom, to alespoň zkusit a nepo se z problémů.
Musí být opravdu život povznášející zkoušet soudní taškařice, vyměňovat advokáty, ač vám pochválí vaše znalosti a bojové úsilí. Soudy rozhodnou. To máte pravdu. Ovšem výsledkem bude velká finanční újma (Vaše), obrovská ztráta času, stohy neuvěřitelnými nesmysly popsaného papíru. Je-li toto potěšením vašeho žití, určitě obdržíte oč si říkáte. Ale hlavně, že nemáte totalitu !
Vždy je to o tom, zvážit přínosy a ztráty…
Jistě, poprvé jsou ztráty velké, ale příště se už kdejakého Hejla neleknete a pokud umíte zkušenosti zužitkovat, pak je to dobrá challenge…
V opačném případě, to bývá jen Pyrrhovo vítězství…
Naposledy jsem tu četl cosi o zničené rohovce…
Je mi známo, že mezi stranami proběhlo mimosoudní jednání, které však ke smíru nevedlo. Klienti mají za to, že by tento spor měl být vyřešen co nejdříve a především smírně, když se jedná o sousedské vztahy a rovněž je nutné uvážit, že za situace, kdy je rozhodnutí SVJ o úvěru soudně napadeno, by SVJ nemělo dále v této věci o úvěru s bankou jednat, když mohou vzniknout nenapravitelné škody, za které sice odpovídá statutární orgán, nicméně v konečném důsledku všichni spoluvlastníci, a tedy i klienti.
Předně mají klienti za to, že jejich žaloba je důvodná, když poskytnutý úvěr má sloužit k rekonstrukci oken, výloh a vnitřku lodžií, jež patří do výlučného vlastnictví jednotlivých spoluvlastníků, a tudíž se SVJ nemůže v tomto směru právně zavazovat k úvěru, resp. SVJ nemá vůbec právo v tomto směru právně jednat. Pokud proběhlo další shromáždění vlastníků ze dne 3.12.2018, kde se odhlasovalo, že právě tyto položky do úvěru patří, je takové rozhodnutí neplatné a musí být zrušeno. Klienti opakovaně vyzývali Vašeho klienta k doložení zápisu z tohoto shromáždění, leč marně. Tímto tedy žádám já Vás, abyste nám jej zaslala. Klienti mají samozřejmě na tento dokument právo, o čemž Vás jakožto právního profesionála nemusím informovat. Stejně tak klienti žádají o poskytnutí kopií úvěrové dokumentace a stavebního projektu, na což mají také právo. Postup SVJ je nezákonný, protože nikdo nemůže nutit klienty, aby se finančně podíleli na výlučném majetku třetích osob. Nikdo nemůže nutit klienty, aby si vyměnili či opravili něco, co patří pouze jim a majetek ostatních to neohrožuje.
Klienti jsou nicméně ochotni ke smírnému řešení, a sice takovému, že by vzali žalobu zpět, žádná ze stran by neměla právo na náhradu nákladů řízení, a to poté, co by bylo nově rozhodnuto o tom, že okna, výlohy a vnitřek lodžií do úvěru nepatří a výše úvěru by tak byla ponížena. Pokud ostatní spoluvlastníci chtějí vyměnit jejich okna, nechť tak učiní na vlastní náklady, navíc nikdo jim nebrání, aby si vzali společný úvěr, ze kterého by byli povinni platit společně a nerozdílně – vše ale mimo SVJ.
Vaše stanovisko a zaslání výše uvedených dokumentů žádám nejpozději do 16.1.2019. Pokud bude stanovisko Vašeho klienta negativní či žádné, budou klienti nuceni podat žalobu na další rozhodnutí SVJ a tím dojde k navýšení nákladů Vašeho klienta.
Poslední komentáře