danění příjmu z pronájmu společných prostor
Nedávno to bylo tady řešeno. Dotaz byl zaslán přímo na FŘ, který jej předalo příslušnému FÚ. Ten napsal, že i když nejsou peníze převedeny vlastníkům, musí být daněny. Domnívám se, že znám paní Radku z jiné diskuse, tedy papouškuje to, co napsalo vedení bez přemýšlení. Danit nebudu s uvedením FÚ proč:
Z odpovědi odboru 15 – Daně z příjmů a veřejná pojistná Ministerstva financí ČR ze den 27.8 2013 č.j. MF-81475/2013/15 vyplývá, že i po zrušení Sdělení MF k účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek – právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, ministerstvo i nadále trvá na způsobu zdaňování příjmů dosahovaných ze společných částí domu, který byl ve sdělení uveden: Pro účely zdanění podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále je „ZDP“) se vždy jedná o příjmy vlastníků bytových nebo nebytových jednotek, kteří jsou současně spoluvlastníky společných částí domu…Pokud se vlastníci jednotek a podílu na společných částech domu rozhodnou ponechat prostředky z příjmů ze společných částí domu v SVJ, nejsou zbaveni povinnosti tyto příjmy zdanit, ale současně jim ani nevzniká nepeněžní příjem v případě použití zmíněných prostředků např. na opravu společných částí domu apod.
A tady je to jádro pudla, kterého si je vědomo i MF. Pokud se vlastníci ROZHODNOU. U nás se vlastníků nikdo neptal, zda společné části domu pronajmout, výbor činil sám, pouze následně nám oznámil, že byla uzavřena nájemní smlouva, bez jakéhokoliv vyjádření, hlasování vlastníků. Ani se nikdo neptal vlastníků, kdo chce nebo nechce nechat peníze na opravu domu v SVJ, tedy ve „FO“ Upozorňuji, že tyto peníze v ročním vyúčtování nebyly zaúčtovány ve FO. Takže nikdo se nemohl rozhodnout co s penězi, které byly zaslány na účet SVJ a výbor si je nechal a uvedl je jako příjem z vlastní hlavní činnost. Kdyby hloupost nadnášela … :-)
OZ § 1196 Společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami.
SVJ bylo založeno pro správu společných prostor, nikoliv pro správu soukromých financí vlastníků. Z toho vyplývá, že může hlasovat pouze o společných částech domu, nikoliv o penězích vlastníků. Pokud by se hlasovalo o soukromých financích, bylo by to rozhodnutí nicotné, které nikoho nezavazuje dle § 245 oz.
Vyjádření JUDr. Čápa: V ustanovení § 16 odst. 2) Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím je výslovně stanoveno, že příjmem SVJ není příjem z nájemného z pronájmu společných částí domu. Z tohoto hlediska, kdy nejde o výnos SVJ, nemůže usnesení shromáždění nahradit projev vůle jednotlivých vlastníků týkající se nakládání s jejich příjmem z nájemného z pronájmu společných částí domu. Pro praxi lze z toho dovozovat, že by však bylo možné, aby shromáždění vyjádřilo nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek souhlas s tím, že na základě souhlasu jednotlivých vlastníků jednotek, např. formou písemného souhlasu jednotlivých vlastníků jednotek na příslušné listině budou prostředky z nájemného z pronájmu společných částí domu, příslušející těmto souhlasícím vlastníkům jednotek převedeny do „fondu oprav“ SVJ, správně na platby záloh na příspěvky na správu domu a pozemku. Takový souhlas by musel být vyžadován od jednotlivých vlastníků jednotek, neboť jde o finanční prostředky těchto vlastníků jednotek, nikoliv o prostředky, o jejichž použití by mohlo rozhodovat shromáždění SVJ. Shromáždění SVJ by tedy pouze vyjádřilo souhlas s tím, že u těch vlastníků jednotek, kteří písemně souhlasí s převodem těchto prostředků na „fond“ oprav“ budou tyto prostředky takto převedeny. V případě těch vlastníků jednotek, kteří by s tímto postupem nevyjádřili souhlas, by SVJ jejich podíl na příjmu z nájemného z pronájmu společných částí domu vyplatilo. Z praktického hlediska je zřejmě možné, aby se shromáždění usneslo, že uvedené příjmy vlastníků jednotek budou u souhlasících vlastníků převedeny jako jejich platby do „fondu oprav“ a na témže shromáždění by vlastníci jednotek (kteří by souhlasili) podepsali listinu o tom, že s tímto převodem do „fondu oprav“ SVJ souhlasí.
Děkuji za váš čas a váš názor.
OK, rozhodující je zda jste účetní jednotkou a vedete účetnictví. To už jsem zde psal asi ve třech diskusích o příjmu z nájmu.
Pokud vedete účetnictví, jste povinen zdanit i pohledávky – to jsou peníze které Vám někdo dluží. Účtujete o závazcích a pohledávkách a zdaňujete, i když jste ještě žádné peníze nedostal.
Zcela jinak je tomu pokud jste běžný vlastník jednotky. Zdaňujete pouze ten příjem, který se projevil ve Vaší majetkové sféře. To se týká těchto peněz:
- převzal jste je v hotovosti, nebo
- převzala je jiná osoba na základě plné moci kterou jste jí udělil, nebo
- došly na Váš bankovní účet, nebo
- došly na jiný bankovní účet podle Vašeho pokynu, nebo
- nastalo započtení vzájemných pohledávek v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí (§ 1982 a následující), nebo
- částka byla zabavena v exekuci k úhradě Vašich dluhů,
- atd.
Správně jste si všiml, že bez existence dvoustranné smlouvy o nakládání s příjmy z nájmu (případně bez existence soudního příkazu) nemá SVJ právo zadržovat Vám Vaše peníze. U SVJ jde tedy o bezdůvodné obohacení. Ty peníze Vám SVJ stále dluží. (Ovšem může namítnout promlčení; uplatní se obecná promlčecí doba – tříletá, případně desetiletá.)
Jednoduché řešení je vyžádat si od SVJ „Potvrzení o výši příjmu z pronájmu“ a v následujícím měsíci tuto částku započtete na Váš příspěvek na správu domu. Zaplatíte na účet SVJ o to méně.
Vůbec bych se neobracel na Finanční úřad – z toho nemůže nikdy vzejít nic dobrého. Finanční úřad se o Vašem příjmu z nájmu podle § 9 ZDP dozví v roce 2023, až budete podávat daňové přiznání za rok 2022.
Justitianus
U FÚ je žádost o kontrolu účta, jsem soukromá osoba, pronajímám byt, takže by bylo nutné i toto danit, pokud by bylo právě to zmocnění, aby SVJ mohlo s penězi disponovat. Díky za názor.
Pane OK, musím Vás upozornit, že v daňovém řízení taháte vždy za kratší konec provazu.
Finanční úřad si udělá úsudek sám. Vy jako daňový subjekt máte povinnost tvrdit a prokazovat. Nepomůže Vám tvrzení typu „netušil jsem“, „nevěděl jsem“, „nic jsem nepodepsal“, „nikdo mi neřekl“, „SVJ mi zatajilo …“.
Nemusí být písemná smlouva. Na existenci smluvního ujednání je možné usuzovat i z chování stran. Vy jste vlastník jednotky. Víte co vlastníte a víte kdo a jak s Vaším majetkem hospodaří. A pokud to nevíte, máte podle § 1179 zákonnou možnost „nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů“.
Na základě posouzení si Finanční úřad udělá o věci úsudek:
- Jste vlastníkem podílu na všech společných prostorech. Vlastnictví zavazuje (ústavní zákon č. 2/1993 Sb., čl. 11 odst. 3).
- SVJ některé společné prostory pronajímalo. Tedy vznikl příjem z nájmu podle § 9 ZDP.
- Spoluvlastníci se podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci podle svých spoluvlastnických podílů (§ 1122).
- Je bezvýznamné, že jste nikdy nevyzval SVJ aby Vám vyplatilo Váš podíl. Vaše peníze jste obratem ruky přenechal právnické osobě SVJ (možná jako dar, možná jako zálohu na správu). Tím jste s těmito Vašimi příjmy disponoval, tedy jste povinen danit.
Můžete samozřejmě tyto úvahy Finančního úřadu označit za absurdní a nepřiléhavé. Ale jako daňový subjekt jste to Vy, kdo má povinnost nejen tvrdit, ale i prokazovat Vámi tvrzené skutečnosti. Finanční úředník může sedět na zadku a stanovit Vám daňovou povinnost podle pomůcek. Pak už nemusí dělat nic, jen čekat až zaplatíte daň, pokutu a penále.
Justitianus
Nikdy jsem nikoho nevyzýval k neplacení daně. Vyzýval jsem jen k tomu, aby si vlastník jednotky vymohl své peníze na SVJ (a pak samozřejmě zaplatí daň z nájmu podle § 9 ZDP).
„Vyzýval jsem jen k tomu, aby si vlastník jednotky vymohl své peníze na SVJ (a pak samozřejmě zaplatí daň z nájmu podle § 9 ZDP).“ (Vložil Justitianus, 4. Červen 2022 – 7:24)
To jsou zase blafy. Vlastník zaplatí daň z nájemného bez ohledu na to, zda své peníze na SVJ „vymůže“ nebo „nevymůže“.
Mohu prokazovat, mám plno žátostí o nahlížení nevyslyšených, mám meily s upozorněním a žádostí o vyplacení vlastních peněz, mám FO, kde peníze nejsou příjmem, mám nahrávku ze shromáždění s upozorněním… Díky
buďte tak laskav a neberte si mě do huby. nic nepapouškuju, jen píšu, jak je to podle zákona. a věřte, že „vedení“ nepsalo nic bez přemýšlení. vy si dělejte co chcete. za to, že máte v svj bordel, můžete jen vy sami.
Vedení to napsalo správně, ale vy jste nepochopila ten rozdíl, ani když zde byl vypsán. Úřednice bez znalostí je schopna jen papouškování, proto ta vulgarita když chybí argumenty, souvislosti v zákonech.
Názory na právní předpisy někteří zde přispívající mění během pár měsíců, stačí chvilku hledat:
Radim a povinnost 2 Vložil Justitianus, 14. Únor 2022 – 13:00 Pane Radime, nedělejte ze sebe většího hlupáka než jste ve skutečnosti. Jistě Vám neušlo, že jste spoluvlastníkem společné části domu, a že tato společná část je pronajímána. A jsou dvě možnosti:
- Pronajímá SVJ na vlastní odpovědnost a vlastní účet – pak jde o příjem SVJ a zdaňuje jej SVJ jako svůj příjem. Vám žádná daňová povinnost nevznikla.
- Pronajímá SVJ, které vystupuje jako správce cizího majetku (s generálním oprávněním podle § 1189 odst. 1); pak jde o příjem vlastníků jednotek. SVJ je povinno vydat vlastníkům užitky z jejich majetku a vystavit jim potvrzení o jejich příjmech pro účely daňového přiznání. Váš příjem z pronájmu zdaňujete sám.
Pokud Vám ušlo jak se nakládá s Vaším majetkem, je na čase požádat o zbavení svéprávnosti. Vaši daňovou povinnost za Vás pak bude zařizovat Váš opatrovník. Vyřešeno. Justitianus
zákony Vložil radka2222 (bez ověření), 14. Únor 2022 – 18:08 nevím, proč si někteří méně inteligentní lidé myslí, že VŠE musí upravovat zákony. SVJ ze zákona spravuje majetek vlastníků. nájemné je příjem vlastníků. nepatří svj. to je povinno předat příjem vlastníkům. stanovy ani shromáždění nemůžou rozhodovat o příjmu jednotlivých vlastníků. nebo třeba na shromáždění hlasujete, jak si rozdělí vlastníci vaši mzdu?
Stačí uvědomit si, že vlastníci jednotek rozhodují o svém majetku. SVJ je pouhý jejich sluha.
Sluha si nesmí dovolit pronajmout cizí majetek bez souhlasu vlastníka tohoto majetku. Kdyby SVJ takto jednalo, pak jde o právní jednání absolutně neplatné: Nájemní smlouva je neplatná od samého počátku, protože pronajímaný prostor není právně volný. Sluha nedostal od svého pána souhlas s pronajímáním společné části, kterou mohou (podle prohlášení) užívat všichni vlastníci jednotek. A dokud ji užívají, je pronájem vyloučen.
Je samozřejmé, že vlastníci jednotek mohou rozhodnout o způsobu užívání jejich společné místnosti – například:
- že ji užívají všichni spoluvlastníci (kočárkárna, sušárna),
- že ji bude užívat jen některý z nich v rámci spoluvlastnického vztahu,
- že ji neužívá nikdo z nich (např. strojovna výtahu, kotelna)
- že spoluvlastníci pověří jinou osobu (realitní kancelář REALMAX, Frantu Šramotu, právnickou osobu SVJ, atd.) aby jejich místnost pronajímala, a budou se dělit o zisk,
- že přenechají společnou místnost bezúplatně a bez nároku na odměnu jiné osobě (Frantovi Šramotovi, ukrajinské rodině Hryhoryje Oleščuka, veřejně prospěšné společnosti „Sypejte ptáčkům“, právnické osobě SVJ, atd.)
K tomu, aby kdokoliv (například SVJ) získal oprávnění jednat jako pronajímatel konkrétní společné části, je nutný předchozí souhlas vlastníka (většinový souhlas vlastníků jednotek).
Bez takového souhlasu jde o gangsterské jednání, kterému soud neposkytne právní ochranu. Viz usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 1301/2019, ze dne 17.3.2020, https://profipravo.cz/index.php…
Justitianus
Jen pro úplnost dodám, že o pronájmu společné části nelze tímto způsobem rozhodnout, jde-li o společnou část vyhrazenou v prohlášení k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b bod 2). V takovém případě je kromě souhlasu většiny vlastníků jednotek nutný i písemný souhlas výlučného uživatele (§ 1169 odst. 2 per analogiam).
Poslední komentáře