Daň z příjmu 2016

K Vašemu příspěvku je potřeba upozornit na ustanovení § 16 odst. 2 NV č. 366/2013 Sb.: "Příjmem společenství vlastníků nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství; jde zejména o tyto příjmy

a) nájemné z pronájmu společných částí domu,

b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí četně nedoplatků z jejich vyúčtování a

c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby."

Záleží na tom, zda pod pojmem nebytové prostory máte na mysli určité společné části domu, nebo nebytové prostory ve smyslu § 1158 odst. 2 NOZ.

V obou případech je příjem z pronájmu zdanitelným příjmem.

Finanční úřad nebude zjišťovat, zda si SVJ přivlastnila nájmy z nebytových prostor oprávněně nebo neoprávněně, ale bude zjišťovat, zda uvedené příjmy byly řádně zdaněny a zda jste splnili např. daňové registrační povinnosti SVJ s tím spojené.

Ivanq

Nemusí z toho zaplatit daň, protože fakticky SVJ přijalo příspěvek na správu od vlastníků, který není dle ZDP předmětem daně. Závazek, který mělo SVJ vůči vlastníkům z titulu příjmů z pronájmu zůstává po převedení do „FO“ závazkem vůči vlastníkům z titulu přijetí příspěvků na správu do „FO“.

Pokud nebyly příjmy z pronájmu vyplaceny vlastníkům, ale byly převedeny jako příspěvky vlastníků do „FO“ bez souhlasu vlastníků, může být po urgenci vlastníka či vlastníků napraveno vypořádáním uvedených příspěvků z „FO“ a jejich vyplacením vlastníkům.

Když si přeci výbor převede nájem do „FO“, již to není závazek SVJ vůči vlastníkovi, ale příjem SVJ!

Není to příspěvek na správu – to by ho vlastníci platili dvakrát.

Hlavně to naše účetní firma provádí už čtyři roky, a jak to asi vede v účetnictví se mě neptejte, závěrka není zveřejněná Na to mě taky upozornil realitní makléř, a ještě dodal, že možná zpětně něco budu platit, když SVJ za nezveřejnění závěrek dostane pokutu.

Píšete, že „Když si přeci výbor převede nájem do „FO“, již to není závazek SVJ vůči vlastníkovi, ale příjem SVJ!“

To se mýlíte, když vlastníci zaplatí na účet SVJ příspěvky na správu, tak se účtuje jako závazek za vlastníky a zároveň jde o příjem SVJ, který není předmětem daně. Příspěvky na správu můžete klidně platit podle potřeby i vícekrát kromě pravidelných měsíčních příspěvků, pokud je to odsouhlaseno na shromáždění vlastníků či uvedeno ve stanovách. Jak to vede Vaše učetní firma v účetnictví, jsem se Vás neptal.

Tu daň musí zaplatit, jen pokud jde o větší částky. Menší částky v řádu několika set korun se v tomto případě nedaní a není nutné je dávat do daňového přiznání.

Větší částky samozřejmě ano. Potvrzení od SVJ dokládá tento příjem. Jestli ho reálně uvidíte přijít na účet je zcela jiná otázka. U nás například se zahrne do vyúčtování a buď mají vlastníci o to větší přeplatek nebo menší nedoplatek. Takže potvrzení dostanou koncem ledna, peníze se reálně převedou cca v červnu.

Podstatné je, kdo je vlastníkem oněch nebytových prostor. Pokud píšete, že si nájem „přivlastní“, pak NP prostory pravděpodobně jsou ve vlastnictví členů SVJ-majitelů bytů a prostor s bytem souvisejících. Jednak vlastník dostane na konci roku písemné oznámejí o výši příjmu z nájmu NP (spol.prostor), připadající na jeho podíl, tento příjem vlastník zdaňuje (každý separátně) a dostane svůj podíl příjmu „na ruku“ — případně se mohou v š i c h n i vlastníci na shrom. dohodnout, že vloží tento z d a n ě n ý příjem ve prospěch zálohy na správu – dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu..... .

Já se nyní dozvěděl, že už čtyři roky mám příjem z nájmu nebytových prostor – jsem jejich spoluvlastníkem.

Nikdy jsem nedostal – písemné oznámení o výši příjmu z nájmu společných prostor, a teď jsem se dokonce dozvěděl, že si to SVJ nechává v FO.

Nic jsem jim nepodepsal ani neodhlasoval, nesouhlasím s tím, výbor s účetní firmou mě postavili před hotovou věc. Na můj dotaz, zda ten příjem zdanili mi zástupce účetní firmy řekl, že SVJ je od daně osvobozené.

Existuje nějaký paragraf, abych měl něco v ruce?

Byt chci prodat, a realitní makléř mi tvrdí, že to je dluh SVJ vůči mě.

Výbor mi dokonce odmítl sdělit, kolik jsem složil na dlouhodobých zálohách, že to účetní nevede podle vlastníků, ale za celý dům. Je to normální?

Ano, je to normální. Můžete si to spočítat sám, máte předpisy. K čemu vám to ale bude, dl. zálohy se nevrací ani nepřevádí na nového vlastníka. No a pokud se jedná o FO, tak ve společenství žádný neexistuje. Pokud jste FO svj odhlasovali, no tak si tam dává co uzná za vhodné, protože FO je jeho fond ne fond vlastníků.

§§

To snad nemyslíte vážně, že by si vlastník měl sám vypočítat, kolik celkem zaplatil na dlouhodobých zálohách po odečtu nákladů.

Od čeho platí účetní a správce??

Ale máte pravdu, FO je fond SVJ, nikoliv vlastníků, a vlastník nemá ze zákona povinnost do jakéhokoliv fondu přispívat. Statutáři si mohou klidně založit Fond na ochranu trpaslíků, kdo jim přispěje, je na uvážení ovčanů.

A teď odcituji výklad Lakeho, visí to i na portálu paní Klainové: Z hlediska SVJ:
Pokud by SVJ použilo prostředky z vlastních zdrojů na údržbu, opravy, modernizaci či rekonstrukci cizího majetku, (SVJ přeci nic nevlastní!!!) nebude se jednat o daňově uznatelný náklad a SVJ je povinno takto vydané částky zdanit daní z příjmu právnických osob.

Toto jsem konzultoval i na FÚ, a je to skutečně tak.

Tak zde nepište nesmysly, protože by si spousta SVJ mohlo pořádně naběhnout. Že kontroly nechodí? To je iluze, stát začne esvéjéčky, která nemají zveřejněné závěrky. A klidně si počká, proč spěchat, čím delší prodleva, tím větší pokuta, a až nakouknou do účetnictví a zjistí, jak se někde hospodaří, budou lítat další pokuty.

Pravda je taková, že i když někde použijí lidový pojem „FO“, tak ve skutečnosti účtují správně přes dlouhodobé zálohy na správu. Takže žádný problém od FÚ nehrozí, protože pro FÚ je rozhodující účetnictví a v něm SVJ na účtech účtové skupiny 41 – Fondy vůbec neúčtuje a v rozvaze ani v pasivech v položce Fondy nic nevykazuje.

Pane Dlouhý, zajímalo by mne, kde jste viděl účtovou skupinu 41 Fondy. Doufám, že ne v rozvaze Vašeho SVJ.

N. Klainová

Pardon, to jsem se překlepl, patří účt. skupina 91 Fondy.

Dlouhodobé závazky patří do skupiny 95 nikoliv 91.

Hezký den!

Pavel

Pavle,

špatně jste pochopil mé příspěvky. Já psal o účtové skupině 41 – Fondy a po té opravil na skupinu 91 v souvislosti s tím, že na ni SVJ neúčtuje (i když lidově mluví o FO). Tzn., že jsem v žádném případě nepsal, že by SVJ mělo účtovat příspěvky na správu do účtové skupiny 91.

nemají zveřejněné závěrky. A klidně si počká, proč spěchat, čím delší prodleva, tím větší pokuta,..... to je zase jeden chytrej. na to jste přišel jak?

Dlouhodobě se na tomto portále vede spor o to, jestli příspěvky, které platíme podle § 1180 odst. 1 NOZ jsou něco jako vklad do spořitelny, tj. jako peníze, které máte právo dostat zpátky, nebo jestli to jsou peníze, které se k vám již nikdy nevrátí, ale budou čekat na svoji příležitost na účtu dlouhodobých záloh v účetnictví vašeho SVJ (nejčastěji na účtu č. 995) tak dlouho, až jednou budou utraceny – např. za vymalování chodby, opravu střechy, zateplení apod.?

Na účet 955, který se často pracovně nazývá fond oprav, přispívají vlastníci měsíčně částkou, která odpovídá jejich podílu na společných částech, tj. zpravidla úměrně počtu metrů čtverečních podlahové plochy jejich bytu.

Prakticky se to řeší tak, že na schůzi vlastníků si vlastníci odsouhlasí měsíční příspěvek do fondu oprav ve výši např. 25 Kč na metr čtvereční.

Kdo má informaci, kolik metrů čtverečních činí součet metrů čtverečních za všechny byty, ten si umí spočítat, kolik peněz přibude každý měsíc do fondu oprav (předseda to určitě umí, nebo je vůl). Zjistit kolik z toho přispíváte každý měsíc do fondu oprav konkrétně Vy, je jednoduché. Stačí vynásobit velikost podlahové plochy Vašeho bytu odsouhlaseným příspěvkem. Jestliže např. velikost podlahové plochy Vašeho bytu je 70 metrů čtverečních, a odsouhlasili jste si měsíční příspěvek 25 Kč na metr čtvereční, potom Vy do fondu oprav přispíváte každý měsíc 70×25 = 1750.- Kč.

Do fondu oprav se ale nejen přispívá, ale také se z něho čerpá. Jak jsem již uvedl, platí se z něho např. vymalování chodby apod. Konečný stav peněz na fondu oprav se potom zjistí jako rozdíl mezi tím, kolik jsme jako vlastníci do fondu již přispěli a tím, co bylo na opravy apod. dosud vyčerpáno.

Konečný stav na účtu 955 zjišťuje každý měsíc pro předsedu vaše paní účetní. Je to důležitá informace, protože podle ní se předseda rozhoduje, co se bude opravovat, revitalizovat, atd. a co ještě musí počkat.

Teď mohu odpovědět na Vaši otázku. Má vlastník umět sám si vypočítat, jakou částkou se podílí na částce, kterou jste si za poslední léta nasyslili ve fondu oprav?

Podle mne to má umět a není to složité. Uvedu příklad. Dejme tomu, že na účtu 955 je konečný zůstatek 600.000.- Kč, součet metrů čtverečních za všechny byty je 1.700 m2 a Váš byt má podlahovou plochu 70 m2.

Potom v tomto případě platí, že na konečném zůstatku 600.000.- Kč byste se Vy osobně podílel částkou 24.705,90 Kč. (70*600000/1700).

To ovšem neznamená, že na ty peníze máte nárok. Máte nárok (a povinnost) sledovat, kontrolovat a žádat, aby výbor s těmi penězi hospodařil v souladu s usnesením shromáždění.

S pozdravem Ivanq.

Zděsený čtenáři, citujte zákon, podle kterého se dlouhodobé zálohy vedou na vlastníka. To mě fakt zajímá. Evidence plateb vlastníků se samozřejmě vede, ale aby vám při prodeji bytu řekli, že jste si tam našetřil 52689 Kč, tak to je tedy blbost. K čemu by vám to taky bylo, na vrácení těchto peněz nemáte nárok a taky se napřevádí na nového vlastníka. Podle jakého zákona by se tak dělo, proč by nový vlastník měl tyto peníze dostat na nějaký svůj účet, který vede účetní? Jsou to prostě peníze určené na správu domu, které tam vlastník vložil, protože má takovu povinnost. Vlastník nemá povinnost na účtu společentví nic spořit.Ptejte se tedy, proč je svj nepoužilo tak jak mělo. Vy nepište nesmysly, FU má za úkol vybírat daně, to přece nikdo nezpochybňuje. Zcela jistě se nevedou dlouhodobé zálohy podle vlastníků. Vede se evidence plateb vlastníků. Já vám ovšem váš názor neberu, ale já taky neberu váš názor, takže nazdar bazar. Veďte si to jak uznáte za vhodné, třeba na trpaslíka, já se s vámi soudit nebudu. Názor paní Klainové je taky jenom názor, nic víc.

Re:..na vrácení těchto peněz nemáte nárok a taky se napřevádí na nového vlastníka.

Ono začíná být teplo, a některým se prostě roztéká mozek. Pozor na to §§, tento defekt může být nevratný!

„citujte zákon, podle kterého se dlouhodobé zálohy vedou na vlastníka“

Na koho jiného chcete vést zálohy? Na Vašeho psa?

Na kocoura, Aloisi, na kocoura.

1. Předpis jsem nikdy nedostal – před čtyřmi lety mi bylo sděleno ústně, že platím stejně jako předchozí vlastník.
2. Žádný FO jsem nikdy neodhlasoval, ani není uvedený v ročním vyúčtování.
3. O nájmech jsem se dozvěděl v pátek, vyšťoural to realitář, který můj byt prodává.
4. Poptal jsem se v jiných domech, které mají jinou účetní firmu a tam to podle jednotek rozúčtované mají každoročně.

Vždyť já tam složil za ty čtyři roky, po odečtení služeb, vody, topení a spol.elektro přesně 96000 kč, nic se neopravovalo.

Jestliže jste nedostal měsíční předpis, tak je to chyba SVJ a taky vaše. Měl jste požadovat písemný předpis na vaše jméno.Požadoval jste ho nebo jste se nechal ukolébat 4 roky? U nás, nový vlastník dostal měsíční předpis. Informovali jsme ho, že byla shromážděním schválena určitá částka, kolik se platí na správu (odměny výboru, DZ,..), na společnou elektřinu a výtah, na výši zálohových plateb jsme se dohodli. U nás se DZ taky nevyúčtovává na vlastníky. V ročním vyúčtování je dáno, že zaplatil a nedluží. Tyto peníze se nezapočítávají do ročního vyúčtování, jak by se to líbilo vlastníkům. Vy jste tam bydlel 4 roky a za každý rok se schvaluje účetní uzávěrka. Vy jste neměli přehled, kolik peněz je v DZ, co se všechno zaplatilo, asi nebyl roční rozpočet, plán oprav. O částce za nájmy se muselo rozhodovat na shromáždění. DZ ale není spořící účet pro vlastníka.

Tak proč jste proboha platil, když jste nedostal žádný předpis. Platil jste na účet svj dobrovolně částku, kterou vám nikdlo nepředepsal. Na nějaké vyúčtování dl. záloh zapomeňte. Fo nemůže být ve vyúčtování, protože pokud skutečně na něj vlastníci přispívají, tak je to fond právnícké osoby společenství, ten nemůže být vyúčtováván vlastníkům. Proč jste tedy těch 96000 Kč zaplatil? Vzhledem k tomu, že jste platil dobrovolně, tak zpátky nedostanete ani kačku. Máte poučení pro příště až polezete do společenství. Nejdříve se seznamte s pravidly, máte vůbec nějaké? Někde účtují podle jednotek, no tak to je pěkná blbost, v svj se účtuje vlastníkovi,ne jednotce. To je na dlouhou diskusi, protože existují různé právní názory a každý si dělá co chce., takže se k žádné objektivní pravdě nemůžete dopracovat. Dopracujete se pouze k nějakým názorům a ty jsou různé.

Na ročním vyúčtování mám uvedené toto:

zálohy na správu a údržbu domu:

předepsáno 24 000 náklady 24 000

Každý rok jsem reklamoval, že je to špatně, když za celý dům o 52 bytech se utratilo v průměru od 90 000 do 118 000 Kč.

Mám na to doručenky, nikdo z výboru nereagoval.

„dl. zálohy se nevrací ani nepřevádí na nového vlastníka“

Kde jste to, prosím, vyčetl?

Ve stanovách.

Já například přímo na informativní sestavě doslova je napsáno :

Jedná se o přehled položek z Předpisu plateb, které nejsou předmětem vyúčtování záloh s jednotlivými vlastníky Konečné zůstatky se převádějí do dalšího období Jak jsem psala mám tam 22 856, dům je po revitalizaci vč. oken, nového výtahu, žádný plán akcí a za kolik nebylo, odsouhlašeno