Další perlička v návrhu novely OZ a otázka pro právníky
Podle současného § 1208 OZ mají o nevypořádaných příspěvcích na správu rozhodovat vlastníci na shromáždění.
Podle navrhované novely NE.
Zajímá mne názor právníků na to, jestli jde v dále uvedeném příkladu o bezdůvodné obohacení podle § 2991 OZ.
Podle MMR o bezdůvodné obohacení nejde a já tomu nemohu uvěřit.
Kopie části připomínky zaslané dnes na MMR:
První část je věnovaná příspěvkům poskytovaným formou záloh, druhá příspěvkům poskytovaných do vlastních zdrojů SVJ.
1. Příspěvky na správu poskytované formou záloh
Tato forma byla jediná do konce roku 2013 (§ 15 ZoVB). Od roku 2014 není podle OZ povinná, ale Vy ji v § 8 NV č. 366/2013 Sb. máte v písm. b), jako kdyby povinná byla, proto začínám s ní.**
Je třeba mít na paměti, že přispíváním formou záloh se tvoří cizí zdroje SVJ.
Znovu uvedu příklad:
Když se v domě rozhodneme pro vybudování parkoviště, podle rozpočtu vybereme příspěvky formou záloh např. 1 mil. Kč, ale firma nečekaně zdraží a my si to s parkovištěm rozmyslíme.
Peníze zůstanou SVJ?
O vybraných zálohách nerozhodují ti, kdo je poskytli, ale MMR?
Zajímalo by mne, jak bych dopadla u soudu, kdybych chtěla zálohy vybrané na zrušenou akci vrátit a doložila své právo § 2991 odst. 2 OZ:
„Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám."
Doufám, že bych vyhrála. Co si o tom myslíte Vy?
V důvodové zprávě k § 1208 nově písm.c) se píše mimo jiné:
„Výsledkem by měl být určitý zůstatek, který by měl být účetně převeden do dalšího roku, resp. by měl zůstat uložen na bankovním účtu společenství vlastníků do dalších let na opravy společných částí apod.“
Podle mne je zadržování záloh v případě, že zanikl důvod, opravdu protiprávní. A protože jde o zálohy, je protiprávní i zadržování uspořených částek.
Pokračování důvodové zprávy k neoprávněnému zadržování záloh:
Tyto příspěvky jsou příjmem a vlastnictvím společenství vlastníků, a proto se navrhuje z § 1208 vypustit možnost rozhodovat o vracení (vypořádání) příspěvků. Vypořádání by ostatně zcela popíralo smysl a účel vybírání finančních prostředků i na budoucí opravy, modernizace a rekonstrukce.
To je velice chatrné vysvětlení právě proto, že jde u většiny SVJ o zálohy (cizí zdroje SVJ).
2. Příspěvky na správu neposkytované formou záloh
Od roku 2014 začala některá SVJ přispívat jinou formou – do vlastních zdrojů SVJ, tj. ne formou záloh.
Jde o příspěvky účtované do výnosů SVJ nebo do fondů na správu SVJ.
V takovém případě se v SVJ skutečně vytvářejí vlastní zdroje SVJ.
Do výnosů účtují podle poznatků ze školení pořádaných BD většinou SVJ příspěvky na vlastní správu. Vím, to, protože jsem taková účetnictví viděla.
S možností přispívat na správu do fondů SVJ jsem se seznámila díky účastníkovi školení pořádaného panem RNDr. Beránkem, který je daňovým poradcem, členem sekcí SÚ i KDP…).
Teprve s vlastními zdroji by mělo mít SVJ možnost nakládat, jak uzná za vhodné. I když si myslím, že v případě zrušené akce by se i tady dalo ustanovení § 2991 použít. .......Konec části kopie............
Dotaz na právníky:
Kdo by vyhrál ten soud zmíněný výše v příkladu?
Dotaz na všechny, kteří tohle čtou:
Komu asi pomůže, když bude SVJ zadržovat vaše peníze vybrané na konkrétní, ale později zrušenou akci?
Poslední dotaz:
Znáte právníky, kteří se alespoň trochu vyznají v účetnictví a mohli by sem napsat, kde je pravda?
Poznámka:
První svoji připomínku k tomuto bodu jsem poslala na MMR v květnu 2018 a uveřejnila na svém webu – sice s jiným příkladem, ale ve stejném duchu.
http://klaiex.webnode.cz/…kveten-2018/
Tehdy se zřejmě nikdo nepřidal nebo ty připomínky od veřejnosti opravdu totálně ignorují. Co s tím?
paní Klainová, podle mého názoru máte plnou pravdu Vy a nikoliv úředníci na MMR. Ti úředníci totiž nevědí co se skrývá za příspěvkem na správu domu a současně ani nevědí, že záloha na konkrétní příspěvek na správu domu se mění ve příspěvek v okamžiku použití této zálohy na schválený účel. Z čehož plyne, že peníze, které nebyly vyčerpány na konkrétní činnost správy domu jsou nadále penězi spoluvlastníka domu (nikoliv SVJ)a nelze-li je započíst do schválených nákladů na další období, musí být plátci zálohy bez řečí vráceny. V opačném případě se jedná o neoprávněné obohacování, jinak řečeno zlodějnu. Je vidět, že MMR jde na ruku družstvům, které parazitují na nebohých ovcích SVJ a je nepochopitelné, proč legislativní rada vlády nad touto problematikou stále mlčí a schvaluje ty pitomosti, kterými MMR neustále zamořuje právní řád. Stačí se jen podívat do minulosti. Zdraví Vás Jura.
Juro, autorem NOZ je MS nikoliv MMR. Stejně tak MS je u novely NOZ. Plivat na úředníky MMR svědčí o totální neznalosti.
Znáte právníky, kteří se alespoň trochu vyznají v účetnictví a
mohli by sem napsat, kde je pravda? Quid est veritas? Nebyl by lepčí
znalec z oboru účetnictví?
NIKDO vám nemůže říct, jak soud dopadne! Co s tím? Komunikovat
s předkladateli zákona, bombardovat parlament …
Ptala jsem se, jestli někdo nezná právníky, kteří se vyznají v účetnictví, protože já žádného takového neznám. Pokud existuje, chtěla bych vědět, jestli zákon opravdu může tahle svévolně bránit vlastníkům v rozhodování o nevyčerpaných zálohách.
Neptala jsem se, jestli zná někdo účetnictví SVJ. V tom se sama vyznám opravdu hodně dobře.
A s předkladateli zákonů komunikuji už léta (cca od roku 1995). Nejnovější připomínky k nejrůznějším návrhům jsou na http://klaiex.webnode.cz/…m-od-r-2014/.
Teď apeluji na ty, kteří pochopili nebezpečí novelizace § 1208 OZ, které vlastníkům hrozí, aby se přidali a protestovali proti tomu.
Ty zákony vytváří a pak následně schvaluje banda idiotů (prý elita národa). Vždyť oni ani nevědí co tam je a je jim to úplně jedno. No tak to zase bude někdy v budoucnou muset rozlousknout Ústavní soud. No a jestli to tam bude, tak je potřeba tuto ptákovinu ignorovat. Vlastníci si schválí, že si peníze vrátí, no a co. Má to ovšem jeden háček. Většina vlastníků netuší, co v zákoně je a milují svého správce, který s nimi mává jak si usmyslí. Takža ani nezjistí, kam se peníze poděly a budou vykládat, že je ukradnul předseda nebo výbor.
Ale platíme je 3.000 Kč na hodinu. A nemyslím si, že ti dobří budou psát něco na fora. Otázka, jestli vůbec takoví právnici chodí na fóra.
Problém bych podrobil nejprve ekonomické analýze. Správa domu a pozemků přestavuje technickou péči o budovu určená jako obytný dům. Služby představují provozní správu o budovu umožňující průběžné využití pro bydlení. Činnosti technické správy jsou opravy, údržba, revize, rekonstrukce a investice tvoří hospodářské případy převážně jednorázové neopakované ve stejné podobě. Tyto akce se předem plánují (vyjma vzniku havárie), předem jsou zajištěny i finanční zdroje pro realizaci. Výkony správy domu a pozemku běžného roku mají charakter strukturou a velikostně předem neznámých výkonů. Výkony správy domu financované z DZ víceletou lhůtou tvorby finančního zdroje před realizací nebo financování z úvěru a hrazená víceletými splátkami po realizaci svojí povahou jsou odlišné od běžných výkonů a proto vyžadují i rozdílné způsoby financování. Účast vlastníka na tvorbě zdroje nemusí být jednotná, svůj podíl tvorby zdroje vlastník může vytvořit jednorázovým příspěvkem, příspěvky průběžného spoření na účet SVJ nebo nárokováním své části ze společného úvěru u finančně náročných akcí. Pokud z takto vytvořeného finančního zdroje po ukončení akce vzniká nevyčerpaná část, vyžaduje nadprůměrné matematické schopnosti posoudit komu kolik jednotlivým vlastníkům náleží. Vstoupí-li do akce pár neplatičů a tvora zdroje není podložená podrobnou analytickou evidencí dle plátců, úloha nabývá neřešitelného rozměru. Stejná komplikace nastane není-li oddělená analytická evidence DZ akcí od běžného provozu domu. Tvůrce právního předpisu nemůže vědět jak disciplinovaný je společenství zda při financování použije „jeden“ pytel do kterého vše dává i bere nebo má vše řádně oddělené. Proto u přebytku obecně nelze požadovat „vyúčtování“ (rozdělit na vlastníky majetkovým poměrem) nebo jen „vypořádat“ společný zůstatek převést do dalšího roku.
Ilustruji příspěvek příkladem. Máme investiční zakázku SVJ kterou financují 5 bytů. Dostatečně předem známe rozpočet zakázky a finance k realizaci vytváří 3 byty spořením, další byt jednorázovým příspěvkem před zahájením práce a poslední byt z úvěru. Uspořádáme výpočet do následující tabulky.
řád.–popis---byt1-----byt2-----byt3-----byt4-----byt5-----celkem
1-rozpočet ---6 900---5 175---3 450---10 350---8 625---34 500
2-maj.podíl---0,20-----0,15-----0,10-----0,30-----0,25-----1,00
3-měsíčně ----200-----150-----100------300-------250----1 000
4-poč.měs.----24-------18------20-------0----------0
5-zálohy ----4 800---2 700---2 000---15 000---10 000–34 500
6-druh zál.–šetření-šetření-šetření-jednorázově---úvěr---
7-náklady ---6 200---4 650---3 100---9 300---7 750---31 000
8-přebytek --------------------------------------------3 500
10-vyúčt. –1 400 –1 950 –1 100--- 5 700----2 250----3 500
11-přeb. MP-700----525-----350---1 050------875----3 500
Řádek 10 obsahuje výsledek vyúčtování, řádek 11 rozdělení přebytku
MP. Jestliže SVJ neeviduje zálohy dle bytů, pak nelze přebytek vyúčtovat
tudíž nelze stanovit komu kolik vracet a rozdělení přebytku poměrem MP
dává jiné nesprávné hodnoty a bylo by to rozdělení přebytku chybně.
Rozdělení přebytku vyúčtováním může generovat i nedoplatek (první
3 byty)! Výsledek:
- Pokud zálohy na akci byly poskytnuty jednotlivými byty v jiném poměru než majetkovým (dále MP) pak pouze vyúčtování poskytne správný individuální podíl přebytku/přečerpání záloh na celkovým přebytku a jediné správné vypořádání je pouze finanční. Ani vypořádání celkové „převodem do dalšího roku“ nelze aplikovat, neboť přečerpání záloh bytů 1–3 by “zaplatily“ byty 4, 5.
- Pokud zálohy na akci byly poskytnuty jednotlivými byty v poměru majetkovým, pak jak vyúčtování tak rozdělení přebytku v poměru MP poskytne shodný individuální výsledek. Řádky 10 a 11 budou stejné a vypořádání můžeme zvolit jak individuální, tak společné „převodem do dalšího roku“.
- K vyúčtování potřeba znát poskytnuté zálohy řádek 5, tj. platby záloh evidovat dle účelu určení odděleně.
„Proto u přebytku obecně nelze požadovat „vyúčtování““
Vyúčtování záloh je samozřejmost, o níž zde panuje shoda. Zde se diskutuje o vypořádání.
Píšete že vyúčtování záloh je samozřejmostí.
Není to pravda. Zde na portále už tolik lidí psalo, že v jejich SVJ se zálohy na údržbu a správu házejí do jednoho pomyslného pytle a nic nerozúčtovávají, až to je alarmující.
„Účast vlastníka na tvorbě zdroje nemusí být jednotná.“ Tady nelze jinak, než souhlasit, že by vznikl velký chaos, ale zkuste o tom přesvědčit MMR. Já tam píšu samé triviální příklady, ale bez úspěchu.
Poslední příklad: Ptala jsem se, kdyby někdo z autorů návrhu novely využíval výlučně drahou terasu, zaplatil milionovou zálohu na její opravu a kdyby si oprava díky novým technologiím vyžádala jen poloviční sumu, jestli by svých 500 tisíc věnoval v souladu s návrhem OZ ve prospěch SVJ. Uznávám, že jsou sumy přemrštěné, ale existují luxusní domy, ne?
Uvedu příklad:vlastník zaplatí na náklady velké plánované akce sumu peněz. Pojmenuje ji názvem akce.Akce se uskuteční (nikoliv podle záměru a prokázání).V účetnictví SVJ se tato suma ve výnosech neobjeví.Neobjeví ae ani na žádném fondu.Fondy v SVJ nejsou tvořeny, nebyla přijata žádná pravidla pro jejich tvorbu a užití.Jaké šance má u soudu tento VJ s § 2991 ?
Jakékoliv vypořádání shromáždění neschválilo. Je SVJ oprávněno použít tuto platbu na jiné účely a ponechat si ji? Všechny snahy VJ o vrácení jsou bezvýsledné. Nové stanovy byly přijaty po uskutečnění této akce.
Poslední komentáře