Co potřebuji k probourání zdi paneláku (vytvoření dveří na ulici)
Dobrý den, potřebuji poradit s následující situací – chci koupit přízemní byt v panelovém domě a eventuálně jej rekolaudovat na nebytový prostor, to ale není předmětem dotazu. Chci vybourat nosnou zeď, abych vytvořil vlastní dveře a nemuseli zákazníci chodit běžným vchodem a zvonit na zvonek (vchod se samozřejmě uzamyká).
Vím, že musím na stavební úřad, navíc pozemek pod panelákem patří městu, vč. trávníku u domu, takže buď budu muset žádat o odprodej trávníku, abych si mohl udělat schod a pěšinku přes trávník napojit na chodník, nebo s městem uzavřu nájemní smlouvu (prodej nebo nájem by asi muselo schvalovat zastupitelstvo). Na úrovni města jsem všechny odbory oběhl a neměl by být problém.
Jenže jsem narazil na možný problém, že probourání neschválí pověřený vlastník (který si navíc účtuje za schválení poplatek, ale to je jiná) – pověřeným vlastníkem je bytové družstvo. Dům se zateploval a asi souhlasy nevydává, nebo to bude velmi těžké. Nebo si dá podmínku schválení stavební firmy a bude mi to muset dělat „prověřená“ stavební firma, možná firma, která dělala zateplení, protože tam má ještě záruku. Tady je velká neznámá.
A teď se dostávám ke své otázce – potřebuji vůbec souhlas pověřeného vlastníka? Prtože panelák patří spoluvlastníkům (jde o 400 jednotek, je to velký panelák), takže by asi mělo probourání zdi a vytvoření dveří schválit shromáždění SVJ? Nebo potřebuji podpis každého spoluvlastníka – to je asi nesmysl?
Nebo jak to celé je?
Děkuji a omlouvám se za poněkud laicky položený dotaz.
Pane klp, píšete: „Jenže jsem narazil na možný problém, že probourání neschválí pověřený vlastník …“
To je nesmyslná věta. Pověřený vlastník v SVJ(2000) neschvaluje stavební úpravy. Není k tomu oprávněn, SVJ(2000) nemá s věcí vůbec nic společného. Pověřený vlastník je statutárním orgánem právnické osoby a ta je sluhou vlastníka domu.
Družstvo se bude vyjadřovat k věci, ale jako jeden z vlastníků jednotek v domě. Nikoliv z toho důvodu, že je (také) pověřeným vlastníkem kteréhosi SVJ.
Jednotka(1994) v domě rozděleném podle ZoVB je samostatnou stavbou, proto o změně účelu užívání stavby rozhoduje Stavební úřad na žádost vlastníka jednotky. Jednotka(2012) v domech rozdělených podle NOZ je právně upravena jinak: v těchto domech platí výslovně, že o změně způsobu užívání domu či bytu rozhoduje shromáždění.
Stavební úprava (zásah do nosné části stavby) je zcela jiná záležitost než pouhá změna způsobu užívání stavby.
lake
SVJ vzniklo v roce 2002. Takže jestli vás správně chápu mezi řádky, musím prostě oběhnout všech 400 vlastníků a vyžádat si podpisy pod souhlas. Do toho nepůjdu.
P.S. Děkuji mnohokrát všem za praktické rady. Oběhnout úřady bych asi zvládl. Nicméně je evidentní, že souhlas 100 % vlastníků nikdy neseženu, to je nadlidský úkon. Mnoho jednotek vlastní lidé, kteří bydlí v jiných městech, jsou tu i cizinci, podiviní, nebo lidé, kteří prostě s přestavbou souhlasit nebudou… To je jasné. Neřešitelné. Jen absolutně nechápu, jak to řeší v jiných panelácích, kde přízemním bytům přidělávají nový vstup z ulice.....
„Jen absolutně nechápu, jak to řeší v jiných panelácích, kde přízemním bytům přidělávají nový vstup z ulice.....“ Není přece nic jednoduššího, než si to zjistit přímo u nich. Možná jsou to domy města nebo družstva. A pokud se jedná o dům kde je SVJ tak využijte jejich zkušeností.
Toto je věc, která patří do působnosti Shromáždění , které může rozhodnout o změně účelu užívání domu či bytu.
Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.
Pak už nastávají ty možnosti a problémy, které zmiňujete výše, ale nepokládáte tyto věty za otázky.
Jediným vlastníkem jednotky budu já. Vlastníkem zdi paneláku, pokud správně chápu, jsou všichni spoluvlastníci, což je cca 400 vlastníků. Uzavře se tedy vzájemná dohoda mezi mnou (coby vlastníkem jednotky) a těmi 400 vlastníky? Jak toho mám docílit, to asi ne?
A když nebudu chtít rekolaudovat byt na nebyt, pak není třeba měnit prohlášení vlastníka? To bych asi viděl jako snazší cestu. Já budu v jedné místnosti bytu bydlet, a dvě místnosti budou kancelář, čili rekolaudovat ani nutně nepotřebuji.
Nicméně stále zůstává zodpovědět mou otázku, kdo má schválit probourání nosné zdi a vytvoření dveří do ulice – jestli shromáždění SVJ, nebo pověřený vlastník SVJ? Toto asi bude nutný první krok, před získáním stavebního povolení a souhlasu města s prodejem nebo nájmem pozemku (kvůli schodu a pěšinky).
Tak předně si rozhodněte, zda je nutné dělat z bytových prostor, prostory nebytové, což souvisí s formou Vašeho podnikání.
Něco jako byt či nebyt není ve stavebním zákoně definováno, takže buď to budou bytové prostory, nebo nebytové prostory, nebo je stavebně a změnou prohlášení rozdělíte na bytové a nebytové. K té či oné změně potřebujete souhlas, tak jak jsem Vám napsal.
Teď k té nosné zdi – ta je ve spoluvlastnictví všech majitelů dle jejich podílů. Nemůžete ukázat na ty, který patří přesný úsek zdi. Takže ta díra, která tam vznikne bude stále ve spoluvlastnictví těchto majitelů a také by podle toho měli s danou věcí souhlasit všichni.
A to nejsme na konci s možnými problémy. Být Vámi najdu si nebytové prostory.
No, bohužel v našem městě je velmi málo nebytových prostorů, resp. nejsou volné k prodeji. Nejsem první, kdo předělává přízemí v paneláku. Ale teď, když mi líčíte všechna úskalí, tak vlastně ani nechápu, jak se jim to povedlo realizovat…
Takže abych to pochopil – polopaticky: udělám si formulář a oběhnu všechny vlastníky, aby mi udělili souhlas s vytvořením dveří? A souhlas musí podepsat všech 100% vlastníků? Toto vůbec není v kompetenci shromáždění SVJ ani pověřeného vlastníka?
Pane Klp, mohu vám to říci prakticky, protože jsem probourání nosné zdi úspěšně realizoval. Jen stručně:
- 100% vlastníků musíte mít (pověřený vlastník či výbor vám nepomůže)
- hasiči
- architekt
- statik
- projekt
- stavební povolení.
Jak píše Lake jsou tam tedy dva rozměry. Připravte se na veliké problémy. Sám nevím zda-li bych do toho ještě jednou šel. K tomu prach a hluk. Najednou to začalo lidem v domě vadit i když mi dali souhlas. Projeví se prostě typická vlastnost zvaná závist. Bez toho,že bude mít vše legálně schváleno nic nedělejte,je to nosná zeď. Jakub
Jeste pridavam hygienickou stanici – zmineny hluk a prasnost pri stavbe, pripadne zasahy do zelene a nalozeni s odpady. Nekde navic jeste pamatkari, coz u panelaku nejspis nehrozi.
„Nejsem první, kdo předělává přízemí v paneláku.“
Ono „předělávání přízemí“ zahrnuje budování nového vstupu do domu a budování nové cesty přes cizí pozemek?
Zkuste napsat, proč by měl vlastník domu souhlasit s budováním nového vstupu do domu a proč by měl vlastník pozemku souhlasit s budováním nové cesty.
Pane klp, chcete-li bourat nosnou zeď, připravte se na dva nutné souhlasy:
- soukromoprávní oprávnění, které Vám mohou udělit jedině ostatní spoluvlastníci té nosné zdi. Zasahujete do hlavní nosné konstrukce, která je společná, a měníte vnitřní uspořádání domu.
- veřenoprávní povolení, které Vám jako stavebníkovi může udělit jedině Stavební úřad, ale teprve po tom, co prokážete že máte oprávnění podle č. 1.. Zasahujete do statiky stavby, měníte rozdělení požárních úseků. Takže stavební úřad bude kromě oprávnění také vyžadovat schválení statika a stanovisko Hasičského záchranného sboru. Možná i stanovisko hygieniků.
lake
Někteří si třeba pronajmou kočárkárnu, je důležité, co je v prohlášení vlastníka k domu a v projektové dokumentaci.
Nejenom souhlas s dveřmi. Pochybuji, že budou chtít jít každý na stavební úřad. Shromáždění bude muset pověřit Výbor, nebo v tom souhlasu bude i plná moc k tomu, abyste si to stavební povolení vyběhal sám.
To jak píšete, tak to jsou způsoby, jak to lze realizovat:
- vše si oběháte sám a pak se obrátíte na výbor
- požádáte výbor/pověřeného vlastníka, aby to zařadil na Shromáždění, ale nemáte tu jistotu, že se všichni dostaví.
- obejdete jednotlivé vlastníky, jakmile nasbíráte alespoň 25%, obrátíte se na výbor/pověřeného vlastníka, který pak musí svolat Shromáždění do určitého data
Důležité také je, jestli přístup k těm dveřím bude vést třeba jen částečně přes pozemek, který je též v tomto spoluvlastnictví, pak potřebujete taky 100%ni souhlas s tím, že tudy budou chodit vaši zákazníci.
Poslední komentáře