Chyby SVJ
Jak řešit situaci když předseda SVJ svolal schůzi vysvětlil lidem způsob opravy a platby za opravu. Tuto opravu pak nechal lidem odhlasovat. Po skončení opravy znovu svolal schůzi a oznámil lidem, že se spletl, že nejednal podle zákona a proto musí někteří vlastníci zaplatit o několik desítek tisíc víc, než si původně odhlasovali. Otázka zní, má na to právo, když některým lidem vznikla škoda?
V čem je problém? Přispívá se podle podílů, není-li jiné dohody všech. (O vlastní správní činnosti zjevně nepíšete.) Čtěte občanský zákoník.
Problém je v tom, že Maléřovi se líbí, aby přispíval méně a tím okrádal ostatní. Nyní hledá cestu, jak v okrádání sousedů pokračovat. Odkaz na občanský zákoník mu nepomůže, tam by se dozvěděl, co vědět nechce.
Pane odborníku, pokud neznáte fakta proč tak celé roky přispíváme, tak nepište takové hlouposti. Jevíte se mi, že jste jeden ze členu našeho výboru SVJ, podle způsobu vaší odpovědi. Pokud vím, pak je to dobře, pokud jenom myslím, pak nemá smysl odpovídat. Zjevně jste nepochopil dotaz.
Dle § 159 nového občnakého zákoníku koná s péčí řádného hospodáře ten, kdo svoji funkci člena voleného orgánu vykonává s nezbytnou loajalitou, s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Pro účely obchodních korporací pak zákon o obchodních korporacích v § 51 uvádí, že pečlivě s potřebnými znalostmi jedná ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby. Byť § 51 ZOK upravuje postavení členů statutárních orgánů obchodních korporací (tedy např. členů představenstva akciové společnosti nebo jednatelů společností s ručením omezeným), jsem toho názoru, že definici pravidla tzv. podnikatelského úsudku, tedy jednat informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby, je možno v podstatě aplikovat i na členy výborů SVJ.
Dá se tady použít nějaká obrana, nebo je vlastník jednotky povinen znát zákony, stanovy a prohlášení vlastníka lépe než výbor SVJ, aby mohl na každé hlasování okamžitě reagovat, má na to zpravidla několik minut aby se rozhodl, jestli je vše podle platných předpisů a tvrzení SVJ jsou ve shodě se zákony a jinými v té době platnými předpisy?
Dá (se použít nejen nějaká, ale dokonce účinná obrana). Z vašeho popisu situace se zdá, že svolání shromáždění (~schůze) neproběhlo v souladu s předpisy, nejspíše vám chyběly podklady dodané/zprostředkované včas. Podívejte se nejdříve do svých stanov, co je v nich uvedeno ke svolání shromáždění, pokud nic, postupujete při svolávání podle zákona, tj. měl byste obdržet pozvánku, (pokud se nepletu v 30denním předstihu) včetně podkladů nebo informace, kde podklady najdete. V případě, že takto shromáždění svoláno nebylo, máte možnost bránit se soudní cestou, opět ale při splnění zákonných podmínek – na netu naleznete na toto téma hromadu informací, přikládám link ohledně svolávání shromáždění z jednoho zdroje (JUDr. Čáp sice není můj oblíbenec, ale berte to jako ukázku, která mi vyběhla v gůglu mezi prvními): https://www.svjaktualne.cz/…YUnVW_WIngg/ . Osobně bych vám doporučila před podáním žaloby upozornit na svá zjištění předsedu SVJ, pokud situaci pochopí, budete mít vyřešen spor rozhodně dříve a zadarmo, na rozdíl od soudního řízení.
P.S.: Nejsem expert přes SVJ, proto se předem omlouvám za možnou mystifikaci, ale zde na portále i jinde na netu najdete dost „expertních“ stanovisek. Čemu uvěříte, je jen na vás.
Schůze byla svolána dle předpisu v tom problém není, na to si výbor SVJ již dává pozor. Problém je vtom, že nám bylo výborem vysvětleno, co opravíme a jak se budeme na opravě finančně podílet. Po skončení opravy výbor SVJ zjistil, že tak jak nám předložil informace a následně si je vlastníky nechal odhlasovat jsou v rozporu se zákonem NOZ 1180 a žádá některé vlastníky o doplacení vysokých částek na které možná někteří důchodci už ani nenašetří. Táto situace prý vznikla proto, že se nemůže najít doklad o tom, jakým poměrem jsme někteří vlastníci nebytových prostor na opravy celé desítky let přispívali. Oprava je již provedena to již vrátit nejde, máme ji tedy uhradit, tak jak jsme si vše odhlasovali, udělat zde tlustou čáru a další opravy na domě již hradit dle NOZ 1180 tak jak nyní požaduje výbor SVJ?
Tam je přece jasně uvedeno jakým způsobem se podílí vlastníci na společných nákladech. Pokud máte ve svých stanovách nebo prohlášení vlastníka něco jiného než v NOZ § 1180 platí Vaše stanovy (nebo prohlášení vlastníka). Tlustou čáru pak uděláte pouze změnou stanov nebo prohlášení vlastníka (případně obojího) a ne že si (špatně) přečtete NOZ.
Podle mého názoru platí to, co jste si odhlasovali. Odstavec začíná „Nebylo-li jinak určeno, …“. Ve Vašem případě bylo jinak určeno. Že k tomu nemůžete najít „doklad“ je nešikovné, ale jednak jste se tím v praxi jako vlastníci řídili (a nikdo nic roky nenamítal?) a pak jste si to potvrdili hlasováním o opravě. Takže bych dokonce řekl, že pokud to teď chce výbor změnit, tak je to proti rozhodnutí vlastníků.
Způsob jakým se vlastník podílí na nákladech oprav společných částí domu uvedený v prohlášení vlastníka a doufám i ve stanovách nelze měnit jinak než dohodou všech.
Jenže SVJ si přivedlo na schůzi p. Magistru a ta se snažila lidem vnutit názor že původní hlasování bylo špatně a dokonce chtěla zpětně vymáhat rozdíl příspěvků od roku 2014 dle par. 1180 NOZ, když se nyní doklad o způsobu dosavadní platby nemůže najít. O způsobu platby jak SVJ tak i SBD vědělo a nikdo doposud nic nenamítal, až nyní když se provedla oprava v řádech miliónu korun vznikl tento popisovaný problém. Kde se dopátrat kdo má pravdu a jak postupovat?
Jak již bylo psáno, rozhodnutí SBD není bez dalšího závazné pro SVJ. To by muselo SVJ „přijmout za vlastní“ nějaké rozhodnutí či směrnici SBD. To se asi nestalo. Pokud není jiné rozhodnutí SVJ, tak platí zákon. Nepředpokládám, že shromáždění mělo účast 100% a že 100% bylo pro odsouhlasení investice v jiných než zákonem stanovených poměrech. Když nebylo 100% odsouhlasení, tak shromáždění rozhodlo v rozporu se zákonem. Nevím co je na tom k nepochopení.
SVJ má platné stanovy (i kdyby to byly neupravené vzorové) a dům musel být rozdělen na jednotky prohlášením vlastníka, kde se uvádí i způsob jakým se vlastníci podílí na společných nákladech. A to platí dokud si to všichni vlastníci nezmění.
Z údajů tazatele usuzuji, že se odvolává na nějaké usnesení SBD nikoliv na prohlášení vlastníka. Pokud by postupovali podle prohlášení vlastníka, tak je to OK. Ale to by si snad tazatel ověřil v prohlášení vlastníka.
Obyčejný vlastník bytu přijme vysvětlení na schůzi od SVJ, které ho informuje třeba nechtěně špatně, to ovšem vlastník neví a ani si nedovedu představit, že by na schůzi začal studovat zákony jestli ho SVJ nepodvedlo. Kdyby vlastník zjistil již na schůzi, že SVJ jedná protizákonně, asi by pro takto připravenou opravu nehlasoval a nikomu by tak nevznikla škoda. Rozumím tomu, že nyní už více lidí má jasno, co všechno jsme podcenili, chybu ovšem udělalo SVJ, když nás mylně informovalo a taky my, že jsme jim věřili a nestihli tyto chybné informace rychle odhalit. Otázka je ale stále stejná, jak z toho ven.
Ne, tak to není, jak píšete. Chybu jste udělali sami. Nebo jste snad tupé nemyslící ovce? Pokud ano, je to váš problém.
Statutár je odpovědný za vedení SVJ a pokud předkládá vadný návrh nenesou za to odpovědnost vlastníci. Často ani není v silách vlastníka zjistit jestli předepsaná splátková částka odpovídá regulím platným v SVJ. Jak chcete zjistit třeba správnost předpisu měsíční splátky xy když znáte jen celkovou zaplacenou cenu dodavateli?
Nevím proč nám nadáváte do tupých ovcí,asi jste taky moc nepobral. Jen jsem napsal to,jak to v praxi u většiny SVJ na schůzi probíhá, viz množství stížností třeba jen tento portál. Tam, kde mají normálně myslící výbor problémy samozřejmě nejsou nebo jen malé.
Milá soudkyně, pravdu v ČR nenaleznete, ani kdybyste se rozkrájela. Tady jsou takové zákony, že pravdu dopátrat nelze. Co je ještě horší, že se k ní nelze ani přiblížit.
Pokud tomu rozumím, tak v SVJ žádné hlasování nebylo. Pouze kdysi bylo hlasování v SBD, které bez dalšího v SVJ neplatí. Pokud tedy v SVJ žádné hlasování nebylo, musí se postupovat podle zákona.
Ale to je chyba svj, ne vaše. Tak ať se svj mláti do hlavy samo. Já bych udělal tlustou čáru a dál pokračoval podle zákona.
Podivné SVJ jsme,otázka stále ale zní, jak to nyní vyřešit a jestli na změnu požadavku SVJ musíme přistoupit nebo nechat platbu za opravu tak, jak jsme to původně odhlasovali a na další dlouhodobou opravu až bude nějaká schválena, již přispívat dle par. 1180 NOZ.
Pokud jste to někdy odhlasovali a další hlasování nebylo, tak platí to původní a nic nedoplácejte. Se zpětnou platností není možné nic odhlasovat. Nové pravidlo platí až po jeho odhlasování. Předseda je pako, ničemu nerozumí.
Měli byste se řídit tím, co máte uvedeno ve stanovách. Podle odst.(2)g) § 1200 NOZ platí:
„(2) Stanovy obsahují alespoň
g)pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro
příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro
způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky
jednotek“.
ve stanovách máme: Příspěvky na správu domu a pozemku a úhrady nákladů na služby
- Nebude-li určeno jinak, přispívá vlastník jednotky na správu domu a. pozemku ve výši
odpovídající jeho podílu na společných částech. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
- Za účelem financování oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí se z celkového
příspěvku na správu domu a pozemku vytváří účetně oddělený dlouhodobý finanční zdroj – dlouhodobá záloha. Pravidla pro jeho tvorbu a použití schvaluje shromáždění vlastníků. Výši měsíčního příspěvku do dlouhodobé zálohy stanoví statutární orgán na základě plánu oprav, modernizací a rekonstrukcí. O mimořádném příspěvku mimo pravidelné měsíční platby může rozhodnout shromáždění vlastníků, a to nejméně nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů.
Jak budeme opravu platit a za co budeme platit nám vysvětlil předseda SVJ na shrom. vlastníku a nechal o opravě hlasovat. Po skončení opravy chce uplatnit NOZ par. 1180. O tom jakým poměrem přispíváme z bytových jednotek a z nebytových jednotek věděl i před hlasováním o opravě a žádný problém v tomto způsobu platby neviděl. Jsme nyní povinni přistoupit na jeho požadavek platby dle NOZ 1180, nebo se má již odhlasovaná oprava uhradit takovým poměrem, jak jsme si ji odhlasovali a na další opravy již přispívat dle NOZ par. 1180? Je chyba jen na naší straně a předseda tady nenese žádnou zodpovědnost?
Opravdu nikdo neví, jestli nám výbor SVJ může předložit k odhlasování návrh na opravu, včetně způsobu platby a po skončení opravy zase dát odhlasovat, že se spletli a tyto chyby v řádech mnoha desítek tisíc musí uhradit každý vlastník, kterého se tato chyba dotkla. Za tuto chybu nenese výbor žádnou zodpovědnost? Je možno toto počínání výboru nějak napadnout?
Výše jste vznesl dotaz: „Dá se tady použít nějaká obrana, nebo je vlastník jednotky povinen znát zákony, stanovy a prohlášení vlastníka lépe než výbor SVJ, aby mohl na každé hlasování okamžitě reagovat, má na to zpravidla několik minut aby se rozhodl, jestli je vše podle platných předpisů a tvrzení SVJ jsou ve shodě se zákony a jinými v té době platnými předpisy?“
Dostal jste mnoha různými způsoby identickou odpověď, s níž se ztotožňuji i já, tj.: Neznalost zákona neomlouvá.
Nad rámec tohoto tvrzení si jako právní laik dovolím nahlížet na schválené (odhlasované) ujednání shromáždění jako na určitý typ smlouvy. Je otázkou, zda může být taková smlouva považována za absolutně neplatnou jen proto, že nelze dohledat dřívější „doklad o tom, jakým poměrem … někteří vlastníci nebytových prostor na opravy celé desítky let přispívali“, když zákon přímo v tom vámi odkazovaném § 1180/1 NOZ výslovně uvádí: Nebylo-li jinak určeno…. Ale ono jinak určeno bylo (otázku přenositelnosti ze SBD nechávám otevřenou, protože k ní nemám dostatek informací). To, že není dohledatelný doklad, lze v jiných případech potvrdit např. svědeckou výpovědí (např. i při uplatnění nároku na stanovení výše „dávky ze státní kasy“, a to je setsakra „šajba“). V případě uzavření smlouvy, tj. toho vašeho hlasování, lze, podle mého názoru, také poukázat na zásadu pacta sunt servanda (smlouvy se musí dodržovat). S ;-) tou latinou uděláte dojem i na tu vaši magistru.
Prostě se nesmíte dát. Já tu vaši situaci rozhodně nevidím beznadějně, ale poprat se o svá práva musíte stejně vy sám, tj. třeba to dotáhnout až k soudu – pokud vám to stojí za to. A rozhodně neobviňujte výbor, chybu může udělat každý, nehledě na to, že výbor má snahu ji napravit. Pokud jste před shromážděním dostali včas podklady a nastudovali je při znalosti příslušných předpisů, neřešil byste vzniklý problém zde. Kromě toho si nemyslím, že je v pořádku vaše formulace „chyby v řádech mnoha desítek tisíc musí uhradit každý vlastník, kterého se tato chyba dotkla“. Ty chyby se přece daleko více dotýkají těch, kteří se mohou cítit jako dlouhodobě nedobrovolní sponzoři vlastníků nebytových prostor. To, že dojde konečně k nápravě, je jen uvedením do pravděpodobně zákonného stavu (nedoložil jste, zda podmínky na „dokladu“ platily pro SVJ. Pokud neplatily, ze „setrvačnosti“ byli dosud poškozováni nevlastníci nebytových jednotek.).
„otázku přenositelnosti ze SBD nechávám otevřenou, protože k ní nemám dostatek informací“
Žádná „přenositelnost“ se nekoná, SVJ není právním nástupcem SBD (obecně předchozího vlastníka). Musela by zde být (nová) dohoda vlastníků jednotek, která by samozřejmě mohla znít obdobně, jako dřívější dohoda družstevníků.
Vy, na rozdíl ode mne, víte přesně, že k dohodě vlastníků v této věci nikdy nedošlo. Já to nevím, možná jsem to přehlédla, ale takovou formulaci jsem v žádném z příspěvků tazatele nečetla, proto jsem napsala, co jsem napsala. Přenositelnost jsem uvedla v závorce pro případ, že by v tomto ustanovení poměrů v SBD našlo SVJ vhodný vzor a dohodu takto uzavřelo. To ostatně plyne i ze závěru textu mého příspěvku, tj. …(nedoložil jste, zda podmínky na „dokladu“ platily pro SVJ…) Vyhodnotit informace si musí dotyčný, jako znalec detailní problematiky svého „případu“, sám.
Maléři, mnoho let jste přispíval méně na základě nějakého neplatného usnesení SBD. Takže jste vlastně ostatní okrádal. Nyní máte přispět podle práva a to se vám nechce? Neznalost neomlouvá.
Rozhodně nemám žádný problém přispívat spravedlivě na opravy, tady problém nehledejte. Když jsme byli nájemníci SBD dostali jsme rozpis plateb na nájem s jednotlivými položkami tak, jak bylo odhlasováno, platba byla pro každého srozumitelná. Po založení SVJ jsme platili na správu domu stále dál stejně jako u SBD, opět s tím nikdo problém neměl. Před předraženou opravou se platba na opravy dle návrhu výboru SVJ zvýšila o 100 procent, čili výbor přesně věděl kolik který vlastník přispívá na opravy a opět výbor nic nerozporoval, ba naopak nás ujistil, že je všechno v pořádku a nechal o opravě hlasovat. Po skončení opravy, která byla mimochodem značně neodborně provedena,(na což byl výbor některými vlastníky neustále upozorňován, ale závady převážně ignoroval s tím, že je to v jeho kompetenci jak se co bude řešit), se výbor rozhodl, že zaplatíme opravu dle par. 1180 NOZ. Pokud by výbor SVJ vlastníky informoval o tomto způsobu platby před opravou, polovina vlastníku, pro které není zcela běžný výdaj 540 000 Kč by hlasovala určitě proti a oprava by se neprovedla, nebo provedla jiným levnějším způsobem.
„zaplatíme opravu dle par. 1180 NOZ“
Takže diskutujete o tom, zda i pro Vás platí zákon. Takováto diskuse je zbytečná, jsme-li v právním státě.
Máte pravdu, každá práce u které se nepoužívá rozum končí problémem. Děsím se okamžiku kdy lidé přestanou myslet a budou se řídit jen pomocí nul a jedniček, tak jak to vidíte vy. Podívejte se jak rozumně odpovídá p Misme
„Podívejte se jak rozumně odpovídá p Misme“
Ano, Misme vychází z předpokladu existence dohody podle § 1180. O existenci takové dohody jste ovšem nic nenapsal.
Hodně zdaru.
Misme vychází sice z předpokladu existence dohody podle § 1180 NOZ, ale zabývá se též otázkou, zda taková dohoda musí mít nutně materiální formu, tzn. nestačí-li např. konkludentní souhlas. Vůbec bych se nedivila, kdyby v případném soudním řízení nakonec zvítězily dobré mravy, legitimní očekávání… a to proto, že smlouvy se musí dodržovat.
Ostatně nějak podobně to platí v jiných oblastech našeho života. Když si objednáte v e-shopu zboží s chybně zadanou cenou, a to např. o řád nižší, nikdo vás nemůže nutit k úhradě jiné ceny, než byla původní. V případě, o němž diskutujeme, jde o ještě komplikovanější problém – „zboží“ je dodáno a teď se čaruje s (nikoli malou) cenou pro jednotlivé příjemce tohoto „zboží“.
Lépe bych neodpověděl. Použit zákon ale taky vlastní hlavu, proto ji přece máme a o to mi celou dobu jde. Pokud s vámi výbor nespolupracuje ale bojuje, pak budeme muset na schůze chodit s právníkem, který jejich návrhy ihned vyhodnotí a vlastníkum tak nevzniknou zbytečně škody.
Máme obdobnou dohodu. V domě jsou nebytové jednotky (obchody) ve vlastnictví družstva. V čase vzniku SVJ BD se dohodlo s SVJ že služby které nevyužívá nebude hradit vůbec. Jedná se o odvoz domácího odpadu (obchody mají vlastní likvidace odpadu), úklid schodiště a společných prostor (obchody mají jen vstup z ulice, jiné prostory než vlastní nevyužívají) a osvětlení společných prostor. Samozřejmě příspěvky na správu domu a pozemků, DZ a na vlastní správu jsou stejné jako u ostatních jednotek. Myslím si že naše dohoda je legitimní.
Poslední komentáře